宅建解説：「防火・準防火地域」内の建築制限について解説します。細かい引っかけ問題に注意しながら一つ一つ丁寧に覚えていってください。簡単ですが宅建試験ではなかなかの頻出分野です。確実に１点いただいておきましょう。
- 防火・準防火地域
建築物が密集する市街地で火災が発生すると、多くの人命や財産が失われてしまいます。そのような被害を最小限に食い止めるため、市街地の不燃化を図るため、都市計画において「防火地域」「準防火地域」が定められています。
■防火地域
防火地域内の建築物の構造についての規制です。
１．耐火建築物としなければならない建築物
・地階を含む階数が３以上の建築物
・延べ面積が100㎡を超える建築物
２．耐火建築物または準耐火建築物としなければならない建築物
・上記１番のいずれにも該当しない建築物（＝２階以下でかつ延べ面積100㎡以下）
３．耐火建築物または準耐火建築物にしなくてもよい建築物
・延べ面積が50㎡以下の平屋建ての付属建築物（物置等）で外壁および軒裏が防火構造のもの
・高さ２ｍ以下の門または塀
・高さ２ｍを超える門または塀で、不燃材料で造りまたは覆われたもの
４．看板・広告塔などの防火措置
・建築物の屋上に設けるものは、その主要部分を不燃材料で造りまたは覆う
・高さ３ｍを超えるものは、その主要部分を不燃材料で造りまたは覆う
つまり、主として都市部などの密集市街地に指定される防火地域では、規模の小さな建築物であっても原則として木造とすることはできず、耐火建築物または準耐火建築物となるわけです。細かい意味を覚える必要はありませんが、耐火建築物とは主要構造物（壁や柱など）を耐火構造等とし、準耐火建築物とは主要構造物を準耐火構造等として外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火設備を有する建築物をいいます。
■準防火地域
準防火地域内の建築物の構造についての規制です。
１．耐火建築物としなければならない建築物
・地階を除く階数が４以上の建築物
・延べ面積が1,500㎡を超える建築物
２．耐火建築物または準耐火建築物としなければならない建築物
・延べ面積が500㎡を超え1,500㎡以下の建築物
・地階を除く階数が３の建築物（＝地上３階建てのみ）← ※
※ 防火上の技術的基準を満たしていれば木造でも可（500㎡以下）
つまり準防火地域内において地階を除く階数が３の建築物は、
・延べ面積1500㎡超 → 耐火建築物
・延べ面積500㎡超～1500㎡以下 → 耐火or準耐火建築物
・延べ面積500㎡以下 → 耐火or準耐火or技術的基準に適合する建築物
の３パターンがあるということです。
３．準防火地域内にある木造建築物の防火措置
・外壁および軒裏で、延焼のおそれのある部分は防火構造とする
準防火地域で階数を数えるときは「地階を除いて」考えます。地階を含む防火地域としっかり区別してください。
■防火地域・準防火地域に共通する規制
１．屋根：一定の技術的基準に適合させる（＋国土交通大臣の認定等）
２．開口部：延焼のおそれのある部分には一定の防火設備を設ける
３．外壁：外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる
開口部とは、壁、床、屋根などの各部に設けられた孔状の部分をいい・・よく分かりませんね、つまり窓やドアのことです。屋根、開口部、外壁の規定は防火地域と準防火地域に共通ですが、看板、広告塔の規定は防火地域特有の規制ですので注意してください。
■複数の地域にまたがる場合の措置
建築物（敷地でない点に注意）が防火地域や準防火地域、未指定地域の複数にまたがる場合（面積に関係なく）、建築物の全部について最も厳しい地域の規制が適用されます。
１．防火地域と未指定地域：防火地域内の規制が適用される
２．準防火地域と未指定区域：準防火地域内の規制が適用される
３．防火地域と準防火地域：防火地域内の規制が適用される
建築物が防火地域または準防火地域外にあっても防火壁で区画されている場合は、防火壁外の部分は防火地域または準防火地域の制限を受けません。例えば３割が未指定地域、７割が防火地域にまたがる建築物があり、未指定地域の３割のうち１割が防火壁で守られていたとします。この場合、防火壁外を除く９割の部分に防火地域に関する規制が適用されます。
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