宅建業法解説：実際に宅建本試験でも出題される内容に入っていきますので、しっかりと読んでマスターしておいてください。まずは「宅地建物取引業の定義」について解説していきます。より詳しい解説はこちら：宅建業の完全解説

宅地建物取引業の定義

宅地建物取引業法（宅建業法）は、宅地建物取引業（宅建業）を行う者に対して適用され、宅建業を行うには、宅建業の免許が必要です。単にアパートの大家さんが、自分のアパートに「入居者募集」と書いて借主さんを探しても、それは宅建業にはあたりません。そんなことでいちいち宅建業の免許が必要なら面倒で仕方ありません。

では、免許が必要な宅建業とはどのような行為をいうのでしょうか？これが今回覚えていただくポイントです。「宅地」「建物」「取引」「業」の全てが、宅建業法でいうところの「宅地」「建物」「取引」「業」の要件を満たしている場合が、宅建業法上の宅建業となります。何を言っているか分かりませんね。

つまり免許が必要な宅建業とは、「宅地」または「建物」を「取引」し、それが「業」にあたる場合、ということです。まだ分かりにくいですね。順番に見ていきましょう！



■宅地建物取引業の「宅地」とは？

宅地とは「建物の敷地」のことです。次の３つを覚えておいてください。

１．現在建物が建っている土地
２．将来建物を建てる目的で取引される土地
３．用途地域内の土地

現在建物が建っている土地ですが、これは建物が登記されていなくても、現に建物が建っていれば宅地とされます。

また、用途地域とは、都市計画法というもので住居系・商業系・工業系の13種類に土地の用途が定められた地域のことをいい、法令上の制限で詳しく勉強することになります。用途地域内の土地であっても、道路・公園・広場・河川・水路は宅地ではありません。これは今覚えておいてください。


■宅地建物取引業の「建物」とは？

建物は建物、主に住居です。しかし住居以外にも、事務所や倉庫、マンションやアパートの一室も建物に含まれるという点に注意しておいてください。


■宅地建物取引業の「取引」とは？

取引には８種類あり、ここはそのまま丸暗記です。

自ら当事者として　　　「売買」「交換」
他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」

よって、Ａさんが自らマンションを建て分譲するには免許が必要ですが、賃貸するには免許は不要となります。また、Ａさんがマンションを建て、その売却の代理または媒介をＢさんに依頼した場合、Ｂさんは免許が必要となります。宅建業者が自ら貸借をすることは宅建業に該当しない＝宅建業法が適用されず、各規定の制限を受けないという点は、本試験でもひっかけ問題として随所にさり気なく出てきますので意識するようにしておいてください。

媒介とは、当事者の間に立ち、他人間の契約を取り持つ行為をいいます。代理との違いは、代理は当事者に代わって契約までするのに対し、媒介は、契約自体は当事者同士に任せるという点にあります。宅建業者が受領できる報酬計算以外で、両者の違いを特に気にする必要はありません。


■宅地建物取引業の「業」とは？

業とは、「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行うことをいいます。特定の人に宅地を売却しても業ではありません。特定の多数（社員限定など）に売却しても、それは不特定ではなく、業ではありません。

分譲は業ですが、一括売却は反復継続ではないので業ではありません。これから反復継続する目的ならば、最初の取引も業となります。


以上、宅地建物取引業の定義についてお話しました。すごく簡単ですよね？宅建業法とはこの程度なんです。しかし塵も積もれば何とやらで、覚えることが増えてくれば大変になります。毎回このレベルですので、少しずつ確実に覚えていけば宅建業法は本当に簡単です。


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