代理の基本解説

宅建試験の民法解説:ここからは「代理制度」に入っていきます。少し細かい知識を要しますので、3回に分けてお送りいたします。今回は、代理の基本事項をお伝えいたしますので、まず代理とはどういったものなのか、このページで把握しておいてください。

代理の基本の宅建解説

では、代理とはどういうものか見ていきましょう。本人にその法律行為を遂行する能力・手腕などがない場合に、他人に代わってやってもらう制度が代理です。つまり、代理とは、「他人の行為」によって、自分が効果を受ける制度をいいます。その最も大きな特徴は、普通は法律行為をする者とその効果を受ける者とが同一であるのに対し、これが分かれているという点です。よって、3名の人物が登場します。

他人(=代理人)の行為によって効果を受ける「本人」、
契約の「相手方」、
本人の代わりに意思表示をなす、または受ける「代理人」です。

代理の問題を解く際には、必ずこの3名を使った三角形の図を頭に描き(紙に書き)、どの部分の関係が問題となっているのかを把握するようにしてください。分かりやすいように、前もってご自分に合った位置関係を固定して練習するようにしておいたほうがいいでしょう。ちなみに私は、上に本人、左下に代理人、右下に相手方という三角形を作っています。

では、代理の要件を見ていきましょう。代理人の行為の効果が本人に生じるためには、

代理人に代理権があり
顕名をして
意思表示(代理行為)をすること

が必要となります。一つずつ解説します。


代理権

代理には、任意代理法定代理があります。

任意代理:本人と代理人の約束により代理権が発生
法定代理:法律によって当然に代理権が発生(本人が未成年など)

ここでは、任意代理の復任権と、代理権の消滅事由について覚えておいてください。

任意代理人の復任権:任意代理人とは本人の信頼に基づくものであり、いつでも辞任できるため、原則として復任権はありません。
例外:本人の許諾あるとき、止むを得ない事由あるとき
法定代理人の復任権:原則として復任権を有する

注)復代理人とは代理人の代理人ではなく、本人の代理人となります

任意代理人の代理権消滅事由
本人の死亡破産・相互解除
代理人の死亡破産後見開始の審判・相互解除

任意代理権の消滅事由は上記の通りとなります。

代理の効果は本人に帰属し、代理人自身は責任を負うことはありません。本人が、あえて未成年者に代理人になってもらった場合、その未成年者が下手な取引をして損害を被っても自業自得となります。代理人は、未成年者でも成年被後見人でも被保佐人でも被補助人でも構いません。

つまり本人は、代理人が制限行為能力者であることを理由に、契約を取り消すことはできません。能力者が後から制限行為能力者となってしまった場合(後見開始)と区別してください。


代理の顕名(けんめい)

代理人が代理行為をする場合「本人のためにすることを示して行う」ことを要します。これを代理における顕名主義といいます。「本人のためにする」とは、法律効果を本人に帰属させようとする意思を意味し、本人に経済的利益を与えるという趣旨ではありません。

よって、代理人が本人の利益のためではなく、自分や第三者の利益のために代理行為をしても顕名が認められ、客観的に代理権の範囲内の行為であれば、その行為は代理行為として有効に成立し、当該行為の効果が本人に帰属してしまいます。

これでは代理人の権限濫用が行われると思いませんか?そうです。その通りです。よって、代理人のこのような背信的意図を相手方が知り、または注意すれば知ることができた場合には、本人に効果が帰属しません。これは覚えておいてください。

では、代理人が顕名をしない場合はどうなるのでしょうか?これは、表意者(代理人)が、「自己のためになしたもの」とみなされます。

たとえば、BがAのためにCの土地を購入するとします。自分がAの代理人であることを示さずに(CはBがAのためにすることを知らず、注意を払っても知りえなかった)Cと契約した場合、当該売買契約はBC間で成立し、Aはそれによって影響を受けません。

では、その土地が欲しいAはどうすればいいのか?これは次々ペ-ジの「表見代理・無権代理」で解説いたします。


代理行為

代理権があり、顕名をすれば、その代理行為の効果は本人に帰属します。ここでの論点は、その代理行為が、きちんとした代理権を伴ってなされたかどうかです。大半は無権代理に譲りますが、ここで代理行為の瑕疵についてだけ触れておきます。

契約の際に意思の欠缺(心裡留保、虚偽表示、錯誤)または詐欺、強迫があったかどうかは、「代理人」を基準に決められます。そして、代理人が詐欺などにより契約した場合に取消権を有するのは「本人」です。代理の効果は本人に帰属しますから当たり前ですね。これは超重要ですので覚えておいてください。

また、この例外も重要です。特定の法律行為をなすことを委託された代理人が、本人の指図に従いその行為をなした場合、本人が知っていたか、または過失により知らなかった事情については、たとえ代理人がそれを知らなくても、本人はその不知を主張できない。

たとえば、Aの代理人Bが、本人Aの指定したC所有の家屋を買い受けた場合、Aがその家屋に瑕疵があることを知っていたとすれば、たとえ代理人Bが瑕疵の存在を知らなかったとしても、AはCに対して瑕疵担保責任を問うことはできません。

瑕疵担保責任とは、売買契約後に隠れたる瑕疵があった場合に、善意なら損害賠償を請求できるなどの権利です。常識的に考えて当たり前の話ですね。初めから文句を言う目的で狙いを定め、自分は瑕疵を知っているからといって、判断基準が代理人である代理を利用するなんて無理に決まっています。

法律なんてこんなものです。善良な市民を守り、悪いことは許しません。常識的に考えれば分かる問題ばかりです。

自己代理・双方代理の前にこちらの代理の全体像を、しっかり覚えておいてください!


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【宅建試験問題 平成12年ー問1】Aが、Bに代理権を授与してA所有の土地を売却する場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Bが未成年者であるとき、Bは、Aの代理人になることができない。
2.Bは、自己の責任により、自由に復代理人を選任することができる。
3.Bは、Aの同意がなければ、この土地の買主になることができない。
4.Bは、Aが死亡した後でも、Aの代理人としてこの土地を売却できる。
1 誤:代理人は行為能力者であることを要しない(選任後の後見開始は代理権消滅事由であることと区別)
2 誤:任意代理人が復代理人を選任できるのは、本人の許諾を得たとき、またはやむを得ない事由あるときに限られる
3 正:自己契約でも本人の同意があれば有効という点に注意
4 誤:本人死亡で任意代理権は消滅するため、Aの死亡後に、BがAの代理人として土地を売却することはできない
【宅建試験問題 平成13年ー問8】Aが、B所有の建物の売却(それに伴う保存行為を含む。)についてBから代理権を授与されている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Aが、Bの名を示さずCと売買契約を締結した場合には、Cが、売主はBであることを知っていても、売買契約はAC間で成立する。
2.Aが、買主Dから虚偽の事実を告げられて売買契約をした場合でも、Bがその事情を知りつつAに対してDとの契約を指図したものであるときには、BからDに対する詐欺による取消はできない。
3.Aが、買主を探索中、台風によって破損した建物の一部を、Bに無断で第三者に修繕させた場合、Bには、修繕代金を負担する義務はない。
4.Aは、急病のためやむを得ない事情があっても、Bの承諾がなければ、さらにEを代理人として選任しBの代理をさせることはできない。
1 誤:代理人は、契約をする際に相手方に対して自らが代理人である旨を表示しなければならない(顕名)が、相手方がその旨を知っていた場合または知ることができた場合は有効な代理行為となる(=本人のために成立)
2 正:代理行為に関して意思表示に瑕疵があるかどうかは、代理人について決定するが、代理人が本人の指図に従ってその行為をした場合、本人は、自ら知っていた事情について代理人が知らなかったことを主張することはできない
3 誤:保存行為に関する代理権をも有しているため、修繕は代理権限内の行為となり、Bは修繕代金を負担する義務を負う
4 誤:本人の承諾がなくても、やむをえない事情があれば複代理人を選任することができる