宅建試験の民法解説：令和５年の宅建試験より出題範囲に加わった「不動産管理制度」を見ていきます。宅建試験で出題可能性が高そうな新設規定ですのでしっかりチェックしておきましょう。

不動産管理制度

旧法下での財産管理制度から、土地建物の管理にピンポイントで特化した「所有者不明土地（建物）管理制度」「管理不全土地（建物）管理制度」という２つの制度が新設されました。

宅建試験でビシバシ出題されそうな熱い新設規定です。


■所有者不明土地（建物）管理制度

土地や建物の所有者が不明で適正な管理がなされていない場合、所有者に代わる者による管理が求められます。

そこで、所有者不明土地および所有者不明建物に関する管理命令制度が新設されました。

裁判所が、所有者を知ることができず（所有者不明）、またはその所在を知ることができない（所有者の所在不明）土地や建物について、所有者不明土地管理人・所有者不明建物管理人による管理を命じます。

土地や建物を管理をする権限が管理人に与えられ、管理人は、危険や弊害を取り除く措置を講じることができるようになります。

以下、出題ポイントです。

・利害関係人及び地方公共団体の長等が、当該不動産所在地を管轄する地方裁判所へ申立てることにより行われ、当該不動産登記簿に管理人が選任された旨の嘱託登記（※）がなされる！

・管理処分権は管理人に専属し、所有者不明土地・建物等に関する訴訟において、管理人が原告または被告となる！

・管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得ることでこれを超える行為（売却や建物取壊しなど）をすることもできる（所有者の同意不要）！

・管理命令の効力は、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用権（借地権等）にも及ぶ！

（※）よく専門用語の意味が気になりご質問される方がいらっしゃいますが、そこが出題されるのであれば、または理解しておく必要があるのならば解説しています。「嘱託登記って何だろう？」と悩む必要はありませんので、「嘱託登記がなされる」「嘱託登記は不要」とだけ覚えておいてください。それが宅建合格への近道となります！ちなみに嘱託登記（しょくたくとうき）＝官公署（官庁・公署）が申請することで行われる登記となります。


■管理不全土地（建物）管理制度

所有者が不明ではないものの、土地や建物について適正な管理がなされず他人の権利・法律上の利益が侵害されている場合にも、第三者によって管理不全土地管理人・管理不全建物管理人による管理を命ずることができます。

管理人が選任されると、管理人に土地や建物の管理をする権限が認められます。

以下、出題ポイントです。

・利害関係人及び地方公共団体の長等が、当該不動産所在地を管轄する地方裁判所へ申立てることにより行われる（管理人が選任された旨の嘱託登記不要）！

・管理人は訴訟の当事者とならない！

・管理不全土地上に管理不全建物があり、土地と建物の両方を管理命令の対象とするためには、土地管理命令と建物管理命令の双方を申し立てる必要がある！

・管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可＋所有者の同意を得ることでこれを超える行為をすることもできる（動産の処分に所有者の同意は不要）！

・管理命令の効力は、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用権（借地権等）にも及ぶ！


どちらの管理制度にも共通する義務として、管理人は所有者に対して善管注意義務を負い、
管理対象が共有持分だった場合には共有者全員に対して誠実公平義務を負い、
不動産を売却して金銭が生じたときはその金銭を供託し、その旨を公告する義務を負います。

またどちらも、区分所有建物（マンション）の専有部分や共用部分には適用されません。

	所有者不明不動産	管理不全不動産
嘱託登記	〇	×
裁判の当事者	〇	×
裁判所の許可	〇	〇
所有者の同意	×	〇
区分所有建物	×	×

分かりやすい民法解説一覧ページに戻る

<<< 前のページ <<<	>>> 次のページ >>>
共有	抵当権の基本