宅建試験の法令制限解説：建築基準法の２回目「道路に関する制限」をお送りします。まるまる１問ではなく、肢の１つとして出題されることも多くなっています。覚えることは少なく、とても簡単ですので確実にマスターしておいてください。出題された場合は法令制限の得点源となります。

道路制限の宅建解説

■接道義務

都市計画区域および準都市計画区域内の敷地は、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。これを接道義務（せつどうぎむ）といいます。

もし建築物が建っている土地が道路に接していなければ不便ですよね？日常の通行に支障があるのはもちろん、火事や地震のときに避難が遅れてしまいます。しかし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物など、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した敷地については接道義務に従わなくてよいという例外があります。

令和元年の法改正で、「敷地が幅員４ｍ以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通大臣省令で定める基準に適合するもの）に２ｍ以上接する建築物のうち、利用者が少数（延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅）であるものとして用途及び規制に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めるもの」についても、接道義務は適用されなくなりましたので注意です。こちらは建築審査会の同意からの許可が要件とされていません（← 珍しい例外なので必ず覚える！）。

周囲に広い空地を有する建築物で交通上、安全上、防火上、衛生上支障がない	許可	建築審査会の同意必要
幅員４ｍ以上の道に２ｍ以上接する延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅で…	認定	建築審査会の同意不要

また逆に、映画館など不特定多数の者が集まる特殊建築物や階数が３以上の建築物、延べ面積が1,000㎡を越える建築物については、地方公共団体の条例によって、更に厳しい制限を付加することができます（緩和は不可）。

更にこちらも令和元年の法改正で、付加できるものとして「袋路状道路にのみ接する建築物（一戸建て住宅を除く）で、延べ面積が150㎡を超えるもの」が加わりましたので、これは押さえておきましょう。

この例外と付加することができるという２つは必ず覚えておいてください。

■建築基準法の道路とは

建築基準法上の道路とは、幅員４ｍ以上（地下除く）の道路法による道路等をいいます。また、都市計画区域および準都市計画区域内で、特定行政庁が、その地方の気候や風土の特殊性、土地の状況により必要があると認め、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、接道義務の対象となる道路の幅員は６ｍ以上となります。

しかし実際には、幅が４ｍ（６ｍ）未満の道など日本中に存在します。そこで、現に建築物が立ち並んでいる道で、特定行政庁の指定があったものは、幅員が４ｍ未満であっても道路とみなされます（幅員1.8m未満の道では、特定行政庁はあらかじめ建築審査会の同意も得る必要あり）。これを２項道路（みなし道路）といいます。

２項道路の場合、道路の中心線から水平距離２ｍずつ両側に後退した線が道路の境界線とみなされ、この境界線より内側には建築物を建築してはなりません（中心線から２ｍ未満で、一方が崖や川等である場合は川等から４ｍの線が境界線）。

また、幅員が６ｍと指定された区域の場合は、道路の中心線から水平距離３ｍずつ両側に後退した線が道路境界線となります。

最後に、一定の「私道」も道路に含まれるということも覚えておいてください。私道の変更や廃止が接道義務に抵触する場合は、特定行政庁はその変更や廃止を禁止または制限できる、ということは重要です（＝抵触しなければ私道に特に制限はない）。逆に、自動車専用道路や一定の特定高架道路等は、接道義務の対象となる道路には含まれないということも覚えておいてください。

道路まとめ

①幅員４ｍ以上の道路法・都市計画法等による道路（国道等） ②幅員４ｍ以上の都市計画区域等に指定された際に現存する道 ③幅員４ｍ以上の道路法等により２年以内に新設・変更される道路 ④幅員４ｍ以上の私道で特定行政庁の指定を受けたもの ⑤幅員４ｍ未満で都市計画区域の指定等で建築基準法が適用されたときに既に建物が立ち並んでいた道（２項道路）

■道路内の建築制限

そもそも道路とは、日常の通行、緊急時の非難のために設置されているものです。よってそれらを妨げる障害物が道路上にあることは許されません。つまり、道路内または道路に突き出して、次のものを建築、築造してはいけません。

１．建築物
２．敷地を造成するための擁壁（ようへき）

この２つは常識的に分かりますが、ここで重要なのは例外です。次の３つは例外として、道路内または道路に突き出して建築、築造することができます。

１．地盤面下に設ける建築物（地下商店街や地下駐車場）
２．公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの（公衆便所や巡査派出所）
３．公共用歩廊、その他の建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上、他の建築物の利便を妨げ、周囲の環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの（公共用歩廊 → 商店街のアーケード、その他の建築物 → 上空の渡り廊下）

１の地盤面下は特定行政庁の許可不要です。許可を要するというひっかけ問題がよく出題されます。


■壁面線による建築制限

上記「道路内の建築制限」によって道路内の空間は確保されますが、道路の境界線と建築物の間にも一定の空間があったほうが、より快適な環境となりますね。そこで特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整え、その環境の向上を図るために必要があると認めるときは、建築審査会の同意を得て、壁面線の位置を指定することができます。


環境向上のために定める、外壁などを道路境界から後退させる位置を示す線を壁面線といいます。壁面線が指定されると、建築物の外壁や柱、高さ２ｍを超える門または塀は、原則として壁面線を越えて建築してはならなくなります（＝建築物は、壁面線より内側に建築しなければならない）。


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