宅建サービス問題：今回は「８種規制」をお送りします。クーリング・オフは丸々４肢で出題され、他は肢の一つでの複合問題が多くなっています。ここで最重要知識をいち早くマスターし、かんたん宅建業法「８種規制」で応用知識を肉付けしてください！

宅建サービス問題：８種規制

（問１～５：クーリング・オフ、問６～８：保全措置、問９～10：手付額、問11～12：契約不適合責任、問13：他人物売買、問14～15：損害賠償額の予定等、問16：割賦販売、問17：所有権留保）


【問１】宅建業者の媒介により成立した宅建業者でない者の間の宅地の売買契約には、クーリング・オフの規定の適用はないが、宅建業者でない者が売主で宅建業者が買主である売買契約には、同規定の適用がある。

【誤】クーリング・オフに限らず、８種規制は「売主が宅建業者」で「買主が宅建業者以外」の場合に適用される規定です。まずはこの大前提を頭に入れ、この大前提をベースに問題を解くようにしてください！

というわけで以下の問題は特に記載がある場合を除き、全て「宅建業者が自ら売主」で「買主が宅建業者以外」を前提とした問題となります。


【問２】宅地の売買契約の申込みが買主の自宅で行われても、その場所の指定が買主の申出によるものである場合、買主は、当該契約を解除することができない。

【正】事務所等での契約申込み＝クーリング・オフ不可、簡易案内所や喫茶店など事務所等以外での契約申込み＝クーリング・オフ可能となりますね。そして「買主から申し出た」買主の自宅と勤務先は、クーリング・オフ可能となる事務所等に該当しません！

宅建業者が申し出た買主の自宅＝クーリング・オフ可能
買主が申し出た買主の自宅　　＝クーリング・オフ不可


【問３】ー

【ー】


【問４】契約の解除の書面を、クーリング・オフの告知の日から起算して８日以内に売主に到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。

【正】クーリング・オフ期間は「書面による告知日から起算して８日間」とし、その効力は申込者等が「書面を発したとき」に生じ、これよりも買主に不利な特約は無効となります。様々な書面が電子交付可能となっていますが、このクーリング・オフが可能である旨の「書面による告知」と「申込み撤回の意思表示」は電磁的方法不可となっていますのでご注意ください。


【問５】ー

【ー】


【問６】宅建業者は、建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結し、買主から手付金200万円を受領した場合において、建築工事中に、さらに200万円を中間金として受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。

【正】保全措置が不要となるケース＝完成物件：代金の10％以下かつ1,000万円以下、未完成物件：代金の５％以下かつ1,000万円以下。引渡し前に支払われる中間金は保全措置の要否の基準となる「手付金等」に該当し、本肢（未完成物件で3,000万円＝５％は150万円）では手付金の受領時＋中間金の受領時の両方で保全措置を講ずる必要があります。


【問７】ー

【ー】


【問８】宅建業者は、建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。

【誤】未完成物件における保全措置の方法は「保証または保険」に限られ、指定保管機関による保管を使うことはできません。完成物件であれば、保証・保険・保管を使うことができます。しっかり区別！


【問９】ー

【ー】


【問10】宅建業者は、建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定した上で、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。

【誤】宅建業者が売主で、買主が非宅建業者である場合、手付の額は代金の20％を超えてはなりません（＝本肢では400万円）。損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額も代金の20％を超えることは禁止されています。しかし！これら２つは「別規定」です。すごく簡単なサービス問題のようでやらしいひっかけ問題ですね。よって損害賠償の予定額は20％（400万円）まで可能となります。


【問11】ー

【ー】


【問12】売買契約において、目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合を担保すべき責任について、買主も宅建業者であるときは「不適合による契約の解除または損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から１年を経過したときはできない」とする旨の特約は有効となる。

【正】重要なのでおさらいですが、契約不適合責任に限らず今回の８種規制は「売主が宅建業者」かつ「買主が非宅建業者」である場合の規定です。買主も宅建業者であれば買主に不利な特約も有効で、一切の責任を負わないとする特約でも有効となります。よく問題文を確認して凡ミスに注意してください！


【問13】ー

【ー】


【問14】ー

【ー】


【問15】債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えることができる。

【正】そもそも損害賠償の予定を定めていないのであれば、債務不履行により実際に発生した損害額を請求でき、賠償する必要があります。宅建業法も８種規制も関係ありませんね。こういった問題も出題されますので頭を柔らかく！


【問16】宅建業者は、建物の割賦販売の契約において、買主からの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。

【誤】割賦販売＝引渡し後１年以上の期間にわたり、かつ、２回以上に分割して受領すること。賦払金の支払義務が履行されない場合、30日以上の相当の期間を定めて支払を書面で催告し、その期間内に義務が履行されなければ契約を解除することができます！


【問17】ー

【ー】


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