宅建過去問：「業務上の規制」と、クーリング・オフ以外の各種規制（＝８種規制、自ら売主制限）の過去問を一気に見ていきます。同一問題で複数の論点から多角的に聞いてくることが多いので、出題形式にも慣れておいてください。以前に見たことあるような問題もありますが、復習のつもりで！
- 宅建過去問：業務上の規制
■次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。（1995年の宅建過去問 問37）
【問】宅建業者は、自己の名義をもって、他の宅建業者に、宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。
宅建業者は、自己の名義で他人に宅建業を営む旨の表示をさせ、または宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはなりません。よって正しい肢となります。
【問】宅建業の免許を受けようとして免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅建業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。
免許申請中でも免許を受けていないことに変わりはなく、広告をすることはできません。よって誤りです。
【問】宅建業者は、宅建業を営まなくなった後においても、本人の承諾のある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
宅建業を営まなくなった後でも、正当理由がなければ業務上知りえた秘密を漏らしてはならず、本人の承諾だけが正当理由というわけではありません。よって誤りです。
■宅建業者Ａが、宅地の所有者Ｂの依頼を受けてＢＣ間の宅地の売買の媒介を行おうとし、又は行った場合に関する次の記述のうち、宅建業法第47条（業務に関する禁止事項）の規定に違反しないものはどれか。（1999年の宅建過去問 問42）
【問】宅建業者Ａは、Ｂとの媒介契約の締結に当たり不当に高額の報酬を要求したが、ＢＣ間の売買契約が成立した後に実際にＡがＢから受領した報酬額は、国土交通大臣が定めた報酬額の限度内であった。
実際に受け取ったかは問題でなく、不当に高額の報酬を要求する行為が宅建業法違反です。よって宅建業法に違反します。
【問】宅建業者Ａは、Ｃに対し手付を貸し付けるという条件で、ＢＣ間の売買契約の締結を誘引したが、Ｃは、その契約の締結に応じなかった。
実際に契約を締結したか否かに関係なく、手付の貸付けその他信用の供与によって契約締結を誘引する行為をしてはなりません。よって宅建業法に違反します。
■宅建業者Ａは、自ら売主となって、宅建業者でないＢと１億円の宅地の売買契約（手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円）を締結した。この場合、宅建業法第41条及び第41条の２に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（1990年の宅建過去問 問2）
【問】当該契約が宅地造成工事完了前に宅建業者Ｃの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、宅建業者Ａは、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。
①手付金等の額が代金額の100分の５以下であり、かつ1,000万円以下のとき、②所有権の登記が買主に移転されているとき、この２つの例外を除き、工事完了前の宅地について宅建業者自ら売主となる場合、保全措置を講じたあとでなければ宅建業者でない買主から手付金等を受領できません。この２つの例外に該当しない本肢は誤りとなります。
【問】当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、宅建業者Ａは、指定保管機関Ｄと宅建業法第41条の２第１項第１号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付すれば、手付金を受領することができる。
指定保管機関による保管は、工事完了後の宅地建物の売買に限られます。工事完了前である本肢のＡは手付金を受領できず、誤りとなります。
【問】当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、宅建業者Ａは、信用金庫Ｅとの間で、Ａが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはＥがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくＥの連帯保証書をＢに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。
宅建業者と信用金庫が保証委託契約を締結し、信用金庫が連帯保証書を買主に交付した後であれば、手付金および中間金を受領することができます。よって正しい肢となります。
【問】当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、宅建業者Ａは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。
工事完了前と異なり、工事完了後の宅地については、手付金等の額が代金額の10分の１以下であり、かつ1,000万円以下であれば保全措置を講じなくても手付金を受領できます。宅地代金１億円の本肢は保全措置不要で900万円の手付金を受領でき、誤りとなります。
■宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢと建築工事完了後の分譲住宅についての売買契約（手付金500万円）を締結した。この場合、宅建業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば正しいものはどれか。（1997年の宅建過去問 問44）
【問】手付金の額が売買代金の額の10％を超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、宅建業者Ａは、保全措置を講じる必要はない。
例外が認められるのは、手付金等の額が代金額の10分の１以下であり、かつ1,000万円以下である場合だけで、営業保証金の額の範囲内か否かは関係ありません。よって誤りです。
【問】手付金の額が売買代金の額の10％を超える場合には、宅建業者Ａは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。
手付金等を受領する前に保全措置を講じなければなりません。よって誤りです。
【問】手付金の額が売買代金の額の20％を超える場合でも、宅建業者Ａは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。
売買代金の10分の２を超える手付金を受領することはできません。よって誤りです。
【問】手付金の額が分譲住宅の本体価額（売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額）の10％を超えていても、売買代金の額の10％以下である場合には、宅建業者Ａは、保全措置を講じる必要はない。
保全措置が必要か否かの判断は、税込価格を基準とします。本体価格（税抜価格）の10％を超えていても、売買代金額（税込価格）の10％以下であれば保全措置は不要となります。よって正しい肢となります。
■宅建業者Ａは、自ら売主として、宅建業者でないＢと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）を締結した。この場合に、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。（1997年の宅建過去問 問39）
【問】売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも、宅建業者Ａが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。
宅建業者が手付金を受領していた場合、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。よって正しい肢となります。
【問】売買契約で「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約をしていた場合でも、契約締結から45日経過後に宅建業者Ａが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。
買主に不利な特約は無効です。よってＡが契約の履行に着手していなければ、Ｂは手付を放棄して契約の解除をすることができ、正しい肢となります。
■宅建業者Ａが、自ら売主として、Ｂ所有の宅地（造成工事完了後）をＣに売却しようとしている。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。（1997年の宅建過去問 問45）
【問】Ｃが宅建業者でない場合で、宅建業者ＡがＢから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Ａが予約完結権を行使するまでの間であっても、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
宅建業者は、原則として自ら売主となって自己の所有に属しない物件について売買契約を締結することができませんが、自己の所有に属しない物件でも、その物件を取得する契約（予約含む、停止条件付を除く）を締結しているときは、売買契約を締結することができます。予約完結権の行使の有無は関係ありません。よって正しい肢となります。
【問】Ｃが宅建業者である場合で、Ｂ所有の当該宅地はＢがＤから売買により取得したものであるが、ＢがＤにまだその売買代金を完済していないとき、宅建業者Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
自ら売主制限は、宅建業者間取引には適用されません。また、他人物売買も有効ですので、ＡはＣと売買契約を締結することができます。よって正しい肢となります。
【問】Ｃが宅建業者である場合で、宅建業者ＡがＢと「代替地の提供があれば、Ｂは、Ａに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
停止条件以前に、宅建業者間取引ですので自ら売主制限の適用はありません。よってＡとＣは売買契約を締結することができ、正しい肢となります。
【問】Ｃが宅建業者でない場合で、宅建業者ＡがＣから受け取る手付金について宅建業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、ＡＢ間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
手付金等保全措置を講じていても、その物件を取得する契約（予約含む、停止条件付除く）が締結されていなければ、宅建業者Ａは、自ら売主として宅建業者でないＣと売買契約を締結することはできません。よって誤りです。
■宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢと建物の売買契約を締結した場合の種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合責任に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の１月後とする。（1997年の宅建過去問 問41改題）
【問】「宅建業者Ａが契約不適合責任を負うのは建物の引渡しの日から２年以内に通知があった場合とし、Ｂは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。
契約不適合責任責任については、原則として民法の規定（＝契約の目的物に不適合があれば債務不履行責任となり、買主は、追完請求権、代金減額請求権を行使することができ、その場合でも損害賠償請求や契約解除ができる）よりも買主に不利になる特約は無効となります。唯一の例外として、責任追及のための通知期間を目的物の引渡しから２年以上とすることは許されます（２年ちょうどが入っている本肢はセーフ）が、「解除することができない」まで入っている本肢は無効となり、正しい肢となります。
【問】「建物に不適合があった場合でも、その不適合が宅建業者Ａの責めに帰すものでないとき、Ａは契約不適合責任を負わない」旨の特約は有効である。
売主に責任がないときは契約不適合責任を負わないとする特約は、民法の規定よりも買主に不利な特約と言えます。よって無効となり誤りです。
【問】「Ｂは、契約締結の日から２年内に宅建業者Aに対して不適合を通知すれば履行追完請求権を行使できる」旨の特約は有効である。
本肢は建物の引渡し日が契約締結日の１ヶ月後となっているため、引渡し日から１年11ヶ月間責任を負うという特約となり、引渡しから「通知期間２年」よりも買主Ｂに不利となります。よって誤りです。
【問】「宅建業者Ａが契約不適合責任を負う期間は建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約は無効であり、Ａは、引渡しの日から２年間契約不適合責任を負う。
上記説明の通り前段は無効で正しく、そして契約不適合責任に関する特約が無効となった場合は、民法の原則により買主が不適合を知ったときから１年以内に通知をすることで責任を負います（その後は消滅時効の原則通り、不適合を知ったときから５年または引渡しから10年で責任追及権は消滅します）。よって誤りです。
■宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂと宅地（価格5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。（1996年の宅建過去問 問46）
【問】売買契約が「宅地の引渡しまでに代金の一部として1,000万円支払う」条件の割賦販売であった場合で、Ｂが1,000万円を支払い、Ａが宅地を引き渡すときは、Ａは、登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。
宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30％を超える金銭を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行する必要があります（＝30％以下であれば履行の必要なし）。よって本肢では5,000万×30％＝1,500万円を受領するまで登記や引渡し、その他売主の義務を履行する必要はなく誤りとなります。尚、残金につき担保（抵当権・保証人）を用意する見込みがないときも、例外的に所有権留保等が認められます。
【問】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。
損害賠償額の予定をしたときは予定額で精算されます。実際の損害額が予定額を超えることを証明しても、超過部分を請求することはできません。よって誤りです。
【問】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。
損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超える特約は無効です。ただし契約の全てが無効となるわけではなく10分の２を超える部分が無効となります。よって本肢では5,000万×2/10＝1,000万円の特約となり、正しい肢となります。
■宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、買主Ｂは宅地建物取引業者でないものとする。（2002年の宅建過去問 問41）
【問】買主Ｅとの割賦販売契約において、「Ｅが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。
買主の割賦金支払義務が履行されない場合、その支払いを30日以上の期間を定めて書面で催告し、その期間内に買主の義務が履行されない場合でなければ、契約の解除または支払時期の到来していない割賦金の支払いを請求することができません。これに反する特約は無効で、よって誤りとなります。
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