宅建業法解説：「重要事項の説明（35条書面）」は、皆さん宅建受験生にとってもまさに重要事項です。本試験に出ない年はないと思っていいでしょう（と言いますか、丸々２問以上出題されます）。重要事項の説明についての基本事項は絶対に押さえておいてください。そして、何が重要事項にあてはまるのか？これはすごくたくさんありますので、私の独断で重要度別に分類しておきます。最低限、特に重要と思えるものだけは確実に覚えておいてください。より詳しい解説はこちら：35条書面の完全解説

重要事項の説明-35条書面の宅建解説

宅建業者は、「これから買おう、借りよう、交換しよう」としている相手方に対して、契約をするかどうか判断させるため、その物件の情報を知らせる必要があります。これを重要事項の説明といい、その説明の際に交付する書面を35条書面といいます。


■重要事項の説明義務者

重要事項の説明をするのは宅地建物取引士です。専任である必要はありません。宅建士が重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対象となります。


■重要事項の説明方法

説明時期：契約が成立する前（どんなに遠くに住んでいたとしても説明は必要です）

説明場所：制限なし（事務所でも喫茶店でもどこでも構いません）

説明の相手方：売買 →買主のみ　貸借 →借主のみ　交換 →両当事者

説明方法：宅建士が記名した書面を交付し、宅建士証を提示して説明する。交付自体は従業者等がしても構いません。

・相手方が宅建業者の場合は、交付だけを要し、説明までする必要はありません。（H29法改正）
・記名だけを要し、押印は不要となりました。（R４法改正）
・相手方の承諾があれば電磁的記録による交付も可能です。（R４法改正）

基本的に、宅建士証は取引関係者から請求があったときに提示すればよいのですが、重要事項の説明の際には「必ず」（請求がなくても）宅建士証を提示するということは絶対に覚えておいてください。

重要事項の説明をする際に宅建士証を提示しなかった宅建士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処せられることがあります。普段の請求時に提示を怠ったとしても罰則はない点と比較しておいてください。

また、35条書面を作成するのは「宅建業者」であって、宅建士ではない、という点にも注意しておいてください。


■テレビ電話等(IT)を用いての重要事項説明

貸借の媒介代理に限り、全取引においてスカイプなどを用いての重要事項の説明がで可能となりました（2021年法改正）。貸借のみですので注意してください。定期建物賃貸借の事前説明も、宅建業法の重要事項説明と併せてＩＴによる説明が可能となっています。

以下、出題ポイントです。

・宅建士および重要事項説明を受けようとする者の双方が、書類や説明内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、音声を十分に聞き取れ、双方向でやり取りできる環境で実施されていること。これらの状況に支障が生じた場合、宅建士は直ちに説明を中断し、当該状況の解消後に説明を再開します。

・宅建士が記名した重要事項説明書および添付書類が、重要事項説明を受けようとする者にあらかじめ送付されていること。重要事項説明を受けようとする者が、重要事項説明書および添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にある必要があります。

・宅建士は宅建士証を提示し、重要事項説明を受けようとする者が画面上で視認できたことを確認していること。


■重要事項の説明内容

・ 絶対に覚えておいてほしい説明事項

１．契約解除に関する事項（全契約）
２．損害賠償額の予定または違約金に関する事項（全契約）
３．代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭（手付金等）の額と目的（全契約）
４．代金、交換差金に関する金銭貸借のあっせんが不成立時の措置（売買・交換）

　　「交換差金」＝交換の際に評価額の差額となる金銭

・ なるべく覚えておいてほしい説明事項

１．契約期間および契約更新に関する事項（貸借）
２．敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項（貸借）
３．飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況（全契約）
４．台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況（建物貸借）
５．私道に関する負担事項（建物貸借以外）
６．手付金等の保全措置の概要（売買のみ）
７．現金販売価格や割賦販売価格、支払い時期や方法など（割賦販売）
８．区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所（区分所有建物の全契約）＋賃貸住宅管理業者登録規定の登録を受けている管理者に委託されている場合は当該管理者の登録番号
９．一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容（区分所有建物の売買・交換）
10．一棟の建物の計画的修繕積立金の規約（案）があるときはその内容および既に積み立てられている額（区分所有建物の売買・交換）
11．共用部分に関する規約（案）があるときはその内容（区分所有建物の売買・交換）
12．一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約（案）があるときはその内容（区分所有建物の売買・交換）
13．種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要（売買・交換）
14．耐震診断を受けている場合は、その内容（昭和56年6月1日以降に新築工事に着手された建物を除く）
15．１年以内に建物状況調査（インスペクション）を実施しているか、実施している場合は結果の概要（全契約）
16．建物の建築および維持保全状況に関する書類で、国土交通省令で定めるものの保存状況（売買・交換）
17．宅地建物が所在する市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該宅地建物の位置が表示されているときは、図面におけるその宅地建物の所在地（全契約）

・ 余裕がある人はどうぞ（余裕がなくても一読はしておいてください）

１．住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨（建物の売買・交換）
２．工事完了時の形状・構造（未完成物件）
３．都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項（建物貸借以外）
４．定期借地権を設定しようとするときはその旨（宅地貸借）
５．定期建物賃貸借を設定しようとするときはその旨（建物貸借）
６．契約終了時の宅地上の建物取壊しに関する事項を定めるときはその内容（宅地貸借）
７．専有部分の用途その他利用制限に関する規約（案）があるときはその内容（区分所有建物の全契約）
８．建物所有者が負担する通常の管理費用の額（区分所有建物の売買・交換）
９．建物所有者が負担する費用を特定の者のみ減免する旨の規約（案）があるときはその内容（区分所有建物の売買・交換）
10．一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容（区分所有建物の売買・交換）
11．マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建物貸借以外）
12．石綿（アスベスト）の使用の有無の調査結果が記録されているならその内容（建物の売買・交換・貸借）
13．宅地建物が津波災害警戒区域内にあるときはその旨（全契約）

重要事項の説明事項も重要ですが、このように、宅地の売買？建物の貸借？など、どのケースでその説明が必要になるのかもすごく重要です。かなりややこしいですが、過去問などで練習して可能な限りマスターしておいてください！


---------メルマガ時の編集後記---------

覚えることが多く、細かい知識も織り交ぜてきて、毎年２問以上出題される、簡単な宅建業法で山場と言える重要事項の説明。重要事項として説明するものを全て覚えることは大変ですし、あやふやになりがちです。では、正解率を上げるにはどうすればいいのか？どう勉強すればいいのでしょうか？

まずは、「重要なものを優先的に覚える」。勉強の鉄則ですね。上記の「絶対に覚えてほしい」「なるべく覚えてほしい」説明事項を押さえ、できれば「余裕がある人はどうぞ」を覚えていってください。「これを説明する」ということは少し時間をかければ覚えられると思います。ややこしいのはそこから先、売買・交換、貸借、どれで説明を要するのか？皆さんが混乱するのはここだと思います。

一見複雑そうですが、実は意外と単純です。少し慣れると常識的に判断できてくると思います。ただし、マンション（区分所有建物）に関する説明がややこしいので、以下、覚え方のコツをご紹介しておきます。

マンションに関する説明は、「管理会社の名前・住所・登録番号」「専有部分の規約の定め」、この２つ以外は貸借で説明する必要がありません。貸借でも説明するのはこの２つだけです。「一棟の建物」「供用部分」などマンションっぽいキーワードが出てきたら、この２つ以外は売買・交換だけの話です。

これを知っているだけで、だいぶ覚えやすくなると思います。


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