宅建過去問：「報酬に関する規制」の重要過去問を見ていきます。法律知識が乏しい一般消費者に対し、適正な費用で宅地建物の売買や交換、貸借の代理・媒介が行われるように、報酬額の上限や報酬額の掲示義務等の規制が設けられています。不当に高額な報酬を要求することは許されません！そしてここでは、報酬額の算出方法について見ていきます。計算問題は慣れが必要ですので、同じような問題でもたくさん目を通し理解しておいてください。

報酬計算の宅建過去問

■宅建業者Ａは売主甲の依頼を受け、宅建業者Ｂは買主乙の依頼を受けて甲乙間に代金を1,800万円とする土地付建物の売買契約を締結させた。この場合、Ａ及びＢが受領した報酬に関する次の記述のうち、宅建業法違反とならないものはどれか。ＡＢともに消費税の課税事業者であるものとする。（1984年の過去問 問49改題）

・Ａが媒介でＢが代理の場合、Ａは甲から40万円、Ｂは乙から80万円の報酬を受領した
・Ａが代理でＢが媒介の場合、Ａは甲から120万円、Ｂは乙から60万円の報酬を受領した
・ＡとＢがともに代理の場合、Ａは甲からＢは乙から125万円の報酬を受領した
・ＡとＢがともに媒介の場合、ＡとＢは、乙からそれぞれ60万円の報酬を受領した

ＡＢともに課税事業者なので、売買の媒介で依頼者の一方から受領することができる報酬の限度額は1,800万×3.3％＋66,000 or（1,800万×3％＋60,000）×1.1＝66万円となります。代理の場合は、媒介の２倍ですので132万円となります。そして、宅建業者が何人関与しても、全体の報酬の最高限度額は、宅建業者が１人の場合と変わりません。２番目と３番目は132万円を超えているので宅建業法違反、依頼者でない乙からＡが報酬を受領している４番目も宅建業法違反、よって１番目の問が正解肢となります。


■宅建業者Ａが単独で又は宅建業者Ｂと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法に違反しないものはどれか。Ａ・Ｂともに消費税の課税事業者であるものとする。（1992年の過去問 問50改題）

【問】甲所有の宅地（3,000万円）の売買について、甲から代理の依頼を受けたＡと、買主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、売買契約を成立させ、Ａが甲から192万円、Ｂが乙から96万円を受領した。

（3,000万×3.3％＋66,000）×２＝211万2,000円が限度額。288万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。もちろん（3,000万×3％＋60,000）×1.1の２倍でも同じです。

【問】甲所有の宅地（1,800万円）と乙所有の宅地（2,000万円）の交換について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、交換契約を成立させ、Ａが甲から66万円、Ｂが乙から66万円を受領した。

交換は高い方が基準となります。2,000万×3.3％＋66,000＝72万6,000円が限度額。Ａは甲、Ｂは乙からそれぞれ72万6,000円まで受領することができ、本肢は宅建業法に違反しておらず正解肢となります。もちろん（2,000万×3％＋60,000）×1.1でも同じです。

【問】甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。）を成立させ、甲から51万円を受領した。

居住用以外の建物の賃貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬計算をします。権利金とは、権利設定の対価として支払われる金銭で、後に返還されないものを指します。本肢の保証金は「退去時に返還する」とあるので権利金とはみなされず、借賃のみを基準として40万×1.1＝44万円が限度額となります。51万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。

【問】甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、借主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円）を成立させ、Ａが甲から10万円、Ｂが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。

居住用建物の賃貸借の媒介で、貸主と借主の一方から受領することができる報酬額は、別段の定めがない場合、借賃の１ヶ月分の２分の１に相当する金額＋消費税以内となります。よって、20万×1.1＝22万円となり、Ｂが乙から30万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。（別段の定めがなければ20万円に消費税ずつが上限。別段の定めがあり承諾を得ていれば、貸主10万円・借主30万円などで合計が借賃１ヶ月分＋消費税までＯＫ）


■宅建業者Ａが甲の依頼を受け、宅建業者Ｂが乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法に違反しないものはどれか。Ａ・Ｂともに消費税の課税事業者であるものとする。（1993年の過去問 問50改題）

【問】Ａは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,650万円（消費税及び地方消費税込み）で、売買契約を成立させ、甲から160万円の報酬を受領した。

報酬算定の基礎となる取引代金額は、消費税を含まない額（税抜価格）で算出します。よって、土地代金＋建物代金から消費税相当を引いた合計4,500万円が基準となり、4,500万×3.3％＋66,000＝155万1,000円まで受領することができ、160万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。もちろん（4,500万×3％＋60,000）×1.1でも同じです。

【問】Ａは甲から代理依頼を、また、Ｂは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Ａは甲から24万円、Ｂは乙から12万円の報酬を受領した。

賃貸借の代理・媒介で依頼者から受領することができる報酬限度額は、借賃の１ヶ月分に消費税までです（＝24万×1.1）。宅建業者が複数いても同様で、36万円を受領している本肢は宅建業法違反です。


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