宅建業法解説:媒介契約と代理契約

媒介」や「代理」とは、売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、貸借の手助けをすることです(=宅建業者自身が取引の当事者となるわけではありません)。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違い、媒介契約書の記載内容、その作成方法などを押さえておいてください。

媒介・代理契約

媒介と代理の違いは、宅建業者に契約締結権限があるかないか、という点にあります。

たとえば媒介の場合、宅建業者が土地を売りたい人から依頼を受け、その土地を買いたい人を見つけたとしても、その人と直接契約を結ぶことはできず、依頼人(売主)と買主との間に入って両者が契約を結ぶ機会を作るにすぎません。

これに対して代理の場合は、宅建業者は土地を買いたい人を見つけてきて、その人と依頼人の土地について、依頼人を売主とする売買契約を結ぶことができます。代理契約については媒介契約の規定を準用しているため、「媒介」の部分をそのまま「代理」に置き換えて覚えていただければ問題ありません。


一般媒介

他の宅建業者にも重ねて媒介契約を依頼することができる媒介契約です。

これには、他に依頼している宅建業者が誰なのかを明示する「明示型」と、明示義務のない「非明示型」の2種類が存在するということを覚えておいてください。


専任媒介

依頼者が自分で見つけた相手とは契約できますが、原則として1人だけの宅建業者にしか依頼することができない媒介契約が専任媒介です。専任媒介契約を結ぶと、依頼者は、他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことができません。これにより専任媒介契約を結んだ宅建業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。

しかし、だからと言ってその宅建業者にダラダラと仕事をされては困ります。よって専任媒介契約は、その有効期間が3ヶ月以内に限定されます(これより長い期間を定めても3ヶ月に短縮)。有効期間が切れた場合は、依頼者からの申出により、その期間を更新することができます(更新期間も3ヶ月以内)。

また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引の進み具合(=業務処理状況)を、2週間に1回以上、依頼者に報告する必要があります(口頭やメールでも可)。3週間に1回や、1ヶ月に2回など、依頼者に不利な特約は無効となりますので、これも覚えておいてください。また、平成29年度法改正により、依頼された取引について申込みがあった場合は、その都度、遅滞なく報告を要することとなりましたので注意してください(反する特約は無効)。

そして専任媒介契約を結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構(レインズ)に、依頼を受けた宅地または建物の所在や規模、売買価額等を登録するという方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から7日以内(宅建業者の休業日を除く)に行う必要があります。

この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を、遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。


専属専任媒介

専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけた相手とも契約ができない専任媒介契約です。有効期間や相手の探し方などは専任媒介と同じですが、異なる点が2つあります。

まず、業務処理状況の報告が、1週間に1回以上必要です(口頭やメール可。申し込みがあれば遅滞なく報告)。そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から5日以内(宅建業者の休業日を除く)に行います。この2点は必ず押さえておいてください。


媒介契約書面(34条の2書面)

宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合(=貸借は媒介契約書面不要)、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。取引士の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印ですのでご注意ください(=従業者でOK)。


媒介契約書面記載事項

宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。
2.4.6番は必ず覚えておいてください。

1.宅地建物を特定するために必要な表示(所在地や面積など)
2.売買すべき価額または評価額(宅建業者が意見を述べる場合には根拠を示す
3.一般・専任・専属専任の区別(一般の場合は明示する義務があるか否かも)
4.報酬額
5.有効期間
6.解除に関する事項・契約違反の場合の措置標準媒介契約約款に基づくか否か
7.指定流通機構への登録に関する事項

6番の標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約の見本のようなものです。この標準媒介契約約款を用いると、一般媒介の有効期間も3ヶ月以内となるなど、宅建業法の規定にない制限も加わります。

3番の一般か専任かの区別ですが、媒介契約書面には記載する必要がありますが、広告を出すときや注文を受けた際の「取引態様の別」では明示する必要はありませんので、引っかけ問題に注意してください。

また2番の宅建業者が意見を述べる場合ですが、その根拠を示す方法については口頭でも構いません。これも覚えておいてください。

3ヶ月、2週間、1週間、7日、5日という数字は必ず覚えておきましょう!!


⇒ かんたん宅建業法一覧ページに戻る
【宅建試験問題 平成9年ー問36】宅地建物取引業者Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面(以下この問において「34条の2書面」という。)を交付した。この場合、同法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.Aが、34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
2.Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
3.Bが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめBの申出があれば、「契約の有効期間は3月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の2書面に記載することができる。
4.Aが、取引士でない従業者をして、Aの名で34条の2書面に記名押印させた場合、Aは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。
1 誤:根拠は明らかにするが文書による必要はない
2 正:専任媒介なのに他の宅建業者と契約した(=契約違反)ときの措置は記載必要
3 誤:有効期間の更新は依頼者の申出がある場合に限り、依頼者が宅建業者でも同様
4 誤:媒介契約書面への記名押印は取引士である必要はない
【宅建試験問題 平成12年ー問37】宅地建物取引業者Aが、B所有地の売買の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.当該契約には、Bが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
2.Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。
3.「当該B所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。
4.Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
1 正:その通り
2 誤:専属専任媒介契約も3ヶ月
3 正:価額は媒介契約書面記載事項であり、これに反する特約は無効
4 正:申込みがあったときは遅滞なく報告する点にも注意