宅建サービス問題：今回は「宅建業者が受領できる報酬額」についてお送りします。売買・貸借・媒介・代理をしっかり区別しておきましょう。ここで最重要知識をいち早くマスターし、かんたん宅建業法「報酬限度額」で応用知識を肉付けしてください！

宅建サービス問題：報酬制限

【問１】ー

【ー】


【問２】宅建業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。

【誤】報酬と別途受領できる費用は、依頼者からの依頼による特別の広告費または遠方の現地調査費等だけです（これ以外は請求自体が違法）。宅建試験での出題は特別広告費と遠方調査費が主流でしたが、近年の情勢から「空き家調査費」も覚えておきましょう！


【問３】ー

【ー】


以下、超簡略化して基本計算式で算出した額を【100万円】とします（消費税は考慮せず）。

基本計算式
代金額200万円以下＝５％
代金額200万円超～400万円以下＝４％＋２万円
代金額400万円超～＝３％＋６万円

これに消費税で、課税事業者は×1.1、免税事業者は×1.04が報酬上限ですね。


【問４】宅建業者は、売主と買主の双方から媒介依頼を受けていた場合、それぞれ100万円を限度に合計200万円まで受領でき、売主から120万円、買主から80万円を受領することはできない。

【正】媒介なので基本計算式で算出した額までを依頼者から受領できます。売主と買主の双方から媒介依頼を受けた場合は、基本計算式で算出した額が片方から受領できる限度となります！


【問５】ー

【ー】


【問６】ー

【ー】


以下、問７～９は月額の借賃を【10万円】とします（課税事業者）。


【問７】ー

【ー】


【問８】宅建業者は、貸主と借主の双方から居住用建物の貸借の媒介依頼を受けていた場合、貸主から55,000円、借主から55,000円の報酬を受領することしかできない。

【誤】上記７番に対し「居住用建物」の場合、原則として片方から受領できる報酬額の上限は、月額に消費税を加えた半分ずつとなります。しかしあらかじめ依頼者から承諾を受けている場合、月額＝上限は変わりませんが、居住用でも配分を自由に変更することができます。この例外は頻出問題です！


【問９】宅建業者は、貸主と借主の双方から宅地の貸借の媒介依頼を受け、権利金150万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の授受があった場合、貸主と借主の双方から合わせて165,000円の報酬を受領することができる。

【正】居住用建物以外の賃貸借の媒介または代理において、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の授受がある場合は「みなし計算」が可能ですね。居住用建物「以外」で「権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されない」権利金です。みなし計算は「サービス問題」より複雑なので、当サイトの各種ページで多く慣れておいてください。


【問10】宅建業者Ａは売主から媒介の依頼を、宅建業者Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金200万円（消費税等相当額を含み、土地代金は90万円である｡）の土地付建物の売買契約を成立させた場合に、依頼者と宅建業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、売主はＡに対して少なくとも10万4,500円、買主はＢに対して少なくとも10万4,500円を支払わなければならない。

【誤】令和７年出題の本格的な問題です。800万円以下の低廉な空家等の特例が適用される場合は、費用を勘案して報酬上限が33万円となります。こういう出題パターンもあるのか・・という問題。代金が800万円以下なのか、明確に費用や合意はないと書いていないか、特例が適用される余地はあるのかを注視するようにしてください！（本肢は「少なくとも」と言っている時点で誤りですが）


【問11】現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、かつ将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地（借賃５万円）について、宅建業者Ａは貸主から代理を依頼され、宅建業者Ｂは借主から代理を依頼され、賃貸借契約が成立したので、Ａは貸主から４万円を、Ｂは、代理の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の1.1か月分を超えることについて借主から承諾を得たうえで、借主から７万円を報酬として受領したことは、宅建業法に違反しない。

【誤】これも令和７年出題の法改正問題です。貸借における長期空家等の特例が適用される場合は「貸主（貸主と借主を合わせて）」から借賃の２ヶ月分＋消費税（＝本肢は11万円）を受領することができます。「借主」からは１ヶ月分＋消費税で、Ｂが受領できる報酬は55,000円が上限となります！


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