| 媒介と代理契約に関する規制 重要度 ★★★★★ |
| 媒介や代理とは、売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、貸借の 手助けをすることです（＝宅建業者自身が取引の当事者となるわけではありません）。 媒介と代理の違いは、宅建業者に契約締結権限があるかないか、という点にあります。 たとえば媒介の場合、宅建業者が土地を売りたい人から依頼を受け、その土地を買いたい 人を見つけたとしても、その人と直接契約を結ぶことはできず、依頼人（売主）と買主との間 に入って両者が契約を結ぶ機会を作るにすぎません。 これに対して代理の場合は、宅建業者は土地を買いたい人を見つけてきて、 その人と依頼人の土地について、依頼人を売主とする売買契約を結ぶことができます。 代理契約については媒介契約の規定を準用しているため、 「媒介」の部分をそのまま「代理」に置き換えて覚えていただければ問題ありません。 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違い、 媒介契約書の記載内容、その作成方法などを押さえておいてください。 ■一般媒介 他の宅建業者にも重ねて媒介契約を依頼することができる媒介契約です。 これには、他に依頼している宅建業者が誰なのかを明示する「明示型」と、 明示義務のない「非明示型」の２種類が存在するということを覚えておいてください。 ■専任媒介 依頼者が自分で見つけた相手とは契約できますが、原則として１人だけの宅建業者にしか 依頼することができない媒介契約が専任媒介です。専任媒介契約を結ぶと、依頼者は、他 の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことができません。これにより専任媒介契約を 結んだ宅建業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。 しかし、だからと言ってその宅建業者にダラダラと仕事をされては困ります。 よって専任媒介契約は、その有効期間が３ヶ月以内に限定されます（これより長い期間を 定めても３ヶ月に短縮）。有効期間が切れた場合は、依頼者からの申出により、その期間 を更新することができます（更新期間も３ヶ月以内）。 また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引の進み具合（＝業務処理状況） を、２週間に１回以上、依頼者に報告する必要があります。３週間に１回や、１ヶ月に２回 など、依頼者に不利な特約は無効となりますので、これも覚えておいてください。 そして専任媒介契約を結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構（ レインズ）に、依頼を受けた宅地または建物の所在や規模、売買価額等を登録するという 方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から７日以内に行う必要があります。 この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を、遅滞なく依頼者に 引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、 遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。 ■専属専任媒介 専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけた相手とも契約ができない専任媒介契約です。 有効期間や相手の探し方などは専任媒介と同じですが、異なる点が２つあります。 まず、業務処理状況の報告が、１週間に１回以上必要です。 そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から５日以内に行います。 この２点は必ず押さえておいてください。 ■媒介契約書面（34条の２書面） 宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく一定事項を記載した 書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。 取引主任者の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印ですのでご注意ください。 ■書面記載事項 宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。 ２．４．６番は必ず覚えておいてください。 １．宅地建物を特定するために必要な表示（所在地や面積など） ２．売買すべき価額または評価額（宅建業者が意見を述べる場合には根拠を示す） ３．一般・専任・専属専任の区別（一般の場合は明示する義務があるか否かも） ４．報酬 ５．有効期間 ６．解除に関する事項・契約違反の場合の措置・標準媒介契約約款に基づくか否か ７．指定流通機構への登録に関する事項 ６番の標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約の見本のようなものです。 この標準媒介契約約款を用いると、一般媒介の有効期間も３ヶ月以内となるなど、宅建 業法の規定にない制限も加わります。 また２番の宅建業者が意見を述べる場合ですが、 その根拠を示す方法については口頭でも構いません。これも覚えておいてください。 ３ヶ月、２週間、１週間、７日、５日という数字は必ず覚えておきましょう！！
１ 誤：根拠は明らかにするが文書による必要はない ２ 正：専任媒介なのに他の宅建業者と契約した（＝契約違反）ときの措置は記載必要 ３ 誤：有効期間の更新は依頼者の申出がある場合に限り、依頼者が宅建業者でも同様 ４ 誤：媒介契約書面への記名押印は取引主任者である必要はない
１ 正 ２ 誤：専属専任媒介契約も３ヶ月 ３ 正：価額は媒介契約書面記載事項であり、これに反する特約は無効 ４ 正 かんたん宅建業法ページに戻る 幸せに宅建に合格する方法ＴＯＰページ |