宅建過去問：「クーリング・オフ」の重要過去問を見ていきます。事務所等以外においてした買受けの申込み等について、買主から撤回等をすることができる制度を、クーリング・オフ制度といいます。「消費者保護」のための制度です。

クーリング・オフの宅建過去問

■宅建業者でない買主Ａが宅建業者である売主Ｂと宅地の売買契約を締結した場合における、宅建業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（1994年の過去問 問-42）

【問】Ａは、Ａの申出により、Ａの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

買主の申出による場合であっても、買主の取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、買主はクーリング・オフをすることができます（買主の申出により、買主の自宅または勤務先で売買契約が締結された場合はクーリング・オフ不可）。よって誤りです。

【問】Ａは、Ｂの営業マンの申出により、Ａの勤務先で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

買主の勤務先で売買契約が締結された場合でも、買主の申出でないときはクーリング・オフをすることができます。よって誤りです。

【問】Ａは、Ｂから媒介の依頼を受けた宅建業者Ｃの申出により、Ｃの事務所で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

売主である宅建業者から媒介依頼を受けた他の宅建業者の事務所で売買契約が締結された場合、それは「事務所等」で売買契約が締結されたことになり、買主はクーリング・オフをすることはできません。よって正しい肢です。

【問】Ａは、Ｂの現地案内所（テント張り）で買受けの申込みをし、その翌日Ｂの申出によりＡの自宅で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

「事務所以外の場所」で買受けの申込みをして、「事務所等」で売買契約が締結された場合、買主はクーリング・オフをすることができます。よって誤りです。


■宅建業者でないＡは、宅建業者Ｂに対し、Ｂが売主である宅地建物について、Ａの自宅付近の喫茶店で、その買受けの申込みをした。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。（2001年の過去問 問-44）

【問】Ｂは、申込みの撤回ができる旨及び撤回の方法の告知は書面で行う必要があるが、口頭で告知した２日後に書面を交付した場合、申込みの撤回が可能な期間の起算日は、口頭での告知のあった日である。

クーリング・オフが可能な期間は、クーリング・オフすることができる旨およびその方法を書面で告げられた日から８日間です。よって誤りです。

【問】Ａは、申込みの撤回を書面により行う必要があり、その効力は、Ａが申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に生ずる。

申込みの撤回は書面で行う必要があり、その効力は書面を発したときに生じます。よって正しい肢となります。

【問】買受けの申込みに際して申込証拠金がＡから支払われている場合で、Ａが申込みの撤回を行ったとき、Ｂは、遅滞なくその全額をＡに返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これをＡに請求できる。

クーリング・オフがなされた場合、宅建業者は、速やかに申込みの際に受領した手付金その他金銭を返還しなければなりませんが、申込みの撤回に伴う損害賠償または違約金を請求することはできません。よって誤りとなります。

【問】申込みの撤回を行う前にＡが売買代金の一部を支払い、かつ、引渡し日を決定した場合は、Ａは申込みの撤回はできない。

申込者が宅地または建物の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払ったときはクーリング・オフができなくなります。代金の一部を支払い、引渡し日を決定しただけの本肢は申込みの撤回をすることができ、誤りとなります。


■宅建業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。（1991年の過去問 問-46）

【問】売買契約が、売主である宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅建士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。

事務所以外の場所におけるクーリング・オフ適用の有無は、宅建士の設置義務があるかどうかで決まり、実際に宅建士がいたかどうかは関係ありません。正しい肢です。

【問】売買契約が、売主である宅建業者が行う一団の建物の分譲のためのモデルルームで締結された場合、当該モデルルームについて宅建業法第50条第２項の届出がされていないときでも、買主は、当該売買契約を解除することができない。

宅建業法50条２項の届出（案内所等の届出）がされているか否かに関係なく、モデルルームは土地に定着する案内所とみなされ事務所等に含まれます。よって正しい肢です。


■宅建業者Ａが自ら売主として買主Ｂと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅建業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。（1992年の過去問 問-45）

【問】Ａが宅建業者でないＢとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Ｂは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても、当該契約を解除することができる。

クーリング・オフに関して買主に不利な特約は無効です。よって正しい肢です。

【問】Ａが宅建業者でないＢとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Ｂが解約通知を契約書記載のＡの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。

買主からの契約解除は、解除する旨の書面を発したときに効力を生じるので、転居先不明で書面が戻ってきても、契約は解除されたことになります。よって正しい肢です。

【問】Ａが宅建業者Ｂを現地に案内したところ、Ｂが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Ｂの意思が変わっても、Ｂは、当該契約を解除することができない。

宅建業者間でクーリング・オフは適用されません。よって正しい肢です。


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