宅建試験の法令制限解説：建築基準法で定める建築物の「高さに関する制限」について解説します。高さ制限は難問題の宝庫です。難しい問題を作ろうと思えばいくらでも作れますので、細かい知識にこだわりすぎず要点だけをしっかりマスターしておいてください。意味不明な肢があったら消去法で対処してください。難しい肢が並ぶ中でポツンと簡単な肢がズバリ正解肢ということも多いです。２～３肢難しい場合は運勝負で大丈夫です。ここで細かい知識を詰め込む時間があるなら、宅建業法などをより確実にした方が有意義です。以下、建築物の高さに関する制限の要点です。

高さ制限の宅建解説

頑張って高いお金を支払い購入した自分の土地だからといって、張り切って自由に大きな建物を建てても良いということはありません。日照や通風などの健康上の問題、火災などの際に消防車のハシゴが上部に届くか、など様々な問題を考慮する必要があります。これらの見地から、建築基準法では建築物の高さに関する制限を課しています。


■絶対高さの制限

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域内の建築物の高さは10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定められたものを超えてはいけません（絶対高さの制限）。

第１第２低層住専と田園住居は、居住環境の保護が特に強く求められている用途地域だからです。絶対高さが制限されるのは低層住専と田園住居の３つの用途地域のみですので注意してください。ただし、以下の２つの場合は例外として10ｍまたは12ｍを超えても構いません。出題可能性は低いですが一読しておいてください。

１．敷地の周囲に広い公園や広場、道路等の空地があり、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可した建築物

２．学校等その用途からやむを得ないと認めて特定行政庁が許可した建築物

また令和５年の法改正により、特定行政庁の許可を受けることで高さの限度を除外できる３つめのケースが新設されました。「再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根などに関する工事」について、特定行政庁の許可を受けることで10ｍまたは12ｍを超えることも可能となります。


■道路斜線制限

道路斜線制限とは、前面道路の反対側の境界線から建築物の敷地上空に向かって斜線を引き、その斜線の内側に建築物を建てなければならないという規制です。道路斜線制限の目的は、道路側の上部空間を確保することにあります。

道路斜線制限は、用途地域内、用途地域の指定のない都市計画区域内、準都市計画区域内で適用されます。ポイントとして、道路斜線制限が適用されない用途地域はない、と覚えておいてください。


■隣地斜線制限（りんちしゃせんせいげん）

道路側だけでなく、隣地との関係においても上方の空間を確保する必要があります。隣地との境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の傾きの斜線を引き、その範囲内でしか建築できないよう制限します。制限隣地斜線制限の目的は、隣地間の通風、採光等の確保にあります。

隣地斜線制限は、31ｍまたは20ｍを超える建築物を対象としています。ここでのポイントは、絶対高さの制限がある第１第２低層住専と田園住居で隣地斜線制限は適用されないということです。


■北側斜線制限

特に良好な住居環境を保護する必要がある地域には、道路斜線制限、隣地斜線制限よりも更に厳しい北側斜線制限が課されます。北側隣地との境界線上に一定の高さをとり、北から南方向へ一定の傾きの斜線を引き、その範囲内でしか建築できないよう制限します。北側斜線制限の目的は、北側にある隣地の日照、採光、通風等の確保にあります。

北側斜線制限は、特に良好な住居環境を保護する必要がある地域、つまり第一種・第二種低層住宅専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住宅専用地域が対象となります。ポイントは、北側斜線制限は第１第２低層住専、田園住居、第１第２中高層住専の５つの住居地域のみで適用されるということです。

①　＝道路斜線制限
②③＝隣地斜線制限
④　＝隣地斜線制限・北側斜線制限

尚、建築物が異なる用途地域にまたがる場合、建築物の各部分ごとに斜線制限適用の有無を検討します。建築物の過半が存する・・というひっかけに注意してください。


■日影規制（にちえいきせい）

「日影による中高層建築物の高さの制限」これを略して日影規制と呼びます。つまり、中高層建築物によって近隣の日照時間が短くなるのを防止するための規定です。日影規制の目的は、住宅地の中高層建築物が周囲の敷地へ落とす日影を一定時間以内に制限することで、直接的に日照を確保することにあります。

以下、日影規制のポイント＋少し細かいですが出題可能性のある箇所です。

１．日影規制は、住居系（８つ）・近隣商業・準工業において適用される（＝商業・工業・工業専用は対象外）

２．日影規制は、用途地域無指定区域においても適用される

３．日影規制は、高層住居誘導地区内においては適用されない

４．第１第２中高層住専で日影規制の対象となる建築物は、北側斜線制限の適用がない

５．第１第２低層住専と田園住居で日影規制の対象となる建築物は、軒の高さが７ｍ超、または地階を除く階数が３以上の建築物である

６．第１第２中高層住専、第１第２住居、準住居、近隣商業、準工業で日影規制の対象となる建築物は、高さ10ｍ超の建築物である

７．日影規制は、「冬至日の８時～16時の８時間のうち、日影になる時間を制限する」という方法でなされる

８．同一敷地内に２つ以上の建築物がある場合、これらの建築物は、１つの建築物とみなして日影規制が適用される

９．建築物の敷地が道路や海等に接し隣地との高低差が著しい場合などは、日影規制が緩和される

10．日影規制の適用対象区域外にある建築物でも、高さが10ｍを超え、冬至日において日影規制の適用対象区域内に日影を生じさせる建築物は、日影規制の適用を受ける

上記番号に対応する補足として、

１＝つまり日影規制の対象区域外となるのは、商業、工業、工業専用の３つです

１．２＝これらの地域から地方公共団体が指定する区域で適用されます（都市計画での指定ではない！）

４＝第１第２低層住専と田園住居では日影規制区域内でも北側斜線制限が適用される点に注意


■天空率

令和６年の宅建試験でも出題された「天空率」について解説しておきます。土地を購入した買主が少しでも大きな家を建てられるように、宅建業者としても天空率について理解しておく必要があります。

天空率とは、任意の測定地点から魚眼レンズで空を見上げたときに、円の面積に対してどれだけ空が見えるかの割合を示したもので、天空率を使用することにより、斜線制限の適用時と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるのであれば、斜線制限を超えた高さの建物を建てられるようになります（＝斜線制限が適用されない）。

天空率100%＝全方向に天空を望む状態、0%＝天空がすべて塞がれた状態

天空率による緩和対象＝斜線制限（道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限）
天空率の適用対象外　＝絶対高さの制限、日影規制、高度地区

天空率を使用して建築した建物は、建築計画概要書にその旨を記載する必要があります。


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