| 不当景表法 重要度 ★★★★★ |
| 今回は「不当景表法」についてお話いたします。 正式名称は「不当景品類及び不当表示防止法」といいますが、 不当景表法という略称の方がメジャーですのでこちらを覚えておいてください。 ここは得点源です！ 絶対に落とせません！ 確実に１点ゲットです！ 難しい文章もありませんのでどんどん覚えていってください。 理屈抜きで暗記勝負です（理屈的にも分かりやすいですが）。 では順番に見ていきましょう！！ ■不当景表法とは 不動産取引において最初に重要なこと、 売る側、買う側にとってまずは何を頼りにするか…はい、広告ですね。 不動産をコンビニやデパートに置くわけにはいきません。 そこで販売側としては、効率よく販売するため広告に頼らざるを得ません。 一般消費者も実際に現地を確認する前にいろいろな広告を比較するでしょう。 この広告に誤った情報や誤解されるような表現があれば、 一般消費者に損害を及ぼしてしまうかもしれません。 そこで不動産広告には「不当景表法」が適用され、不当な景品や表示を規制しています。 不当な景品：顧客を誘引するため事業者が取引に附随して相手方に提供する物品や金銭等 不当な表示：一般消費者に誤認させることによって顧客を誘引する行為 ここで本試験において出題されるポイントは以下の２点です。 １．宅建業者は、宅地・建物の取引に際して下記の額を超えない景品類を提供できる ・懸賞により提供する景品類：取引価額の20倍または10万円のいずれか低い額を超えな い場合（景品類の総額が取引予定総額の100分の２以内） ・懸賞によらず提供する景品類：取引価額の10分の１または100万円のいずれか低い額を 超えない場合 取引価額の20倍？3000万円の不動産だと６億…そんなことあるの？と考えてしまうかもし れませんが（それ以前に10万円や取引総額の100分の２以内ですが）、これは不動産専用 の法律ではなく、あくまでも不当景表法ですので懸賞等全般に適用されます。 ２．公正取引委員会による制限、禁止、排除 公正取引委員会は、不当な景品類の提供を制限したり、禁止することができます。 また、不当な表示を行っている事業者に対しては排除命令を行い、不当表示の差止め、 訂正広告、その他再発防止のために必要な措置を行います。 この排除命令は、既に違反行為がなくなっている場合でもすることができます。 これは特に重要です。 また、公正取引委員会は排除命令の対象となる事業者に対して、原則として弁明の機会を 与えるということも覚えておいてください。 ■宅建業者の義務、表示基準 ここからは広告を出す際の宅建業者の必要事項、違反事項を一気に見ていきます。 宅建業者が物件の広告表示をする場合、広告主、物件内容、物件価格等の取引条件、交通 などの利便や環境等に関する事項について、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい 色彩の文字によって分かりやすい表現で明瞭に表示しなければなりません。 かなり量は多いですが、単純知識ばかりで簡単です。 本試験までたっぷり時間はありますので、のんびりと着実に覚えていってください。 ・宅地の造成または建築に関する工事完了前においては、宅建業法33条に規定する許可等 の処分があった後でなければ原則として広告表示をすることができない （建築条件付土地取引等、一定の要件に適合するものについてはこの限りではない） ・建物の建築経過年数または建築年月日について、実際のものより優良であると誤認され るおそれのある表示をしてはならない ・二重価格表示（販売物件よりも高い比較対照価格を付すこと）をする場合、事実に違反 する広告表示または実際のものや競争事業者のものよりも有利であると誤認させるおそ れのある広告表示をしてはならない ・宅建業者は、比較広告をする場合において次に該当する表示をしてはならない １．実証されていない、実証できない事項を挙げての比較 ２．一般消費者にとって重要でないものを重要であると強調しての比較 ３．競争事業者またはその事業者が扱っている商品を誹謗中傷しての比較 （客観的、具体的な事実に基づき、その事実に関するデータを保有している場合は可） ・宅建業者は、次に該当する表示をしてはならない（おとり広告の禁止） １．物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示 ２．物件は存在するが、実際には取引の対象とはなり得ない物件に関する表示 ３．物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示 ・徒歩による所要時間は、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を 表示する（１分未満の端数が生じたときは１分） ・自動車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示する （有料道路を通行する場合はその旨を明示するが、高速道路など有料であることが周知の 事実である場合は表示する必要はない） ・新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう ・新発売とは、新たに造成された宅地または新築住宅について、初めて購入の申込みの 勧誘を行うことをいう（申込み期間を設ける場合、その期間内における勧誘） ・建物を改装または改築したことを表示する場合、その改装等の内容および時期を明らか にして表示しなければならない ・土地の価格は、原則として１区画あたりの価格を表示しなければならない （分譲宅地で全ての価格を表示することが困難な場合は最低価格と最高価格を表示すれば よい。ただし物件数が10以上のときは最多価格帯とその価格帯に属する販売区画数も表示 する。建物価格も同様。また、１区画あたりの敷地面積を明らかにしてこれを基礎として算出 する場合は１㎡あたりの価格で表示することも可） ・管理費や共益費、修繕積立金については、原則として１戸あたりの月額を表示しなければ ならない（各戸ごとの金額が異なり全ての表示が困難な場合は最低額と最高額のみ） ・建物の保温・断熱性・遮音性、健康や安全性、その他の居住性能について、実際のもの よりも優良であると誤認させるおそれのある表示をしてはならない ・建築基準法28条の規定に適合していないため居室とは認められない納戸その他の部分に ついては、「納戸等」と表示しなければならない ・市街化調整区域に所在する土地については、原則として「市街化調整区域。宅地の造成 および建物の建築はできません」と明示しなければならない ・建築基準法42条に規定する道路に２ｍ以上接していない土地等については、原則として 「再建築不可」または「建築不可」と明示しなければならない ・建築基準法42条２項の規定によりセットバックを要する部分（＝道路とみなされる部分） を含む土地については、その旨を表示し、その面積がおおむね10％以上である場合は その旨も明示しなければならない ・古家、廃屋等が存在する土地については、その旨を明示しなければならない ・土地の有効利用が阻害される著しい不整形画地、区画の地盤面が２段以上に分かれてい る等の著しく特異な地勢の土地については、その旨を明示しなければならない ・土地の全部または一部が高圧線下にある場合、その旨およびおおむねの面積を表示し、 建物その他の工作物の建築が禁止されている場合はその旨も明示しなければならない ・地下鉄の線路を敷設する場合等、区分地上権が設定されているときはその旨を明示し、 土地の利用に制限が加えられているときはその旨も明示しなければならない ・道路法または都市計画法に基づく道路予定地を含む土地については、その旨を明示しな ければならない ・建築工事着手後に工事を相当期間に渡り中断していた新築住宅または新築分譲マンション については、建築工事の着手時期および中断期間を明示しなければならない ・新設の路線は、現に利用できるものと併せて表示する場合に限り表示することができる （新設予定駅等は当該路線の運行主体が公表したものに限り新設予定時期を明示し表示可） ・デパート等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明らかにして表示 することができる（新設予定施設は整備予定時期を明らかにして表示可） ・宅地または建物の写真は、取引するものの写真を用いて表示しなければならない （未完成物件や写真を用いることができない事情がある場合は、当該建物と規模、形質が 同一の建物の内部写真および外観が同一の他の建物の外観写真を用いることができるが、 他の建物である旨を写真に接する位置に明示しなければならない） ・割賦販売による支払条件の金利についての金利は、実質年率を表示する（アド・オン方式 による利率のみの表示は不当表示） アド・オン方式：元金に単純に利率と期間を掛けて全期間の利息総額を算出し、元金に利息 総額を加えたものを返済回数で割り均等に分割返済する利息計算方式。 実質金利よりも低く表示されます。 最後に、宅建業者は広告代理業者などに委託して広告を作成させた場合でも、それが不当 表示であれば不当景表法の規制を受けるということも覚えておいてください。 また、以上の表示規定に違反した場合は公正取引協議会から一定の警告を受け、50万円以 下の違約金や、更に警告に違反した場合は500万円以下の違約金が課されるなどの措置を 受けるということも頭の片隅に入れておいて損はないかもしれません。
１ 正：販売区画数が10未満であれば最多価格帯の表示を省略できる点に注意 ２ 誤：「再建築不可」「建築不可」と表示しなければならない ３ 誤：おとり広告（取引の対象となり得ない） ４ 誤：採光や換気のための窓等が建築基準法28条に適合していなければ「納戸等」
１ 正：客観的、具体的根拠があり、表示内容を裏付ける資料を現に有しているので 例外として不当表示とならない ２ 誤：おとり広告（実際に取引する意思がない） ３ 誤：広告媒体は関係なく、新発売とは新築等で購入申込受付期限内のものを指す ４ 誤：「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示する 「現在は」という表現が将来的に建築可能となるようで期待を持たせるため不当表示 幸せに宅建に合格する方法ＴＯＰページ |