宅地建物取引業の定義 重要度 ★★★★☆


かんたん宅建業法の2回目です。

実際に本試験でも出題される内容に入っていきますので、しっかりと読んでマスターしておいてください。当ページでは「宅地建物取引業の定義」についてお話します。

宅地建物取引業法(宅建業法)は、宅地建物取引業(宅建業)を行う者に対して適用されます。宅建業を行うには、
宅建業の免許が必要です。単にアパートの大家さんが、自分のアパートに「入居者募集」と書いて借主さんを探しても、それは宅建業にはあたりません。そんなことでいちいち宅建業の免許が必要なら面倒で仕方ありません。

では、免許が必要な宅建業とはどのような行為をいうのでしょうか?これが今回覚えていただくポイントです。「宅地」「建物」「取引」「」の全てが、宅建業法でいうところの「宅地」「建物」「取引」「業」の要件を満たしている場合が、宅建業法上の宅建業となります。何を言っているか分かりませんね。

つまり免許が必要な宅建業とは、
「宅地」または「建物」を「取引」し、それが「業」にあたる場合、ということです。まだ分かりにくいですね。順に見ていきましょう!

宅地とは?

宅地とは建物の敷地のことですが、何でもかんでも宅地というわけではありません。次の3つを覚えておいてください。

1.現在建物が建っている土地
2.将来建物を建てる目的で取引される土地
3.用途地域内の土地


現在建物が建っている土地ですが、これは建物が登記されていなくても、現に建物が建っていれば宅地とされます。

また、用途地域とは、都市計画法というもので住居系・商業系・工業系の12種類に土地の用途が定められた地域のことをいい、法令上の制限で詳しく勉強することになります。用途地域内の土地であっても、
道路・公園・広場・河川・水路は宅地ではありません。これは覚えておいてください。

[ 昭和61年 宅建試験 問35 ]
 次のうち、宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に当たらないものはどれか。

1.都市計画法第8条第1項第1号の用途地域内の土地で、民営の駐車場の用に供せられているもの
2.登記上の地目は山林であるが、別荘の敷地に供する目的で取引される土地
3.都市計画法第8条第1項第1号の用途地域内の土地で、都市公園法第2条第1項に規定する都市公園の用に供せられているもの
4.登記簿上の地目は原野であるが、倉庫の敷地に供する目的で取引される土地


1 あたる
:現在は建物が建っていなくても、用途地域内の土地は宅地
2 あたる:登記に関係なく、将来建物を建てる目的で取引する土地は宅地
3 あたらない:用途地域内でも例外として公園は宅地ではない
4 あたる:「建物」には倉庫も含まれる


建物とは?

建物は建物、主に住居です。しかし住居以外にも、事務所や倉庫、マンションやアパートの一室も建物に含まれるという点に注意しておいてください。

取引とは?

取引には8種類あり、ここはそのまま丸暗記です。

自ら当事者として
「売買」「交換」
他人間の契約を代理して
「売買」「交換」「貸借」
他人間の契約を媒介して
「売買」「交換」「貸借」

よって、Aさんが自らマンションを建て分譲するには免許が必要ですが、賃貸するには免許は不要となります。また、Aさんがマンションを建て、その売却の代理または媒介をBさんに依頼した場合、Bさんは免許が必要となります。

媒介とは、当事者の間に立ち、他人間の契約を取り持つ行為をいいます。代理との違いは、代理は当事者に代わって契約までするのに対し、媒介は、契約自体は当事者同士に任せるという点にあります。

業とは?

業とは、
「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行うことをいいます。特定の人に宅地を売却しても、それは業ではありません。特定の多数(社員限定など)に売却しても、それは不特定ではなく、業ではありません。

分譲は業ですが、一括売却は反復継続ではないので業ではありません。これから反復継続する目的ならば、最初の取引も業となります。

[ 平成9年 宅建試験 問31 ]
 宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
2.Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を10区画に区画割りして、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは、免許を必要とする。
3.Cが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Cは、免許を必要としない。
4.Dが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。


1 誤
:宅地を不特定多数の者に売却する行為は宅建業にあたる
2 正:「知人または友人」は特定の者とはいえず、宅建業にあたる
3 誤:国または地方公共団体に宅建業法は適用されないが、その代理を行う者にまで免許不要とする規定はない
4 誤:自ら貸借は取引にあたらない


以上、宅地建物取引業の定義についてお話しました。すごく簡単ですよね?宅建業法とはこの程度なんです。しかし塵も積もれば何とやらで、覚えることが増えてくれば大変になります。毎回このレベルですので、少しずつ確実に覚えていけば宅建業法は本当に簡単です。

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