宅建試験の民法解説：「共有」とは、数人の者がそれぞれ共同で持分を有して、一つの物を所有することをいいます。共有は２～３年に１回の割合で出題されています。とても簡単な上に今後も出題可能性が高いので、しっかりマスターしておいてください！より詳しい解説はこちら→共有の難問対策

共有の宅建解説

■共有とは

複数人の所有者が各自の所有権を持ち、その総和が１個の所有権の内容と等しくなっている状態です。ちょっと難しい言い方ですね。

たとえば、ＡＢＣの３人が1,000万円ずつ出し合って3,000万円の建物を購入したとします。この場合、この建物は誰のものになるのでしょうか？もちろんＡＢＣ３人のものです。３人でお金を出し合ったのですから当然ですね。このように、１つの物を何人かの人で共同して所有することを、共有といいます。


■共有者の持分

では、この建物を誰がどのように使用できるのでしょうか？ＡＢＣは同じ額のお金を出したのですから、同じ割合でこの建物を所有しています。このような所有権の割合を「持分」といいます。ここで宅建試験に出る可能性のあるポイントは２つです。

・各共有者は共有物全体について、各自の持分に応じた使用をすることができる！

・各共有者の持分は、特約がなければ等しいものと推定される！

各共有者は、別段の合意がある場合を除き、善管注意義務をもって共有物の使用をしなければならない点も頭の片隅に入れておきましょう。


■共有物の使用

そして各共有者は、各自の持分に応じて共有物を使用することができます。この「使用」とは、３つの種類に分類されます。

１．「保存行為」＝共有物の現状を維持する行為
例：共有物の修繕、不法占拠者への返還請求、盗まれたので取り返す etc

２．「管理行為」＝共有物を利用・改良する行為
例：共有物の賃貸借、賃貸借契約の解除、共有宅地の地ならし etc

３．「変更行為」＝共有物を物理的に変化させる行為
例：共有物の売却・建替え・増改築、抵当権設定、田を畑にする etc

保存行為は、各共有者が単独ですることができます。
管理行為は、各共有者の持分価格の過半数の賛成で行います（特別の影響を及ぼす共有者の承諾必要）。
変更行為は、共有者全員の同意が必要です（軽微変更は過半数の同意でOK）。

ここはものすごく大事です。問題が出題された場合、それはどの行為に該当し、つまり単独でできるのか、過半数か、全員の同意が必要なのか、必ず分かるようにしておいてください。

そして、ひっかけ問題用の注意点があります。上記の使用行為は、あくまでも「共有物全体」についてのお話です。各共有者が、自分の持分のみについては売却しようが抵当権を設定しようが、それは自由です。それは単独でできるということに注意しておいてください。

更に共有分の持分について、宅建試験に出そうな補足が３つあります。

・共有者の１人が持分を放棄した場合、その持分は他の共有者のものになる！

・共有者の１人が相続人なく死亡した場合（財産分与もない）、その持分は他の共有者のものになる！

・共有者の１人が１年以内に負担義務（※）を履行しないときは、他の共有者は相当の償金を払って、その持分を取得することができる！

（※）各共有者は、その持分に応じて管理費用を払う義務を負っています


■共有物の分割

最後に、共有物の分割について説明しておきます。ここも割と出題されますので押さえておいてください。「共有は争いの母である」という諺があります。どんなに仲が良くても、共有に争いは付き物です。

共有にトラブルは生じやすいということで、民法は、原則として各共有者はいつでも自由に共有物の分割を請求できるとしています。しかし、ポンポンと自由に分割されては困る共有者もいるでしょう。そこで、共有者同士で「共有物を分割しない」という特約を結ぶことも許されます。これを「共有物不分割特約」といいます。以下、分割および共有物不分割特約のポイントです。

・分割について共有者間の協議がまとまらない場合、裁判所に分割を請求することができる！

・共有物につき権利（地上権、賃借権、抵当権等）を有する者は、自己の費用で分割協議に参加することができる！

・共有物不分割特約の期間は、５年を超えることはできない！

・共有物不分割特約は更新することができるが、その期間は更新のときより５年を超えることはできない！


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