地域地区、地区計画、都市計画制限

宅建試験の法令制限解説:「都市計画法」の2回目です。地域地区についての基本事項および地区計画、都市計画制限、その他の都市計画の内容について解説します。ここで特に宅建試験本番で出題されるのは「地区計画」です。また、直接本試験で問われることは少ないですが、建築基準法の用途規制への基礎知識として地域地区の用語の意味を把握しておいてください。

地区計画や都市計画制限の宅建解説

地域地区

都市計画区域内を市街化区域と市街化調整区域に分けた後、更にその土地の計画的な利用目的に合わせ、市街化区域を目的別プランで分類します。この分けられた地区を地域地区といい、地域地区は更に「基本的地域地区(用途地域)」と「補助的地域地区」に分けられます。

市街化区域では少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域では原則として用途地域を定めません。また、非線引き、準都市計画区域においても用途地域を定めることができます。次の用途地域13種類は必ず頭に入れておいてください(一気に詰め込まなくても自然と覚えると思います)。

1.基本的地域地区(用途地域)

・住居系の用途地域
第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な住居環境を保護(閑静な住宅街)
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅の良好な住居環境を保護(コンビニ等はある住宅街)
田園住居地域 農業の利便増進を図りつつ低層住宅の良好な住居環境を保護(都市周辺の生産緑地)
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な住居環境を保護(5F以下マンション街)
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅の良好な住居環境を保護(中高層マンション街)
第一種住居地域 住居の環境を保護(一戸建てと中高層マンションが混在する雑多な街)
第二種住居地域 主に住居の環境を保護(第一種住居+事務所やパチンコ屋)
準住居地域 道路の沿道として調和した住居環境を保護(国道を少し入ったところの住宅街)

・商業系の用途地域
近隣商業地域 日用品の供給を行うなど利便を増進(住宅地近隣の商店街)
商業地域 主に商業その他利便を増進(ターミナル駅前の繁華街)

・工業系の用途地域
準工業地域 主に環境悪化のおそれのない工業の利便を増進(食品工場など多いが危険はない)
工業地域 主に工業の利便を増進(自動車工場など多いが住居も少し混在)
工業専用地域 工業の利便を増進(臨海工業地帯など)


2.補助的地域地区

建築基準法の予備知識である用途地域と違い、こちらは直接本試験で問われます。しかし出題頻度は低く深入りしてはキリがないので、数ある地域地区の中から一部だけ、下記の名称と赤文字部分のポイントを少しずつ覚えておいてください。

用途地域内にのみ定められるもの

特別用途地区:土地利用の増進、環境保護等のため用途地域の指定を補完して定める
特例容積率適用地区:未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図る
高層住居誘導地区:容積率制限が10分の40、10分の50と定められた地域(第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域)に定める
高度地区:建築物の高さの最高・最低限度を定める
高度利用地区:容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定める

例えばタワマンが立ち並ぶ「芝浦」アイランド付近は第二種住居地域で高層住居誘導地区であり、「武蔵小杉」駅前は商業地域で高度利用地区となります。

用途地域外でも定められるもの

特定街区:容積率と建築物の高さの最高限度壁面の位置の制限を定める
防火・準防火地域:重要なので建築基準法で詳しく解説します
風致地区:風致(自然美)を維持するため地方公共団体の条例で建築行為等を制限する
景観地区:市街地の良好な景観(街なみ)の形成を図る

例えば高層ビルが立ち並ぶ西新宿は特定街区に指定され、鎌倉は実に55%が風致地区に指定されています。他にも代表的な例として田園調布は風致地区として自然美を残し、神戸などは人工的に整備された景観地区となっています。

・非線引き都市計画区域、準都市計画区域内の用途地域外

特定用途制限地域:市街化調整区域を除く用途地域が定められていない区域内に定める
地域地区 住宅街にポツンと存在する生産緑地地区なども地域地区の一つです
特別用途地区 歌舞伎町など、特別な個性のある街
特例容積率適用地区 東京駅の新丸ビルなど(改築前の空中部分を利用)
高層住居誘導地区 職場の近く(←限定的)に建てられる利便性の高い高層マンション
特定街区 高層ビル街(壁面位置の制限のためオープンカフェ等で調整する)


地区計画

今回お話する中で最も宅建試験で出題される項目です。ここは確実にマスターしておいてください。地区計画とは、建築物の建築態様や公共施設の配置等からみて、小規模な地区単位でその区域の特性にふさわしい街づくりを行う都市計画をいいます。小さな街づくりなので、届出先は市町村長となります。

都市計画区域内で用途地域が定められている土地の区域においては、どこでも定めることができます。用途地域が定められていない土地の区域においても、一定の場合に定めることができます。

地区計画
また、地区計画を行うには、原則として地区整備計画を定める必要があります。そして地区整備計画が定められた地区計画区域内において次の行為をする場合は、行為着手30日前までに必要事項を市町村長に届け出なければなりません(変更も同様)。

土地の区画形質の変更
建築物の建築
・その他政令で定める行為(工作物の建設や建物の用途変更など)

しかし、国または地方公共団体が行う場合や開発許可を要する場合等は届出不要です。「開発許可」については次ページでお話いたします。

また、この届出が地区計画に適合しない場合、市町村長は変更の勧告をすることができます。


都市計画制限

都市計画が計画どおりに実現するよう、建物の建築やその他の行為を制限することを都市計画制限といいます。都市計画制限=イメージとしてはニュータウンなどの大規模事業です。覚えることが多い割にはほとんど出題されません。ポイントだけを押さえておきましょう。次の2つは確実に頭に入れておいてください。

・用途地域に関する都市計画には、容積率を定めなければならない
商業地域以外の用途地域に関する都市計画には、建蔽率を定めなければならない

容積率・・敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合
建蔽率・・敷地面積に対する建築物の建築面積の割合

以下、一応ポイントですがほとんど出題されません。一読して軽く頭の片隅に入れておいてください。

・特別用途地区内:地方公共団体の条例で用途規制を強化、緩和できる
・高層住居誘導地区内:容積率制限、斜線制限の緩和などが定められる
・高度地区内:建築物の高さを都市計画の高さの最高・最低限度に適合させる
・高度利用地区内:容積率、建蔽率、建築面積、壁面の位置を都市計画に適合させる
・特定街区:容積率、高さ、壁面の位置を都市計画に適合させる(通常の形態規制なし)
・景観地区:建築物の敷地・構造・建築設備につき地方公共団体の条例で定めること可
・風致地区:建築物の建築・宅地の造成等につき地方公共団体の条例で規制可


その他の都市計画の内容

宅建試験ではほぼ出題されないと考えて良いでしょう。以下ポイントですので、余裕のある方だけどうぞ。

都市再開発方針等:個別の都市計画の上位に位置し、都市計画はこれに即する
市街地開発事業:市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域内に定める
市街地開発事業等予定区域:早い段階で大規模な開発適地を確保するために定める
促進区域:市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域内に定める
遊休土地転換利用促進地区:市街化区域において定める
被災市街地復興推進地域:大規模な災害により緊急健全な復興が必要な土地に定める

都市計画事業が決定される前に制限が課される場所=市街地開発事業等予定区域
都市計画事業が決定されると所定場所に課される制限=都市計画制限(都市計画施設の区域内、市街地開発事業の施行区域内、都市計画事業の事業地内において建築制限等が行われる)
  都市計画施設の区域内 市街地開発事業の施行区域内 市街地開発事業等予定区域の区域内 都市計画事業の事業地内(※)
建築物の建築
土地形質の変更
一定物件の設置・堆積
非常災害の応急措置
〇=許可不要で可能
△=都道府県知事(市の区域内であれば市長)の許可が必要
※事業地内=工事が始まった場所を指します(非常災害のため必要な応急措置すら自由にできない点は少し注意)


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都市計画法の仕組み 開発許可制
【宅建試験問題 昭和57年ー問20】都市計画法に規定する地区計画に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.地区計画に関する都市計画は、市街化調整区域内においても定めることができる。(改題)
2.地区計画については、当該地区計画の目標その他当該区域の整備、開発及び保全に関する方針を都市計画に定めなくてはならない。
3.地区計画については、建築物の敷地面積の最低限度を都市計画に定めることができる。
4.地区計画の区域内において建築物の建築を行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならない。
1 正:地区計画は、都市計画区域内で区域要件を満たしていれば定めることができる(注:準都市計画区域は不可)
2 正:地区計画では、「名称・位置及び区域・区域の面積」「地区計画の目標」「区域の整備・開発・保全の方針」「地区整備計画」を都市計画に定める
3 正:地区計画では「地区整備計画」を都市計画に定め、地区整備計画では、「地区施設の配置及び規模」「地区計画の目的を達成するために必要な建築物等の用途の制限」「建築物・工作物・敷地についての制限事項」を定めることができる
4 誤:地区計画の区域内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為を行おうとする者は、着手する30日前までに、原則として市町村長に届け出なければならない(例外:非常災害のため必要な応急措置として行う行為等)

明らかな誤りである4番をズバリ取るべき問題で、2番3番の細かい知識に惑わされないように。
【宅建試験問題 平成8年ー問19】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、地方自治法に基づく指定都市等の特例については考慮しないものとする。

1.市町村が定める都市計画は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想に、必ず即したものでなければならない。
2.市街地開発事業に関する都市計画は、すべて都道府県が定めることとされており、市町村は定めることができない。
3.地区計画は、それぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、保全するための都市計画であり、すべて市町村が定めることとされている。
4.都道府県が都市計画を決定するときは、必ず関係市町村の意見を聴くとともに、都道府県都市計画審議会の議を経なければならない。
1 正:市町村の建設に関する基本構想に即し、都道府県が定めた都市計画に適合させる
2 誤:政令で定める小規模な土地区画整理事業等は市町村が定める
3 正:その通り
4 正:その通り
【宅建試験問題 平成7年ー問18】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.特別用途地区とは、特別の目的からする土地利用の増進、環境の保護等を図るため定める地区であり、用途地域が定められていない区域において定められるものである。
2.都市施設は、適切な規模で必要な位置に配置することにより、円滑な都市活動を確保し、良好な都市環境を保持するよう定めることとされており、市街化調整区域には定めることができない。
3.市街地開発事業の施行区域又は都市計画施設の区域内において建築物の建築をしようとする者は、非常災害のため必要な応急措置として行う行為についても、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4.地区計画等とは、一定のまとまりのある地区を対象にその地区の実情にあったきめ細かい規制等を行うことを内容とするもので、地区計画、防災街区整備地区計画、沿道地区計画及び集落地区計画などをいう。
1 誤:特別用途地区は、用途地域内においてのみ定めることができる
2 誤:都市施設は、市街化調整区域内においても定めることができる
3 誤:非常災害のため必要な応急処置として行う行為は都道府県知事の許可不要。また、市の区域内では当該市長の許可(H24法改正)
4 正:その通り