宅建業者に課せられた業務上の規制

宅建業法の完全解説:宅建業を行う上での「業務上の規制」や供託所等の説明、インスペクション制度について解説します。

宅建業務上の規制の完全解説

宅建業者に課せられた業務上の規制とは、以下の通りです。

業務処理の原則(信義誠実の原則)
守秘義務
誇大広告の禁止
広告開始時期の制限
契約締結時期の制限
取引態様の明示
不当な履行遅延の禁止
信用の供与による契約締結誘引の禁止

この中から、広告関連など個別解説をしていない箇所について、供託所等に関する説明なども追加してまとめて見ていきます。見慣れない言葉もなく、常識判断でとても覚えやすいと思います。


業務処理の原則

宅建業者は、取引関係者に対して信義を旨とし(約束を守り)、誠実にその業務を行わなければなりません(=信義誠実の原則)。ちなみに宅建士は、宅建士の信用又は品位を害するような行為をしてはなりません。宅建業務中に限らず信用と品位が求められます

宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければなりません。宅建士は、宅地建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければなりません。


供託所等に関する説明

宅建業者が契約の相手方に対して説明する事項として、重要事項の説明の他に「供託所等に関する説明」があります。営業保証金と弁済業務保証金に関連するところです。重要事項説明書に記載して説明することが望ましい(義務ではなく口頭の説明でもOK)とされ、重要事項の説明と同時に行われることが多いので、実務経験のある方ほど勘違いしやすいところですが、供託所等に関する説明は重要説明事項ではありません。別物です。「供託所等に関する説明は重要説明事項である」と出題されたら誤りとなります(供託所等の説明は両当事者に説明する必要があるため、別物扱いとなっています)。

以下、重要事項の説明と比較しておいてください。

説明義務者 :宅建業者(従業者)← 35条は宅建士
説明時期  :契約が成立するまで
説明場所  :制限なし
説明の相手方:契約の両当事者← 35条は買主・借主・交換のみ両当事者
説明方法  :口頭でもよい← 35条は宅建士が記名した書面を交付して説明

尚、35条と同じく、相手方が宅建業者の場合は説明不要となります。供託所等に関する説明の内容は以下の通りです。

・宅建業者が保証協会に加入していない場合
→ 営業保証金の供託所とその所在地

・宅建業者が保証協会に加入している場合
→ 保証協会の名称・住所・事務所の所在地社員である旨、弁済業務保証金の供託所とその所在地(+保証協会が弁済業務を開始していない場合は営業保証金の供託所とその所在地)
  重要事項の説明 供託所等の説明
いつ 契約成立前 契約成立前
誰が 宅建士(専任の必要なし) 宅建業者(従業者でOK)
誰に 買主や借主(交換は両当事者) 契約の両当事者
説明 書面を交付して行う(電子交付可) 口頭でよい
例外 相手が宅建業者なら交付のみで説明不要 相手が宅建業者なら説明不要
違反 業務停止処分または免許取消処分 指示処分


守秘義務

宅建業者やその従業者は、正当な理由なく、業務上知りえた秘密を他に漏らしてはなりません。「正当な理由なく」ですので、それなりの理由があれば秘密を漏らすことも可能です。

正当理由
・本人の承諾がある場合
・裁判の証人となった場合
・税務署職員による質問検査権に基づく質問など

「いかなる理由があっても漏らしてはならない」「本人の承諾がある場合以外は漏らしてはならない」と出題されたら誤りですので注意してください。

また、宅建業者が宅建業をやめた後、もしくは従業者が退職した後も秘密を漏らしてはなりません。守秘義務違反は50万円以下の罰金となります。重要説明事項など、相手方に告げるべき事項を一方から秘密にしてくれと頼まれたからといって秘密にする必要はありません。それは守秘義務でもなんでもありません。


宅建業務上の禁止事項

以下の7つ(特に1~4)は重要ですので、必ず覚えておいてください。

1.不当な遅延行為の禁止:宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地建物の登記や引渡し、取引にかかる対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。→ 違反すると、業務停止処分事由に該当し、罰則として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金、もしくは併科となります。「不当」ですので、天災等の不可抗力で遅延した場合は宅建業法違反とはなりません。

2.重要な事実の不告知・不実告知の禁止:宅建業者は、取引関係者に大きな不利益をもたらす恐れのある重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない。35条書面に記載する重要説明事項とは別物で、単に「重要な事実」(周辺環境、交通の利便状況など)です(=対象は宅建士に限らない)。違反した従業者は2年以下の懲役または300万円以下の罰金、もしくは併科となり、法人業者は1億円以下の罰金も有り得ます。

3.高額報酬要求の禁止:宅建業者は、不当に高額の報酬を要求してはならない(実際に受け取ったかどうかは関係なし)。要求をしなくても、報酬限度額を超えて報酬を受領すれば宅建業法違反となります。

4.手付の信用供与の禁止:宅建業者は、手付について信用の供与をすることにより、契約の締結を誘引してはならない(手付金を、貸付る分割払いにする立て替える後払いにする約束手形で受領する支払い期日を延期するなど)。単なる減額やローンのあっせんは信用の供与ではなので注意。→ 違反すると、業務停止処分事由に該当し、罰則として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金、もしくは併科となります。契約が成立しなくても、誘引すること自体が宅建業法違反となります。

分割払いで契約勧誘
手付金=宅建業法違反
代金 =
報酬 =

減額して契約勧誘
手付金=
代金 =可
報酬 =可

宅建業者が受領する報酬については分割払い等も可能という点に注意!

5.将来の利益に関する断定的判断の提供の禁止:宅建業者は、契約締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実であると誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。宅建業者に故意がなくても、断定的判断をさせてしまった場合は宅建業法違反となる可能性があります。もちろん契約が成立したかどうかは関係なく、断定的判断を提供すること自体が宅建業法違反となります。

6.威迫行為等の禁止:宅建業者は、契約締結の誘引や撤回もしくは解除を妨げるため、「威迫行為」をしてはならない。威迫とは、声を荒げたりなど脅迫の一歩手前の行為ですね。

7.預り金返還拒否の禁止:宅建業者は、相手方が契約申込の撤回を行う際に、既に受領した預り金を返還することを拒んではならない(キャンセル料として手付金=解約手付を受領することができる点と区別)。既に売主に交付済みであったり、多額の経費がかかったなどの理由があっても無関係です。

他にも、判断を急がせたり、断っているのにしつこく誘引したり、何度も訪問したり、深夜に電話をしたり・・常識的に考えてアウトなものは宅建業法違反となります。


既存住宅の建物状況調査(インスペクション制度)

インスペクションとは、住宅診断のことです。中古住宅が対象となり、店舗、工場、商業ビルなどは含まれません。

調査対象となるのは、「建物の構造耐力上主要な部分(基礎、壁、柱など)」と「雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁、開口部など)」の2つです。調査実施者は、「既存住宅状況調査技術者」となり、宅建業者が実施すると出題されたら誤りですので注意してください。尚、既存住宅状況調査技術者とは、国土交通大臣が定める講習を修了した建築士をいいます。

宅建業者は、媒介契約書面に建物状況調査のあっせんの有無を記載し、建物状況調査の結果の概要を重要事項として説明し、当事者双方が確認した事項について契約書面に記載する義務を負います。

媒介契約書面:建物状況調査のあっせんの有無を記載
35条書面:建物状況調査の結果の概要(既存建物の売買・交換・貸借)、書類保存状況(既存建物の売買・交換)
37条書面:当事者双方が確認した事項(既存建物の売買・交換)


近年の宅建本試験問題(言い回しなど、出題傾向をチェックしておきましょう)

宅建業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか(2018-40

ア Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
イ Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
ウ Aは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅建士ではないAの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。
エ Aは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

ア:手付金分割払いの提案は、信用の供与による契約締結誘引の禁止に該当します。
イ:値引きしているだけで信用供与とはなりません。単に親切な宅建業者です。
ウ:重要事項説明ではなく、世間話(重要事実)ですね。宅建業法に違反しません。
エ:電話が迷惑なら自宅に突撃・・許されるはずがありません。

宅建業法に違反するのはアエとなります。「業務上の規制」は、覚えやすい知識半分と、常識判断半分で確実に得点しておくべきところですね。


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悪徳業者に注意!賃貸物件を安く借りる方法
宅建試験で出題される内容ではありませんが、オマケの小ネタとして物件を借りる際に役立つ情報をお送りします。

まずは基本として、お気に入りの物件を見つけたら他のお店も同じ物件を出していないかネットで探してみてください。それだけで敷金や礼金、仲介手数料等に差がある場合があります。大手だから安くて安心ということはありません。安いところで借りましょう。合見積もりを取っているとほのめかすことも有効です

ここで仲介手数料という言葉が出てきましたが、仲介手数料=家主と入居者を合わせて家賃の1ヶ月分(+消費税)と決まっています。入居者(借りる側)が全額を負担するのが一般的ですが、それでも上限は家賃の1ヶ月分です。共益費等は含まれません。家賃95,000円、共益費や管理費5,000円の場合に家賃10万円と認識している方も多いですが、そこにつけ込み10万円(11万円)の仲介手数料を請求してきたら悪徳業者です。ビシッと言ってやりましょう。

また火災保険への加入が義務だと言って高額な火災保険に加入させられるケースも多くあります。火災保険への加入が義務だとしても、どの火災保険に入るかの選択権は入居者にあります。さり気なく高額な火災保険に加入させられないよう注意してください。

そして肝心の家賃ですが、値下げ交渉は「家主」に直接行ってください。仲介業者の従業者を相手に粘っても決定権はありません。「オーナーに聞いてみます」「ダメでした」と言われるのがオチです。「大家さんと連絡が取れたら借りるか考えます」と伝えて連絡を待ちましょう。空室状態が続くより、少し家賃を下げてでも貸したい大家さんはたくさんいます。間にプロを挟んでじっくり考えさせるより直接交渉によってガードが下がります。勢いで3,000円下げますと言わせたら勝ちです。敷金・礼金についても同様に家主に直接交渉してください。敷金は何事もなければ戻ってくるお金なので、ここで値下げ交渉すべきは礼金です

これで入居時に数千円~数万円、家賃まで値下げできればかなりのお金が浮いたはずです!