重要事項の説明(35条書面) 重要度 ★★★★★


宅建業者は、契約をするかどうか判断させるため、これから買おう、借りよう、交換しよう、
としている相手方に対して、その物件の情報を知らせる必要があります。

これを重要事項の説明といい、その説明の際に交付する書面を
35条書面といいます。

重要事項の説明は、皆さん宅建試験受験者にとってもまさに重要事項です。
本試験に出ない年はないと思っていいでしょう。


まず、重要事項の説明についての基本事項は絶対に押さえておいてください。

そして、何が重要事項にあてはまるのか?
これはすごくたくさんありますので、私の独断で重要度別に分類しておきます。

最低限、特に重要と思えるものだけは確実に覚えておいてください。


では、見ていきましょう!



重要事項の説明義務者

重要事項の説明をするのは
取引士です。
専任である必要はありません

取引士が重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対象となります。



重要事項の説明方法

説明時期:
契約が成立する前(どんなに遠くに住んでいたとしても説明は必要です)

説明場所:
制限なし(事務所でも喫茶店でもどこでも構いません)

説明の相手方:売買→
買主のみ 貸借→借主のみ 交換→両当事者

説明方法:
取引士が記名押印した書面を交付し、取引士証を提示して説明する
       (交付自体は従業者等がしても構いません)


基本的に、取引士証は取引関係者から請求があったときに提示すればよいのですが、
重要事項の説明の際には「必ず」(請求がなくても)取引士証を提示するということは
絶対に覚えておいてください。

重要事項の説明をする際に取引士証を提示しなかった取引士は、監督処分として指示処分、
罰則として10万円以下の過料に処せられることがあります。普段の請求時に提示を怠ったと
しても罰則はないという点と比較しておいてください。

また、35条書面を作成するのは「宅建業者」であって、取引士ではない、という点にも注意
しておいてください。



重要事項の説明内容


・ 絶対に覚えておいてほしい説明事項

1.
契約解除に関する事項(全契約)
2.
損害賠償額の予定または違約金に関する事項(全契約)
3.
代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭(手付金等)の額および目的(全契約)
4.
代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが不成立のときの措置売買・交換

  「交換差金」=交換の際に評価額の差額となる金銭


・ なるべく覚えておいてほしい説明事項

1.
契約期間および契約更新に関する事項(貸借)
2.
敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項(貸借)
3.
飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況(全契約)
4.
台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況(建物貸借)
5.私道に関する負担事項(
建物貸借以外
6.
手付金等の保全措置の概要(全契約)
7.現金販売価格や割賦販売価格、支払い時期や方法など(
割賦販売
8.区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の
氏名・住所
  (区分所有建物の
全契約
9.一棟の建物の
敷地に関する権利の種類および内容(区分所有建物の売買・交換)
10.一棟の建物の
計画的修繕積立金の規約(案)があるときはその内容および既に積み
  
立てられている額(区分所有建物の売買・交換)
11.共用部分に関する規約(案)がるときは
その内容(区分所有建物の売買・交換)
12.一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約(案)があるときは
その内容(区分所有建
  物の売買・交換)
13.瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうか、
  講ずる場合はその措置の概要(全契約)



・ 余裕がある人はどうぞ(余裕がなくても一読はしておいてください)

1.
住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨(建物の売買・交換)
2.
工事完了時の形状・構造未完成物件
3.都市計画法、建築基準法その他の
法令に基づく制限に関する事項(建物貸借以外)
4.
定期借地権を設定しようとするときはその旨(宅地貸借)
5.
定期建物賃貸借を設定しようとするときはその旨(建物貸借)
6.契約終了時の宅地上の
建物取壊しに関する事項を定めるときはその内容(宅地貸借)
7.専有部分の用途その他
利用制限に関する規約(案)があるときはその内容(区分所有
  建物の
全契約
8.建物所有者が負担する
通常の管理費用の額(区分所有建物の売買・交換)
9.建物所有者が負担する費用を
特定の者のみ減免する旨の規約(案)があるときはその
  内容(区分所有建物の売買・交換)
10.一棟の建物の
維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容(区分所有建物の
  売買・交換)
11.マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建物貸借以外)
12.石綿(アスベスト)の使用の有無の調査結果が記録されているならその内
  (建物の売買・交換・貸借)

13.宅地建物が津波災害警戒区域内にあるときはその旨(全契約)




[ 昭和61年 問46 ]
 宅地建物取引業者Aが、取引士Bをして、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をさせる場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.Bは説明の際、相手方が特に要求しなかったので、取引士証を提示せず、また、交付する書面にも記名押印をしなかった。この場合、Bは10万円以下の過料に処せられる。

2.BはAの命令を拒んで説明を行わなかった。この場合、Bは、都道府県知事から、取引士としてすべき事務の禁止処分を受ける。

3.Bが、専任の取引士でなく、午前中だけパートタイムで雇われている取引士である場合、Aは、Bをして説明をさせたとしても、重要事項の説明義務を果たしたことにはならない。

4.Aは、当該売買、交換又は貸借の契約が成立してから遅滞なく、Bをして説明させなければならない。



1 正
:重要事項の説明の際は、相手方の要求にかかわらず必ず提示する
2 誤:説明義務は宅建業者に課されており、Aは他の取引士に説明させるべき
3 誤:専任である必要はなく、取引士であればよい
4 誤:重要事項の説明は契約成立前に行う


[ 平成10年 問41 ]
 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.当該建物について建築基準法に基づき容積率又は建ぺい率に関する制限があるときは、その概要について説明しなければならない。

2.敷金の授受の定めがあるときは、当該建物の借賃の額のほか、敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。

3.当該建物の貸借について、契約期間及び契約の更新に関する事項の定めがないときは、その旨説明しなければならない。

4.当該建物が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合で、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容を説明しなければならない。



1 誤
:建物貸借においては、容積率・建ぺい率を説明する必要はない
2 誤:借賃の額は説明事項ではない
3 正:定めがないときは「定めがない」と説明する
4 誤:貸借においては、共用部分に関する規約の定めを説明する必要はない


[ 平成2年 問45 ]
 区分所有建物(建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。)の売買に際しての、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.当該建物の管理が委託されているときは、その委託されている管理の内容を説明すれば足り、受託者の氏名及び住所を説明する必要はない。

2.通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。

3.共用部分に関する規約の定めについては、その定めがまだ案であるときは、その案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。

4.建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは、その規約の内容を説明すれば足り、使用者の氏名及び住所を説明する必要はない。



1 誤
:氏名および住所について説明必要
2 正:計画的修繕積立金等については、規約(案)に定めがあれば説明をする
3 正
4 正:専用使用権が設定されている旨およびその内容を説明すればよい



重要事項の説明事項も重要ですが、このように、宅地の売買?建物の貸借?など、
どのケースでその説明が必要になるのかもすごく重要です。

かなりややこしいですが、過去問などで練習してしっかりとマスターしておいてください!


【編集後記】-------------------------------------------------------------

覚えることが多く、細かい知識も織り交ぜてきて、毎年2問前後出題される、
簡単な宅建業法で山場と言える重要事項の説明。

重要事項として説明するもの全てを覚えるのは大変ですし、あやふやになりがちです。
では、正解率を上げるにはどうすればいいか?どう勉強すればいいか?

まずは、「重要なものを優先的に覚える」。勉強の鉄則ですね。
上記の「絶対に覚えてほしい」「なるべく覚えてほしい」説明事項を押さえ、
できれば「余裕がある人はどうぞ」を覚えていってください。

「これを説明する」ということは少し時間をかければ覚えられると思います。
ややこしいのはそこから先、売買・交換、貸借、どれで説明するのか?
皆さんが混乱するのはここだと思います。

一見複雑そうですが、実は簡単です。少し慣れると常識的に納得できます。
ただ、マンション(区分所有建物)に関する説明がややこしい…。
以下、覚え方のコツをご紹介しておきます。

マンションに関する説明は、管理会社の名前と住所専有部分の規約の定め、この2つ以外は
貸借で説明する必要がありません。貸借でも説明するのはこの2つだけです。
「一棟の建物」「供用部分」などマンションっぽいキーワードが出てきたら、この2つ以外は
売買・交換だけの話です。


これを知っているだけで、だいぶ覚えやすくなると思います。


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