宅建業法の完全解説：「クーリング・オフ」について解説します。「宅建業法第37条の2の規定」と出題されることもあります。

クーリング・オフの完全解説

今回は「クーリング・オフ」についての完全解説をお送りします。
ここも間違える要素はありませんね。宅建試験に合格する人の100％近くが取ってくるところでしょう。


■クーリング・オフとは

通常は一度締結された契約を一方的に解除することはできません。しかしこの原則を貫くと、買主にとって非常に酷な場面が発生することがあります。訪問販売などの不意打ち的な取引では、冷静に判断できないまま契約してしまうことがあります。また、マルチ商法など、あえて複雑にして仕組みを理解させず契約をしてしまうこともあります。

そこでその解決策として、消費者を守るために特定商取引法でクーリング・オフという権利が定められました。クーリング・オフ＝頭を冷やして考えなおす、という意味です。民法よりも優先し、契約後の一定期間内であれば、無条件で契約が解除できるという権利です。しかし、全ての契約がクーリング・オフの対象となるわけではありません。冷静ではなかった契約とは？宅建業法で認められるクーリング・オフの要件について順番に見ていきましょう。

尚、クーリング・オフができない＝絶対に契約解除ができないというわけではありません。手付解除や債務不履行などとは別問題となりますので分けて考えてください。



■クーリング・オフの大前提

宅建業法上のクーリング・オフとは、宅建業者自らが売主となって、宅建業者ではない者に宅地や建物を販売する場合に限られます。この大前提はしっかり頭の中に入れておいてください。

どんなに正しそうな文章が並んでいても、宅建業者でない者が売主であったり、買主が宅建業者であればクーリング・オフの適用はありません。凡ミス狙いのひっかけ問題に注意しましょう。

以下、特に記述がない場合は「買主」＝「宅建業者以外の買主」を指します。

宅建業者が売主で、宅建業者以外が買主	クーリング・オフ ○
宅建業者Ａが売主で、宅建業者Ｂが買主	クーリング・オフ ×
宅建業者以外が売主で、宅建業者以外が買主	クーリング・オフ ×
宅建業者Ａが売主で、宅建業者Ｂが媒介し、宅建業者以外が買主	クーリング・オフ ○
宅建業者以外が売主で、宅建業者が媒介し、宅建業者以外が買主	クーリング・オフ ×

■クーリング・オフができる場所

「事務所等以外の場所」で契約申込みをしたときにクーリング・オフを行うことができます。つまり「事務所等」とはどのような場所なのかを覚えておいてください。以下、クーリング・オフができなくなる「事務所等」です。

１．事務所
２．専任の宅建士の設置義務がある、
　　→ 業務を継続的に行うことができる事務所以外の施設
　　→ 土地に定着した一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所（モデルルーム等）
　　→ 土地に定着した宅地建物の売買契約に関する説明をした後、展示会その他これに類する催しを実施する場所
３．他の宅建業者に媒介や代理を依頼した場合、その宅建業者の上記１または２の場所
４．買主から申し出た場合の、買主の自宅や勤務先

しっかりとした場所での取引であれば安定していて、もしもトラブルが起きたときも対応可能＝つまり消費者はしっかり保護されていて、クーリング・オフを適用する必要がないだろうということです。

専任宅建士の設置義務がある事務所等であれば、契約申込み時に専任宅建士が不在であっても関係ありません。クーリング・オフの適用外となります。専任宅建士の設置義務がある場所でも、土地に定着していないテント張りの案内所等はクーリング・オフが適用される点に注意してください。

買主自らが事務所に出向いたり、自宅に呼んで契約の申込みをした場合は、冷静に購入の意思があるということですね。「買主自らが申し出た買主の自宅または勤務先」ですので、宅建業者から申し出た買主の自宅や、買主から申し出た喫茶店などは事務所等に該当せず、クーリング・オフが可能となりますので気をつけてください。

契約の申込みを事務所等で行い、事務所等以外で契約締結した買主も、クーリング・オフの適用外となります。逆に、事務所等以外で買受けの申込みを行い、事務所等で契約締結をした買主は、クーリング・オフが可能となります。「最初の申込みをどこで行ったか」で判断するわけです。

尚、宅建業者は、契約申込みを行わない案内所など事務所等以外の場所に掲げる標識には、クーリング・オフができる旨を記載する必要があります。

宅建士の設置義務がある土地に定着したモデルルーム	クーリング・オフ ×
宅建士の設置義務がない土地に定着したモデルルーム	クーリング・オフ ○
宅建士の設置義務があるすぐに移動できる簡易施設	クーリング・オフ ○
宅建士の設置義務がないすぐに移動できる簡易施設	クーリング・オフ ○
買主が指定した買主の自宅または勤務先	クーリング・オフ ×
宅建業者が指定した買主の自宅または勤務先	クーリング・オフ ○
買主が指定した喫茶店	クーリング・オフ ○

■クーリング・オフができる時期

買主が宅建業者より「クーリング・オフができる旨およびその方法」を書面で告げられた日から８日以内に行う必要があります。８日間を経過したときは、買主の購入意思が固まったと考え、クーリング・オフはできなくなります。

口頭で告げられたに過ぎない場合など、宅建業者が書面で告知をしてこないときは、いつまでもクーリング・オフが可能となります（下記の引渡し＋代金全額の支払いによりクーリング・オフはできなくなります）。

事務所で申込み、書面での告知から８日以内	クーリング・オフ ×（そもそも告知されない）
喫茶店で申込み、書面での告知から８日以内	クーリング・オフ ○
事務所で申込み、口頭での告知から10日後	クーリング・オフ ×（そもそも告知されない）
喫茶店で申込み、口頭での告知から10日後	クーリング・オフ ○

■クーリング・オフの履行

宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合、クーリング・オフはできなくなります。「かつ」ですので、引渡しを受けただけではクーリング・オフ可能です。

また「引渡し」ですので、移転登記を受けただけではクーリング・オフ可能で、「代金全額」ですので、代金の一部を支払ったに過ぎない場合もクーリング・オフ可能です。

事務所で申込み、代金全額を支払い、引渡しを受けた	クーリング・オフ ×
喫茶店で申込み、代金全額を支払い、引渡しを受けた	クーリング・オフ ×
事務所で申込み、代金の一部を支払い、引渡しを受けた	クーリング・オフ ×
喫茶店で申込み、代金の一部を支払い、引渡しを受けた	クーリング・オフ ○
事務所で申込み、代金全額を支払い、登記を受けた	クーリング・オフ ×
喫茶店で申込み、代金全額を支払い、登記を受けた	クーリング・オフ ○

■クーリング・オフの方法

クーリング・オフは、必ず書面によって行います。そしてその効力は書面を発したときに生じます。告知から８日以内に届かなくても、ポストに入れてさえしまえば（＝クーリング・オフ期間最終日の消印が有効ということ）申込みの撤回や契約解除の効果が発生します。


■クーリング・オフの効果

クーリング・オフがなされた場合、宅建業者は、速やかに受け取っていた手付金その他の金銭を買主に返還しなければなりません。また、撤回や解除に伴う損害賠償や違約金の支払いを請求することもできません。

最後に一つ、宅建業者は、買主のクーリング・オフの権利を奪うことができないということも覚えておいてください。クーリング・オフの規定に反する買主に不利な特約は無効となります（事務所以外の場所で契約をしても解除不可、など）。逆に、クーリング・オフができる期間を書面で告げられてから10日とするなど、買主に有利な特約は有効となります。クーリング・オフとは、あくまでも買主のために与えられた特別な権利ということです。


■クーリング・オフ告知書面の記載事項

細かい知識ですが、簡単な宅建業法で少しでも間違えさせようとここ数年で急に出題が増え始めましたので、できるだけ押さえておいてください（個数問題でなければ他の肢との兼ね合いで正解できますが…下記2018年の問題も参照）。

１．申込者または買主の氏名（法人は商号または名称）と住所
２．売主である宅建業者の商号または名称、住所、免許証番号
３．告知日から起算して８日間はクーリング・オフができる旨
４．クーリング・オフの際に、宅建業者は損害賠償や違約金を請求できない旨
５．クーリング・オフは、書面を発したときに効力を生ずる旨
６．クーリング・オフの際に、宅建業者は遅滞なく手付金その他の金銭全額を返還する旨


■近年の宅建本試験問題（皆さん直近の過去問は解く機会が多いと思いますので、古すぎず新しすぎない練習問題を１つ。言い回しなど、雰囲気をチェックしておきましょう）

宅建業者である売主Ａが、宅建業者Ｂの媒介により宅建業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅建業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか（2018-37）

ア　ＡとＣの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Ｃは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して８日以内にＡに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ　Ｃは、Ｂの事務所で買受けの申込みを行い、その３日後に、Ｃの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ　Ｃは、Ｂからの提案によりＣの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Ａの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ　クーリング・オフについて告げる書面には、Ｂの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

１．一つ
２．二つ
３．三つ
４．なし

個数問題でも、クーリング・オフなら楽勝…と言いたいところですが、少し厄介な肢が混ざっていますね。

【エ】ですが、クーリング・オフができる旨を告げる書面の記載事項なんて知らないよ、と多くの方が思われたでしょう。そこで勉強不足の方は「どこかに載ってたかもしれないけど知らない」で終わりですが、しっかりと勉強をした方なら自信をもって「見たことない」と言え、着眼点を変えられる可能性が上がったと思います（それ以前に、パッと見で気づいた方も多いと思いますが）。消去法も前提とした通常の４択ならまだしも、個数問題でそこまで意地悪な肢はなかなか出題されません。個数問題で細かい肢が混ざっていたときは、何か裏がないか考えてみましょう。

実は肢エは、記載事項を問う問題ではありません。逆に記載内容まで知っていたら自信満々で間違えていたかもしれません。クーリング・オフ制度とは、宅建業者が自ら売主となるときの規定です。売主である宅建業者がクーリング・オフができる旨を告げます。よって、売主である宅建業者Ａの商号または名称及び住所並びに免許証番号を記載することとなります。Ｂは単なる媒介業者という単純な落とし穴ですね。

アは、本来の「８日以内に発信」よりも買主に不利な特約なので無効。
イは、契約申込みを事務所で行っているのでクーリング・オフ不可。
ウは、宅建業者の提案による買主の自宅での契約申込みなのでクーリング・オフ可能。


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