宅建過去問 業務上の規制・その他 重要度 ★★★★★


今回は「業務上の規制・その他」の過去問です。クーリング・オフ以外の各種規制の過去問を一気に見ていきます。

同一問題で複数の論点から多角的に聞いてくることが多いので、出題形式にも慣れておいてください。以前に見たことあるような問題もありますが、復習のつもりで!では、過去問を見ていきましょう!

■次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。(1995-37)

【問】宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他の宅地建物取引業者に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。

宅建業者は、
自己の名義で他人に宅建業を営む旨の表示をさせ、または宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはなりません。よって正しい肢です。

【問】宅地建物取引業の免許を受けようとして免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅地建物取引業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。

免許申請中でも免許を受けていないことに変わりはなく、広告をすることはできません。よって誤りです。

【問】宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を営まなくなった後においても,本人の承諾のある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

宅建業を営まなくなった後でも、正当な理由がなければ業務上知りえた秘密を漏らしてはいけません本人の承諾=正当な理由というわけでもありません。よって誤りです。


■宅地建物取引業者Aが、宅地の所有者Bの依頼を受けてBC間の宅地の売買の媒介を行おうとし、又は行った場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法第47条(業務に関する禁止事項)の規定に違反しないものはどれか。(1999-42)

【問】Aは、Bとの媒介契約の締結に当たり不当に高額の報酬を要求したが、BC間の売買契約が成立した後に実際にAがBから受領した報酬額は、国土交通大臣が定めた報酬額の限度内であった。

実際に受け取ったかは問題でなく、不当に高額の報酬を要求する行為が宅建業法違反です。よって、宅建業法に違反します。

【問】Aは、Cに対し手付を貸し付けるという条件で、BC間の売買契約の締結を誘引したが、Cは、その契約の締結に応じなかった。

実際に契約を締結したか否かに関係なく、手付の貸付けその他信用の供与によって契約締結を誘引する行為をしてはなりません。よって、宅建業法に違反します。


■宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。(1990-2)

【問】当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Cの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。

1.手付金等の額が代金額の100分の5以下であり、かつ1,000万円以下のとき2.所有権の登記が買主に移転されているとき、この2つの例外を除き、工事完了前の宅地について宅建業者自ら売主となる場合、保全措置を講じたあとでなければ宅建業者でない買主から手付金等を受領できません。この2つの例外に該当しない本肢は誤りとなります。

【問】当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、指定保管機関Dと宅地建物取引業法第41条の2第1項第1号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付すれば、手付金を受領することができる。

指定保管機関による保管は、
工事完了後の宅地建物の売買に限られます。工事完了前である本肢のAは手付金を受領できず、誤りとなります。

【問】当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、信用金庫Eとの間で、Aが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはEがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくEの連帯保証書をBに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。

宅建業者と信用金庫が保証委託契約を締結し、
信用金庫が連帯保証書を買主に交付した後であれば、手付金および中間金を受領することができます。よって正しい肢です。

【問】当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。

工事完了前と異なり、工事完了後の宅地については、
手付金等の額が代金額の10分の1以下であり、かつ1,000万円以下であれば保全措置を講じなくても手付金を受領できます。宅地代金1億円の本肢は、保全措置不要で900万円の手付金を受領でき誤りです。


■宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了後の分譲住宅についての売買契約(手付金500万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。) に関する次の記述のうち、同法の規定によれば正しいものはどれか。(1997-44)

【問】手付金の額が売買代金の額の10%を超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、Aは、保全措置を講じる必要はない。

例外が認められるのは、手付金等の額が代金額の10分の1以下であり、かつ1,000万円以下である場合だけで、
営業保証金の額の範囲内か否かは関係ありません。誤りです。

【問】手付金の額が売買代金の額の10%を超える場合には、Aは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。

手付金等を受領する前に保全措置を講じなければなりません。誤りです。

【問】手付金の額が売買代金の額の20%を超える場合でも、Aは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。

売買代金の10分の2を超える手付金を受領することはできません。誤りです。

【問】手付金の額が分譲住宅の本体価額(売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額)の10%を超えていても、売買代金の額の10%以下である場合には、Aは、保全措置を講じる必要はない。

保全措置が必要か否かの判断は、
税込価格を基準とします。本体価格(税抜価格)の10%を超えていても、売買代金額(税込価格)の10%以下であれば保全措置は不要となります。よって正しい肢です。


■宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)を締結した。この場合に、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。(1997-39)

【問】売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも、Aが契約の履行に着手していなければ、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。

宅建業者が手付金を受領していた場合、
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。よって正しい肢です。

【問】売買契約で「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約をしていた場合でも、契約締結から45日経過後にAが契約の履行に着手していなければ、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。

買主に不利な特約は無効です。よってAが契約の履行に着手していなければ、Bは手付を放棄して契約の解除をすることができ、正しい肢です。


■宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、B所有の宅地(造成工事完了後)をCに売却しようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。(1997-45)

【問】Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがBから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Aが予約完結権を行使するまでの間であっても、Aは、Cと売買契約を締結できる。

宅建業者は、原則として自ら売主となって自己の所有に属しない物件について売買契約を締結することができませんが、自己の所有に属しない物件でも、
その物件を取得する契約(予約含む、停止条件付除く)を締結しているときは、売買契約を締結することができます。予約完結権の行使の有無は関係ありません。よって正しい肢です。

【問】Cが宅地建物取引業者である場合で、B所有の当該宅地はBがDから売買により取得したものであるが、BがDにまだその売買代金を完済していないとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。

自ら売主制限は、宅建業者間取引には適用されません。また、他人物売買も有効ですので、AはCと売買契約を締結することができます。よって正しい肢です。

【問】Cが宅地建物取引業者である場合で、AがBと「代替地の提供があれば、Bは、Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。

停止条件以前に、宅建業者間取引ですので自ら売主制限の適用はありません。よってAとCは売買契約を締結することができ、正しい肢です。

【問】Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがCから受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、AB間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず、Aは、Cと売買契約を締結できる。

手付金等保全措置を講じていても、その物件を取得する契約(予約含む、停止条件付除く)が締結されていなければ、宅建業者Aは、自ら売主として宅建業者でないCと売買契約を締結することはできません。よって誤りです。


■宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合の瑕疵担保責任(以下この問において単に「担保責任」という)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の1月後とする。(1997-41)

【問】「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし、Bは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。

瑕疵担保責任については、原則として民法の規定(=買主は瑕疵について善意無過失ならば損害賠償の請求をすることができ、かつ、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは契約の解除をすることができる)よりも買主に不利になる特約は無効となります。例外として、
目的物の引渡しから2年以上瑕疵担保責任を負う旨の特約は許されますが、「解除することができない」まで入っている本肢は無効となり正しい肢となります。

【問】「建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき、Aは担保責任を負わない」旨の特約は有効である。

売主に責任がないときは瑕疵担保責任を負わないとする特約は、民法の規定よりも買主に不利な特約と言えます。よって無効であり誤りです。

【問】「Aが担保責任を負う期間は契約締結の日から2年間とし、Bは、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。

上記の説明の通り、目的物の引渡しから2年以上瑕疵担保責任を負う旨の特約は有効です。しかし本肢では建物の引渡し日が契約締結日の1ヶ月後となっているため、引渡し日から1年11ヶ月間責任を負うという特約になります。よって誤りです。

【問】「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約は無効であり、Aは、引渡しの日から2年間担保責任を負う。

上記説明の通り前段は正しく、そして瑕疵担保責任に関する特約が無効となった場合は、
買主が瑕疵の存在を知ったときから1年間責任を負います。よって誤りです。

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