宅建試験の法令制限解説：「宅地造成等規制法」についてお話いたします。前回の「土地区画整理法」とは打って変わって短く簡単です。細かい知識も不要ですので要点をパパっと覚えてしまってください。絶対に１点を確保しておくところです。「農地法」に次ぐ宅建試験における法令上の制限の得点源です。

宅地造成等規制法の宅建解説

■宅地造成等規制法とは

利用可能な土地を求めて丘陵地や山すその傾斜地などを造成しても、これらの土地は台風や豪雨によって被害を受けることが多くなってしまうのが現状です。崖崩れや土砂の流出で家屋が全壊してしまっては、せっかく買った土地が台無しです。

宅地造成等規制法は、このように宅地造成によって崖崩れや土砂の流出といった災害が起こり危険な場所（＝宅地造成工事規制区域）において、宅地造成に伴う災害を防止することを目的として定められています。

ここでのポイントは、これらの区域の指定権者は都道府県知事ということです。都道府県知事は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴き、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができます。

また、宅地造成工事規制区域の他に、造成宅地防災区域でも本法は適用されるということも頭の片隅に入れておいていいかもしれません。


■宅地造成工事の許可

宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行おうとする場合、造成主は、工事着手前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。造成主とは、宅地造成に関する工事の請負契約の注文者または自ら工事をする者をいいます。ここでのポイントは、宅地とは何か、宅地造成とは何かをしっかり区別しておくことです。

宅地：農地、採草放牧地、森林、公共施設の用地以外の土地（登記関係なし）

宅地造成：宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質変更で一定規模（下記１～４）を超えるもの

１．切土（きりど）であって、その切土部分に高さ２ｍを超える崖を生じる
２．盛土（もりど）であって、その盛土部分に高さ１ｍを超える崖を生じる
３．切土と盛土を同時に行い、盛土部分に生じる高さが１ｍ以下の崖でも全体で高さ２ｍを超える崖を生じる
４．上記１～３に該当しなくても、切土または盛土をする土地面積が500㎡を超える

切土とは土地を削ること、盛土とは土地の埋め立てをイメージしてください。２ｍ、１ｍ、500㎡ちょうどは許可を要しないことに注意です。少し練習してみましょう。

農地に高さ２ｍの切土をして別荘
→ 別荘は宅地ですが２ｍちょうどの切土なので許可不要

公園に高さ２ｍの盛土をして道路
→ １ｍ超の盛土ですが道路は宅地でないので許可不要

また例外として、都市計画法の開発許可を受けた宅地造成工事の場合は許可不要となります。


■宅地造成工事の変更や完了報告等

それほど出題可能性は高くありませんが、出題されてもおかしくない箇所をまとめておきます。

１．変更の許可

宅地造成工事の許可を受けた者が、許可にかかる工事計画を変更しようとする場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、軽微な変更については許可不要ですが、変更後遅滞なく都道府県知事に届け出なければなりません。

軽微変更＝造成主・工事施行者・設計者・工事着手予定年月日・工事完了予定年月日の変更 → 届出のみでOK

２．設計者

宅地造成工事のうち、高さ５ｍ超の擁壁設置、切土または盛土面積1500㎡超の土地における排水施設の設置には一定の資格（土木や建築に関する一定の経験年数等）を有する者の設計によらなければなりません。

３．工事完了検査

宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、工事が完了した場合には、その工事が技術的基準に適合しているか都道府県知事の検査を受け、検査済証の交付を受けます。

４．勧告

都道府県知事は、宅地造成に伴う災害防止のために必要があると認めた場合、造成主や工事施行者、その宅地の所有者などに対して災害防止のため必要な措置を取るよう勧告することができます（宅地造成工事規制区域指定前に行われたものも含む）。

５．工事等の届出

ここは出題可能性高いです。次の場合には一定事項を都道府県知事に届け出なければなりません。

・ 宅地造成工事規制区域指定の際に現に宅地造成工事を行っていた造成主
→宅地造成工事規制区域指定後21日以内に届け出る

・ 高さ２ｍ超の擁壁の除却工事または排水施設等の除却工事＝宅地造成工事の関連工事を行おうとする者
→工事に着手する日の14日前までに届け出る（許可を要する場合等は届出不要）

・ 宅地以外の土地を宅地に転用した者（宅地造成工事に該当しなくても）
→転用後14日以内に届け出る（許可を要する場合等は届出不要）

区域指定後、工事着手前、転用後、ですので前か後か区別しておいてください。


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