宅建業務に関する義務・制限 重要度 ★★★★★


宅建業者の業務に関する義務や禁止事項、制限についてお話いたします。

2ページに渡って重要事項を一気に見ていきます。

覚えることは多いですが、とても簡単ですので確実にマスターしておいてください。



業務処理の原則

宅建業者は、取引関係者に対して信義を旨とし(約束を守り)、
誠実にその業務を行わなければなりません(=
信義誠実の原則



供託所等に関する説明

宅建業者が契約の相手方に対して説明する事項として、
以前にお伝えした重要事項の説明の他に「供託所等に関する説明」があります。


しかし重要事項の説明は取引士が行うのに対し、
供託所等に関する説明は取引士が行う必要はなく、
宅建業者自らで構いません。
ここは要チェックです。

説明時期:
契約が成立するまで
説明場所:制限なし
説明の相手方:
当事者(売主・買主・貸主・借主・交換の両当事者)
説明方法:
口頭でもよい

説明の相手方と説明方法は重要事項の説明と異なりますので整理しておいてください。


ちなみにあまり重要ではありませんが、供託所等に関する説明の内容は以下の通りです。


・宅建業者が保証協会に加入していない場合

→営業保証金の供託所とその所在地


・宅建業者が保証協会に加入している場合

→社員である旨
  保証協会の名称・住所・事務所の所在地
  弁済業務保証金の供託所とその所在地
 (+保証協会が弁済業務を開始していない場合は営業保証金の供託所とその所在地)



守秘義務

宅建業者やその従業者は、
正当な理由なく、業務上知りえた秘密を他に漏らしてはなりません。

「正当な理由なく」ですので、本人の承諾がある場合や裁判所の証人となった場合など、
それなりの理由があれば秘密を漏らすことも可能です。「いかなる理由があっても漏らし
てはならない」と出題されたら誤りですので注意してください。

また、宅建業者が宅建業をやめた後、従業者が退職した後も秘密を漏らしてはなりません



業務上の禁止事項

以下の6つ(特に1〜4)は重要ですので、必ず覚えておいてください。

1.宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地・建物の登記や引渡し、
  取引にかかる対価の支払いを
不当に遅延する行為をしてはならない。

2.宅建業者は、取引関係者に大きな不利益をもたらす恐れのある重要な事項について、
  
故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない

3.宅建業者は、不当に
高額の報酬を要求してはならない。
  (実際に受け取ったかどうかは関係ない)

4.宅建業者は、手付について
信用の供与をすることにより、契約の締結を誘引
  してはならない(手付金を分割払いにするなど)。

5.宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実であると
  誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。

6.宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、「威迫行為」をしてはならない。



[ 平成11年 問42 ]
 宅地建物取引業者Aが,宅地の所有者Bの依頼を受けてBC間の宅地の売買の媒介を行おうとし,又は行った場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法第47条(業務に関する禁止事項)の規定に違反しないものはどれか。

1.Aは,Bとの媒介契約の締結に当たり不当に高額の報酬を要求したが,BC間の売買契約が成立した後に実際にAがBから受領した報酬額は,国土交通大臣が定めた報酬額の限度内であった。

2.Aは,Cに対し手付を貸し付けるという条件で,BC間の売買契約の締結を誘引したが,Cは,その契約の締結に応じなかった。

3.Aは,当該宅地に対抗力のある借地権を有する第三者が存在することを知っていたが,当該借地権は登記されていなかったので,Cに対して告げることなく,BC間の売買契約を締結させた。

4.Aは,B及びCに対し,手付金について当初Bが提示した金額より減額するという条件でBC間の売買契約の締結を誘引し,その契約を締結させた。



1 違反する
:要求をするだけで宅建業法違反となり、実際にいくら受け取ったかは関係ない
2 違反する:手付について信用の供与をすることにより契約を誘引するだけで宅建業法違反
3 違反する:対抗力のある借地権を有する第三者がいることは「重要な事項」にあたる
4 違反しない:依頼者Bが提示した手付金額を減額することは信用の供与にあたらない



では次ページで残り半分、手付金等の制限についてより詳しくお話していきます!

まずは当ページの制限を確実に覚えておいてください。


かんたん宅建業法ページに戻る

幸せに宅建に合格する方法TOPページ


produced by 宅建合格!常識破りの宅建勉強法