令和3年-2021年12月の宅建士試験問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建士試験問題です。宅地建物取引業法=宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら令和3年(2021年)12月の通し問題を見ていきましょう。

令和3年12月の宅建試験問題と解説
令和3年12月の宅建士試験問題
1.権利関係の問題 問1~14
 2.宅建業法の問題 問26~45
  3.法令制限の問題 問15~22
 4.税その他の問題 問23~25
5.税その他の問題 問46~50


【問1】次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。

(判決文)
私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。

1 権利に対する違法な侵害に対抗して法律に定める手続によらずに自力救済することは、その必要の限度を超えない範囲内であれば、事情のいかんにかかわらず許される。
2 建物賃貸借契約終了後に当該建物内に家財などの残置物がある場合には、賃貸人の権利に対する違法な侵害であり、賃貸人は賃借人の同意の有無にかかわらず、原則として裁判を行わずに当該残置物を建物内から撤去することができる。
3 建物賃貸借契約の賃借人が賃料を1年分以上滞納した場合には、賃貸人の権利を著しく侵害するため、原則として裁判を行わずに、賃貸人は賃借人の同意なく当該建物の鍵とシリンダーを交換して建物内に入れないようにすることができる。
4 裁判を行っていては権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に私力の行使が許される。

⇒正解(4)判決文そのままの易しい判決読解問題
1:自力救済が認められるのは、法律に定める手続によったのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合に限られます。
2:1番の解説の通り自力救済は認められず、賃借人の同意がなければ裁判を行わずに残置物を建物内から撤去することはできません。
3:1番の「特別の事情」とまでは言えず、必要限度を超えています。



【問2】相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。
2 隣接する土地の境界線上に設けた障壁は、相隣者の共有に属するものと推定される。
3 高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすためであっても、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることはできない。
4 土地の所有者が直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根を設けた場合、隣地所有者は、その所有権に基づいて妨害排除又は予防の請求をすることができる。

⇒正解(3)
1:設置や保存費用は等しい割合で負担しますが、測量費用は土地面積に応じる点にも注意。
3:宅建試験で初登場の問題ですが、常識的に考えて通過させることができないわけがありませんね。高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、または自家用もしくは農工業用の余水を排出するため、公の水流または下水道に至るまで、低地に水を通過させることができます(低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ばなければならない)。



【問3】成年後見人が、成年被後見人を代理して行う次に掲げる法律行為のうち、民法の規定によれば、家庭裁判所の許可を得なければ代理して行うことができないものはどれか。

1 成年被後見人が所有する乗用車の第三者への売却
2 成年被後見人が所有する成年被後見人の居住の用に供する建物への第三者の抵当権の設定
3 成年被後見人が所有するオフィスビルへの第三者の抵当権の設定
4 成年被後見人が所有する倉庫についての第三者との賃貸借契約の解除

⇒正解(2)
2:成年被後見人が居住の用に供する建物またはその敷地について、成年後見人が、成年被後見人を代理して売却、賃貸、賃貸借の解除、抵当権の設定等を行うには家庭裁判所の許可が必要です。



【問4】いずれも宅建業者ではない売主Aと買主Bとの間で令和3年7月1日に締結した売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 BがAに対して手付を交付した場合、Aは、目的物を引き渡すまではいつでも、手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができる。
2 売買契約の締結と同時に、Aが目的物を買い戻すことができる旨の特約をする場合、買戻しについての期間の合意をしなければ、買戻しの特約自体が無効となる。
3 Bが購入した目的物が第三者Cの所有物であり、Aが売買契約締結時点でそのことを知らなかった場合には、Aは損害を賠償せずに売買契約を解除することができる。
4 目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをAが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、BはAの担保責任を追及することができる。

⇒正解(4)
1:相手方が履行に着手した後は倍額を償還しても解除することはできません。
2:買戻しの期間を定めなかった場合は特約が無効となるわけではなく、買戻し期間が5年となります。
3:以前は正しい肢でしたが改正民法により当規定は削除され、善意というだけで解除することはできません。
4:売主が引渡時に不適合を知り、または重過失により知らなかったときは、買主は(消滅時効にかかっていない限り)担保責任を追及することができます。



【問5】AがBの代理人として行った行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの行為もBの追認はないものとし、令和3年7月1日以降になされたものとする。

1 AがBの代理人として第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合、相手方Cがその目的を知っていたとしても、AC間の法律行為の効果はBに帰属する。
2 BがAに代理権を与えていないにもかかわらず代理権を与えた旨をCに表示し、Aが当該代理権の範囲内の行為をした場合、CがAに代理権がないことを知っていたとしても、Bはその責任を負わなければならない。
3 AがBから何ら代理権を与えられていないにもかかわらずBの代理人と詐称してCとの間で法律行為をし、CがAにBの代理権があると信じた場合であっても、原則としてその法律行為の効果はBに帰属しない。
4 BがAに与えた代理権が消滅した後にAが行った代理権の範囲内の行為について、相手方Cが過失によって代理権消滅の事実を知らなかった場合でも、Bはその責任を負わなければならない。

⇒正解(3)
1:代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合、相手方がその目的を知り、または知ることができたときは、その効果は本人に帰属しません。
23:表見代理が成立するには、相手方が善意無過失である必要があります。3番のように単に信じただけではなく、2番のように本人に一定の帰責事由(代理権授与の意思表示など)が必要です。
4:上記説明の通り表見代理の成立には相手方の善意無過失が要件となり、Cに過失があればBは責任を負いません。



【問6】不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。
2 土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
3 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
4 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。

⇒正解(1)
1:知識がある人ほど、これだけの文章では対抗関係になり得るケースもあるのでは?と深読みしてしまいますが、売買契約において目的物が「転々移転した場合の前主と後主は対抗関係にない」という有名な判例そのままの問題文です。これだけの文章だからこそ「転々移転した場合の前主と後主は対抗関係にない」と言えます。シンプルすぎて地味にやらしい問題。



【問7】令和3年7月1日になされた遺言に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 自筆証書によって遺言をする場合、遺言者は、その全文、日付及び氏名を自書して押印しなければならないが、これに添付する相続財産の目録については、遺言者が毎葉に署名押印すれば、自書でないものも認められる。
2 公正証書遺言の作成には、証人2人以上の立会いが必要であるが、推定相続人は、未成年者でなくとも、証人となることができない。
3 船舶が遭難した場合、当該船舶中にいて死亡の危急に迫った者は、証人2人以上の立会いがあれば、口頭で遺言をすることができる。
4 遺贈義務者が、遺贈の義務を履行するため、受遺者に対し、相当の期間を定めて遺贈の承認をすべき旨の催告をした場合、受遺者がその期間内に意思表示をしないときは、遺贈を放棄したものとみなされる。

⇒正解(4)
2:未成年者や推定相続人等は、遺言の証人または立会人となることができません。
4:受遺者が期間内に意思表示をしない場合、遺贈を承認したものとみなされます。



【問8】AはBに対して、Aが所有する甲土地を1,000万円で売却したい旨の申込みを郵便で令和3年7月1日に発信した(以下この問において「本件申込み」という。)が、本件申込みがBに到達する前にAが死亡した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Bが承諾の通知を発する前に、BがAの死亡を知ったとしても、本件申込みは効力を失わない。
2 Aが、本件申込みにおいて、自己が死亡した場合には申込みの効力を失う旨の意思表示をしていたときには、BがAの死亡を知らないとしても本件申込みは効力を失う。
3 本件申込みが効力を失わない場合、本件申込みに承諾をなすべき期間及び撤回をする権利についての記載がなかったときは、Aの相続人は、本件申込みをいつでも撤回することができる。
4 本件申込みが効力を失わない場合、Bが承諾の意思表示を発信した時点で甲土地の売買契約が成立する。

⇒正解(2)
1:相手方が承諾の通知を発する前に死亡の事実を知っていたのであれば、申込みは効力を失います。
3:承諾期間を定めないでした申込み及び撤回する権利についての記載がない申込みは、申込者が承諾を受けるのに相当な期間を経過するまでは撤回することができません(相続人も同様)。
4:承諾の意思表示が申込者に到達したときに売買契約が成立します。



【問9】AがBに対してA所有の甲建物を令和3年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
2 ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
3 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。
4 ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は経了する。

⇒正解(3)正しい肢もしっかり比較して把握しておきましょう
3:売買により所有権を取得していれば、未登記でも不法占拠者に対して所有権を対抗できます。後段は正しく、賃貸で不法占拠者に対抗するためには賃借権の登記が必要です。



【問10】Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に第一順位の抵当権(以下この問において「本件抵当権」という。)を設定し、その登記を行った。AC間にCを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1 本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
2 Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
3 本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
4 Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。

⇒正解(1)
1:担保する債権について不履行があった場合、その後に生じた抵当不動産の果実にも抵当権の効力が及びます(=賃料債権を差し押さえること可能)。
2:抵当権設定登記より前に対抗力(建物の引渡し)を備えていれば、賃借権をもって競売による買受人に対抗することができます。
3:買受から6ヶ月を経過するまで引き渡す必要はありません。
4:抵当権設定登記より前に建物の引渡しを受けているので、買受人に対して賃借権の対抗要件を有しています。よって期間に関係なく建物を引き渡す必要はありません。



【問11】次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
2 借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
3 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
4 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

⇒正解(3)
1:更新の場合は当初で20年、2回目以降で10年より長い期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(=30年以下も可能)。
2:借地権設定者が正当事由に基づき遅滞なく異議を述べれば借地権は更新されません。
4:借地権設定者は、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有します。



【問12】賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和3年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1 本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。
2 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。
3 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB(転貸人)の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。
4 BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。

⇒正解(2)
1:期間の定めがあり、当事者が更新拒絶の通知をしなかったために従前の契約と同一条件で更新したとみなされるときは、更新後は期間の定めのない借家契約となります。
3:債務不履行による解除なので借地借家法の規定は適用されません。
4:賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、契約終了時に賃借人に対して造作買取請求を認めない特約も有効です。



【問13】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
2 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分(数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分)の規約を設定することができる。
3 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
4 管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

⇒正解(2)
2:最初に建物の専有部分の全部を所有する者が公正証書により定めることができるのは、規約共用部分規約敷地専有部分と敷地利用権の分離処分の許容各専有部分に対応する敷地利用権の割合に関する定めです。



【問14】不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
3 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
4 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

⇒正解(2)正解肢が新しい問題ですが、消去法か、何となく常識判断でも正解できますね。
2:共用部分である建物について合併登記をすることはできません。



【問15】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
2 準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
3 第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。
4 第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。

⇒正解(4)12番が他の地域の定義という誤りではなく、少しずつ間違えている意地悪問題
1:近隣商業地域は、主として近隣住民に対して日用品の供給を行うなど利便を増進するために定める地域です。
2:準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図るために定める地域です。
3:特定用途制限地域は、市街化調整区域を除く用途地域が定められていない区域内において定められます。
4:高層住居誘導地区は、第一第二住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域に定められます。



【問16】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1 開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。
2 開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
3 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4 開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。

⇒正解(3)
3:廃止は、遅滞なく都道府県知事に届け出ます



【問17】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 4階建ての建築物の避難階以外の階を劇場の用途に供し、当該階に客席を有する場合には、当該階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。
2 床面積の合計が500㎡の映画館の用途に供する建築物を演芸場に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。
3 換気設備を設けていない居室には、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して10分の1以上としなければならない。
4 延べ面積が800㎡の百貨店の階段の部分には、排煙設備を設けなくてもよい。

⇒正解(3)14番は細かいですが、正解肢をズバリ取れますね。
1:階数が3以上で避難階以外の階を劇場の用途に供し、当該階に客席を有する場合には、当該階から避難階または地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければなりません。
2:映画館→演芸場など、類似相互間の用途変更で建築確認は不要です。
3:10分の1ではなく20分の1以上です。
4:延べ面積500㎡超の百貨店には排煙設備が必要ですが、階段部分には不要です。



【問18】次の記述のうち、建築基準法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 法第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定の際、現に建築物が立ち並んでいる道は、法上の道路とみなされる。
2 都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35m以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。
3 第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。
4 建築物の敷地が、法第53条第1項の規定に基づく建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率に関する制限が、当該建築物に対して適用される。

⇒正解(2)受験生の心を折る超難問なので惑わされないように…正しい肢も覚える必要ありません
1:4m(6m)以上で、建築基準法第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定により集団規定が適用されるに至った際、現に存在する道が道路とみなされます。
3:第一種住居地域において、畜舎でその床面積が3,000㎡を超えるのものを建築することはできません。
4:各地域または区域内の建蔽率の限度にその敷地の当該地域または区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下である必要があります。



【問19】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1 宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事について、造成主は、工事に着手する前に都道府県知事に届け出なければならない。
2 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができる。
3 宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合、宅地造成に伴う災害を防止するために行う高さ5mを超える擁壁に係る工事については、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。
4 都道府県知事は、偽りその他不正な手段によって宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者に対して、その許可を取り消すことができる。

⇒正解(1)秒で解ける問題
1:宅地造成工事規制区域「外」であれば許可も届出も不要です。
3:高さ5mを超える擁壁の設置切土または盛土をする土地面積が1,500㎡を超える土地における排水設備の設置工事は、政令で定める資格を有する者の設計による必要があります。



【問20】土地区画整理法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。
2 法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
3 施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。
4 市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。

⇒正解(1)秒で解ける問題パート2
1:組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権または借地権を有する者は、全てその組合の組合員となります。



【問21】農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 自己所有の農地に住宅を建設する資金を借り入れるため、当該農地に抵当権の設定をする場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
2 農地の賃貸借の解除については、農地の所有者が、賃借人に対して一方的に解約の申入れを行う場合には、法第18条第1項の許可を受ける必要がない。
3 登記簿の地目が宅地となっている場合には、現況が農地であっても法の規制の対象とはならない。
4 市街化区域内の自己所有の農地を駐車場に転用するため、あらかじめ農業委員会に届け出た場合には、法第4条第1項の許可を受ける必要がない。

⇒正解(4)
1:抵当権の設定に農地法の許可は不要です。
2:都道府県知事の許可を受けなければ、原則として農地の賃貸借解除、解約申入れ、合意解約、更新をしない旨の通知を行うことができません。
3:現況が農地であれば農地です。
4:市街化区域の例外ですね。3条許可には適用されない点に注意。



【問22】国土利用計画法(以下この問において「法」という。)第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)及び法第29条の届出に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。

1 個人Aが所有する都市計画区域外の12,000㎡の土地に、個人Bが地上権の設定を受ける契約を締結した場合、Bは一定の場合を除き事後届出を行う必要がある。
2 法第28条に基づく遊休土地に係る通知を受けた者は、その通知があった日から起算して1月以内に、その通知に係る遊休土地の利用又は処分に関する計画を、都道府県知事に届け出なければならない。
3 市街化調整区域において、宅建業者Cが所有する面積5,000㎡の土地について、宅建業者Dが一定の計画に従って、2,000㎡と3,000㎡に分割して順次購入した場合、Dは事後届出を行う必要はない。
4 都道府県知事は、事後届出があった場合において、土地の利用目的に係る必要な勧告を行うことができ、その勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその内容を公表しなければならない。

⇒正解(1)秒で解ける問題パート3
1:都市計画区域外で10,000㎡以上の土地について対価を得て地上権を設定しているので事後届出が必要です。
2:1ヶ月ではなく6週間以内に届け出ます。マイナー問題。
3:権利取得者を基準に市街化調整区域で5,000㎡以上の一団の土地なので事後届出が必要です。
4:公表することができるのであって、義務ではありません。



【問23】住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 この税率の軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、床面積が100㎡以上で、その住宅用家屋を取得した個人の居住の用に供されるものに限られる。
2 この税率の軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、売買又は競落により取得したものに限られる。
3 この税率の軽減措置は、一定の要件を満たせばその住宅用家屋の敷地の用に供されている土地の所有権の移転登記についても適用される。
4 この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、一定の要件を満たす住宅用家屋であることの都道府県知事の証明書を添付しなければならない。

⇒正解(2)
1:100㎡ではなく50㎡以上です。
3:住宅用家屋のみが対象となります。
4:都道府県知事ではなく、市町村長等の証明書を添付します。



【問24】固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 市町村長は、固定資産課税台帳に登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合においては、直ちに決定された価格等を修正して、これを固定資産課税台帳に登録しなければならない。
2 固定資産税の納税義務者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、公示の日から納税通知書の交付を受けた日後1月を経過するまでの間において、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
3 年度の途中において家屋の売買が行われた場合、売主と買主は、当該年度の固定資産税を、固定資産課税台帳に所有者として登録されている日数で按分して納付しなければならない。
4 住宅用地のうち小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額である。

⇒正解(1)
2:1ヶ月ではなく、公示の日から納税通知書の交付を受けた日後3ヶ月を経過するまでの間、文書をもって固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができます。
3:年度途中で所有者が変わっても、賦課期日における所有者が納付します。
4:200㎡以下について価格の6分の1です。



【問25】地価公示法に閥する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。
2 不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。
3 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。
4 関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。

⇒正解(2)10月試験の税法と不動産鑑定評価基準と比べ、この3問だけで10月試験より合格ラインが2~3点上がってもおかしくありません
2:公示価格を規準とし、実際の取引価格を規準とすることはできません。



【問26】宅建業者が宅建業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅建業者は、その媒介により建物の売買の契約を成立させた場合において、当該建物の引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。
2 宅建業者は、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合において、当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。
3 宅建業者は、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額や当該金銭の授受の時期だけでなく、当該金銭の授受の目的についても37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。
4 宅建業者は、37条書面を交付するに当たり、宅建士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。

⇒正解(3)
1:引渡時期(全取引)と移転登記の申請時期(売買と交換)はいずれも37条書面の必要的記載事項です。
2:建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項は売買・交換における37条書面の必要的記載事項ですが、貸借では記載不要です。
4:宅建士の記名押印は必要ですが、37条書面の内容を説明する必要はありません。



【問27】宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 AB間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。
2 AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、AがBから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Aは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Bからその手付金を受領することができない。
3 AB間で建物の売買契約を締結する場合において、Aは、あらかじめBの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができる。
4 AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の2の額を手付金として定めた場合、Aが手付金の保全措置を講じていないときは、Bは手付金の支払を拒否することができる。

⇒正解(4)
1:代金額の10分の2を超える部分のみ無効となります。
2:そもそも指定保管機関と手付金等寄託契約を締結できるのは完成物件のみです。文章の大半が正しく細かいひっかけがある間違えやすい問題。4番が明らかに正しい肢ですが、個数問題のときは注意!
3:買主の承諾に関係なく、売買代金の10分の2を超える額の手付を受領することはできません。
4:未完成物件で代金額の5%(完成物件は10%)を超える手付金等を定めた場合、売主が保全措置を講じなければ、買主は手付金等の支払を拒否することができます。



【問28】宅建業者A(甲県知事免許)に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 宅建業者Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。
イ 宅建業者Aが、宅建業法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。
ウ 宅建業者Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。
エ 宅建業者Aの従業者名簿の作成に当たり、宅建業法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。

⇒正解(1)正しいのはアのみ
イ:宅建業法第3条の2第1項の規定=免許基準に違反し、免許欠格事由に該当した場合は、免許権者は免許を取り消すことができます。
ウ:報酬掲示義務違反は指示処分+罰則の対象です。
エ:従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bと共に宅建業者Aも罰則を受ける可能性もあります。



【問29】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 宅建業の免許の有効期間は5年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に行わなければならない。
2 宅建業者から免許の更新の申請があった場合において、有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
3 個人である宅建業者A(甲県知事免許)が死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
4 法人である宅建業者B(乙県知事免許)が合併により消滅した場合、Bを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

⇒正解(3)
3:死亡を知った日から30日以内に届け出ます。



【問30】宅建業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅建業者Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は宅建業法第34条の規定に違反するものではない。
2 宅建業者Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、宅建業法第33条の規定に違反するものではない。
3 宅建業者Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。
4 宅建業者Aは、免許を受けた都道府県知事から宅建業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。

⇒正解(3)
1:問い合わせ等がなくても、取引態様の別を明示せずに広告を掲載する行為自体が明示義務違反となります。
2:開発許可や建築確認等が下りた後でなければ広告をすることはできません(=開発許可や建築確認を受けた後であれば、工事完了前でも広告をすることができる点に注意)
4:そんなわけありませんね。



【問31】宅建業者A(消費税課税事業者)が貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅建業者C(消費税課税事業者)が借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、1か月分の借賃は8万円とし、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)には、消費税等相当額を含まないものとする。

ア 建物を住居として貸借する場合、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ているときを除き、44,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
イ 建物を店舗として貸借する場合、AがBから受領する報酬とCがDから受領する報酬の合計額は88,000円を超えてはならない。
ウ 建物を店舗として貸借する場合、200万円の権利金の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の額の合計は、110,000円を超えてはならない。
エ Aは、Bから媒介報酬の限度額まで受領する他に、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。

⇒正解(2)誤りはウとエ
ア:居住用で依頼者の承諾もないので0.5ヶ月分ずつ+消費税。
イ:居住用ではないので配分自由で合計して1ヶ月分+消費税。
ウ:居住用ではないのでみなし計算が可能で200万円×5.5%=11万円。AとCが合計して22万円が上限。
エ:依頼者の依頼がなければ広告費を別途受領することはできません。



【問32】宅建業法第35条の2に規定する供託所等に関する説明についての次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、特に断りのない限り、宅建業者の相手方は宅建業者ではないものとする。

1 宅建業者は、宅建業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。
2 宅建業者は、宅建業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。
3 宅建業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。
4 宅建業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。

⇒正解(1)常識判断か消去法で取れる問題
1:細かめですが、柔らかい表現なので間違いではなさそうですね。
2:相手方が宅建業者の場合は供託所等に関する説明は不要です。
3:契約成立前に説明しなければなりません。
4:保証協会の社員なのに営業保証金を供託…意味不明な問題です。



【問33】宅建業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「専任媒介契約」とは、専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいう。

ア 宅建業者AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
イ 宅建業者AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。
ウ 宅建業者AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AはBに対して、遅滞なく、宅建業法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならない。
エ 宅建業者AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。

⇒正解(2)正しいのはウとエ
ア:専任媒介契約は2週間に1回専属専任媒介契約は1週間に1回以上の報告ですね。
イ:依頼者の要望でも指定流通機構に登録しない旨の特約は無効です。
ウ:一般媒介契約でも媒介契約書面の交付は必要です。
エ:実務ではほぼ確実に書面を用いると思いますので、既に宅建業者で働いている方は注意してください。口頭OKです。



【問34】宅地、建物に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。
2 建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅建業に当たらない。
3 建物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいうが、学校、病院、官公庁施設等の公共的な施設は建物には当たらない。
4 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。

⇒正解(1)
1:仮に用途地域内であっても、道路、公園、河川、広場、水路は宅建業法上の宅地に該当しません。
2:建物の一部(マンションやアパートの一室など)でも売買代理を業として行えば宅建業に該当します。
3:公共的な施設も宅建業法上の建物に該当します。
4:宅建業法上の宅地とは現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その土地の地目や現況は関係ありません。



【問35】宅建業者が宅地及び建物の売買の媒介を行う場合における宅建業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅建士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅建士証の提示を省略することができる。
2 宅建業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
3 宅建業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅建士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。
4 宅建業者は、買主が宅建業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。

⇒正解(4)
1:できるわけないでしょう。
2:35条書面は契約成立前に交付して説明します(言うまでもありませんが、37条書面は契約成立後遅滞なくですね)。
3:宅建士の記名押印があれば専任である必要はなく、契約当事者の記名押印も不要です。
4:相手方が宅建業者である場合、重要事項の説明は不要ですが35条書面の交付は必要です。



【問36】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 法人である宅建業者A(甲県知事免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Aを代表する役員Bは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。
2 宅建業者C(乙県知事免許)が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Cは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅建業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
3 宅建業者D(丙県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Dは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。
4 宅建業者E(丁県知事免許)が引き続いて1年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。

⇒正解(4)2番が少しやらしいですが、正しい4番が一目瞭然ですね
1:宅建業者の破産による廃業の届出は、破産管財人が行います(宅建士の破産による届出義務者は本人である点と比較)。
2:免許換えの申請中でも35条書面、37条書面の交付は可能です。
3:有効期間満了による免許の失効は、免許証を返納する必要がありません宅建士証の有効期間が満了して更新しない場合は返納を要する点と比較)。
4:宅建業者が免許を受けてから1年以内に事業を開始しないとき、1年以上事業を休止したときは必要的取消事由となります。



【問37】宅建士に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「登録」とは、宅建士の登録をいうものとする。

1 甲県知事の登録を受けている宅建士は、乙県に主たる事務所を置く宅建業者の専任の宅建士となる場合、乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。
2 宅建士の氏名等が登載されている宅建士資格登録簿は一般の閲覧に供されることとはされていないが、専任の宅建士は、その氏名が宅建業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。
3 宅建士が、刑法第204条(傷害)の罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。
4 未成年者は、宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは登録を受けることができない。

⇒正解(2)
1:登録の移転は任意です。
3:登録消除から5年ではなく、その刑の執行が終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年です。
4:宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者は登録を受けることができます(免許基準の場合は成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、法定代理人が欠格事由に該当していなければOKである点と比較。逆に成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、法定代理人の欠格事由の有無を問わず宅建士登録を受けることができません)。



【問38】次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

ア 宅建業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ 宅建業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
ウ 宅建業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅建業者Gと売買契約の予約を締結した。
エ 宅建業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅建業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。

⇒正解(3)正しいのはイとウ
ア:建築確認前の未完成物件について広告をすることはできません。
イ:貸借「契約」は建築確認前でも行うことができます
ウ:自己の所有に属しない物件の売買契約締結制限は、宅建業者間では適用されません。
エ:宅建業者は、売買予約等で将来的に宅建業者のものになることが確実な場合は、自ら売主として自己所有に属しない物件の売買契約を締結することができますが、停止条件付の売買契約は「将来的に宅建業者のものになることが確実な場合」に含まれません



【問39】宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 保証協会は、その名称、住所又は事務所の所在地を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
2 保証協会は、新たに社員が加入したときは、直ちに、その旨を当該社員である宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
3 宅建業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入した日から1週間以内に、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
4 保証協会の社員は、自らが取り扱った宅建業に係る取引の相手方から当該取引に関する苦情について解決の申出が保証協会にあり、保証協会から説明を求められたときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。

⇒正解(3)10月にも同じような問題があった気が…保証協会に特化したマイナー問題ですが、正解肢が簡単すぎます
3:加入した日から1週間以内ではなく、加入する日までに弁済業務保証金分担金を納付します。



【問40】宅建業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)についての宅建業者Aの義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
2 宅建業者Aは、Dを売主としEを買主とする宅地の売買契約を媒介した。当該売買契約に、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合においてその不適合を担保すべき責任に関する特約があるときは、Aは、当該特約について記載した37条書面をD及びEに交付しなければならない。
3 宅建業者Aは、自ら買主として、Fと宅地の売買契約を締結した。この場合、Fに対して37条書面を交付する必要はない。
4 宅建業者Aは、自ら貸主として、Gと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず、Gに対して当該書面を交付しなければならない。

⇒正解(2)
1:Bの他に、自ら売主であるAの宅建士の記名押印も必要です。
2:種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の内容は、売買と交換における37条書面の任意的記載事項です。
3:契約当事者として売主に対して37条書面を交付します。
4:3番からの見間違いを狙っただけの問題のような…自ら貸主は宅建業に該当しません!



【問41】宅建士に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 宅建業者Aは、一団の宅地建物の分譲をするため設置した案内所には、契約を締結することなく、かつ、契約の申込みを受けることがないときでも、1名以上の専任の宅建士を置かなければならない。
2 宅建業者Bは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅建士が退職したときは、2週間以内に、宅建業法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
3 宅建業者Cが、20戸の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所甲を設置した場合、売買契約の締結は事務所乙で行うとしても、甲にも専任の宅建士を置かなければならない。
4 法人である宅建業者D社の従業者であり、宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する18歳未満の婚姻歴のない宅建士Eは、D社の役員であるときを除き、D社の専任の宅建士となることができない。

⇒正解(1)
13:専任宅建士の設置義務がある案内所は、契約の申込みを受ける、または契約を締結する案内所です。
4:宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者は宅建士登録が可能ですが、専任宅建士となれるのは、未成年者である宅建士自身が個人の宅建業者である場合法人宅建業者の役員である場合に限られます。尚、2022年の宅建試験から婚姻による成年擬制制度がなくなりますので、打ち消し線の部分は気にする必要はありません。



【問42】宅建業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合に関する次の記述のうち、宅建業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に記載しなければならない事項はいくつあるか。

ア 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
イ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書面で、国土交通省令で定めるものの保存の状況
ウ 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
エ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

⇒正解(3)記載事項はアウエ
ア:代金・交換差金・借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的は、全取引における37条書面の任意的記載事項です(額と目的は全取引における重要説明事項でもあります)。
ウ:契約解除の定めの内容は、全取引における37条書面の任意的記載事項です(全取引における重要説明事項でもあります)。
エ:天災その他不可抗力のよる損害の負担(=危険負担)に関する定めの内容は、全取引における37条書面の任意的記載事項です(35条書面には記載不要)。



【問43】宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者ではない法人B又は宅建業者ではない個人Cをそれぞれ買主とする土地付建物の売買契約を締結する場合において、宅建業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、買主は本件売買契約に係る代金の全部を支払ってはおらず、かつ、土地付建物の引渡しを受けていないものとする。

1 Bは、宅建業者Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
2 Bは、宅建業者Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。
3 Cは、宅建業者Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
4 Cは、宅建業者Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

⇒正解(1)
1:仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、書面による告知を受けていないので、8日後でも解除可能です。
2:買主に有利な特約は有効です。
3:書面で告げられた日から8日以内に発信すれば、到達日が8日を経過していても解除の効力が生じます。
4:宅建業者の事務所で申込みをしていますので、契約締結が喫茶店でも解除することはできません。



【問44】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明についての次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅建業者ではないものとする。

ア 賃貸借契約において、取引対象となる宅地又は建物が、水防法施行規則第11条第1項の規定により市町村(特別区を含む。)の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されている場合には、当該図面における当該宅地又は建物の所在地を説明しなければならない。
イ 賃貸借契約において、対象となる建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
ウ 建物の売買において、その建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその措置の概要を説明しなければならない。

⇒正解(3)全て正しい
ア:避難場所も説明することが「望ましい」点も覚えておきましょう。
ウ:貸借では説明不要な点に注意。



【問45】宅建業者Aが、自ら売主として宅建業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅建業者Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。
2 宅建業者Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら発主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
3 宅建業者Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。
4 宅建業者Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。

⇒正解(4)
1:買主の承諾があっても供託または保険契約が必要です。
2:1ヶ月ではなく、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後です。
3:そのような規定はありません。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、保険金額が2,000万円以上である必要があります。



【問46】独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っていない。
2 機構は、災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
3 機構が証券化支援事業(買取型)により譲り受ける貸付債権は、自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けに係るものでなければならない。
4 機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

⇒正解(1)
1:高齢者や子供に適した良好な住宅性能を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っています。



【問47】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 新築分譲マンションの販売広告において、近隣のデパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、将来確実に利用できる施設であっても、現に利用できるものでなければ表示することができない。
2 有名な旧跡から直線距離で1,100mの地点に所在する新築分譲マンションの名称に当該旧跡の名称を用いることができる。
3 土地の販売価格については、1区画当たりの価格並びに1㎡当たりの価格及び1区画当たりの土地面積のいずれも表示しなければならない。
4 新築分譲マンションの修繕積立金が住戸により異なる場合、広告スペースの関係で全ての住戸の修繕積立金を示すことが困難であっても、修繕積立金について全住戸の平均額で表示することはできない。

⇒正解(4)
1:将来確実に利用できる施設であれば、整備予定時期を明示して表示することができます。
2:公園や旧跡から直線距離で300m以内に所在していればその名称を使用することができます(温泉や海などの観光地は1,000m以内、駅名は5,000m以内で使用可能)。細かい問題ですが、1,100mとしているところが良心的。
3:1区画当たりの価格を表示すれば足ります。
4:住戸により修繕積立金が異なる場合、最低額と最高額を表示すれば足ります。



【問48】次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 令和3年版国土交通白書(令和3年6月公表)によれば、宅建業者数は、令和元年度末において10万業者を下回っている。
2 令和3年地価公示(令和3年3月公表)によれば、令和2年1月以降の1年間の地価の変動を見ると、全国平均の用途別では、住宅地、商業地及び工業地のいずれの用途も下落に転じた。
3 令和3年版土地白書(令和3年6月公表)によれば、令和元年における我が国の国土面積は約3,780万haであり、このうち住宅地、工業用地等の宅地は約197万haとなっており、宅地及び農地の合計面積は、森林の面積を超えている。
4 建築着工統計(令和3年1月公表)によれば、令和2年1月から令和2年12月までのマンション着工戸数は、「三大都市圏計」及び「その他の地域」のいずれにおいても前年を下回っている。

⇒正解(4)統計問題は受験年の最新情報を覚えておきましょう。



【問49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1 沿岸地域における地震時の津波を免れるためには、巨大な防波堤が必要であるが、それには限度があり、完全に津波の襲来を防ぐことはできない。
2 一般に凝灰岩、頁岩、花崗岩(風化してマサ土化したもの)は、崩壊しにくい。
3 低地は、大部分が水田や宅地として利用され、大都市の大部分もここに立地している。
4 平地に乏しい都市の周辺では、住宅地が丘陵や山麓に広がり、土砂崩壊等の災害を引き起こす例も多い。

⇒正解(2)常識判断でも消去法でも取れますね
2:よく分かりませんが、風化しているのに崩壊しにくいは明らかに矛盾している印象。



【問50】建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1 組積式構造は、耐震性は劣るものの、熱、音などを遮断する性能が優れている。
2 組積式構造を耐震的な構造にするためには、大きな開口部を造ることを避け、壁厚を大きくする必要がある。
3 補強コンクリートブロック造は、壁式構造の一種であり、コンクリートブロック造を鉄筋コンクリートで耐震的に補強改良したものである。
4 補強コンクリートブロック造は、壁量を多く必要とはせず、住宅等の小規模の建物には使用されていない。

⇒正解(4)
4:補強コンクリートブロック造は壁量を多く必要とし、小規模建築に適しています。


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令和3年10月 解説付き