宅建業法のひっかけ問題：「報酬に関する規制」のひっかけ問題を見ていきます。 難しくはないのですが、宅建業法の中では取っつきにくい所ですね。理屈よりも慣れでしょう。過去問を回して計算に慣れてください。ひっかけパターンは少ないので、コツを掴めれば確実に正解できる得点源となります。 前提知識は「かんたん宅建業法」報酬に関する規制１・報酬に関する規制２をご覧ください。とりあえず、絶対役立つ「報酬に関する規制」を理屈で見ていきます。要領を掴んだら過去問を多めにこなしてみてください！ 以下、宅建業者Ａは消費税の課税事業者、宅建業者Ｂは消費税の免税事業者、甲は売主や貸主、乙は買主や借主となり、Ａは甲から、Ｂは乙から依頼を受けています。
- 宅建ひっかけ問題！報酬計算
【問１】宅建業者は、媒介した売買契約が不成立に終わったときは報酬を受けることができず、媒介により支出した必要経費についても依頼者に請求することができない。
【問２】宅建業者Ａが自ら売主となり、買主である宅建業者Ｂと売買契約を締結した場合でも、国土交通大臣の定める報酬限度内であれば、Ａは報酬を受領することができる。
【問３】ー
【問４】居住用以外の建物貸借の媒介において権利金の授受があった場合、宅建業者は、依頼者の承諾があるときに限り当該権利金の額を売買にかかる代金額とみなして報酬計算をすることができる。
【問５】ー
【問６】ー
【問７】貸主甲の居住用建物を権利金300万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）、１月当たりの借賃30万円で乙が借り受ける賃貸借の媒介において、宅建業者Ａの報酬限度額は16万5,000円、宅建業者Ｂの報酬限度額は15万6,000円となる。
【問８】ー
【問９】ー
【問10】ー
【問11】宅建業者Ａが、甲乙双方から店舗用建物の賃貸借契約の媒介を単独で依頼され、１月当たりの借賃50万円、権利金1,000万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の契約を成立させた場合、甲乙双方から受領できる報酬額は、合計して55万円が限度額となる。
問６の売買が出題されたら簡単です。計算式に当てはめてチャチャッと正解してください。問７～11の貸借が出題された場合、勉強不足だと混乱してしまいますね。
居住用か居住用以外か？媒介か代理か？
居住用の媒介なら原則半月分ずつで居住用以外なら合わせて１月分で…。
依頼者の承諾がある場合や代理の場合も合わせて１月分で…。
居住用以外なら権利金が返還されるものかされないものか、みなし計算できるか…。
慌てず冷静に、順番に確認していってください。尚、出題確率は売買30％、貸借70％くらいです。その計算式に問１～５のような単純知識が織り交ぜられ、また、ごくまれに「交換」も出題されます。交換は、高い方の価額を基準として売買と同じ計算をするだけです。では、解答を見ていきましょう。
【１…〇】報酬は成功報酬で、支出した必要経費を請求することもできません（依頼された特別な広告費や遠方調査費は請求することができます）。
【２…×】宅建業者が報酬を受領することができるのは、宅地建物取引の媒介・代理により契約を成立させたときです。そもそも本肢のＡは誰に報酬を請求するつもりだったのでしょうか。本試験でも、このような意味不明な問題が出題されますので冷静に！
【３】ー
【４…×】居住用以外の建物貸借の媒介において権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の授受があった場合、宅建業者は、依頼者の承諾の有無に関係なく当該権利金の額を売買にかかる代金額とみなして報酬計算をすることができます（＝売買と同じ報酬計算ができる）。宅建業者は、借賃１月分を基準としても、権利金を基準としても、どちらでも自由に選択することができ、低い方が報酬限度額となるなどと出題されたら誤りとなります。
【５】ー
【６】ー
【７…〇】居住用建物の媒介なので権利金のみなし計算はできず、借賃の半月分が報酬限度額となり、Ａは甲から15万×1.1＝16万5,000円、Ｂは乙から15万×1.04＝15万6,000円を限度で受領することになります。尚、依頼者から依頼時に承諾があればＡＢが甲乙から合計で１月分、居住用以外であれば原則として合計で１月分、例外として権利金の額を売買代金とみなして算定することができます（解答４）。ここだけ複雑なので、少し練習をしておきましょう ↓
【８】ー
【９】ー
【10】ー
【11…×】居住用以外の建物貸借の媒介において権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬計算をすることができます。1,000万×3.3％＋66,000円＝396,000円。双方から依頼を受けているため２倍して792,000円が報酬限度額となります。
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