宅建試験の税その他解説：「不動産取得税」について解説します。前ページでお伝えした「固定資産税」とどちらかが（または複合問題で）高確率で出題されます。勉強の要領も固定資産税と同じですね。固定資産税と区別し、よく比較しておいてください。

不動産取得税の宅建解説

■不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や家屋の購入、家屋の建築など、不動産の所有権を取得した場合に課される税金です。


■不動産取得税の概要

１．課税主体：取得した不動産が所在する都道府県

２．課税客体：不動産の取得

不動産：土地（田、畑、宅地、山林等）・家屋（住宅、店舗、工場、倉庫等）
取得　：売買・交換・贈与・新築・改築・増築・特定遺贈

ここではいくつか注意点があります。取得は有償無償を問いません。登記の有無も関係なく、現実に所有権を取得したと認められれば課税されます。改築については、家屋の価値が増加した場合に限り増加分について課税されます。この３つは本試験で出題されてもおかしくありませんので注意しておいてください。

「相続」「合併」「包括遺贈」は取得に含まれないという点にも注意です。相続による不動産の取得や法人の合併による不動産の取得等は非課税です。包括遺贈とは「財産の３割を○○に遺贈する」といった漠然とした遺贈で、「××の土地を」といった具体的に指定する特定遺贈が課税客体となる点と比較しておいてください。

また、共有物分割による不動産の取得については、当該不動産における分割前の持分割合を超えなければ不動産取得税は課されず、国や地方公共団体等が不動産を取得した場合も不動産取得税は課税されません。

３．納税義務者：不動産取得者（個人、法人を問わない）

４．課税標準：固定資産課税台帳に登録されている価格（＝固定資産税評価額）

土地：特例あり（下で詳しく）
家屋：特例あり（下で詳しく）

固定資産税評価額が存在しない新築・増築・改築等は知事が決定する価格が課税標準となります。実際の取引価格ではありませんので注意してください。

５．税率：４％（本則）

不動産取得税の標準税率は４％ですが、皆さんが絶対に覚えておくべきは「３％」です。平成18年4月1日から取得した土地や住宅用家屋については３％が標準税率となるという特例が続いているためです。住宅用家屋以外の家屋（店舗や事務所等）については４％が標準税率となります。皆さんはこの３％と４％を覚えておいてください。尚、あくまでも「標準税率」であり制限税率ではないので４％を超える税率が課されることもあります。

６．納付税額：特例を下で

７．税額控除：特例を下で

８．納付方法：普通徴収

９．納付期日：納税通知書に記載してある期限（納期限前10日までに納税者に交付）

10．免税点：土地10万円、建築にかかる家屋23万円、その他の家屋12万円

上記金額未満であれば不動産取得税は課されません。建築にかかる家屋とは新築や改築等、その他の家屋とは中古住宅の購入等をいいます。土地は「土地」で住宅用に限りませんので、さり気なく注意です。課税標準となる金額を基準に判断され、面積も関係ありません。


■不動産取得税の特例

住宅を新築した場合や新築住宅を取得した場合、または既存住宅を取得した場合、以下の要件を満たすと不動産取得税の負担が軽減されます。＝課税標準の特例

１．住宅の要件

新築住宅：床面積50㎡（一戸建て以外の賃貸住宅は40㎡）以上240㎡以下
既存住宅：床面積50㎡以上240㎡以下＋耐震基準に適合

２．取得者

新築住宅：個人・法人を問わない
既存住宅：個人のみ

３．用途

新築住宅：制限なし（賃貸用等でも可）
既存住宅：取得した個人の居住用のみ

４．価格

新築住宅：制限なし
既存住宅：制限なし

５．控除額

新築住宅：1,200万円（認定長期優良住宅：1,300万円）
既存住宅：新築された時期により100万～1,200万円と異なる（平成９年４月１日以降の新築は1,200万円なので、1,200万円だけ覚えておけば大丈夫です）

登録価格からこの控除額を引いたものが課税標準となります。つまり、上記要件を満たす新築住宅の税額は、（建物の価格－1,200万円）×３％、既存住宅の税額は、（建物の価格－100万～1,200万円）×３％となります。

また敷地についても特例があり、平成18年1月1日から取得した宅地評価土地の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格の２分の１となります。宅地評価土地とは、宅地および宅地比準土地をいい、宅地比準土地とは宅地以外の土地で宅地に比準して価格が決定された土地をいいます。

①固定資産評価額1,000万円の新築マンション（150㎡）を購入した場合 固定資産税　：1,000万円×1.4％＝14万円（５年間1/2となる特例あり） 不動産取得税：床面積50㎡以上240㎡以下なので1,200万円が控除され０円
②固定資産評価額2,000万円の築20年マンション（200㎡）を令和元年に個人の居住用として購入した場合 固定資産税　：2,000万円×1.4％＝28万円 不動産取得税：個人の居住用で耐震基準に適合し、床面積50㎡以上240㎡以下なので1,200万円が控除され800万円×３％＝24万円

そして更に、45,000円または建物の床面積の２倍まで（上限200㎡）の土地に相当する税額のどちらか高い方が控除される特例もあります。つまり宅地評価土地の税額は、土地の価格×1/2×３％－税額控除（※）となります。
※45,000円or１㎡当たりの課税標準額×床面積の２倍（上限200㎡）×３％

実際に計算させる問題が出る可能性は低いと思いますが、この1,200万円、×1/2、２倍、200㎡という数字はなるべく覚えておいてください！


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