権利関係 区分所有法  重要度 ★★★☆☆


マンション管理士試験の影響で、宅建試験では区分所有法の出題がそれまでの2問から1問に減っています。マンション管理士試験とは、平成13年から始まった国家試験です。ちなみに区分所有法は、通称「マンション法」とも呼ばれています。この、区分所有法が適用される「マンション」とは「分譲マンション」のことで、賃貸マンションは借地借家法が適用されますのでご注意ください。

少し話がそれましたが、つまり、「区分所有法はそれほど勉強する必要がない!」ということが言えるかもしれないのです。出題されるにしても1問、しかも覚えることが多くて大変です。区分所有法を勉強する時間で、宅建業法の知識を少しでも多く確実に身につけたほうが賢明です。

しかし、出題範囲であることも確かです。無視することなんてできない!という方も多いでしょう。そこで、最低限ここでまとめたことだけはマスターしておいてください。もしもこれ以上の勉強をするという方でも、単純に過去問を繰り返すという勉強をする必要はないと思います。過去問の中には、すごく難しい問題も含まれています。

マンション管理士試験ができた今、宅建試験でそれほど難しい問題は出題されません。あまり難しい問題に固執せず、何度も出題されている重要問題だけを解けるようにしておいてください。前置きが長くなりましたが、以下、基本事項と要点です。もしも手を付けるのであれば、これだけを最低限覚えておいてください。

まず、マンションには、
専有部分共用部分があります。居住用や事務所として利用される部屋を専有部分といい、共用部分は、法定共用部分規約共用部分とに分けられます。

法定共用部分とは、廊下や階段、エレベーターなど、みんなで共用されるものをいい、規約共用部分とは、集会所や管理人室など、一見すると専有部分に見えますが、規約によってみんなで共用すると決めたものをいいます。規約共用部分は
登記が必要だということは覚えておいてください。

そして、このようにマンションにはいろいろな共用部分がありますので、区分所有建物について物事を決める(管理)には、みんなで集会を開いて決める必要があります。この管理は、
管理組合によってなされます。管理組合は、集会の決議で、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を得て、主たる事務所において登記をすれば法人となることができるということも覚えておいてください。

では、超重要な決議要件を見ていきます。

区分所有者および議決権の 各5分の4 以上の賛成が必要

・建替え決議:
規約で別段の定め(定員の増減)不可
建替えに賛成の区分所有者は、反対の区分所有者に対して、区分所有権の
売渡請求をすることができます。

区分所有者および議決権の 各4分の3 以上の賛成が必要

・共用部分の重大変更:規約により
区分所有者の定数を過半数まで減らすこと可能
議決権の定数を減らすことはできないという点に注意してください。

・規約の設定
・変更・廃止別段の定め不可
一部の区分所有者に影響を及ぼすときは、その者の
承諾が必要です。

・管理組合の法人化:
別段の定め不可

・専有部分の使用禁止請求:
別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・専有部分等の競売請求:
別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・占有者に対する引渡請求:
別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・大規模滅失の復旧決議:
別段の定め不可
大規模滅失とは、
建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合をいいます。

区分所有者および議決権の 各過半数 の賛成が必要

・共用部分の軽微変更:別段の定め可能

・行為の停止請求:別段の定め可能
騒音や悪臭などの迷惑行為の停止請求は、区分所有者の1人または数人、もしくは全員、管理組合法人などが自由にすることができますが、訴訟を提起するには過半数の賛成が必要です。

・小規模滅失の復旧決議:別段の定め可能
小規模滅失とは、建物の価格の2分の1以下の部分が滅失した場合をいいます。

区分所有者および議決権の 各5分の1 以上の賛成が必要

・集会の召集:規約により、区分所有者の定数も議決権の定数も
減じること可能
専有部分を借りている者(占有者)は議決権を持たないので決議に参加することはできませんが、
集会に出席して意見を述べることはできます。そして、決議の効力は占有者に対しても及びます。これは覚えておいてください。

単独で可能

・共用部分の保存行為:別段の定め可能

・小規模滅失の復旧:別段の定め可能
1人で直して、その費用を他の区分所有者に請求することができます。決議により復旧させる場合は過半数の賛成が必要だということと区別しておいてください。

・行為の停止請求(裁判外):
別段の定め不可

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