重要事項説明-35条書面の完全解説

宅建業法の完全解説:「重要事項の説明35条書面記載事項)」について解説します。宅建業法の一番のヤマ場です。

重要事項説明(35条書面)の完全解説

今回は重要事項の説明(35条書面)について見ていきます。皆さんがもうすぐ取得する宅建士のメイン業務であり、宅建士の独占業務となっています・・ので、もちろんすごく重要です。丸々2~3問は出題されると思ってください。

「重要事項の説明方法」はすごく簡単で得点源ですが、「重要事項の中身(35条書面記載事項)」は面倒です。宅建試験合格者でも、宅建業法で落とす可能性が一番高いのはここかと思います。

重要事項=「契約前に確認しておくべき事項」「契約をするかどうか判断するための事」ということを常に頭に入れ、自分がお客さんだったときに「これは契約前に知っておきたいか」どうかを考えながら、納得しながら覚えていってください。ここは丸暗記ではなく、理解することでマスターしやすくなるところです。


重要事項の説明義務者

宅建業者は「これから買おう、借りよう、交換しよう」としている相手方に対して、契約をするかどうか判断させるため、その物件の情報を知らせる必要があります。これを重要事項の説明といい、その説明の際に交付する書面を35条書面といいます。

重要事項の説明をするのは宅建士で、専任である必要はありません。宅建士が重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対象となります。重要事項の説明を怠ったことで宅建士が監督処分を受けることはありません(説明時に宅建士証を提示しなかったときは処分あり)。

宅建業者AとBが共同して宅建業務を行った場合、35条書面にはAB両者の宅建士の記名押印が必要となりますが、説明はABどちらかの宅建士が行えば足ります。また、Aだけが作成した35条書面に不備があった場合、A+Bも監督処分の対象となります。


重要事項の説明方法

説明時期:必ず契約成立前に説明します。説明が必要なケースで説明が不要となる例外はありません。

説明場所:特に制限はありませんので、事務所でも喫茶店でもどこでも構いません。

説明の相手方:売買は、買主のみ 貸借は、借主のみ 交換は、両当事者

説明方法:宅建士が記名押印した書面を交付し、宅建士証を提示して説明します。作成や交付自体は従業者がしてもよく記名押印した宅建士と説明をする宅建士が別々でも構いません相手方が宅建業者の場合は交付だけを要し、説明をする必要はありません。重要事項の説明が不要となる例外は、相手方が宅建業者である場合を除いては次の3つだけです。

信託受益権の売買契約締結1年以内に当該契約と同一内容の契約について書面を交付して説明していた場合
相手方が金融商品取引法に規定する特定投資家である場合
相手方に対して金融商品取引法に規定する目論見書を交付している場合

基本的に、宅建士証は取引関係者から請求があったときに提示すればよいのですが、重要事項の説明の際には請求がなくても必ず宅建士証を提示するということは絶対に覚えておいてください。重要事項の説明をする際に宅建士証を提示しなかった宅建士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処せられることがあります。

普段の請求時に提示を怠ったとしても罰則はない点と比較しておいてください。従業者証明書の提示義務に違反した場合も罰則はありません。とにかく「重要事項説明時の宅建士証の提示だけは厳しい」と覚えておいてください。


テレビ電話など(IT)を用いての重要事項説明

貸借の媒介代理に限り、スカイプなどを用いての重要事項の説明が可能となります。貸借のみですので注意してください。定期建物賃貸借の事前説明も、宅建業法の重要事項説明と併せてITによる説明が可能となっています。

以下、出題ポイントです。

・宅建士および重要事項説明を受けようとする者の双方が、書類や説明内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、音声を十分に聞き取れ、双方向でやり取りできる環境で実施されることを要する。これらの状況に支障が生じた場合、宅建士は直ちに説明を中断し、当該状況の解消後に説明を再開します。

・宅建士が記名押印した重要事項説明書および添付書類が、重要事項説明を受けようとする者にあらかじめ送付されていることを要する。重要事項説明を受けようとする者が、重要事項説明書および添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にある必要があります。

・宅建士は宅建士証を提示し、重要事項説明を受けようとする者が画面上で視認できたことを確認していることを要する。


重要事項の説明内容

落とすとしたらこの35条書面記載事項ですね。全契約で説明する必要があるのか、貸借では不要なのか、貸借だけで必要なのか、自分がお客さんだった場合に「契約前に知っておきたいか」「契約締結後に知ったら遅いだろう」「賃貸だし知る必要ないな」と納得しながら覚えていってください。

基本版よりも厳選し、確実に押さえておいてほしい事項だけを掲載しておきます。しかしこの羅列ではイメージしにくいと思いますので、過去問も並行してパターン慣れすることがベストかと思います。過去問ではマイナー重要事項も混ざっていますので「こんなの見たことない」と焦らないでください。もしも今年の本試験で細かい重要事項が混ざっていても、消去法で対処できるはずです。細かい重要事項が混ざった個数問題なら正解率3割以下の難問です。

【全契約】で説明必要。買うときも借りるときも、これは知っておきたい!

・契約解除に関する事項
・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
・代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭(手付金等)の額と目的
・飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況
・登記された権利の種類、内容、登記名義人または表題部所有者の氏名
・1年以内に建物状況調査(インスペクション)を実施しているか、実施している場合は結果の概要
・耐震診断を受けている場合は、その内容(昭和56年6月1日以降に新築工事に着手された建物を除く)
・石綿(アスベスト)の使用の有無の調査結果が記録されているならその内容(建物のみ)

【区分所有建物の全契約】で説明必要。マンションを買ったり借りるなら知っておくべき!区分所有建物の「貸借」で説明が必要なのはこの2つだけです。頻出問題です。

・専有部分の用途その他利用制限に関する規約(案)があるときはその内容
・建物や敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名と住所(+未完成であり賃貸住宅管理業者登録規定の登録を受けている管理者に委託されている場合は、当該管理者の登録番号・工事完了時の形状・構造)

【売買(と交換)】で説明必要。買うなら知っておきたいけど、借りるだけならどうでもいい!

・手付金等の保全措置の概要(売買のみ)
・代金、交換差金に関する金銭貸借のあっせんが不成立時の措置
・瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要
・住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨(建物のみ。具体的内容の説明は不要)

【区分所有建物の売買と交換】で説明必要。マンションを買うなら知っておかなくては!

・一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容
・共用部分に関する規約(案)があるときはその内容
・建物所有者が負担する通常の管理費用の額(滞納額も記載)
・一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容
・一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約(案)があるときはその内容
・一棟の建物の計画的修繕積立金の規約(案)があるときはその内容および既に積み立てられている額

【貸借】で説明必要。賃貸ならではと納得!

・契約期間および契約更新に関する事項
・敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項
・台所、浴室、便所等の設備整備状況(整備されていない場合はその見通し)と整備についての特別の負担に関する事項(建物のみ)

【建物貸借以外】であれば説明必要。建物を借りるだけなら知らなくて良し!

・私道に関する負担事項
・マンションの建替え等の円滑化に関する法律


最新の宅建本試験問題(言い回しなど、出題傾向をチェックしておきましょう)

・宅建業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅建業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、B及びDは、それぞれA及びCの媒介により、甲住宅の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、宅建業法第34条の2第1項第4号に規定する調査をいうものとする(2018-27

2.A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
3.CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。

2:「保存状況」を説明すればよく、書類の記載内容まで説明する必要はありません
3:インスペクションは、実施後1年以内のものに限り説明を要します。


・宅建業者間の取引における宅建業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面(以下この問において「重要事項説明書」という。)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか(2018-35

1.建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
2.建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅建士をして説明させなければならない。
3.建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
4.宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

1:耐震診断を受けていれば重要説明事項ですが、あえて受けてまで説明する必要はありません
2:宅建業者間であれば、交付だけを行い説明は不要です。
3:瑕疵担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要は売買と交換での重要説明事項です。
4:支払金または預り金を受領する場合に保全措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要は売買と交換での重要説明事項ですが、そもそも支払金または預り金が50万円以下の場合は、保全措置が必要な支払金または預り金に該当しません。ちょっと細かい複合問題。


・宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅建業者ではないものとする(2018-39

1.当該建物を借りようとする者が宅建業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅建士に説明させる必要はない。
2.当該建物が既存の住宅であるときは、宅建業法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
3.台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
4.宅建士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅建士証の提示を省略することができる。

1:宅建業者間であれば、交付だけを行い説明は不要です。法改正箇所とは言え、すぐ上で同じような問題を見ましたね。
2:インスペクションに関する説明は、貸借では不要です。
3:台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備状況は、建物貸借における重要説明事項です。
4:宅建士は、宅建士証を提示して相手方が画面上で宅建士証を視認できたことを確認した上で説明を始める必要があります。


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