宅建試験の民法解説：前ページに続き、ここでは抵当権の応用知識をお送りします。民法の山場と言ってもいいほど覚えることがたくさんあって大変です。細かいですが、割と出題されますので頑張って読み返してください。法定地上権と一括競売、抵当権と根抵当権の違いは特に重要です。

法定地上権や根抵当権の宅建解説

■抵当不動産の第三取得者

抵当権が設定されている不動産を買い取った（所有権を取得した）者を、「抵当不動産の第三取得者」といいます。

抵当権が実行されたら所有権を失ってしまうのに、そんな不動産を買う人がいるの？と思われるかもしれませんが、実際いるのですね。なぜなら、抵当不動産の第三取得者には、所有権を守るために多くの権利が認められているからです。では、抵当不動産の第三取得者に認められる権利を順番に見ていきましょう。

１．第三者弁済

抵当不動産の第三取得者は、債務者に代わって弁済をすることにより、抵当権の実行を防止することができます。これは、債務者の意思に反していてもすることができるという点がポイントです。これは覚えておいてください。そして、債務者に代わって債務を弁済した第三取得者は、債務者に対して弁済額の支払いを求めることができます。

注意：債権者（抵当権者）と債務者が第三者弁済反対の特約をしていた場合は、第三者弁済をすることはできません

２．抵当権消滅請求（第三取得者が主体）

だいぶ前の法改正以前は「滌除（てきじょ）」と呼ばれていたものです。

第三取得者が債務を全額負担できるだけの財力があれば第三者弁済で問題ないのですが、そういうわけにもいかないのが現実です。そこでこの「抵当権消滅請求」です。これは自分が所有権を取得したときの代金、または自分が指定した金額を弁済（供託でもよい）して、抵当権を消滅させるというものです。もちろん抵当権者がその額に納得しなければいけませんが、納得しなかった場合の話は宅建試験では出題されないと思いますので省略させていただきます。

そして、抵当権消滅請求をした第三取得者は、「その手続きが終わるまで」売買代金の支払いを拒絶することができます。ここでの出題ポイントはこれです。

３．代価弁済（抵当権者が主体）

第三者弁済、抵当権消滅請求と反対で、抵当権者のほうからの請求に応じて売買代価を支払い、抵当権を消滅させる制度です。抵当権消滅請求と同じく、全額弁済である必要はありません。

抵当権の消滅手段まとめ

弁済	第三取得者が抵当権者に債権全額を弁済することで、第三取得者は抵当権設定者に求償できる
抵当権消滅請求	第三取得者が自らの評価額を支払い抵当権の消滅を請求し、その手続が終わるまで代金支払を拒絶できる
代価弁済	抵当権者が売主（抵当権設定者）ではなく、抵当権者へ売買代金を支払うよう請求する

４．償還請求

第三取得者は、所有権保存登記をするなどして、抵当権の実行を防止するために費やした費用を、売主（元の抵当権設定者）に対して請求することができます。この場合、第三取得者の善意・悪意は問題になりません。また、行使期間に制限もありません。

５．抵当権が実行された場合

第三取得者は自ら競売に参加し、競落させて所有権を存続させることができます。もしも所有権を失ってしまった場合は、以前お伝えした担保責任の問題となり、契約の解除や損害賠償請求を行うことになります。詳しくは「債務不履行」と「売主の担保責任」のページを参照してください。


■抵当不動産の賃借人

抵当権が設定されているアパートを借りた、という場合です。抵当権が実行されたら追い出されてしまうのでしょうか？では、見ていきましょう。

原則：抵当権が設定されている建物を借りた賃借人は抵当権者に対抗できず、抵当権が実行されたら出ていかなければなりません。しかし、抵当権が実行されても、競売手続きの開始前からその建物を使用・収益していた賃借人は、買受人の買受時から６ヶ月間、明渡しが猶予されます。

例外：抵当権者が賃貸借に同意し、同意の登記をした場合は、賃貸借も登記をしておけば、その賃貸借は同意をした抵当権者に対抗することができます。


■法定地上権

ここは重要です。星５つです。本当はかなり細かい知識も多いのですが、宅建試験で出題されるポイントは限られています。ポイントだけは必ずマスターしておいてください。

Ｂが土地と、その土地の上に建物を所有していたとします。そしてＡが土地だけに抵当権を設定しました。抵当権が実行され、Ｃがその土地を取得した場合、Ｂの建物はどうなってしまうのでしょうか？

ここでＢの建物を守るために、法定地上権の登場です。法律の力で、自動的に地上権が成立します。ちなみに地上権とは、工作物や竹木所有を目的として他人の土地を利用する権利をいいます（工作物＝家屋、橋、道路、トンネルなど）。つまり、抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なった場合に、地上権が設定されたものとみなす制度を法定地上権といいます。以下、法定地上権の成立要件が宅建試験の出題ポイントです。

・抵当権設定時に、建物が存在していたこと
・抵当権設定時に、土地と建物が同一所有者に帰属していたこと
・土地と建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと
・抵当権の実行により、土地と建物の所有者が別々となったこと

[ 重要注意点 ]
抵当権設定時に建物が存在していれば、その後いったん滅失して再築されたり、朽廃により改築された場合でも、新しい建物のために法定地上権は成立します。また、抵当権設定時に同一人に帰属していれば、その後土地と建物が別人に帰属しても構いません。逆に、抵当権設定当時は別人に帰属していたときは、その後同一人に帰属しても法定地上権は成立しません。

■一括競売

建物が建っている土地に抵当権を設定した場合は法定地上権の問題ですが、更地に抵当権を設定したあとに、その土地上に建物が築造された場合は、この一括競売の出番となります。抵当権が実行され、せっかく建てた建物が取り壊されてはシャレになりませんし、抵当権者にとっても、建物が付いた土地など競売で売れませんからね。

では、一括競売とはどういったものなのでしょうか？それは文字通り、土地と建物を一括して競売にかけられるという制度です。しかし注意点があります。土地と建物を一括競売に出しても、抵当権者が優先弁済を受けられるのは、土地の代価についてのみということです。宅建試験に出るポイントは以下の３つ２つです。

・更地に抵当権が設定されたあとに、建物が築造されたこと
・抵当権設定者が建物を築造したこと（※）
・優先的に弁済を受けることができるのは、土地の代価についてのみ

（※）法改正により抵当権設定者に限らず誰が築造しても一括競売が可能となり、これに伴い、建物が第三者に譲渡された場合でも一括競売が可能となりました。これは難問対策として覚えておく価値ありです。



■根抵当権

根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定多数の債権を極度額の限度において担保する抵当権をいいます。何度も繰り返し金銭を貸し付ける場合など、その度に抵当権を設定するのは面倒ですよね。そこで将来にわたって一定限度の枠（＝極度額）を作り、その範囲で担保をするのです。普通抵当権との違いをメインに覚えておいてください。また、改正民法により根抵当権が担保する債権に電子記録債権も含まれることとなった点に少し注意。

電子記録債権＝国から認可を受けた機関がコンピュータで管理する新しい類型の債権（定義は覚える必要なし）

まず根抵当権の設定方法ですが、これは抵当権と同じで、根抵当権者と根抵当権設定者の合意によって成立します。しかし、何でもかんでも無限に担保するわけにもいきませんので、担保する債権（＝被担保債権の範囲）および極度額を定めます。これは登記しないと第三者に対抗できませんので、登記が対抗要件だということも覚えておいてください。

被担保債権、債務者、元本確定期日を変更するのに利害関係人の承諾は不要ですが、極度額の変更だけは承諾が必要という点は覚えておいて損はないかもしれません。抵当権のように順位の譲渡や放棄という概念はありませんが、根抵当権設定者の承諾を得て一部または全部の譲渡は可能で、転抵当も可能となります。

また、根抵当権は、抵当権にある附従性・随伴性が否定（緩和）されます。根抵当権で担保している特定債権が弁済により消滅しても、後に発生する新たな債権を担保するために根抵当権は消滅しません。そして被担保債権が譲渡された場合でも、その債権を譲り受けた者が根抵当権を取得するということはありません。

さらに、被担保債権の範囲（＝優先弁済の範囲）も抵当権と異なります。利息や遅延損害金について、満期となった最後の２年分という制限はなく、極度額を限度に優先弁済を受けることができます。

最後に、根抵当権の元本確定事由について触れておきます。永久に担保を続けるわけにもいきません。一体どこで根抵当権の担保は終わるのでしょうか？まず、根抵当権設定時に当事者で元本確定期日を定めた場合は、その期日の到来で元本は確定します。これは当然ですね。元本確定期日を定めた場合、これも登記事項だということは覚えておいたほうがいいかもしれません。

問題は確定期日を定めていなかった場合です。これはいろいろな方法があるのですが、以下の２つだけを覚えておいてください。

・根抵当権者は、いつでも元本確定請求をすることができる（請求時に確定）
・根抵当権設定者は、根抵当権設定より３年が経過すれば、元本確定請求をすることができる（請求より２週間経過で確定）

根抵当権とは	一定範囲で発生する不特定債権を極度額を限度として担保する目的で設定する抵当権 ＝そのとき存在する借金を返済しても根抵当権は消えない
極度額	担保金額が無限とならないよう定める限度枠
附従性と随伴性	元本確定前は附従性・随伴性なし（元本確定後はあり） ＝元本確定前に根抵当権者から債権を取得した者は根抵当権を行使できず、また、債権譲渡があっても根抵当権はついていかない
被担保債権の範囲	極度額を限度として、確定した元本・利息・その他の定期金・債務不履行によって生じた損害賠償の全部（利息について最後の２年分という制限なし）
元本確定日	元本確定期日を定めていた場合 → その日 元本確定期日を定めていなかった場合 → 根抵当権者はいつでも確定請求ができ（すぐ確定）、根抵当権設定者は根抵当権設定から３年経過で確定請求ができる（請求から２週間後に確定）

債務者 被担保債権の範囲 元本確定期日	根抵当権者と根抵当権設定者の合意で変更可能	元本確定前のみ変更可能
極度額	上記合意＋利害関係人の承諾で変更可能	元本確定前後を問わず変更可能

以上で、２ページに渡ってお送りした抵当権を終了します。大変ですが宅建試験本番でも多く出題されますので、最低限ポイントだけは覚えておいてください！


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