業務上の規制

宅建業法の完全解説:「業務上の規制」や供託所等の説明、インスペクション制度について解説します。

業務上の規制の完全解説

宅建業者に課せられた業務上の規制とは、以下の通りです。

業務処理の原則(信義誠実の原則)
守秘義務
誇大広告の禁止
広告開始時期の制限
契約締結時期の制限
取引態様の明示
不当な履行遅延の禁止
信用の供与による契約締結誘引の禁止

この中から、広告関連など個別解説をしていない箇所について、供託所等に関する説明なども追加してまとめて見ていきます。見慣れない言葉もなく、常識判断でとても覚えやすいと思います。


業務処理の原則

宅建業者は、取引関係者に対して信義を旨とし(約束を守り)、誠実にその業務を行わなければなりません(=信義誠実の原則)。ちなみに宅建士は、宅建士の信用又は品位を害するような行為をしてはなりません。宅建業務中に限らず信用と品位が求められます

宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければなりません。宅建士は、宅地建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければなりません。


供託所等に関する説明

宅建業者が契約の相手方に対して説明する事項として、重要事項の説明の他に「供託所等に関する説明」があります。営業保証金と弁済業務保証金に関連するところです。重要事項の説明と同時に行われることが多いので、実務経験のある方ほど勘違いしやすいところですが、供託所等に関する説明は重要説明事項ではありません。別物です。「供託所等に関する説明は重要説明事項である」と出題されたら誤りとなります。

以下、重要事項の説明と比較しておいてください。

説明義務者:宅建業者(従業者)← 35条は宅建士
説明時期:契約が成立するまで
説明場所:制限なし
説明の相手方:契約の両当事者← 35条は買主・借主・交換のみ両当事者
説明方法:口頭でもよい← 35条は宅建士が記名押印した書面を交付して説明

尚、35条と同じく、相手方が宅建業者の場合は説明不要となります。供託所等に関する説明の内容は以下の通りです。

・宅建業者が保証協会に加入していない場合
→ 営業保証金の供託所とその所在地

・宅建業者が保証協会に加入している場合
→ 保証協会の名称・住所・事務所の所在地社員である旨、弁済業務保証金の供託所とその所在地(+保証協会が弁済業務を開始していない場合は営業保証金の供託所とその所在地)


守秘義務

宅建業者やその従業者は、正当な理由なく、業務上知りえた秘密を他に漏らしてはなりません。「正当な理由なく」ですので、本人の承諾がある場合裁判所の証人となった場合など、それなりの理由があれば秘密を漏らすことも可能です。「いかなる理由があっても漏らしてはならない」と出題されたら誤りですので注意してください。

また、宅建業者が宅建業をやめた後、もしくは従業者が退職した後も秘密を漏らしてはなりません


業務上の禁止事項

以下の6つ(特に1~4)は重要ですので、必ず覚えておいてください。

1.宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地建物の登記や引渡し、取引にかかる対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。→ 違反すると、業務停止処分事由に該当し、罰則として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金、もしくは併科となります。

2.宅建業者は、取引関係者に大きな不利益をもたらす恐れのある重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない

3.宅建業者は、不当に高額の報酬を要求してはならない(実際に受け取ったかどうかは関係ない)。

4.宅建業者は、手付について信用の供与をすることにより、契約の締結を誘引してはならない(手付金を、貸付る分割払いにする立て替える後払いにする約束手形で受領する支払い期日を延期するなど)。単なる減額やローンのあっせんは信用の供与ではなので注意。→ 違反すると、業務停止処分事由に該当し、罰則として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金、もしくは併科となります。

また、宅建業者が受領する報酬については、分割払い等も可能なので混同しないように!

5.宅建業者は、契約締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実であると誤解させる「断定的判断」を提供してはならない。

6.宅建業者は、契約締結の誘引をするに際し、「威迫行為」をしてはならない。

7.宅建業者は、契約締結を誘引するに際し、宅建業者の商号・名称、勧誘者の氏名、勧誘目的である旨、を告げなければならない。

他にも、判断を急がせたり、断っているのにしつこく誘引したり、何度も訪問したり、深夜に電話をしたり・・常識的に考えてアウトなものは宅建業法違反となります。


既存住宅の建物状況調査(インスペクション制度)

インスペクションとは、住宅診断のことです。中古住宅が対象となり、店舗、工場、商業ビルなどは含まれません。

調査対象となるのは、「建物の構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分の2つです。調査実施者は、「既存住宅状況調査技術者」となり、宅建業者が実施すると出題されたら誤りですので注意してください。尚、既存住宅状況調査技術者とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士をいいます。

35条書面37条書面媒介契約書面への記載に関する注意点は、それぞれの該当ページをご覧ください。


最新の宅建本試験問題(言い回しなど、出題傾向をチェックしておきましょう)

宅建業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか(2018-40

ア Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
イ Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
ウ Aは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅建士ではないAの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。
エ Aは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

ア:手付金分割払いの提案は、信用の供与による契約締結誘引の禁止に該当します。
イ:値引きしているだけで信用供与とはなりません。単に親切な宅建業者です。
ウ:重要事項説明ではなく、単なる世間話ですね。宅建業法に違反しません。
エ:電話が迷惑なら自宅に突撃・・許されるはずがありません。

宅建業法に違反するのはアエとなります。「業務上の規制」は、覚えやすい知識半分と、常識判断半分で確実に得点しておくべきところですね。


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