宅建試験の法令制限解説：「宅地造成等規制法」についてお話いたします。前回の「土地区画整理法」とは打って変わって短く簡単です。細かい知識も不要ですので要点をパパっと覚えてしまってください。絶対に１点を確保しておくところです。「農地法」に次ぐ宅建試験における法令上の制限の得点源です。

宅地造成等規制法の宅建解説

■宅地造成等規制法とは

利用可能な土地を求めて丘陵地や山すその傾斜地などを造成しても、これらの土地は台風や豪雨によって被害を受けることが多くなってしまうのが現状です。崖崩れや土砂の流出で家屋が崩壊してしまっては、命の危険はもちろん、せっかく買った土地も台無しです。

宅地造成等規制法は、このように宅地造成によって崖崩れや土砂の流出といった災害が起こり危険な場所（＝宅地造成工事規制区域）、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者等に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地（＝造成宅地防災区域）において、宅地造成に伴う災害を防止することを目的として定められています。

ここでのポイントは、これらの区域の指定権者は都道府県知事（政令指定市・中核市・特例市においてはその長）ということです。都道府県知事は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴き、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができます。

そして重要度は下がりますが、本法は宅地造成工事規制区域の他に、造成宅地防災区域でも適用されるということも頭の片隅に入れておいてください。

宅地造成工事規制区域
＝宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものに指定

造成宅地防災区域
＝宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域に指定

都道府県知事またはその命じた者や委任者は、宅地造成工事規制区域または造成宅地防災区域の指定のため測量・調査を行う必要がある場合、その必要の限度において他人の占有する土地に立ち入ることができ、土地の占有者・所有者は、正当理由がなければ立入りを拒み、または妨げることができません。立ち入りにより損失が発生した場合、通常生ずべき損失を補償する必要があります。

造成宅地防災区域の要点は、次の赤文字のみです。「宅地造成工事規制区域は、造成宅地防災区域に指定できない」（＝宅地造成工事規制区域外は、造成宅地防災区域に指定できる）。つまり逆パターンでの出題でも「造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域に指定できない」（＝造成宅地防災区域外は、宅地造成工事規制区域に指定できる）ということです。

ものすごく余裕があれば、造成宅地防災区域に指定される要件も覚えておきましょう。

１．「盛土面積が3,000㎡以上かつ盛土により地下水位が盛土前の地盤面の高さを超えて盛土内部に侵入している宅地」or「盛土前の地山の傾斜が20度以上で高さ５ｍ以上の盛土を行った宅地」のいずれかに該当する一団の宅地造成の区域であって、安定計算によって地震力及びその盛土の自重による当該盛土の滑り出す力がその滑り面に対する最大摩擦抵抗力その他の抵抗力を上回ることが確かめられた区域。
２．切土または盛土をした後の地盤の滑動、擁壁の沈下、崖の崩落等の事象が生じている区域。

うん・・かろうじて２番しか覚えられませんね。
宅地造成工事規制区域「外」に造成宅地防災区域を指定できる。これだけ絶対覚えておきましょう！

	宅地造成工事規制区域	造成宅地防災区域
指定場所	都市計画区域の内外	宅地造成工事規制区域外
一定行為	知事等の許可が必要	改良工事・改善命令待ち
防災上の措置	常に安全状態を維持する	必要に応じて措置を講ずる
保全努力義務者	所有者・管理者・占有者	同左
勧告できる相手	所有者・管理者・占有者・造成主・工事施工者	所有者・管理者・占有者

■宅地造成工事の許可

宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行おうとする場合、造成主は、工事着手前に都道府県知事の許可を受けなければなりません（届出ではない点、宅地造成工事規制区域「外」は許可や届出不要な点に注意）。造成主とは、宅地造成に関する工事の請負契約の注文者または自ら工事をする者をいいます。

ここでのポイントは、宅地とは何か、宅地造成とは何かをしっかり区別しておくことです。

宅地：農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川、公共施設の用に供されている土地以外の土地（登記関係なし）

宅地造成：宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質変更で一定規模（下記１～４）を超えるもの

１．切土（きりど）であって、その切土部分に高さ２ｍを超える崖を生じる
２．盛土（もりど）であって、その盛土部分に高さ１ｍを超える崖を生じる
３．切土と盛土を同時に行い、盛土部分に生じる高さが１ｍ以下の崖でも全体で高さ２ｍを超える崖を生じる
４．上記１～３に該当しなくても、切土または盛土をする土地面積が500㎡を超える

切土とは土地を削ること、盛土とは土地の埋め立てをイメージしてください。２ｍ、１ｍ、500㎡ちょうどは許可を要しないことに注意です。少し練習してみましょう。

農地に高さ２ｍの切土をして別荘
→ 別荘は宅地ですが２ｍちょうどの切土なので許可不要

公園に高さ２ｍの盛土をして道路
→ １ｍ超の盛土ですが道路は宅地でないので許可不要

切土をする土地面積が500㎡であって盛土を生じず、切土をした部分に生じる崖の高さが1.5ｍ
→ 1.5ｍの切土（２ｍ超ではない）で500㎡ちょうど（500㎡超ではない）なので許可不要

目的	工事内容
・宅地以外を宅地にする ・宅地での土地区画形質の変更	・切土で高さ２ｍ超の崖 ・盛土で高さ１ｍ超の崖 ・切土および盛土部分に高さ２ｍ超の崖 ・500㎡超の切土または盛土

都道府県知事は、宅地造成許可の申請があった場合において、遅滞なく文書をもって許可または不許可の処分をする必要があり、許可の際に災害防止に必要な条件を付すこともできます。また例外として、都市計画法の開発許可を受けた宅地造成工事の場合は許可不要となります。


■宅地造成工事の変更や完了報告等

それほど出題可能性は高くありませんが、出題されてもおかしくない箇所をまとめておきます。

１．変更の許可

宅地造成工事の許可を受けた者が、許可にかかる工事計画を変更しようとする場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、軽微な変更については許可不要ですが、変更後遅滞なく都道府県知事に届け出なければなりません。

軽微変更＝造成主・工事施工者・設計者・工事着手予定年月日・工事完了予定年月日の変更 → 届出のみでOK

２．設計者

宅地造成工事のうち、高さ５ｍ超の擁壁設置、切土または盛土面積1500㎡超の土地における排水施設の設置には一定の資格（土木や建築に関する一定の経験年数等）を有する者の設計によらなければなりません。

３．工事完了検査

宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、工事が完了した場合には、その工事が技術的基準に適合しているか都道府県知事の検査を受け、検査済証の交付を受けます。検査済証の交付後は、都道府県知事は当該宅地の使用を禁止または制限することができなくなります。

４．維持安全義務

宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者・管理者・占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければなりません。「宅地の所有者等」であれば、造成主に限らずこの努力義務を負います（宅地ではない土地所有者は努力義務なし）。尚、宅地造成工事規制区域の指定前に行われた宅地造成も含まれる点には注意です。

５．勧告

都道府県知事は、宅地造成に伴う災害防止のために必要があると認めた場合、造成主や工事施工者、宅地の所有者等に対して災害防止のため必要な措置（＝擁壁の設置など）を取るよう勧告することができます（宅地造成工事規制区域指定前に行われた宅地造成も含む）。法令の基準では災害を防げないと考える場合、都道府県の規則で技術的基準を強化し、または必要な技術的基準を付加することもできます。

所有者等に対して当該宅地の状況または工事の状況について報告を求めることができ、改善命令に従わない場合は６月以下の懲役または30万以下の罰金に処されることも有り得ます。

６．工事等の届出

ここは出題可能性高いです。次の場合には一定事項を都道府県知事に届け出なければなりません。

・ 宅地造成工事規制区域指定の際に現に宅地造成工事を行っていた造成主
→宅地造成工事規制区域指定後21日以内に届け出る

・ 高さ２ｍ超の擁壁の除却工事または排水施設等の除却工事＝宅地造成工事の関連工事を行おうとする者
→工事に着手する日の14日前までに届け出る（許可を要する場合等は届出不要）

・ 宅地以外の土地を宅地に転用した者（宅地造成工事に該当しなくても）
→転用後14日以内に届け出る（許可を要する場合等は届出不要）

規制区域指定時に現に宅地造成工事をしている造成主	指定後21日以内
高さ２ｍ超の擁壁または排水施設の除却工事を行おうとする者	工事着手14日前まで
宅地以外の土地を宅地に転用した者	転用後14日以内

区域指定後、工事着手前、転用後ですので、前か後かしっかり区別しておいてください！

７．監督処分

都道府県知事は、不正手段により許可を受けた者、許可の条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができます。許可を取り消すことが「できる」のであって、即座に工事停止を命じることはできない点に注意してください。

工事の停止を命じるには、原則として弁明の機会を与える必要があります（弁明不要の例外＝緊急の必要があり、かつ、違法工事であることが明らかな場合）。


実はかんたん法令制限一覧ページに戻る