宅建試験の法令制限解説：建蔽率に続いて「容積率」について解説します。宅建試験では建蔽率とセットで、複合問題で出題されることも多いので、両者の違いをしっかり区別して覚えておいてください。

容積率の宅建解説

■容積率の計算方法

容積率とは、「建築物の延べ面積の、敷地面積」に対する割合をいいます。つまり、容積率＝「建築物の延べ面積」÷「敷地面積」であらわされます。建築物の延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計でしたね。100㎡の土地に延べ面積300㎡までの建物を建てていいよ＝容積率300/100＝30/10ということです。

床面積が１階と２階が50㎡、３階から５階が40㎡の建物があったとすると、延べ面積は50＋50＋40＋40＋40＝220㎡となります。この建物の敷地面積が100㎡だとすると、220÷100＝220/100　つまり容積率は 22/10 となります。

しかしここで注意していただきたいポイントが３つあります。

１．建物の地階（地下室）でその天井が１ｍ以下にあるものの住宅の用途に供する部分の床面積は、住宅部分の床面積の合計の３分の１までは延べ面積に参入しない（建物には老人ホームや福祉ホームを含む）

２．マンション等の共同住宅の共用の廊下、階段の用に供する部分、政令で定める昇降機の昇降路の部分の床面積は、延べ面積に参入しない（老人ホームや福祉ホームの共用廊下、階段も不算入）

３．同じ敷地内に２以上の建築物がある場合、これらの延べ面積の合計で計算する

２番や３番は単純知識としてそのまま覚えておけば大丈夫ですが、１番が計算問題として出題された場合は要注意ですね。

床面積が１階30㎡、２階40㎡、地階50㎡の建物の延べ面積は…30＋40＋50＝120。この全体の延べ面積に３分の１をかけて40㎡（←これを地階の床面積から外す）。つまり、30＋40＋（50－40）＝80　延べ面積は80㎡となります。

出題可能性は低いですが、庭をカーポート（屋根付き簡易駐車スペース）に転用した場合のカーポート床面積は敷地内の建築物の各階の床面積の合計の５分の１まで、宅配ボックス設置部分も100分の１までは延べ面積に参入されないということは大穴として頭の片隅に入れておいてもいいかもしれません。


■容積率の規制

建蔽率と同様、容積率にも最高限度が決められています。

以下、地域ごとの容積率の最高限度です。

１．第１第２低層住専・田園住居
⇒ 5/10　6/10　8/10　10/10　15/10　20/10　のうち都市計画で定めたもの

２．第１第２中高層住専・第１第２住居・準住居・近隣商業・準工業
⇒ 10/10　15/10　20/10　30/10　40/10　50/10　のうち都市計画で定めたもの

３．工業・工業専用
⇒ 10/10　15/10　20/10　30/10　40/10　のうち都市計画で定めたもの

４．商業
⇒ 20/10　30/10　40/10　50/10　60/10　70/10　80/10　90/10　100/10　110/10　120/10　130/10　のうち都市計画で定めたもの

５．用途地域の指定のない地域
⇒ 5/10　8/10　10/10　20/10　30/10　40/10　のうち特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めたもの

建蔽率と同様、この数値も細かく覚える必要はありません。しかし、なるべく各地域の一番大きな数値だけは覚えておいてください。第一種低層住居専用地域なら 20/10、工業地域なら 40/10 などです。

また、建物の敷地が容積率制限の異なる地域にまたがる場合、それぞれの地域の容積率の最高限度の数値に、その地域に係る敷地の敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計が、その敷地全体の容積率の最高限度となります。建蔽率と同じひっかけに注意です。

例えば敷地の300㎡が容積率 20/10 の地域、200㎡が 30/10 の地域にまたがっていたとします。20/10 × 300/500 ＋ 30/10 × 200/500 ＝ 24/10　これが容積率の最高限度となります。

先に延べ面積を出したほうが分かりやすいかもしれません。300× 20/10 ＋ 200× 30/10 ＝1200　これを敷地面積500で割っても 24/10 です。

更におまけとして、敷地の周囲に広い公園や広場、道路等を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものの容積率は、その許可の範囲内で緩和されるということも頭の片隅に入れておいてください。建蔽率で同様の建物は「緩和」ではなく、「制限なし」でしたね。


■前面道路による容積率の規制

容積率は前面道路との関係において規制を受ける場合があります。建蔽率が前面道路の影響で規制を受けることはありませんので、しっかりと区別しておいてください。

建築物の敷地の前面道路の幅員が12ｍ未満である場合、

１．住居系の用途地域　4/10（特定行政庁が指定した区域は 6/10）
２．住居系以外の用途地域　6/10（特定行政庁が指定した区域は 4/10 または 8/10）

と前面道路の幅員のメートル数値を乗じた数値を計算する必要があります。そして、この計算した数値と都市計画で定められた数値とを比較して小さい方が当該敷地の容積率の最高限度となります。この4/10と6/10は必ず覚えておいてください。

例えば都市計画で定められた容積率の最高限度が 40/10 である100㎡の準住居地域が８ｍの道路に接しているとします（特定行政庁の指定なし）。

住居系ですので、８× 4/10 ＝ 32/10

都市計画で定められた最高限度と比較して小さい方、つまり 32/10 が最高限度です。すごく簡単ですね。ちなみに 32/10 × 100 ＝ 320　これが延べ面積の最高限度となります。

また、角地などに敷地があり前面道路が複数の道路に接している場合は、広い方の道路が基準となるということも覚えておいてください。


■容積率の最高限度の練習問題

100㎡は準住居地域、200㎡は近隣商業地域にまたがる300㎡の敷地が８ｍと６ｍの道路に面しています（共に都市計画で定められた容積率は 40/10、特定行政庁の指定なし ）。ここに建築物を建てる場合の、容積率の最高限度を求めてみましょう。

まず、前面道路による制限を受けるかどうか計算します。広い道路８ｍを基準として、

準住居地域　：８× （住居系なので）4/10 ＝ 32/10
近隣商業地域：８× （住居系以外なので）6/10 ＝ 48/10

都市計画で定められたものと比較して小さい方ですので、準住居地域は32/10、近隣商業地域は40/10が容積率の最高限度となりますね。

よって延べ面積は、100× 32/10 ＋ 200× 40/10 ＝1120㎡
当該敷地の容積率の最高限度は、1120÷300 ＝56/15となります！


実はかんたん法令制限一覧ページに戻る