宅地造成等規制法の許可や届出

宅建試験の法令制限解説:「宅地造成等規制法」についてお話いたします。前回の「土地区画整理法」とは打って変わって短く簡単です。細かい知識も不要ですので要点をパパっと覚えてしまってください。絶対に1点を確保しておくところです。「農地法」に次ぐ宅建試験における法令上の制限の得点源です。尚、令和6年度宅建試験より「宅地造成及び特定盛土等規制法(盛土規制法)」に改称されます(改正点を含め夏頃に修正します)

宅地造成等規制法の宅建解説

宅地造成等規制法とは

利用可能な土地を求めて丘陵地や山すその傾斜地などを造成しても、これらの土地は台風や豪雨によって被害を受けることが多くなってしまうのが現状です。崖崩れや土砂の流出で家屋が崩壊してしまっては、命の危険はもちろん、せっかく買った土地も台無しです。

宅地造成等規制法は、このように宅地造成によって崖崩れや土砂の流出といった災害が起こり危険な場所(=宅地造成工事規制区域)、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者等に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地(=造成宅地防災区域)において、宅地造成に伴う災害を防止することを目的として定められています。

ここでのポイントは、これらの区域の指定権者は都道府県知事(政令指定市・中核市・特例市においてはその長)ということです。都道府県知事は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴き、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができます。

そして重要度は下がりますが、本法は宅地造成工事規制区域の他に、造成宅地防災区域でも適用されるということも頭の片隅に入れておいてください。


宅地造成工事規制区域
=宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものに指定

造成宅地防災区域
=宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域に指定

都道府県知事またはその命じた者や委任者は、宅地造成工事規制区域または造成宅地防災区域の指定のため測量・調査を行う必要がある場合、その必要の限度において他人の占有する土地に立ち入ることができ、土地の占有者・所有者は、正当理由がなければ立入りを拒み、または妨げることができません。立ち入りにより損失が発生した場合、通常生ずべき損失を補償する必要があります。

造成宅地防災区域の要点は、次の赤文字のみです。「宅地造成工事規制区域は、造成宅地防災区域に指定できない」(=宅地造成工事規制区域外は、造成宅地防災区域に指定できる)。つまり逆パターンでの出題でも「造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域に指定できない」(=造成宅地防災区域外は、宅地造成工事規制区域に指定できる)ということです。

ものすごく余裕があれば、造成宅地防災区域に指定される要件も覚えておきましょう。

1.「盛土面積が3,000㎡以上かつ盛土により地下水位が盛土前の地盤面の高さを超えて盛土内部に侵入している宅地」or「盛土前の地山の傾斜が20度以上で高さ5m以上の盛土を行った宅地」のいずれかに該当する一団の宅地造成の区域であって、安定計算によって地震力及びその盛土の自重による当該盛土の滑り出す力がその滑り面に対する最大摩擦抵抗力その他の抵抗力を上回ることが確かめられた区域。
2.切土または盛土をした後の地盤の滑動、擁壁の沈下、崖の崩落等の事象が生じている区域。

うん・・かろうじて2番しか覚えられませんね。
宅地造成工事規制区域「外」に造成宅地防災区域を指定できる。これだけ絶対覚えておきましょう!

宅建合格!宅地造成工事規制区域と造成宅地防災区域
  宅地造成工事規制区域 造成宅地防災区域
指定場所 都市計画区域の内外 宅地造成工事規制区域外
一定行為 知事等の許可が必要 改良工事・改善命令待ち
防災上の措置 常に安全状態を維持する 必要に応じて措置を講ずる
保全努力義務者 所有者・管理者・占有者 同左
勧告できる相手 所有者・管理者・占有者・造成主・工事施工者 所有者・管理者・占有者


宅地造成工事の許可

宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行おうとする場合、造成主は、工事着手前に都道府県知事の許可を受けなければなりません(届出ではない点、宅地造成工事規制区域「外」は許可や届出不要な点に注意)。造成主とは、宅地造成に関する工事の請負契約の注文者または自ら工事をする者をいいます。

ここでのポイントは、宅地とは何か、宅地造成とは何かをしっかり区別しておくことです。

宅地:農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川、公共施設の用に供されている土地以外の土地(登記関係なし)

宅地造成:宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質変更で一定規模(下記1~4)を超えるもの

1.切土(きりど)であって、その切土部分に高さ2mを超える崖を生じる
2.盛土(もりど)であって、その盛土部分に高さ1mを超える崖を生じる
3.切土と盛土を同時に行い、盛土部分に生じる高さが1m以下の崖でも全体で高さ2mを超える崖を生じる
4.上記1~3に該当しなくても、切土または盛土をする土地面積が500㎡を超える

宅建合格!盛土規制法切土とは土地を削ること、盛土とは土地の埋め立てをイメージしてください。2m、1m、500㎡ちょうどは許可を要しないことに注意です。少し練習してみましょう。

農地に高さ2mの切土をして別荘
→ 別荘は宅地ですが2mちょうどの切土なので許可不要

公園に高さ2mの盛土をして道路
→ 1m超の盛土ですが道路は宅地でないので許可不要

切土をする土地面積が500㎡であって盛土を生じず、切土をした部分に生じる崖の高さが1.5m
→ 1.5mの切土(2m超ではない)で500㎡ちょうど(500㎡超ではない)なので許可不要
目的 工事内容
宅地以外を宅地にする
宅地での土地区画形質の変更
切土で高さ2m超の崖
盛土で高さ1m超の崖
切土および盛土部分に高さ2m超の崖
500㎡超の切土または盛土

都道府県知事は、宅地造成許可の申請があった場合において、遅滞なく文書をもって許可または不許可の処分をする必要があり、許可の際に災害防止に必要な条件を付すこともできます。また例外として、都市計画法の開発許可を受けた宅地造成工事の場合は許可不要となります。


宅地造成工事の変更や完了報告等

それほど出題可能性は高くありませんが、出題されてもおかしくない箇所をまとめておきます。

1.変更の許可

宅地造成工事の許可を受けた者が、許可にかかる工事計画を変更しようとする場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、軽微な変更については許可不要ですが、変更後遅滞なく都道府県知事に届け出なければなりません

軽微変更=造成主・工事施工者・設計者・工事着手予定年月日・工事完了予定年月日の変更 → 届出のみでOK

2.設計者

宅地造成工事のうち、高さ5m超の擁壁設置、切土または盛土面積1500㎡超の土地における排水施設の設置には一定の資格(土木や建築に関する一定の経験年数等)を有する者の設計によらなければなりません。

3.工事完了検査

宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、工事が完了した場合には、その工事が技術的基準に適合しているか都道府県知事の検査を受け、検査済証の交付を受けます。検査済証の交付後は、都道府県知事は当該宅地の使用を禁止または制限することができなくなります。

4.維持安全義務

宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者・管理者・占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければなりません。「宅地の所有者等」であれば、造成主に限らずこの努力義務を負います(宅地ではない土地所有者は努力義務なし)。尚、宅地造成工事規制区域の指定前に行われた宅地造成も含まれる点には注意です。

5.勧告

都道府県知事は、宅地造成に伴う災害防止のために必要があると認めた場合、造成主や工事施工者、宅地の所有者等に対して災害防止のため必要な措置(=擁壁の設置など)を取るよう勧告することができます(宅地造成工事規制区域指定前に行われた宅地造成も含む)。法令の基準では災害を防げないと考える場合、都道府県の規則で技術的基準を強化し、または必要な技術的基準を付加することもできます。

所有者等に対して当該宅地の状況または工事の状況について報告を求めることができ、改善命令に従わない場合は6月以下の懲役または30万以下の罰金に処されることも有り得ます。

6.工事等の届出

ここは出題可能性高いです。次の場合には一定事項を都道府県知事に届け出なければなりません。

・ 宅地造成工事規制区域指定の際に現に宅地造成工事を行っていた造成主
宅地造成工事規制区域指定後21日以内に届け出る

・ 高さ2m超の擁壁の除却工事または排水施設等の除却工事=宅地造成工事の関連工事を行おうとする者
工事に着手する日の14日前までに届け出る(許可を要する場合等は届出不要)

・ 宅地以外の土地を宅地に転用した者(宅地造成工事に該当しなくても)
転用後14日以内に届け出る(許可を要する場合等は届出不要)
規制区域指定時に現に宅地造成工事をしている造成主 指定後21日以内
高さ2m超の擁壁または排水施設の除却工事を行おうとする者 工事着手14日前まで
宅地以外の土地を宅地に転用した者 転用後14日以内

区域指定後、工事着手前、転用後ですので、前か後かしっかり区別しておいてください!

7.監督処分

都道府県知事は、不正手段により許可を受けた者、許可の条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができます。許可を取り消すことが「できる」のであって、即座に工事停止を命じることはできない点に注意してください。

工事の停止を命じるには、原則として弁明の機会を与える必要があります(弁明不要の例外=緊急の必要があり、かつ、違法工事であることが明らかな場合)。


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土地区画整理法 単体規定と建築協定
【宅建試験問題 平成9年ー問20】宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、地方自治法に基づく指定都市等の特例については考慮しないものとする。

1.都道府県知事が、宅地造成工事規制区域として指定できるのは、都市計画区域内の土地の区域に限られる。
2.宅地造成工事規制区域内の宅地において、 500㎡を超える面積について盛土に関する工事をする場合でも、当該宅地を引き続き宅地として利用するときは、都道府県知事の許可を受ける必要はない。
3.宅地造成工事規制区域内において、森林を公園にするため土地の形質の変更を行う場合でも、都道府県知事から宅地造成に関する工事の許可を受けなければならない。
4.宅地造成工事規制区城内において宅地以外の土地を宅地に転用した者は、その転用のための宅地造成に関する工事をしなかった場合でも、転用をした日から14日以内に都道府県知事に届け出なければならない。
1 誤:宅地造成工事規制区域、災害が起こりそうな場所であれば都市計画区域内に限らず指定可能
2 誤:500㎡を超える土地形質の変更も許可必要
3 誤:宅地造成工事規制区域内でも公園は宅地ではないため許可不要
4 正:実際に工事を行ったかどうかは関係なく届出必要
【宅建試験問題 平成元年ー問25】宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあっては、その長をいうものとする。

1.宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い、がけくずれ又は土砂の流出による災害が生ずるおそれの著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域について、国土交通大臣が指定する。
2.造成主は、宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を完了したときは、その工事が技術的基準に適合しているかどうかについて、市町村長の検査を受けなければならない。
3.宅地造成工事規制区域内の宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更を伴う工事は、都道府県知事の許可を受ける必要はない。
4.宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合において、当該土地が宅地造成工事規制区域の指定が行われる以前からの宅地であるときは、都道府県知事の許可を受ける必要はない。
1 誤:宅地造成工事規制区域は都道府県知事(政令指定市・中核市・特例市においてはその長)が指定する
2 誤:都道府県知事の検査を受けなければならない
3 正:宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質の変更(宅地を宅地以外にするためのものを除く)で、一定規模のものをいう
4 誤:宅地造成工事規制区域の指定が行われる以前からの宅地であったとしても、宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う以上は許可が必要
【宅建試験問題 平成16年ー問23】宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市及び中核市にあってはその長をいうものとする。(改題)

1.宅地造成等工事規制区域内において宅地造成等に関する工事を行う場合、宅地造成等に伴う災害を防止するために行う高さが5mを超える擁壁の設置に係る工事については、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。
2.都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事についての許可に、当該工事の施行に伴う災害の防止その他良好な都市環境の形成のために必要と認める場合にあっては、条件を付することができる。
3.宅地以外の土地を宅地にするための切土であって、当該切土を行う土地の面積が400㎡であり、かつ、高さが1mの崖を生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
4.宅地以外の土地を宅地にするための盛土であって、当該盛土を行う土地の面積が1,000㎡であり、かつ、高さが80cmの崖を生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当する。
1 正:高さ5m超の擁壁設置、切土または盛土面積1500㎡超の土地における排水施設の設置は、一定の資格を有する者の設計によらなければならない
2 誤:宅地造成等工事に関する許可に「工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件」を付することができる
3 正:切土をした土地の部分に高さが2m超、切土または盛土をする土地の面積が500㎡超に該当しないため許可不要
4 正:盛土をした土地の部分に高さが1m超には該当しないが、切土または盛土をする土地の面積が500㎡超に該当するため許可必要