宅建試験の税その他解説：「不当景表法」。正式名称は「不当景品類及び不当表示防止法」といいますが、不当景表法・景品表示法という略称の方がメジャーですのでこちらを覚えておいてください。ここは税その他の得点源です。絶対に落とせません。確実に１点ゲットです！難しい文章もありませんのでどんどん覚えていってください。確実に出題され、５点免除対象科目です。

不当景表法（景品表示法）の宅建解説

■不当景表法とは

不動産取引において最初に重要なこと、売る側（主に宅建業者）、買う側にとってまずは何を頼りにするか・・広告ですね。不動産をコンビニやデパートに置くわけにはいきません。そこで宅建業者は、不動産を効率よく販売するため広告に頼ることになります。買う側も、実際に現地を確認する前にいろいろな広告を比較するでしょう。

この広告に誤った情報や誤解されるような表現があれば、一般消費者に損害を及ぼしてしまうかもしれません。そこで不動産広告には「不当景表法」が適用され、不当な景品や表示を規制しています。宅建業に限った規定ではないため条文は「事業者」となっていますが、宅建試験ですので事業者＝宅建業者と置き換えておきます。

不当な景品：顧客を誘引するため宅建業者が取引に附随して相手方に提供する物品や金銭等
不当な表示：宅建業者が一般消費者に誤認させることによって顧客を誘引する行為

ここで宅建試験において出題されるポイントは以下の２点です。

１．宅建業者は、宅地・建物の取引に際して下記の額を超えない景品類を提供できる

・懸賞により提供する景品類：取引価額の20倍または10万円のいずれか低い額を超えない場合（景品類の総額が取引予定総額の100分の２以内）

・懸賞によらず提供する景品類：取引価額の10分の１または100万円のいずれか低い額を超えない場合

取引価額の20倍？3000万円の不動産だと６億…そんなことあるの？と考えてしまうかもしれませんが（それ以前に10万円や取引総額の100分の２以内ですが）、これは不動産専用の法律ではなく、あくまでも不当景表法ですので懸賞等全般に適用されるということです。

２．内閣総理大臣による制限、禁止、排除

内閣総理大臣は、不当な景品類の提供を制限または禁止することができます。

また、不当な表示を行っている宅建業者に対しては措置命令を行い、不当表示の差止め、訂正広告、その他再発防止のために必要な措置を行います。この措置命令は、既に違反行為がなくなっている場合でもすることができます。これは特に重要です。

また、内閣総理大臣は措置命令の対象となる宅建業者に対して、原則として弁明の機会を与えるということも覚えておいてください。もうだいぶ前の話ですが・・平成22年度法改正により、公正取引委員会 → 内閣総理大臣、排除命令 → 措置命令となりましたので少し注意です。


■宅建業者の義務、表示基準

ここからは広告を出す際の宅建業者の必要事項、違反事項を一気に見ていきます。

宅建業者が物件の広告表示をする場合、広告主、物件内容、物件価格等の取引条件、交通などの利便や環境等に関する事項について、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字によって分かりやすい表現で明瞭に表示しなければなりません。

かなり量は多いですが、単純知識ばかりで簡単です。本試験までにのんびりと着実に覚えていってください。

・宅建業者は、宅地の造成または建築に関する工事完了前において、宅建業法33条に規定する許可等の処分があった後でなければ原則として広告表示をすることができない（建築条件付土地取引等、一定の要件に適合するものについてはこの限りではない）

・宅建業者は、建物の建築経過年数または建築年月日について、実際のものより優良であると誤認されるおそれのある表示をしてはならない

・宅建業者は、二重価格表示（販売物件よりも高い比較対照価格を付すこと）をする場合、事実に違反する広告表示または実際のものや競争事業者のものよりも有利であると誤認させるおそれのある広告表示をしてはならない

・宅建業者は、比較広告をする場合において次に該当する表示をしてはならない

１．実証されていない、実証できない事項を挙げての比較
２．一般消費者にとって重要でないものを重要であると強調しての比較
３．競争事業者またはその事業者が扱っている商品を誹謗中傷しての比較
（客観的、具体的な事実に基づき、その事実に関するデータを保有している場合は可）

・宅建業者は、次に該当する表示をしてはならない（おとり広告の禁止）

１．物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示
２．物件は存在するが、実際には取引の対象とはなり得ない物件に関する表示
３．物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示

・徒歩による所要時間は、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示する（１分未満の端数が生じたときは１分。直線距離等のひっかけ注意）

・自動車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示する（有料道路を通行する場合はその旨を明示するが、高速道路など有料であることが周知の事実である場合は表示する必要はない）

・バスによる所要時間は、物件から最寄りのバス停留所までの徒歩所要時間＋同停留所から最寄駅等までのバス所要時間を表示する（バス停留所および最寄駅等の名称、朝の通勤ラッシュ時の所要時間も明示する）

・電車による通勤時間を表示する場合、乗車時間の合計を表示し、乗換えを要することや乗換えに要する時間を含んでいないことを表示する（特急や急行等の種別、朝の通勤ラッシュ時の所要時間も明示する）

・道路距離または所要時間を表示するときは、起点及び着点を明示して表示しなければならず、物件の起点は、物件の区画のうち駅その他施設に最も近い地点（マンション及びアパートにあっては建物の出入口）とし、駅その他の施設の着点は、その施設の出入口（施設の利用時間内において常時利用できるものに限る）とする（一団の団地では、最も近い区画からの数値＋最も遠い区画からの数値を表示する）

・新築とは、建築後１年未満であって、かつ、居住の用に供されたことがないものをいう

・新発売とは、新たに造成された宅地または新築住宅について、初めて購入の申込みの勧誘を行うことをいう（申込み期間を設ける場合、その期間内における勧誘）

・宅建業者は、建物を改装または改築したことを表示する場合、その改装等の内容および時期を明らかにして表示しなければならない

・土地の価格は、原則として１区画あたりの価格を表示しなければならないが、分譲宅地で全ての価格を表示することが困難な場合は最低価格と最高価格を表示すればよい。ただし物件数が10以上のときは最多価格帯とその価格帯に属する販売区画数も表示する。また、１区画あたりの敷地面積を明らかにしてこれを基礎として算出する場合は１㎡あたりの価格で表示することも可。

・住宅の価格は、原則として全ての住戸の価格を表示しなければならないが、新築分譲住宅、新築分譲マンション及び一棟リノベーションマンションの価格については、パンフレット等の媒体を除き１戸当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する住宅または住戸の戸数のみで表示することができ、販売戸数が10戸未満であるときは、最多価格帯の表示を省略することができる。

一棟リノベーションマンション＝共同住宅等の一棟の建物全体（内装外装を含む）を改装・改修し、マンションとして住戸ごとに取引するもので、当該工事完了前もしくは当該工事完了後１年未満かつ居住の用に供されていないもの。

・宅建業者は、管理費や共益費、修繕積立金について、原則として１戸あたりの月額を表示しなければならない（各戸ごとの金額が異なり全ての表示が困難な場合は最低額と最高額のみ）

価格	最低価格、最高価格、最多価格帯とそこに属する住戸数
賃料	最低賃料と最高賃料のみ
管理費・共益費・修繕積立金	最低額と最高額のみ

・宅建業者は、建物の保温・断熱性・遮音性、健康や安全性、その他の居住性能について、実際のものよりも優良であると誤認させるおそれのある表示をしてはならない

・宅建業者は、建築基準法28条の規定に適合していないため居室とは認められない納戸その他の部分について、「納戸等」と明示しなければならない

・宅建業者は、私道負担部分が含まれている分譲宅地を販売する場合、私道負担部分がある旨及びその面積を明示しなければならない（〇％以下なら表示不要といった例外はありません）

・宅建業者は、市街化調整区域に所在する土地について、原則として「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」と明示しなければならない

・宅建業者は、建築基準法42条に規定する道路に２ｍ以上接していない土地等について、原則として「再建築不可」または「建築不可」と明示しなければならない

・宅建業者は、建築基準法42条２項の規定によりセットバックを要する部分（＝道路とみなされる部分）を含む土地について、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10％以上である場合は　その旨も明示しなければならない

・宅建業者は、古家、廃屋等が存在する土地について、その旨を明示しなければならない

・宅建業者は、土地の有効利用が阻害される著しい不整形画地、区画の地盤面が２段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地について、その旨を明示しなければならない

・宅建業者は、土地が擁壁によって覆われない崖の上または崖の下にあるときは、その旨を明示しなければならないが、当該土地に建物を建築するに当たり、制限が加えられているときはその内容も明示しなければならない

・宅建業者は、土地の全部または一部が高圧線下にある場合、その旨およびおおむねの面積を表示し、建物その他の工作物の建築が禁止されている場合はその旨も明示しなければならない

・宅建業者は、地下鉄線路の敷設など区分地上権が設定されている場合、その旨を明示し、土地の利用に制限が加えられているときはその旨も明示しなければならない

・宅建業者は、道路法により道路区域が決定され、または都市計画法の告示が行われた都市計画施設の区域に係る土地についてはその旨を明示しなければならない

・宅建業者は、建築工事着手後に工事を相当期間に渡り中断していた新築住宅または新築分譲マンションについて、建築工事の着手時期および中断期間を明示しなければならない

・学校、病院、官公署、公園等の公共公益施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離（または徒歩所要時間）を明らかにして、施設名称を明示することで表示することができる

・新設の路線は、現に利用できるものと併せて表示する場合に限り、路線の新設に係る国土交通大臣の許可処分または公共交通機関との間に成立している協定の内容を明示して表示することができる（新設予定駅等は当該路線の運行主体が公表したものに限り新設予定時期を明示して表示可）

・デパート等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離（または徒歩所要時間）を明らかにして表示することができる（新設予定施設は整備予定時期を明示して表示可）

・物件が公園、庭園、旧跡その他の施設または海（海岸）、湖沼若しくは河川の岸もしくは堤防から直線距離で300ｍ以内に所在している場合は、これらの名称を用いることができる（温泉等の観光地名は1000ｍ、駅名は5000ｍ以内であれば使用可）

・物件から直線距離で50ｍ以内に所在する街道その他の道路であれば、その名称（坂名を含む）を用いることができる

・宅地または建物の写真は、取引するものの写真を用いて表示しなければならない（未完成物件や写真を用いることができない事情がある場合は、当該建物と規模、形質が同一の建物の内部写真および外観が同一の他の建物の外観写真を用いることができるが、他の建物である旨を写真に接する位置に明示しなければならない）

・眺望もしくは景観を示す写真、動画、絵図またはコンピュータグラフィックスによる表示であって、事実に相違する表示または実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示をしてはならない（電線を消すなど）

・住宅ローンについて記載する場合、①金融機関の名称・商号、都市銀行・地方銀行・信用金庫等の種類、②提携ローン・紹介ローンの別、③融資限度額、④借入金の利率及び利息を徴する方式・返済例を表示する（過去の出題として「返済例を表示すれば足りる」旨の出題が多いですが、返済例だけでは足りません）

・割賦販売による支払条件の金利についての金利は、実質年率を表示する（アド・オン方式による利率のみの表示は不当表示。アド・オン方式＝元金に単純に利率と期間を掛けて全期間の利息総額を算出し、元金に利息総額を加えたものを返済回数で割り均等に分割返済する利息計算方式。 実質金利よりも低く表示されます）

特定の明示が必要な土地まとめ

市街化調整区域内の土地	「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」 と16ポイント以上の文字で明示
接道義務に違反する土地	「再建築不可」または「建築不可」と明示
古家・廃屋	その旨を明示
高圧電線下	その旨およびおおむねの面積を表示し、建築が禁止されている場合はその旨を明示
傾斜地	マンションや別荘地等を除き傾斜地割合が30％以上の土地、 マンションを除き傾斜地を含むことで有効利用が著しく阻害される土地は、 傾斜地を含む旨および傾斜地の割合または面積を明示
路地上部分	路地上部分の割合がおおむね30％以上の土地は、 路地上部分を含む旨とその割合または面積を明示
道路区域・都市計画道路区域	その旨を明示し、 セットバックを要する部分を含む土地についてはその旨を表示し、 その割合がおおむね10％以上である場合はその旨を明示
区分地上権が設定された土地	その旨を明示し、土地に利用制限が加えられているときはその旨も明示
工事の中断	建築工事に着手した時期と中断期間を明示

最後に、宅建業者は広告代理業者などに委託して広告を作成させた場合でも、それが不当表示であれば不当景表法の規制を受けるということも覚えておいてください。

また、以上の表示規定に違反した場合は公正取引協議会から一定の警告を受け、50万円以下の違約金や、更に警告に違反した場合は500万円以下の違約金が課されるなどの措置を受けるということも頭の片隅に入れておいて損はないかもしれません。


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