宅建業法解説：「媒介」や「代理」とは、売主や買主から依頼を受けて、宅建業者が物件の売買や交換、貸借の手助けをすることです（＝宅建業者自身が取引の当事者となるわけではありません）。一般的なイメージとしては不動産の「仲介」ですね。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違い、媒介契約書の記載内容、その作成方法などを押さえておいてください。より詳しい解説はこちら：媒介契約の完全解説

媒介・代理契約の宅建解説

媒介と代理の違いは、宅建業者に契約締結権限があるかないか、という点にあります。

たとえば媒介の場合、宅建業者が土地を売りたい人から依頼を受け、その土地を買いたい人を見つけたとしても、その人と直接契約を結ぶことはできず、依頼人（売主）と買主との間に入って両者が契約を結ぶ機会を作るにすぎません。

これに対して代理の場合、宅建業者は土地を買いたい人を見つけてきて、その人と依頼人の土地について、依頼人を売主とする売買契約を結ぶことができます。代理契約については媒介契約の規定を準用しているため、「媒介」の部分をそのまま「代理」に置き換えて覚えていただければ問題ありません。

尚、媒介＝一般に宅建業者が売主や買主から依頼を受け仲介すること（または賃貸借契約の仲介）ですが、ここでの媒介＝不動産の所有者（売主）からの依頼と考えてください。


■一般媒介

他の宅建業者にも重ねて媒介契約を依頼することができる媒介契約です。

これには、他に依頼している宅建業者が誰なのかを明示する「明示型」と、明示義務のない「非明示型」の２種類が存在するということを覚えておいてください。指定流通機構への登録をすることもできますが、義務ではありません。


■専任媒介

依頼者が自分で見つけた相手とは契約できますが、原則として１人だけの宅建業者にしか依頼することができない媒介契約が専任媒介です。専任媒介契約を結ぶと、依頼者は、他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことができません。これにより専任媒介契約を結んだ宅建業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。

しかし、だからと言ってその宅建業者にダラダラと仕事をされては困ります。よって専任媒介契約は、その有効期間が３ヶ月以内に限定されます（これより長い期間を定めても３ヶ月に短縮）。有効期間が切れた場合は、依頼者からの申出により、その期間を更新することができます（更新期間も３ヶ月以内）。

また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引の進み具合（＝業務処理状況）を、２週間に１回以上、依頼者に報告する必要があります（口頭やメールでも可）。３週間に１回や、１ヶ月に２回など、依頼者に不利な特約は無効となりますので、これも覚えておいてください。また、平成29年度法改正により、依頼された取引について申込みがあった場合は、その都度、遅滞なく報告を要することとなりましたので注意してください（反する特約は無効）。

そして専任媒介契約を結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構（レインズ）に、依頼を受けた宅地または建物の所在や規模、売買価額等を登録するという方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から７日以内（宅建業者の休業日を除く）に行う必要があります。登録を怠ると指示処分の対象となりますが、罰則はありません。

この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を、遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。尚、レインズ登録時の交付書面について依頼者の承諾を得て電磁的記録による交付も可能となっています。


■専属専任媒介

専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけた相手とも契約ができない専任媒介契約です。有効期間や相手の探し方などは専任媒介と同じですが、異なる点が２つあります。

まず、業務処理状況の報告が、１週間に１回以上必要です（口頭やメール可。申し込みがあれば遅滞なく報告）。そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から５日以内（宅建業者の休業日を除く）に行います。この２点は必ず押さえておいてください。尚、登録を怠ると指示処分の対象となります。


■媒介契約書面（34条の２書面）

宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合（＝貸借は媒介契約書面不要）、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。宅建士の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印ですのでご注意ください（＝従業者でOK）。

尚、令和４年法改正により依頼者の承諾を得て電磁的記録による交付も可能となっています。


■媒介契約書面記載事項

宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。
２．４．６番と近年の法改正である８番は必ず覚えておいてください。

１．宅地建物を特定するために必要な表示（所在地や面積など）
２．売買すべき価額または評価額（宅建業者が意見を述べる場合には根拠を示す）
３．一般・専任・専属専任の区別（一般の場合は明示する義務があるか否かも）
４．報酬額
５．有効期間
６．解除に関する事項・契約違反の場合の措置・標準媒介契約約款に基づくか否か
７．指定流通機構への登録に関する事項
８．依頼者に対する建物状況調査（インスペクション）実施者のあっせんに関する事項

６番の標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約の見本のようなものです。この標準媒介契約約款を用いると、一般媒介の有効期間も３ヶ月以内となるなど、宅建業法の規定にない制限も加わります。

３番の一般か専任かの区別ですが、媒介契約書面には記載する必要がありますが、広告を出すときや注文を受けた際の「取引態様の別」では明示する必要はありませんので、ひっかけ問題に注意してください。

また２番の宅建業者が意見を述べる場合ですが、その根拠を示す方法については口頭でも構いません。これも覚えておいてください。

３ヶ月、２週間、１週間、７日、５日という数字は必ず覚えておきましょう！！


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