宅建試験の民法解説：今回より「抵当権」をお送りしますが、覚えることがかなり多いため２回に分けてお送りします。まずは抵当権の基礎知識について見ていきます！

抵当権の基本の宅建解説

■抵当権とは

抵当権とは、目的物を競売にかけてお金に換え、そのお金から優先的に弁済を受けるための権利です。引渡しを受けず優先弁済を受けられる点で、引渡しを受けて優先弁済を受ける質権とは異なります。

たとえば、ＡがＢに1,000万円を貸したとします。しかし、Ｂは他の者からも1,000万円を借りていました。この場合、Ｂが1,000万円の土地を持っていたとして、その土地を売却してもＡが返してもらえるのは500万円だけです（債権者平等の原則）。

そこで抵当権の登場です。Ａは1,000万円を貸す際に、Ｂの土地に抵当権を設定しておきます。Ｂが借金を返さないときは、Ａは抵当権に基づきＢの土地（抵当目的物）を競売にかけてお金に換えることができます。そしてＡは、他の債権者に優先して、そのお金を自分の債権の返済に充てることができるのです。つまり、抵当権を設定しておけば、ＡはＢから1,000万円全額の返済を受けられるということです。

では、ここで用語の説明をしておきます。

抵当権を持っている者（Ａ）　　　　→　抵当権者
自分の不動産を抵当に入れた者（Ｂ）→　抵当権設定者
抵当権によって担保されている債権　→　被担保債権

また、この場合のＢは債務者であり、抵当権設定者です。債務者の債務を担保するために、債務者以外の第三者の不動産に抵当権を設定することもでき、この場合の第三者を「物上保証人」といいます。

抵当権は、抵当権自体の譲渡や放棄、抵当権の順位の譲渡や放棄を行うことができます。一番抵当権者Ａ（債権額1000万円）、二番抵当権者Ｂ（債権額1000万円）がいて、抵当不動産が1500万円で売却された場合、通常はＡ1000万円、Ｂ500万円の配当を受けます。← まずはこの「通常」を計算してください。

AがBに抵当権の順位を譲渡した場合＝単純に順位が入れ替わるだけでＡ500万円、Ｂ1000万円
AがBに抵当権の順位を放棄した場合＝同順位扱いとなりＡＢの債権額割合で競売代金を分配して各750万円

抵当権者がもう一人いる場合や一般債権者がいた場合など少し複雑となります。実践形式の方が分かりやすいと思いますので、過去問等で練習しておいてください（インプリには多めに例題を載せています）。

■抵当権の成立

抵当権は諾成・無方式の契約で、抵当権者と抵当権設定者による、抵当権を設定しようという合意のみで成立します（書面の作成や登記は不要）。実際には抵当権設定契約書が作られないということはまずないのですが、これは後日の紛争を避けるための証拠手段にすぎません（登記もほぼ同じ意味）。

抵当権を設定できるのは、不動産、地上権、永小作権についてのみです。不動産賃借権については設定できないということに注意しておいてください。

・土地に抵当権を設定　 → 建物には効力が及ばない
・建物に抵当権を設定　 → 土地には効力が及ばない
・不動産に抵当権を設定 → 付加一体物にも効力が及ぶ（抵当権設定の前後を問わない）
・不動産に抵当権を設定 → 従物・従たる権利にも効力が及ぶ（抵当権設定当時に存在していた従物に限る）
・被担保債権に債務不履行があったとき → その後に生じた果実にも効力が及ぶ

付加一体物＝土地・建物の附合物、土地・建物の従物
附合物　　＝取外しの困難な庭石や分離できない建物の造作（建具、畳、床、水道設備など）
従物　　　＝取外し可能な庭石や建具、畳など
従たる権利＝借地権など
果実　　　＝家賃や利息など


■抵当権者の権利

抵当権は、抵当目的物の「売却」「賃貸」「滅失・毀損」「設定したる物権の対価」によって、債務者が受けるべき金銭その他の物（代位物）の上にもその効力を及ぼすことができる（民法372条）。これを物上代位といいます。少し難しいですが、つまりこういうことです。

抵当権者は、目的物の滅失などで、抵当権設定者が受け取るべき金銭等に物上代位することができる。・・・まだ難しいですね。

たとえば、ＡがＢの建物に抵当権を設定していたところ、その建物が火事で焼失してしまったとします。さて、Ａはもう抵当権を行使できないのでしょうか？いえ、この場合、Ｂに保険金や賠償金が入ってくる可能性があります。Ａは、その保険金請求権や損害賠償請求権に対して抵当権を行使できるのです。

このように、抵当権者は、保険金請求権や損害賠償請求権、賃料、売買代金等に対して物上代位することができます。また注意点として、物上代位をするためには、抵当権設定者に金銭が支払われる前に、抵当権者が差押えをしておく必要があるということを覚えておいてください。


■抵当権設定者の権利

抵当権設定者は、抵当権が設定されてもそれが実行されるまで、目的物の使用・収益・処分をすることができます（抵当権者の同意不要）。

抵当権設定者は自由にこれらの行為を行うことができますが、その行為が通常の利用方法を逸脱していて目的物が毀損した場合には、抵当権者は、抵当権に基づく妨害排除請求をすることができるということも覚えておいてください。


■被担保債権の性質

１．被担保債権が成立しなければ、抵当権も成立しない（成立の附従性）← 付従性でも

そもそも被担保債権の発生原因である契約が不成立、無効であったり、またはそれが取り消されたことにより債権が消滅した場合には、これを担保する目的で設定された抵当権も効力を生じません。補足として、条件付・期限付など、将来の債権について抵当権を設定することができるということは覚えておいたほうがいいかもしれません。

２．被担保債権が消滅すると、抵当権も消滅する（消滅の附従性）

抵当権設定登記の抹消登記などをしなくても、抵当権は消滅し、消滅を第三者に対抗できます。

３．被担保債権が移転すると、抵当権も移転する（随伴性）

被担保債権の一部が譲渡された場合には、被担保債権の額に応じて抵当権の準共有という関係が生じます。

付従性	被担保債権がなくなれば抵当権も消滅する
随伴性	被担保債権が譲渡されると抵当権も移転する
不可分性	全額が弁済されるまで目的物の全てに効力が及ぶ
物上代位性	目的物の滅失等で債務者が金銭を請求できる場合に差し押さえることができる

■抵当権者の優先弁済権

抵当権によって担保され、優先弁済が受けられる債権の範囲は、抵当権設定契約によって定めます。元本・利息・遅延利息は登記事項とされていて、登記の限度で対抗力を生じ、その範囲で優先弁済を受けることになります。

元本については、通常その全額が優先弁済を受けられます。問題は、優先弁済を受けられる利息その他の定期金、遅延利息です。利息その他の定期金、遅延利息については、その満期となった最後の２年分についてのみ優先弁済を受けられる、という規定があります。

この２年分というのは、抵当権が実行され、金銭が抵当権者に分配されるときに遡って考えます。つまり、利息の弁済期と関係なく、すでに経過した過去２年間の利息という意味です。ただし、抵当権者が一人だけで、後順位抵当権者がいない場合には、満期となった最後の２年分を越える利息についても弁済を受けることができます。


では、抵当権の基礎知識はここまでとしておきます。次ページでは抵当権の続きをお送りしますが・・濃いです。当ページを前提にお話しますので、しっかりと復習しておいてください！


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