宅建まちがい探し：今回は「重要事項の説明（35条書面）」のまちがい探しを見ていきます。宅建業法のヤマ場ですね。宅建試験合格者でも宅建業法で間違えるとしたらここです。コツコツと少しずつ、しっかりと覚えていきましょう。

宅建まちがい探し！重要事項の説明（35条書面）

【問１】宅建業者が、宅建業法第35条の規定に基づき重要事項の説明をさせる場合の宅建士は、成年者である専任の宅建士でなければならない。

【問２】宅建業者は、不慮の死亡事故があった店舗の売買契約を媒介するにあたり、当該事故から５年を経過するまでは、重要事項説明書に「告知事項あり」と記載し、買主に対して説明しなければならない。


　以下、全て「宅建業者が行う重要事項の説明」を前提とした問題となります。


【問３】宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期について説明しなければならない。

【問４】自ら売主としてマンションの一戸の売買を行う場合、水防法施行規則第11条第1号の規定により当該マンションが所在する市町村の長が提供する図面に当該マンションの位置が表示されているときは、当該図面における当該マンションの所在地を買主に説明することが望ましい。

【問５】ー

【問６】ー

【問７】建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。

【問８】居住用建物の貸借の媒介において、台所、浴室、便所等の設備の整備状況について説明しなければならないが、事業用建物の貸借についてはこの限りではない。

【問９】建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である場合、その整備の見通しまで説明する必要はない。

【問10】ー

【問11】ー

【問12】ー

【問13】ー

【問14】令和元年に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。

【問15】マンションの１戸の貸借の媒介において、マンションの管理の委託を受けている法人については、その商号又は名称を説明すれば足り、その主たる事務所の所在地について説明する必要はない。

【問16】ー

【問17】ー

【問18】ー

【問19】建物の貸借の媒介において、当該貸借の契約が借地借家法第38条第１項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときでも、その旨を説明する必要はなく、定期建物賃貸借契約書を交付すれば足りる。

【問20】ー



以下、解答（全て×）です。
かなり多いですが、これで重要説明事項の間違えやすいところはバッチリです。


１：重要事項説明や35条書面への記名は宅建士が行いますが、成年者であることや専任である必要はありません。説明を行う宅建士と記名を行う宅建士が別人でも構いません。説明や交付は契約締結前に行い、説明や交付をする相手方は買主や借主のみで、説明や交付をする場所に制限はありません。交付を行うのは宅建業者（従業者でOK）で、宅建士が行う必要はありません。相手方が宅建業者である場合は交付のみを行い説明は不要です。説明を行う際、宅建士は相手方の請求がなくても宅建士証を提示します。全契約においてテレビ電話等のITを用いての重要事項説明も可能です。説明方法についてはこんなところですかね…簡単すぎるので１問にまとめてしまいました。間違いキーワードは「成年者である専任の宅建士」となります。2022年法改正により、押印不要、相手方の承諾を得て電子交付可となっています！

２：ずっと曖昧だった「事故物件の告知義務」についてのガイドラインがようやく制定され、2022年の宅建試験から出題範囲に含まれます（宅建業法としての改正ではなくガイドラインなのですごく出題可能性が高いかと聞かれたら微妙ですが…）。事故死や自然死に告知義務はなく、対象物件は居住用に限り店舗に告知義務はなく、売買契約に告知不要となる期限はなく、貸借だったとしてもその期間は５年ではなく３年となります。間違いだらけの文章ですね。他にも出題ポイントは多く、ここだけで丸々１問４肢作れますので、かんたん宅建業法もチェックしておいてください。

３：移転登記の申請予定時期は35条書面記載事項ではなく、売買と交換における37条書面の必要的記載事項です。物件引渡時期・移転登記申請時期・代金支払時期の時期３点セットは37条書面の記載事項＝超頻出問題です。以下、このような感じで出題可能性の高い問題をズバババと見ていきます！

４：2021年の法改正問題ですね。予想通りすぐに出題されて得点源となりましたが、まだまだ出題可能性ありです。全取引において、水害ハザードマップに表示された物件の位置は重要説明事項となります。説明することが望ましいのは避難所の位置となります。

５：ー

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７：ちょっとここで少しでもスムーズに覚えやすいように「考え方」について触れておきます。建蔽率及び容積率に関する制限は、売買・交換・宅地貸借における重要説明事項となります。マンションを借りるときに建蔽率や容積率など気にしませんよね。アパートを借りるときに建て替えについて考えたりしませんよね。このように「契約前に知っておきたいことかどうか」を考えることで複雑な重要説明事項も少し覚えやすくなるはずです。道路斜線制限の概要、私道負担、住宅性能評価、建物構造制限など「建物を借りるだけならどうでもいいや」という事項は「常識的に理解」しておいてください。

８：上記７番とは逆パターンで、建物貸借においてのみ重要説明事項となるのが台所、浴室、便所等の設備の整備状況です。これもよく出題される宅建試験の大好物ですね。事業用でも関係なく説明が必要です。

９：上記８番と紛らわしい問題で、飲用水・電気・ガスの供給状況、排水施設の整備状況は、全取引における重要説明事項となります。工事が完了していない場合は、その見通しと特別の負担に関する事項まで説明する必要があります。

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14：「耐震診断を受けている場合はその内容」は宅地貸借以外における重要説明事項ですが、昭和56年6月1日以降に新築工事に着手された建物については説明する必要はありません。尚、耐震診断や上記の建物状況調査、石綿調査は記録されていれば説明を要し、宅建業者が自ら積極的に行う義務はありません（← これもよく出題されます）。

15：マンション管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名（法人であれば商号または名称）と住所（法人であれば主たる事務所の所在地）の双方を説明する必要があります。更に難問対策となりますが、未完成物件で賃貸住宅管理業者登録規定の登録を受けている管理者に委託されている場合は、当該管理者の登録番号・工事完了時の形状・構造も説明する必要があります。「登録番号」は頭の片隅に入れておきましょう。また業務内容を説明するというひっかけがよく出題されますが、業務内容は説明不要です。

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19：定期建物賃貸借において、定期建物賃貸借である旨は重要説明事項（もちろん建物の定期貸借のみ）となります。「定期建物賃貸借である旨の説明」とは別に定期建物賃貸借についての説明も必要となりますが、この説明も重要事項の説明と併せてITを用いて行うことができる点も覚えておいてください。

20：ー


以上、出題可能性の高い間違えやすい問題はこの辺ですかね…。

35条書面で確実に得点するためにはまだまだお伝えしたい情報、覚えるべきことはたくさんありますので、余裕がある限り「かんたん宅建業法」「絶対役立つ宅建業法」、過去問のページをコツコツと読んでみてください！


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