とても役立つ年度別の解説付き宅建士試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら令和５年（2023年）宅建士試験の通し過去問を見ていきましょう。
- 令和５年の宅建士試験問題と解説
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- 令和５年の宅建士試験問題
- １．権利関係の問題 問１～14
２．宅建業法の問題 問26～45
３．法令制限の問題 問15～22
４．税その他の問題 問23～25
５．税その他の問題 問46～50
【問１】次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。
１ 遺産である不動産から、相続開始から遺産分割までの間に生じた賃料債権は、遺産である不動産が遺産分割によって複数の相続人のうちの一人に帰属することとなった場合、当該不動産が帰属することになった相続人が相続開始時にさかのぼって取得する。
２ 相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属し、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。
３ 遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。
４ 遺産である不動産が遺産分割によって複数の相続人のうちの一人に帰属することとなった場合、当該不動産から遺産分割後に生じた賃料債権は、遺産分割によって当該不動産が帰属した相続人が取得する。
⇒正解（１）
１：賃料債権は、各共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得すると思いきり書いてありますね。
【問２】相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 土地の所有者は、境界標の調査又は境界に関する測量等の一定の目的のために必要な範囲内で隣地を使用することができる場合であっても、住家については、その家の居住者の承諾がなければ、当該住家に立ち入ることはできない。
２ 土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、その竹木の所有者にその枝を切除させることができるが、その枝を切除するよう催告したにもかかわらず相当の期間内に切除しなかったときであっても、自らその枝を切り取ることはできない。
３ 相隣者の一人は、相隣者間で共有する障壁の高さを増すときは、他方の相隣者の承諾を得なければならない。
４ 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に出るためにその土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行することができる。
⇒正解（１）法改正ホヤホヤのサービス問題
１：境界標の調査または境界に関する測量等の目的のため必要な範囲内で隣地を使用することができますが、住家に立ち入るにはその居住者の承諾が必要です。
２：隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、その竹木所有者に枝を切除させることができ、切除するよう催告したにもかかわらず相当期間内に切除しないときは、その枝を切り取ることができます（根は自由に切除可能な点と比較）。
３：障壁の高さを増すときに他方の相隣者の承諾を得る必要はなく、増した部分は工事をした者の単独所有に属します。
４：通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選びます。
【問３】Ａを注文者、Ｂを請負人として、Ａ所有の建物に対して独立性を有さずその構成部分となる増築部分の工事請負契約を締結し、Ｂは３か月間で増築工事を終了させた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「契約不適合」とは品質に関して契約の内容に適合しないことをいい、当該請負契約には契約不適合責任に関する特約は定められていなかったものとする。
１ ＡがＢに請負代金を支払っていなくても、Ａは増築部分の所有権を取得する。
２ Ｂが材料を提供して増築した部分に契約不適合がある場合、Ａは工事が終了した日から１年以内にその旨をＢに通知しなければ、契約不適合を理由とした修補をＢに対して請求することはできない。
３ Ｂが材料を提供して増築した部分に契約不適合があり、Ｂは不適合があることを知りながらそのことをＡに告げずに工事を終了し、Ａが工事終了日から３年後に契約不適合を知った場合、ＡはＢに対して、消滅時効が完成するまでは契約不適合を理由とした修補を請求することができる。
４ 増築した部分にＡが提供した材料の性質によって契約不適合が生じ、Ｂが材料が不適当であることを知らずに工事を終了した場合、ＡはＢに対して、Ａが提供した材料によって生じた契約不適合を理由とした修補を請求することはできない。
⇒正解（２）
２：工事が終了した日ではなく、注文者が不適合を知ったときから１年以内にその旨を請負人に通知することで、注文者は、当該不適合を理由として履行追完請求をすることができます。
３４：仕事の目的物を注文者に引き渡したとき（引渡しを要しない場合は仕事が終了したとき）において、請負人が契約不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは履行追完請求をすることができ、注文者の供した材料の性質または注文者の与えた指図によって生じた不適合を理由とする場合も同様です（＝請負人がその材料または指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは履行追完請求可能）。
【問４】ＡがＢに対して貸金債権である甲債権を、ＢがＡに対して貸金債権である乙債権をそれぞれ有している場合において、民法の規定及び判例によれば、次のアからエまでの記述のうち、Ａが一方的な意思表示により甲債権と乙債権とを対当額にて相殺できないものを全て掲げたものは、次の１から４のうちどれか。なお、いずれの債権も相殺を禁止し又は制限する旨の意思表示はされていないものとする。
ア 弁済期の定めのない甲債権と、弁済期到来前に、ＡがＢに対して期限の利益を放棄する旨の意思表示をした乙債権
イ 弁済期が到来している甲債権と、弁済期の定めのない乙債権
ウ 弁済期の定めのない甲債権と、弁済期が到来している乙債権
エ 弁済期が到来していない甲債権と、弁済期が到来している乙債権
⇒正解（４）相殺できないのはエ
アイウエ：相殺を行うにつき、自働債権の弁済期は到来している必要があるが、受働債権の弁済期は到来している必要はありません（弁済期の定めのない＝弁済期が到来しているということです）。
【問５】従来の住所又は居所を去った者（以下この問において「不在者」という。）の財産の管理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「管理人」とは、不在者の財産の管理人をいうものとする。
１ 不在者が管理人を置かなかったときは、当該不在者の生死が７年間明らかでない場合に限り、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
２ 不在者が管理人を置いた場合において、その不在者の生死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官から請求があったとしても管理人を改任することはできない。
３ 家庭裁判所により選任された管理人は、不在者を被告とする建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴を提起するには、家庭裁判所の許可が必要である。
４ 家庭裁判所により選任された管理人は、保存行為として不在者の自宅を修理することができるほか、家庭裁判所の許可を得てこれを売却することができる。
⇒正解（４）新設され今後出題が増える不動産管理制度の前置きとも言える不在者の問題
１：不在者がその財産の管理人を置かなかった場合、家庭裁判所は、利害関係人または検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができます。不在者の生死が７年間明らかでない場合に限りません。
２：不在者の生死が明らかでない場合、家庭裁判所は、利害関係人または検察官の請求により管理人を改任することができます。
３４：管理人が「権限の定めのない代理人の権限」を超える行為（自宅の売却等）を行うときは家庭裁判所の許可が必要ですが、建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴を提起することや自宅の修理等の保存行為について家庭裁判所の許可は不要です。
【問６】Ａ所有の甲土地について、Ｂが所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
ア ＡがＣに対して甲土地を売却し、Ｃが所有権移転登記を備えた後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗することができる。
イ Ｂの取得時効が完成した後に、ＡがＤに対して甲土地を売却しＤが所有権移転登記を備え、Ｂが、Ｄの登記の日から所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＤに対抗することができる。
ウ Ｂの取得時効完成後、Ｂへの所有権移転登記がなされないままＥがＡを債務者として甲土地にＡから抵当権の設定を受けて抵当権設定登記をした場合において、Ｂがその後引き続き所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、特段の事情がない限り、再度の時効取得により、Ｂは甲土地の所有権を取得し、Ｅの抵当権は消滅する。
⇒正解（３）全て正しい
ア：時効取得者は、時効完成前の第三者に対して登記なくして所有権を主張することができます。
イ：時効取得者と時効完成後の第三者は対抗関係となり、先に登記を備えたＤが所有権を取得→再び平穏かつ公然に必要な期間占有を継続しているので、Ｂは新たに甲土地を時効取得することができ、登記なくして所有権を主張することができます。
ウ：債務者または抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をした場合、抵当権は消滅します。細かめの知識ですが、これを機に頭の片隅に入れておきましょう。
【問７】甲建物を所有するＡが死亡し、Ａの配偶者Ｂが甲建物の配偶者居住権を、Ａの子Ｃが甲建物の所有権をそれぞれ取得する旨の遺産分割協議が成立した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 遺産分割協議において、Ｂの配偶者居住権の存続期間が定められなかった場合、配偶者居住権の存続期間は20年となる。
２ Ｂが高齢となり、バリアフリーのマンションに転居するための資金が必要になった場合、Ｂは、Ｃの承諾を得ずに甲建物を第三者Ｄに賃貸することができる。
３ Ｃには、Ｂに対し、配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務がある。
４ Ｃは、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。
⇒正解（３）ついに配偶者居住権で丸々１問！と思ったら正解肢が超サービス問題。
１：遺産分割協議または遺言により別段の定めがある場合、家庭裁判所が遺産分割審判において別段の定めをした場合を除き、配偶者居住権の存続期間は、配偶者の終身の間となります。
２：居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築・増築、第三者に使用収益させることはできません。
３：居住建物の所有者は、配偶者（配偶者居住権を取得した配偶者に限る）に対し、配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負います（配偶者短期居住権は登記不要）。
４：通常の必要費は配偶者が負担します。
【問８】未成年者Ａが、法定代理人Ｂの同意を得ずに、Ｃから甲建物を買い受ける契約（以下この問において「本件売買契約」という。）を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ａに処分を許された財産はなく、Ａは、営業を許されてはいないものとする。
１ ＡがＢの同意を得ずに制限行為能力を理由として本件売買契約を取り消した場合、Ｂは、自己が本件売買契約の取消しに同意していないことを理由に、Ａの当該取消しの意思表示を取り消すことができる。
２ 本件売買契約締結時にＡが未成年者であることにつきＣが善意無過失であった場合、Ｂは、Ａの制限行為能力を理由として、本件売買契約を取り消すことはできない。
３ 本件売買契約につき、取消しがなされないままＡが成年に達した場合、本件売買契約についてＢが反対していたとしても、自らが取消権を有すると知ったＡは、本件売買契約を追認することができ、追認後は本件売買契約を取り消すことはできなくなる。
４ 本件売買契約につき、Ｂが追認しないまま、Ａが成年に達する前にＢの同意を得ずに甲建物をＤに売却した場合、ＢがＤへの売却について追認していないときでも、Ａは制限行為能力を理由として、本件売買契約を取り消すことはできなくなる。
⇒正解（３）理解、読解力が試される権利関係らしい問題。
１：制限行為能力を理由とする取消権者は、制限行為能力者本人、その代理人、承継人、同意をすることができる者となり、本人の取消しの意思表示は有効で、法定代理人が取消しの意思表示を取り消すことはできません。
２：未成年者が法定代理人の同意を得ずに行った法律行為は、相手方が善意無過失でも取り消すことができます。
４：本肢のＡは「成年に達する前」にＢの同意を得ずに甲建物をＤに売却しているので法定追認とはみなされず、売買契約を取り消すことができます。
【問９】Ａを貸主、Ｂを借主として甲建物の賃貸借契約が令和５年７月１日に締結された場合の甲建物の修繕に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 甲建物の修繕が必要であることを、Ａが知ったにもかかわらず、Ａが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは甲建物の修繕をすることができる。
２ 甲建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、Ａが必要な修繕を直ちにしないときは、Ｂは甲建物の修繕をすることができる。
３ Ｂの責めに帰すべき事由によって甲建物の修繕が必要となった場合は、Ａは甲建物を修繕する義務を負わない。
４ 甲建物の修繕が必要である場合において、急迫の事情があるときは、Ｂは甲建物の修繕をすることができる。
⇒正解（２）近年の法改正問題なのでイージーですね。まだまだ出題可能性が高いところなので、正しい肢も要チェックです。
２：通知して直ちにではなく、１番の通り賃貸人が修繕が必要な旨を知ったにもかかわらず相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は修繕をすることができます。
【問10】債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額1,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額1,200万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額2,000万円）をそれぞれ有しているが、ＢがＤの利益のため、Ａの承諾を得て抵当権の順位を放棄した。甲土地の競売に基づく売却代金が2,400万円であった場合、Ｂの受ける配当額として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 0円
２ 200万円
３ 400万円
４ 800万円
⇒正解（３）
３：本来の配当はＢ1000万円、Ｃ1200万円、Ｄ200万円。ＢＤを合わせた1200万円を債権額に応じて配分し、Ｂ1200万円×1/3＝400万円、Ｄ1200万円×2/3＝800万円、Ｃは影響なく1200万円。
【問11】ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることはできない。
２ 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
３ 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対してＢが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
４ 本件契約がＢの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
⇒正解（４）
１：一定期間地代等を増額しない旨の特約は有効ですが、減額しない旨の特約は無効です。
２：公正証書等の書面によって定める必要はありますが、公正証書で合意する必要はありません。尚、賃貸アパート事業用の建物とありますが、事業用定期借地権の問題ではありません（居住用建物）。
３：賃借人の債務不履行により契約が終了した場合、建物買取請求は認められません。
【問12】建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ 期間を１年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を１年とするものとみなされる。
２ 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
３ 賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
４ 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。
⇒正解（３）正解肢が少し細かいですが、近年の法改正箇所なので知っていた方も多いはずです。
１：期間を１年未満とする建物賃貸借は、期間の定めがない建物賃貸借とみなされます。
２：一定期間借賃を増額しない旨の特約は有効ですが、減額しない旨の特約は無効です。
４：土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができます。
【問13】建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。
２ 集会は、区分所有者の４分の３以上の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。
３ 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者がすることができるため集会の決議を必要としない。
４ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者が８人である場合、３人が反対したときは変更することができない。
⇒正解（２）区分所有法は本当に簡単になりましたね。
２：招集手続を経ないで集会を開くには区分所有者全員の同意が必要です。
３：共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除き各共有者が単独ですることができます（＝集会の決議不要）。
４：一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定・変更・廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者またはその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときはすることができません。細かい肢なのであまり気にせず。
【問14】不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１か月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
２ 何人も、理由の有無にかかわらず、登記官に対し、手数料を納付して、登記簿の附属書類である申請書を閲覧することができる。
３ 共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同してしなければならない。
４ 区分建物の所有権の保存の登記は、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる。
⇒正解（２）
２：何人も、正当な理由があるときは、登記官に手数料を納付して登記簿の附属書類である申請書等の全部または一部（正当な理由があると認められる部分に限る）の閲覧を請求することができます。
４：細かいですが、敷地権付き区分建物の場合は敷地権登記名義人の承諾が必要です。
【問15】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 市街化調整区域は、土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備に支障が生じるおそれがある区域とされている。
２ 高度利用地区は、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画に、建築物の高さの最低限度を定める地区とされている。
３ 特定用途制限地域は、用途地域が定められている土地の区域内において、都市計画に、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とされている。
４ 地区計画は、用途地域が定められている土地の区域のほか、一定の場合には、用途地域が定められていない土地の区域にも定めることができる。
⇒正解（４）細かそうですが、正解肢は簡単です。
１：市街化調整区域＝市街化を抑制すべき区域で、本肢は準都市計画区域の記述です。
２：高度利用地区＝用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区で、建築物の高さの最低限度は含まれません。
３：特定用途制限地域＝用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域です。
【問16】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、この問において条例による特別の定めはないものとし、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
１ 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
２ 開発許可を受けた者は、当該許可を受ける際に申請書に記載した事項を変更しようとする場合においては、都道府県知事に届け出なければならないが、当該変更が国土交通省令で定める軽微な変更に当たるときは、届け出なくてよい。
３ 開発許可を受けた者は、当該開発行為に関する工事が完了し、都道府県知事から検査済証を交付されたときは、遅滞なく、当該工事が完了した旨を公告しなければならない。
４ 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、自己の居住用の住宅を新築しようとする全ての者は、当該建築が開発行為を伴わない場合であれば、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
⇒正解（１）１番を見た瞬間にマークシートを埋めて次へ行かないといけない問題。
２：軽微変更でも遅滞なく都道府県知事への届出が必要です。
３：開発許可を受けた者ではなく、都道府県知事が公告を行います。
４：市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、原則として都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設をすることはできません。
【問17】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定し、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築を禁止することができる。
２ ３階建て以上の建築物の避難階以外の階を、床面積の合計が1,500㎡を超える物品販売業の店舗の売場とする場合には、当該階から避難階又は地上に通ずる２以上の直通階段を設けなければならない。
３ 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、その全部について準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。
４ 石綿等をあらかじめ添加した建築材料は、石綿等を飛散又は発散させるおそれがないものとして国土交通大臣が定めたもの又は国土交通大臣の認定を受けたものを除き、使用してはならない。
⇒正解（３）細かい肢に紛れた正解肢が二度見レベルのサービス問題。２番は覚える必要ないでしょう。
３：建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、その全部について厳しい方（防火地域）の建築物に関する規定を適用します。
【問18】次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 法第53条第１項及び第２項の建蔽率制限に係る規定の適用については、準防火地域内にある準耐火建築物であり、かつ、街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物にあっては同条第１項各号に定める数値に10分の２を加えたものをもって当該各号に定める数値とする。
２ 建築物又は敷地を造成するため擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならず、地盤面下に設ける建築物においても同様である。
３ 地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する建築物であって、延べ面積が150㎡を超えるものについては、一戸建ての住宅であっても、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる。
４ 冬至日において、法第56条の２第１項の規定による日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさせるものであっても、対象区域外にある建築物であれば一律に、同項の規定は適用されない。
⇒正解（１）
２：地盤面下に設ける建築物等については道路内に、または道路に突き出して建築・築造することができます。
３：一戸建て住宅についてこの規定は適用されません。
４：日影規制の対象区域外にある高さが10ｍを超える建築物で、冬至日において対象区域内の土地に日影を生じさせるものは日影規制が適用されます。
【問19】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
１ 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって、一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。
２ 都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、宅地造成等規制法の規定のみによっては宅地造成に伴うがけ崩れ又は土砂の流出の防止の目的を達し難いと認める場合は、都道府県（地方自治法に基づく指定都市、中核市又は施行時特例市の区域にあっては、それぞれ指定都市、中核市又は施行時特例市）の規則で、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の技術的基準を強化し、又は付加することができる。
３ 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害を防止するために必要があると認める場合には、その宅地の所有者に対して、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。
４ 宅地造成工事規制区域内の宅地において、雨水その他の地表水又は地下水を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となる。
⇒正解（１）正解肢が一目瞭然のサービス問題が多いですね。
１：造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域内に指定されることはありません。
３：所有者、管理者、占有者、造成主、工事施行者に対して勧告可能です。
４：高さ２ｍ超の擁壁、地表水等を排除するための排水施設または地滑り抑止ぐい等の全部または一部の除却の工事を行おうとする者は、工事着手日の14日前までに届け出ます。
【問20】土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 換地計画において定められた清算金は、換地処分の公告があった日の翌日において確定する。
２ 現に施行されている土地区画整理事業の施行地区となっている区域については、その施行者の同意を得なければ、その施行者以外の者は、土地区画整理事業を施行することができない。
３ 施行者は、換地処分の公告があった場合において、施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行により変動があったときは、遅滞なく、その変動に係る登記を申請し、又は嘱託しなければならない。
４ 土地区画整理組合は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、土地区画整理審議会の同意を得なければならない。
⇒正解（４）
４：仮換地を指定しようとする場合、組合は総会等の同意を得る（土地区画整理審議会は設置されない）必要があり、都道府県や市町村等は土地区画整理審議会の意見を聴く必要があります。この赤文字２つは頻出問題です。
【問21】農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 相続により農地を取得する場合は、法第３条第１項の許可を要しないが、相続人に該当しない者が特定遺贈により農地を取得する場合は、同項の許可を受ける必要がある。
２ 自己の所有する面積４アールの農地を農作物の育成又は養畜の事業のための農業用施設に転用する場合は、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。
３ 法第３条第１項又は法第５条第１項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権の移転の効力は生じない。
４ 社会福祉事業を行うことを目的として設立された法人（社会福祉法人）が、農地をその目的に係る業務の運営に必要な施設の用に供すると認められる場合、農地所有適格法人でなくても、農業委員会の許可を得て、農地の所有権を取得することができる。
⇒正解（２）
２：４条許可が不要となるのは、２アール未満の農地を農作物の育成・養畜事業のため農業用施設に供する場合です。
４：なかなか斬新な問題ですね。もうしばらく出題されないと思いますが、覚えやすいので頭の片隅に・・
【問22】土地を取得する場合における届出に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「事後届出」とは、国土利用計画法第23条の届出をいい、「重要土地等調査法」とは、重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律をいうものとする。
１ 都市計画区域外において、国から一団の土地である6,000㎡と5,000㎡の土地を購入した者は、事後届出を行う必要はない。
２ 市街化区域を除く都市計画区域内において、Ａが所有する7,000㎡の土地をＢが相続により取得した場合、Ｂは事後届出を行う必要がある。
３ 市街化区域において、Ｃが所有する3,000㎡の土地をＤが購入する契約を締結した場合、Ｃ及びＤは事後届出を行わなければならない。
４ 重要土地等調査法の規定による特別注視区域内にある100㎡の規模の土地に関する所有権又はその取得を目的とする権利の移転をする契約を締結する場合には、当事者は、一定の事項を、あらかじめ、内閣総理大臣に届け出なければならない。
⇒正解（１）法令制限が最後まで易しめの年でした。
１：当事者の一方または双方が国等である場合、事後届出は不要です。
２：相続で事後届出は不要です。
３：事後届出を行うのは権利取得者（Ｄ）のみです。
４：特別注視区域内にある200㎡以上の土地等に関する所有権またはその取得を目的とする権利の移転または設定をする契約を締結する場合、当事者は一定の事項をあらかじめ内閣総理大臣に届け出ます。
【問23】印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、以下の契約書はいずれも書面により作成されたものとする。
１ 売主Ａと買主Ｂが土地の譲渡契約書を３通作成し、Ａ、Ｂ及び仲介人Ｃがそれぞれ１通ずつ保存する場合、当該契約書３通には印紙税が課される。
２ 一の契約書に土地の譲渡契約（譲渡金額5,000万円）と建物の建築請負契約（請負金額6,000万円）をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は１億1,000万円である。
３ 「Ｄの所有する甲土地（時価2,000万円）をＥに贈与する」旨を記載した贈与契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、2,000万円である。
４ 当初作成の「土地を１億円で譲渡する」旨を記載した土地譲渡契約書の契約金額を変更するために作成する契約書で、「当初の契約書の契約金額を1,000万円減額し、9,000万円とする」旨を記載した変更契約書について、印紙税の課税標準となる当該変更契約書の記載金額は、1,000万円である。
⇒正解（１）
２：記載金額の大きい方（6000万円）が記載金額となります。
３：贈与＝契約金額はないものとして200円。
４：減額変更＝契約金額はないものとして200円。
【問24】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 不動産取得税の徴収については、特別徴収の方法によることができる。
２ 不動産取得税は、目的税である。
３ 不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の市町村及び特別区において、当該不動産の取得者に課する。
４ 不動産取得税は、市町村及び特別区に対して、課することができない。
⇒正解（４）
１：普通徴収
２：普通税（宅建試験で目的税が出題されるとすれば「都市計画税は、目的税である」＝〇となります）
３：不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課されます。
４：国、市町村、特別区等に対して不動産取得税を課することはできません。
【問25】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
１ 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
２ 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
３ 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
４ 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
⇒正解（４）
１：原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。
２：対象不動産が土地のみである場合でも、再調達原価を適切に求めることができるときは適用することができます。
３：事情補正できるものであれば採用することができます。
【問26】宅建業法第37条の規定により交付すべき書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供すること（以下この問において「37条書面の電磁的方法による提供」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 宅建業者が自ら売主として締結する売買契約において、当該契約の相手方から宅建業法施行令第３条の４第１項に規定する承諾を得なければ、37条書面の電磁的方法による提供をすることができない。
イ 宅建業者が媒介業者として関与する売買契約について、宅建業法施行令第３条の４第１項に規定する承諾を取得するための通知の中に宅建士を明示しておけば、37条書面の電磁的方法による提供において提供に係る宅建士を明示する必要はない。
ウ 宅建業者が自ら売主として締結する売買契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、当該提供されたファイルへの記録を取引の相手方が出力することにより書面を作成できるものでなければならない。
エ 宅建業者が媒介業者として関与する建物賃貸借契約について、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、当該提供するファイルに記録された記載事項について、改変が行われていないかどうかを確認することができる措置を講じなければならない。
⇒正解（３）早速出題された電子化問題。正しいのはアウエ。
ア：37条書面を電子交付するには契約の相手方の承諾が必要です。
イ：承諾取得の際に宅建士の明示があっても、37条書面の交付時に宅建士を明示する必要があります。
【問27】宅建業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査（以下この問において「建物状況調査」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。
２ 宅建業者が建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第２条第１項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。
３ 既存住宅の売買の媒介を行う宅建業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅建業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
４ 既存住宅の貸借の媒介を行う宅建業者は、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面に建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
⇒正解（４）
４：「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」は、売買と交換における37条書面の必要的記載事項です（＝貸借不要）。
【問28】宅建業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａの従業員Ｂが、Ｃが所有する戸建住宅の買取りを目的とした訪問勧誘をＣに対して行ったところ、Ｃから「契約の意思がないので今後勧誘に来ないでほしい」と言われたことから、後日、Ａは、別の従業員Ｄに同じ目的で訪問勧誘を行わせて、当該勧誘を継続した。
イ 宅建業者Ａの従業員Ｅは、Ｆが所有する戸建住宅の買取りを目的とした電話勧誘をＦに対して行った際に、不実のことと認識しながら「今後５年以内にこの一帯は再開発されるので、急いで売却した方がよい。」と説明した。
ウ 宅建業者Ａの従業員Ｇは、Ｈが所有する戸建住宅の買取りを目的とした電話勧誘をＨに対して行おうと考え、23時頃にＨの自宅に電話をかけ、勧誘を行い、Ｈの私生活の平穏を害し、Ｈを困惑させた。
エ 宅建業者Ａは、Ｊとの間でＪが所有する戸建住宅を買い取る売買契約を締結し、宅建業法第37条の規定に基づく書面をＪに交付したが、Ａの宅建士に、当該書面に記名のみさせ、押印させることを省略した。
⇒正解（３）常識判断＋最新法改正のイージー個数問題。違反するものはアイウ。
ア：別の従業員ならOKなわけがありません。
イ：宅地建物の現在もしくは将来の環境に関する事項であって、相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしてはなりません。
ウ：問題外です。
エ：37条書面への押印は不要となりました（宅建士の記名は必要）。
【問29】宅建業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 宅建業者Ａ社の使用人であって、Ａ社の宅建業を行う支店の代表者であるものが、道路交通法の規定に違反したことにより懲役の刑に処せられたとしても、Ａ社の免許は取り消されることはない。
２ 宅建業者Ｂ社の取締役が、所得税法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられたとしても、Ｂ社の免許は取り消されることはない。
３ 宅建業者である個人Ｃが、宅建業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられたとしても、Ｃの免許は取り消されることはない。
４ 宅建業者Ｄ社の非常勤の取締役が、刑法第222条（脅迫）の罪を犯したことにより罰金の刑に処せられたとしても、Ｄ社の免許は取り消されることはない。
⇒正解（２）
１：法人である宅建業者の役員または政令で定める使用人が禁錮以上の刑に処せられた場合、当該法人の免許は取消しの対象となります。
２：所得税法違反による罰金刑は免許欠格事由に該当しません。
３４：宅建業法違反、脅迫罪、暴行罪、傷害罪、背任罪等による罰金刑は免許欠格事由に該当します。
【問30】宅建業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、Ａは宅建業保証協会の社員ではないものとする。
ア 宅建業者Ａが免許を受けた日から６か月以内に甲県知事に営業保証金を供託した旨の届出を行わないとき、甲県知事はその届出をすべき旨の催告をしなければならず、当該催告が到達した日から１か月以内にＡが届出を行わないときは、その免許を取り消すことができる。
イ 宅建業者Ａは、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、その旨を甲県知事に届け出なければならず、当該届出をした後でなければ、その事業を開始することができない。
ウ 宅建業者Ａは、営業保証金が還付され、甲県知事から営業保証金が政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け、その不足額を供託したときは、30日以内に甲県知事にその旨を届け出なければならない。
エ 宅建業者Ａが免許失効に伴い営業保証金を取り戻す際、供託した営業保証金につき還付を受ける権利を有する者に対し、３か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、期間内にその申出がなかった場合でなければ、取り戻すことができない。
⇒正解（１）正しいのはイのみ
ア：免許権者は、免許をした日から３ヶ月以内に宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず（必ず）、当該催告が到達した日から１ヶ月以内に届出を行わないときは、その免許を取り消すことができます（任意）。
イ：宅建業を開始するには、供託＋届出が必要です。
ウ：営業保証金の還付がなされ、不足額を供託したときは、２週間以内に届け出ます。
エ：６ヶ月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告します。
【問31】宅建業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。
１ 宅地又は建物の売買に関する注文を受けたときは、遅滞なくその注文をした者に対して取引態様の別を明らかにしなければならないが、当該注文者が事前に取引態様の別を明示した広告を見てから注文してきた場合においては、取引態様の別を遅滞なく明らかにする必要はない。
２ 既存の住宅に関する広告を行うときは、宅建業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施しているかどうかを明示しなければならない。
３ これから建築工事を行う予定である建築確認申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。
４ 販売する宅地又は建物の広告に関し、著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるだけでなく、懲役若しくは罰金に処せられ、又はこれを併科されることもある。
⇒正解（４）
１：広告時も注文を受けたときも取引態様の別を明示します。
２：広告に建物状況調査を実施しているかどうかを明示する必要はありません。
３：広告の開始時期の制限は、貸借でも適用されます。
４：誇大広告の禁止違反は、監督処分＋６月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金または併科となります。
【問32】宅建業者が行う届出に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 宅建業者Ａ（甲県知事免許）が、新たに宅建業を営む支店を甲県内に設置した場合、Ａはその日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
２ 宅建業者Ｂ（乙県知事免許）が、宅建業者ではないＣとの合併により消滅した場合、Ｂを代表する役員であった者は、その日から30日以内にその旨を乙県知事に届け出なければならない。
３ 宅建業者Ｄ（丙県知事免許）が、本店における専任の宅建士Ｅの退職に伴い、新たに専任の宅建士Ｆを本店に置いた場合、Ｄはその日から30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。
４ 宅建業者Ｇ（丁県知事免許）が、その業務に関し展示会を丁県内で実施する場合、展示会を実施する場所において売買契約の締結（予約を含む。）又は売買契約の申込みの受付を行うときは、Ｇは展示会での業務を開始する日の５日前までに展示会を実施する場所について丁県知事に届け出なければならない。
⇒正解（４）
１：新たに宅建業を営む支店を設置＝宅建業者名簿の記載事項である事務所の名称・所在地の変更として30日以内に免許権者に届け出ます。
２：消滅会社の代表役員であった者が30日以内に免許権者に届け出ます。
３：事務所ごとに置かれる専任宅建士の氏名も宅建業者名簿の記載事項です。
４：業務を開始する日の10日前までに免許権者に届け出ます。
【問33】宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 甲宅地を所有する宅建業者Ａが、乙宅地を所有する宅建業者ではない個人Ｂと、甲宅地と乙宅地の交換契約を締結するに当たって、Ｂに対して、甲宅地に関する重要事項の説明を行う義務はあるが、乙宅地に関する重要事項の説明を行う義務はない。
２ 宅地の売買における当該宅地の引渡しの時期について、重要事項説明において説明しなければならない。
３ 宅建業者が売主となる宅地の売買に関し、売主が買主から受領しようとする金銭のうち、買主への所有権移転の登記以後に受領するものに対して、宅建業法施行規則第16条の４に定める保全措置を講ずるかどうかについて、重要事項説明書に記載する必要がある。
４ 重要事項説明書の電磁的方法による提供については、重要事項説明を受ける者から電磁的方法でよいと口頭で依頼があった場合、改めて電磁的方法で提供することについて承諾を得る必要はない。
⇒正解（１）
２：物件の引渡時期は37条書面の必要的記載事項です。
３：買主への所有権移転の登記以後に受領する金銭＝そもそも保全措置の対象ではありません。
４：口頭で依頼があっても承諾が必要です（承諾＝書面または電磁的方法によって得る必要あり）。
【問34】宅建業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅建業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、１か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を成立させた場合における次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Ｃは、媒介の依頼を受けるに当たってＤから承諾を得ないまま、132,000円の報酬を受領した。
イ ＡはＢから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領した。
ウ ＣはＤに対し、賃貸借契約書の作成費を、Ｄから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。
エ 本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、ＡはＢから132,000円を、ＣはＤから132,000円をそれぞれ受領した。
⇒正解（３）違反するのはアウエ
ア：承諾がなければ上限は１ヶ月分の借賃×0.55倍＝66,000円。
ウ：報酬とは別に賃貸借契約書の作成費を請求することはできません。
エ：双方からの合計で上限132,000円となります。
【問35】宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者ではない買主Ｂから宅地の買受けの申込みを受けた場合における宅建業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 宅建業者Ａは、仮設テント張りの案内所でＢから買受けの申込みを受けた際、以後の取引について、その取引に係る書類に関してＢから電磁的方法で提供をすることについての承諾を得た場合、クーリング・オフについて電磁的方法で告げることができる。
２ 宅建業者Ａが、仮設テント張りの案内所でＢから買受けの申込みを受けた場合、Ｂは、クーリング・オフについて告げられた日から８日以内に電磁的方法により当該申込みの撤回を申し出れば、申込みの撤回を行うことができる。
３ 宅建業者Ａが、Ａの事務所でＢから買受けの申込みを受けた場合、Ｂは、申込みの日から８日以内に電磁的方法により当該申込みの撤回を申し出れば、申込みの撤回を行うことができる。
４ 宅建業者Ａが、売却の媒介を依頼している宅建業者Ｃの事務所でＢから買受けの申込みを受けた場合、Ｂは、申込みの日から８日以内に書面により当該申込みの撤回を申し出ても、申込みの撤回を行うことができない。
⇒正解（４）
１：クーリング・オフができる旨を告げる書面は「書面」である必要があります（電子交付不可）。
２：申込み撤回の意思表示も「書面」で行う必要があります。
３：電磁的方法以前に、Ａの事務所で申込みを行っていますのでクーリング・オフ不可です。
４：売却の媒介を依頼している宅建業者Ｃの事務所＝事務所等に該当するため、そもそもクーリング・オフ不可です。
【問36】次の記述のうち、宅建業者Ａが行う業務に関して宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａは、建物の貸借の媒介に際して、賃借の申込みをした者がその撤回を申し出たので、かかった諸費用を差し引いて預り金を返還した。
イ 宅建業者Ａは、売主としてマンションの売買契約を締結するに際して、買主が手付として必要な額を今すぐには用意できないと申し出たので、手付金の分割払いを買主に提案した。
ウ 宅建業者Ａは取引のあったつど、その年月日やその取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他必要な記載事項を帳簿に漏らさず記載し、必要に応じて紙面にその内容を表示できる状態で、電子媒体により帳簿の保存を行っている。
エ 宅建業者Ａはアンケート調査を装ってその目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに個人宅を訪問し、マンションの売買の勧誘をした。
⇒正解（３）違反するのはアイエ
ア：預り金の返還にあたり、諸費用を差し引くことはできません。
イ：手付金の分割払いは信用の供与に該当します。
ウ：ファイルまたは磁気ディスクに記録され、必要に応じ電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもって帳簿への記載に代えることができます。
エ：勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行ってはなりません。
【問37】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 宅建業者は、非常勤役員には従業者であることを証する証明書を携帯させる必要はない。
２ 宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、取引の関係者から閲覧の請求があった場合であっても、宅建業法第45条に規定する秘密を守る義務を理由に、閲覧を拒むことができる。
３ 宅建業者の従業者は、宅地の買受けの申込みをした者から請求があった場合には、その者が宅建業者であっても、その者に従業者であることを証する証明書を提示する必要がある。
４ 宅建業者は、従業者名簿を最終の記載をした日から５年間保存しなければならない。
⇒正解（３）
１：従業者であれば、非常勤役員でも従業者証明書が必要です。
２：宅建業者は取引関係者から請求があったときは従業者名簿を閲覧に供しなければならず、秘密を守る義務を理由に閲覧を拒むことはできません（cf. 帳簿は閲覧義務なし）。
４：最終記載日から10年間です。
【問38】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａが、自ら所有する複数の建物について、複数人に対し、反復継続して賃貸する行為は、宅建業に該当しない。
イ 宅建士とは、宅建士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者をいう。
ウ 建設業者Ｂが、建築請負工事の受注を目的として、業として宅地の売買の媒介を行う行為は、宅建業に該当しない。
エ 宅建士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
⇒正解（２）正しいのはアエ
イ：宅建試験に合格し、知事の登録を受け、宅建士証を交付された者をいいます。
ウ：目的に関係なく、業として宅地売買の媒介を行うのであれば宅建業に該当します。
【問39】宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者ではない個人Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合における手付金の保全措置に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、当該契約に係る手付金は保全措置が必要なものとする。
１ 宅建業者Ａは、Ｂから手付金を受領した後に、速やかに手付金の保全措置を講じなければならない。
２ 宅建業者Ａは、手付金の保全措置を保証保険契約を締結することにより講ずる場合、保険期間は保証保険契約が成立した時から宅建業者が受領した手付金に係る宅地の引渡しまでの期間とすればよい。
３ 宅建業者Ａは、手付金の保全措置を保証保険契約を締結することにより講ずる場合、保険事業者との間において保証保険契約を締結すればよく、保険証券をＢに交付する必要はない。
４ 宅建業者Ａは、手付金の保全措置を保証委託契約を締結することにより講ずるときは、保証委託契約に基づいて銀行等が手付金の返還債務を連帯して保証することを約する書面のＢへの交付に代えて、Ｂの承諾を得ることなく電磁的方法により講ずることができる。
⇒正解（２）
１：手付金を受領する前に保全措置を講じる必要があります。
３：保証保険契約を締結し、かつ、保険証券またはこれに代わるべき書面を買主に交付する必要があります。
４：買主の承諾を得て電子交付可能となります。
【問40】宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却の依頼を受け、専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 宅建業者Ａは、当該中古住宅について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならないが、Ｂの希望条件を満たさない申込みだとＡが判断した場合については報告する必要はない。
２ 宅建業者Ａは、宅建業法第34条の２第１項の規定に基づく書面の交付後、速やかに、Ｂに対し、宅建業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
３ 宅建業者Ａは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め７日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
４ 宅建業者Ａは、Ｂが他の宅建業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅建業法第34条の２第１項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
⇒正解（４）
１：依頼者の希望条件を満たさない申込みだとしても、申込みがあったときは、その都度遅滞なく依頼者に報告しなければなりません。
２：建物状況調査を実施する者のあっせんの有無は媒介契約書面の記載事項であり、書面交付後の確認では遅すぎます。
３：休業日を含まず７日以内に登録します。
【問41】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 甲県知事は、宅建士に対して必要な報告を求めることができるが、その対象は、甲県知事登録の宅建士であって、適正な事務の遂行を確保するために必要な場合に限られる。
２ 宅建業者Ａ（甲県知事免許）で専任の宅建士として従事しているＢ（甲県知事登録）が、勤務実態のない宅建業者Ｃ（乙県知事免許）において、自らが専任の宅建士である旨の表示がされていることを許した場合には、乙県知事は、Ｂに対し、必要な指示をすることができる。
３ 宅建士が不正の手段により宅建士証の交付を受けた場合においては、その登録をしている都道府県知事は、情状が特に重いときは、当該宅建士の登録を消除することができる。
４ 都道府県知事は、宅建士に対して登録消除処分を行ったときは、適切な方法で公告しなければならない。
⇒正解（２）
１：国土交通大臣は全ての宅建士に対して、都道府県知事はその登録を受けている宅建士及び当該都道府県の区域内で事務を行う宅建士に対して、宅建士の事務の適正な遂行を確保するため必要があると認めるときは、その事務について必要な報告を求めることができます。
３：不正手段による宅建士証の交付は必要的登録消除事由となります。
４：宅建士への監督処分に対して公告が行われることはありません（公告が行われるのは宅建業者に対する業務停止処分・免許取消処分）。
【問42】宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 宅建士は、重要事項説明をする場合、取引の相手方から請求されなければ、宅建士証を相手方に提示する必要はない。
イ 売主及び買主が宅建業者ではない場合、当該取引の媒介業者は、売主及び買主に重要事項説明書を交付し、説明を行わなければならない。
ウ 宅地の売買について売主となる宅建業者は、買主が宅建業者である場合、重要事項説明書を交付しなければならないが、説明を省略することはできる。
エ 宅建業者である売主は、宅建業者ではない買主に対して、重要事項として代金並びにその支払時期及び方法を説明しなければならない。
⇒正解（３）誤ってるのはアイエ
ア：相手方の請求がなくても、重要事項の説明時は宅建士証を提示します。
イ：売主に対して35条書面の交付や重要事項の説明は不要です。
ウ：相手方が宅建業者である場合、35条書面の交付のみを要し説明は不要です。
エ：37条書面の必要的記載事項ですね。紛らわしい点として、代金「以外」に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的は重要説明事項である点に注意。
【問43】宅建業者Ａが媒介により宅地の売買契約を成立させた場合における宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 宅建業者Ａは、買主が宅建業者であるときは、37条書面に移転登記の申請時期を記載しなくてもよい。
２ 宅建業者Ａは、37条書面を売買契約成立前に、各当事者に交付しなければならない。
３ 宅建業者Ａは、37条書面を作成したときは、専任の宅建士をして37条書面に記名させる必要がある。
４ 宅建業者Ａは、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。
⇒正解（４）
１：買主が宅建業者だからといって、37条書面記載事項を省略できる例はありません。
２：37条書面は、契約成立後に遅滞なく各当事者に交付します。
３：宅建士であれば専任である必要はありません。
【問44】宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 保証協会の社員は、自らが取り扱った宅建業に係る取引の相手方から当該取引に関する苦情について解決の申出が保証協会にあり、保証協会から関係する資料の提出を求められたときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。
２ 保証協会は、社員がその一部の事務所を廃止したことに伴って弁済業務保証金分担金を当該社員に返還しようとするときは、弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行わなければならない。
３ 保証協会は、宅建業者の相手方から、社員である宅建業者の取り扱った宅建業に係る取引に関する損害の還付請求を受けたときは、直ちに弁済業務保証金から返還しなければならない。
４ 保証協会は、手付金等保管事業について国土交通大臣の承認を受けた場合、社員が自ら売主となって行う宅地又は建物の売買で、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前における買主からの手付金等の受領について、当該事業の対象とすることができる。
⇒正解（１）
１：正当理由があれば拒めるという点にも注意ですね。逆読みするクセをつけましょう。
２：事務所の一部廃止による弁済業務保証金の取戻しについて公告は不要です。
３：直ちに返還ではなく、まずは権利を有する者が保証協会の認証を受けます。
４：未完成物件において、指定保管機関による手付金等保管の方法は認められていません。
【問45】宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者ではない買主Ｂに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 宅建業者Ａが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第１条第１項の認可を受けた金融機関であって、宅建業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
２ 宅建業者Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Ｂに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
３ 宅建業者Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
４ 宅建業者ＡとＢ間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Ａは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
⇒正解（４）
１：住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結義務を負う宅建業者には、宅建業法に規定する宅建業者だけでなく、宅建業を営む信託会社等も含まれます。
２：買主の承諾を得て電子交付も可能です。
３：主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。
４：買主に不利な特約は無効です。
【問46】独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭（単身の世帯を含む。）に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
２ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、新築住宅に対する貸付債権のみを買取りの対象としている。
３ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）及び省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を実施している。
４ 機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
⇒正解（２）
２：証券化支援事業（買取型）における貸付債権の買取対象は、住宅の建設及び購入に必要な資金であり、購入には新築住宅＋中古住宅も含まれます。
【問47】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 実際には取引する意思がない物件であっても実在するものであれば、当該物件を広告に掲載しても不当表示に問われることはない。
２ 直線距離で50ｍ以内に街道が存在する場合、物件名に当該街道の名称を用いることができる。
３ 物件の近隣に所在するスーパーマーケットを表示する場合は、物件からの自転車による所要時間を明示しておくことで、徒歩による所要時間を明示する必要がなくなる。
４ 一棟リノベーションマンションについては、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行う場合であっても、「新発売」との表示を行うことはできない。
⇒正解（２）最新法改正が正解肢のサービス問題
１：実在していても取引する意思がない物件を広告に掲載してはいけません。
２：物件から直線距離で50ｍ以内に所在すれば、当該街道その他の道路の名称（坂名を含む）を用いることができます。
３：商業施設は、現に利用できるものを物件からの道路距離または徒歩所要時間を明示して表示する必要があります。
４：これも最新法改正ですね。一棟リノベーションマンションについても新発売との表示が可能となりました。
【問48】次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 令和３年度宅建業法の施行状況調査（令和４年９月公表）によれば、令和４年３月末における宅建業者の全事業者数は14万業者を超え、８年連続で増加した。
２ 令和５年地価公示（令和５年３月公表）によれば、令和４年１月以降の１年間の地価について、地方圏平均では、全用途平均、住宅地、商業地のいずれも２年連続で上昇し、工業地は６年連続で上昇した。
３ 建築着工統計調査報告（令和４年計。令和５年１月公表）によれば、令和４年の民間非居住建築物の着工床面積は、前年と比較すると、工場及び倉庫は増加したが、事務所及び店舗が減少したため、全体で減少となった。
４ 年次別法人企業統計調査（令和３年度。令和４年９月公表）によれば、令和３年度における不動産業の売上高営業利益率は11.1％と２年連続で前年度と比べ上昇し、売上高経常利益率も12.5％と２年連続で前年度と比べ上昇した。
⇒正解（１）統計問題は受験年の最新情報を覚えておいてください。
【問49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
１ 自然堤防の後背湿地側の縁は、砂が緩く堆積していて、地下水位も浅いため、地震時に液状化被害が生じやすい地盤である。
２ 谷底低地に軟弱層が厚く堆積している所では、地震動が凝縮されて、震動が小さくなる。
３ 1923年の関東地震の際には、東京の谷底低地で多くの水道管や建物が被害を受けた。
４ 大都市の近郊の丘陵地では、丘を削り谷部に盛土し造成宅地が造られたが、盛土造成に際しては、地下水位を下げるため排水施設を設け、締め固める等の必要がある。
⇒正解（２）正解肢は細かめですが、常識判断の消去法で正解に辿り着けますね。
２：谷底低地に軟弱層が厚く堆積している所では、地震動が増幅されて、震動が大きくなります。
【問50】建物の構造と材料に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
１ 鉄筋コンクリート構造は、地震や風の力を受けても、躯体の変形は比較的小さく、耐火性にも富んでいる。
２ 鉄筋コンクリート構造は、躯体の断面が大きく、材料の質量が大きいので、建物の自重が大きくなる。
３ 鉄筋コンクリート構造では、鉄筋とコンクリートを一体化するには、断面が円形の棒鋼である丸鋼の方が表面に突起をつけた棒鋼である異形棒鋼より、優れている。
４ 鉄筋コンクリート構造は、コンクリートが固まって所定の強度が得られるまでに日数がかかり、現場での施工も多いので、工事期間が長くなる。
⇒正解（３）例年よりは消去法で対処しやすいですが、相変わらずのちょいムズ建物。
３：異形鉄筋では、表面に突起をつけた棒鋼である異形棒鋼の方がコンクリートとの密強度が増し、丸鋼よりもコンクリートと一体化します。
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