宅建過去問：「報酬に関する規制」の重要過去問を見ていきます。法律知識が乏しい一般消費者に対し、適正な費用で宅地建物の売買や交換、貸借の代理・媒介が行われるように、報酬額の上限や報酬額の掲示義務等の規制が設けられています。不当に高額な報酬を要求することは許されません。そこでここでは報酬額の算出方法について見ていきます。計算問題は慣れが必要ですので、同じような問題でもたくさん目を通し理解しておいてください。
- 宅建過去問：報酬計算
■宅建業者Ａは売主甲の依頼を受け、宅建業者Ｂは買主乙の依頼を受けて甲乙間に代金を1,800万円とする土地付建物の売買契約を締結させた。この場合、Ａ及びＢが受領した報酬に関する次の記述のうち、宅建業法違反とならないものはどれか。ＡＢともに消費税の課税事業者であるものとする。（1984年の宅建過去問 問49改題）
・Ａが媒介でＢが代理の場合、Ａは甲から40万円、Ｂは乙から80万円の報酬を受領した
・Ａが代理でＢが媒介の場合、Ａは甲から120万円、Ｂは乙から60万円の報酬を受領した
・ＡとＢがともに代理の場合、Ａは甲からＢは乙から125万円の報酬を受領した
・ＡとＢがともに媒介の場合、ＡとＢは、乙からそれぞれ60万円の報酬を受領した
ＡＢともに課税事業者なので、売買の媒介で依頼者の一方から受領することができる報酬の限度額は1,800万×3.3％＋66,000 or（1,800万×3％＋60,000）×1.1＝66万円となります。代理の場合は、媒介の２倍ですので132万円となります。そして、宅建業者が何人関与しても、全体の報酬の最高限度額は、宅建業者が１人の場合と変わりません。２番目と３番目は132万円を超えているので宅建業法違反、Ａが依頼者でない乙から報酬を受領している４番目も宅建業法違反、よって１番目の問が正解肢となります。
■宅建業者Ａが単独で又は宅建業者Ｂと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法に違反しないものはどれか。Ａ・Ｂともに消費税の課税事業者であるものとする。（1992年の宅建過去問 問50改題）
【問】甲所有の宅地（3,000万円）の売買について、甲から代理の依頼を受けたＡと、買主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、売買契約を成立させ、Ａが甲から192万円、Ｂが乙から96万円を受領した。
（3,000万×3.3％＋66,000）×２＝211万2,000円が限度額。288万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。もちろん（3,000万×3％＋60,000）×1.1の２倍でも同じです。
【問】甲所有の宅地（1,800万円）と乙所有の宅地（2,000万円）の交換について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、交換契約を成立させ、Ａが甲から66万円、Ｂが乙から66万円を受領した。
交換は高い方が基準となります。2,000万×3.3％＋66,000＝72万6,000円が限度額。Ａは甲、Ｂは乙からそれぞれ72万6,000円まで受領することができ、本肢は宅建業法に違反しておらず正解肢となります。もちろん（2,000万×3％＋60,000）×1.1でも同じです。
【問】甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。）を成立させ、甲から51万円を受領した。
居住用以外の建物の賃貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬計算することができます（義務ではない）。権利金とは権利設定の対価として支払われる金銭で、後に返還されないものを指します。本肢の保証金は「退去時に返還する」とあるので権利金とはみなされず、借賃のみを基準として40万×1.1＝44万円が限度額となり、51万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。
【問】甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、借主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円）を成立させ、Ａが甲から10万円、Ｂが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。
居住用建物の賃貸借の媒介で、貸主と借主の一方から受領することができる報酬額は、別段の定めがない場合、借賃の１ヶ月分の２分の１に相当する金額＋消費税以内となります。よって、20万×1.1＝22万円となり、Ｂが乙から30万円を受領している本肢は宅建業法違反となります（別段の定めがなければ20万円に消費税ずつが上限。別段の定めがあり承諾を得ていれば、貸主10万円・借主30万円などで合計が借賃１ヶ月分＋消費税までＯＫ）。
■宅建業者Ａが甲の依頼を受け、宅建業者Ｂが乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法に違反しないものはどれか。Ａ・Ｂともに消費税の課税事業者であるものとする。（1993年の宅建過去問 問50改題）
【問】宅建業者Ａは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,650万円（消費税及び地方消費税込み）で、売買契約を成立させ、甲から160万円の報酬を受領した。
報酬算定の基礎となる取引代金額は、消費税を含まない額（税抜価格）で算出します。よって、土地代金＋建物代金から消費税相当を引いた合計4,500万円が基準となり（土地は非課税）、4,500万×3.3％＋66,000＝155万1,000円まで受領することができ、160万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。もちろん（4,500万×3％＋60,000）×1.1でも同じです。
【問】宅建業者Ａは甲から代理依頼を、また、宅建業者Ｂは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Ａは甲から24万円、Ｂは乙から12万円の報酬を受領した。
賃貸借の代理・媒介で依頼者から受領することができる報酬限度額は、借賃の１ヶ月分に消費税までです（＝24万×1.1）。宅建業者が複数いても同様で、36万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。
■宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。（令和元年の宅建過去問 問32改題）
【問】宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない）の売買の代理について、現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない）要するなど、当該代理に要する費用を勘案し、報酬額について売主Ｂに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＢから660,000円を上限として報酬を受領することができる。
令和７年に大幅改正された「低廉な空家等の売買に関する特例」の問題です。売買代金800万円以下（税別）の宅地建物（居住中でもOK）で、報酬額について依頼者に説明し合意がある場合、売主と買主の双方から、現地調査費等を勘案し、それぞれ30万円（税別）まで受領することができます。本肢は代金200万円で、説明合意があり、代理なので２倍して消費税を加えた66万円まで受領でき、正しい肢となります。
【問】宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない）の売買の媒介について、現地調査等の費用を要するなど特段の事情がない場合でも、報酬額について売主Ｄに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＤから330,000円を報酬として受領することができる。
現地調査等の勘案すべき費用がないので特例は使えず、通常通り200万円×５％に消費税で11万円が上限となります。よって誤りです。
尚、令和７年法改正により売買交換における「低廉な空家等の売買に関する特例」に加え、貸借における「長期の空家等の貸借に関する特例」も新設されています。まだ過去問での出題はありませんが、かんたん宅建業法でしっかりチェックしておいてください。
■宅建業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅建業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、１か月分の借賃は９万円（消費税等相当額を含まない）であり、長期の空家等の貸借の媒介における特例の適用はないものとする。（平成29年の宅建過去問 問26改題）
【問】ＡがＢから49,500円の報酬を受領し、ＣがＤから49,500円の報酬を受領した場合、ＡはＢの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
依頼者の依頼による広告費と遠方調査費等は、報酬と別途受領することができます。「特別の広告費」と「遠方調査費」を覚えておけば大丈夫かと思いますが、「等」を気にするとすれば「空家の調査費用」を覚えておきましょう。よって借賃の0.5ヶ月分＋消費税の49,500円に加えて広告費も受領することができ、誤りとなります。
【問】Ｃは、Ｄから報酬をその限度額まで受領できるほかに、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
上記の通り、報酬限度額を超えて受領することができるのは特別広告費と遠方調査費等のみで、35条書面の対価であったり依頼者の好意であったり・・その他いかなる理由でも別途報酬を受領することはできません。よって誤りです。
宅建業法過去問一覧ページに戻る
| <<< 前のページ <<< | >>> 次のページ >>> |
|---|---|
| 業務上の規制の過去問 | 監督と罰則の過去問 |