宅建試験の民法解説：売買の目的物に問題があった場合に備えて、売主に課せられる特別の責任を「売主の担保責任」（改正民法により「契約不適合責任」となりました）といいます。より詳しい解説はこちら→売主の担保責任の難問対策

売主の担保責任の宅建解説

改正民法「売買契約」をご参照ください。

■他人物売買

売買の目的物である土地や建物の全部が、実は他人の物であった場合です。まず前提として、他人の物を売ってしまう契約も有効だということを覚えておいてください。そして契約を締結したにもかかわらず、売主が目的物を取得して買主に移転できない場合は、善意・悪意を問わず、買主は契約を解除することができます。さらに善意の買主に限り、損害賠償の請求もできます。

しかしここで注意していただきたいのは、悪意の買主でも、売主に移転不能について責任があるときは、売主の担保責任を追求するのではなく、債務不履行の規定により損害賠償請求ができるということです。絶対に損害賠償請求ができないというわけではありません。ひっかけ問題で出題可能性あり、です。

除斥期間（＝権利を行使できる期間）
→　制限なし。善意・悪意を問わず、買主はいつでも売主の責任を追及できます。


■一部他人物売買

売買の目的物の一部が、実は他人の物であった場合です。この場合、善意・悪意を問わず、買主は代金の減額請求ができます。更に善意であれば、目的不達成の場合（＝残った部分だけでは買わなかったであろう場合）には、契約の解除もできます。また善意であれば、損害賠償請求も可能です。

除斥期間
善意の買主　→　知ったときから１年
悪意の買主　→　契約のときから１年


■数量指示売買

数量を指示して売買した目的物の数量が、不足していた場合です。善意の買主は、代金の減額請求ができます。さらに目的不達成の場合（＝数量が足りないことがわかっていれば買わなかったであろう場合）には、契約の解除もできます。そして損害賠償請求も可能です。悪意の買主は何もできません。

除斥期間
善意の買主　→　知ったときから１年
悪意の買主　→　関係なし


■用益的権利による制限

売買の目的物に、地上権等がついていた場合です。善意の買主は、これらの権利があると契約の目的が達成できない場合、契約を解除することができます。さらに損害賠償の請求もできます。悪意の買主は何もできません。また参考までに、用益権とは、地上権、永小作権、地役権、登記した賃借権をいいます。

除斥期間
善意の買主　→　知ったときから１年
悪意の買主　→　関係なし


■担保的権利による制限

抵当権が設定されているものを売った場合です。善意・悪意を問わず、抵当権の実行により所有権を失った買主は、契約の解除および損害賠償の請求ができます。この担保責任が認められるには、実際に担保権が実行され、買主が所有権を失ったことが必要ですので注意してください。

除斥期間
→　制限なし。善意・悪意を問わず、買主はいつでも売主の責任を追及できます。


■瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵（かし＝キズ）があった場合です。善意無過失の買主は、目的物の瑕疵により契約の目的が達成できない場合、契約を解除することができます。さらに損害賠償の請求もできます。瑕疵担保責任に限り、買主に善意＋無過失も要求されますので注意してください。

除斥期間
善意無過失の買主　→　知ったときから１年
悪意の買主　→　関係なし

また、瑕疵担保責任につきましては、新築住宅の特例があります。売買の目的物が新築住宅である場合は、「住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵」があったときに特例として、責任の内容に解除、損害賠償＋「瑕疵修補」を要求することも認められます。そして、この場合の責任追及期間は、買主に当該住宅を引き渡してから10年間となります。この期間は特約で20年まで伸長できますが、買主に不利な特約は無効となるということに注意してください。

最後に、売買契約の際に「売主は担保責任を負わない」という特約を結んでおくことも有効だということも覚えておいてください。しかし、その特約があった場合でも、売主が目的物に問題があることを契約前から知っていて、それを買主に告げなかったときは、売主は責任を負うということに注意です。

下に売主の担保責任のまとめ表も作成してありますので参考までにご覧ください。


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【宅建試験問題　昭和57年ー問10】土地について、Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約が成立した。民法の規定によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １．その土地の所有者がＣであって、ＡがＢにその土地の所有権を移転できないときは、Ｂは、その土地の所有者がＣであることを知っていたとしても、売買契約を解除することができる。 ２．Ａが、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、Ａが知っていてＢに言わなかった瑕疵については、Ａは瑕疵担保責任を免れることはできない。 ３．その土地に抵当権が設定されており、抵当権の実行により、Ｂがその所有権を失ったときは、Ｂが、抵当権が設定されていることを知っていたとしても売買契約を解除することができる。 ４．その土地のうち３分の１はＣのものであり、ＡがＢにその部分の所有権を移転できないうちは、Ｂが、その部分の所有者がＣであることを知らなかった場合にのみ代金の減額を請求することができる。
１　正：他人物売買における買主は、善意悪意を問わず契約を解除することができる ２　正：特約があっても、売主が知りながら買主に告げなかった不適合について、売主は担保責任を免れることはできない ３　正：抵当権の実行によって所有権を失った買主は、善意悪意を問わず契約を解除でき、損害があれば損害賠償請求をすることもできる ４　誤：一部他人物における買主は、善意悪意を問わず代金減額請求をすることができる
【宅建試験問題 平成５年ー問８】売主Ａが1,000㎡の土地について数量を指示してＢに売却する契約をＢと締結した場合の、売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １．その土地を実測したところ700㎡しかなかった場合、Ｂは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。 ２．その土地のうち300㎡がＣの所有地で、ＡがＢに移転することができなかった場合、Ｂは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。 ３．その土地のすべてがＤの所有地で、ＡがＢに移転することができなかった場合、Ｂは、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。 ４．その土地にＥが登記済みの地上権を有していて、Ｂが利用目的を達成することができなかった場合、Ｂは、善意のときに限り、契約を解除することができる。
１　誤：指示した数量が不足していた場合、善意の買主は代金減額請求をすることができる。悪意は不可。 ２　正：一部他人物で売主が買主に移転できない場合、買主は、善意悪意に関わらず代金減額請求をすることができる。 ３　正：全部他人物で売主が買主に移転できない場合、買主は、善意悪意に関わらず契約を解除することができる。 ４　正：売買の目的物に用益物権が付着している場合、契約の目的を達成できないときに善意の買主は契約を解除することができる。悪意は不可。
【売主の担保責任まとめ表】 改正民法により無意味な表となっています。もしかするとひっかけ問題で出題される可能性もありますので、2019年までの宅建試験ではこういう規定もあったと、チラッと眺めておいてください。

	買主の態様	解除	代金減額請求	損害賠償請求	除斥機関
全部他人物	善意 悪意	○ ○	- -	○ ×	なし なし
一部他人物	善意 悪意	○（目的不達成時） ×	○ ○	○ ×	知ったときから１年 契約のときから１年
数量指示	善意 悪意	○（目的不達成時） ×	○ ×	○ ×	知ったときから１年 -
用益的権利	善意 悪意	○（目的不達成時） ×	- -	○ ×	知ったときから１年 -
担保的権利	善意 悪意	○（所有権喪失時） ○（所有権喪失時）	- -	○（所有権喪失時） ○（所有権喪失時）	なし なし
隠れたる瑕疵	善意無過失 悪意	○（目的不達成時） ×	- -	○ ×	知ったときから１年 -