事務所 重要度 ★★★★★


宅建業を営むためには、事務所を設置する必要があります。


事務所とは何を指すのか?事務所に必要なものは?

宅建業法は全てが得点源ですが、ここは特に得点源です。
簡単です。間違える要素がありません。

単語、数字を正確に覚えておいてください。



事務所とは?

事務所とは、

1.本店(主たる事務所)
2.支店(従たる事務所)
3.宅建業務を継続的に行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結
  権限を有する使用人を置いているところ

を言います。


3番が条文そのままで分かりにくいですね。

これはつまり、営業所などしっかり固定された場所で、営業所長など偉い人がいるところ
ということです。新入社員が1人で留守番しているテント張りの案内所など、すぐに移動できる
簡易な施設は事務所とは呼べません。


ここでの本試験出題ポイントは次の1文です。重要です。

『支店で宅建業を営んでいれば、
宅建業を営んでいない本店も事務所となる』

これは最低限、絶対に覚えておいてください。


例えば2つの支店ABを持つ会社(本店)があったとします。
支店Aだけが宅建業を営み、本店と支店Bは宅建業とは関係ありません。

この場合に事務所と呼ばれるのは…本店と支店Aですね!
宅建業を営んでいない支店Bは事務所ではありませんので、ここも注意です。



事務所に必要なもの

宅建業法上の事務所には、次の5つのものが必要です。


1.標識

正式には「宅地建物取引業者票」といいます。正式名を覚える必要はありません。
本当に宅建業者であるか判断するためのものです。


2.報酬額の掲示

宅建業者が受け取る報酬がいくらなのか、あらかじめ明記しておきます。
お客さんが安心して取引できるようにするためです。


3.帳簿

宅建業の取引があった場合、その年月日、宅地建物の所在・面積等を記載する台帳です。
宅建業の適正な運営と取引の公正を確保するためのものです。

この帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、
閉鎖後5年間保存する必要があります。
(宅建業者が自ら売主となる新築住宅にかかる帳簿は10年間保存)


4.従業者名簿

宅建業者は、その従業者に「従業者証明書」を携帯させる必要があります。
これがなければ宅建業に従事できません。そして従業者は、取引関係者から請求があった
場合は、その携帯する
従業者証明書を提示する義務があります。

この従業者証明書をまとめた台帳が「従業者名簿」です。
もちろん取引関係者の請求があった場合は、この
従業者名簿も閲覧させる義務があります。

従業者名簿は、
最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。


5.成年者である専任の取引士

宅建業に関する法律の専門家を置き、業務の適正な運営を図ります。

・事務所については
業務に従事する者5名に1名以上の割合
・取引士の設置義務のある案内所等については
少なくとも1名

宅建業者は成年者である専任の取引士を、上記の通り置かなければなりません。


この人数が不足した場合、宅建業者は
2週間以内に新しい取引士を補充するなどの
措置を取らなければなりません。もちろん初めから所定の人数が不足する場合は、事務所等
を開設することができません。

業務に従事する者とは、営業や一般管理はもちろん、補助的な事務に従事する者も含ま
れます。取引士の設置義務のある案内所等とは、次ページ「事務所以外の場所」で詳しく
お話しますが、契約の締結や申込みを行う特定の場所を言います。


成年者である専任の取引士とは、20歳以上で、その事務所に常勤する取引士を言います。
ここは1つ注意点があります。

未成年者であっても、
その者自身が宅建業者である場合、または業者が法人でその役員
である場合は、未成年者でも専任の取引士となることができます。
(その者が主として従事する事務所等に限る)

「役員」ですのでご注意ください。未成年者の政令で定める使用人が取引士となっても、
成年者である専任の取引士とはみなされません。


最後に補足として、この専任の取引士設置要件を欠いた場合は、50万円以下の罰金
の他に、
業務停止処分を受けることがあるということも覚えておいてください。



ここで絶対に覚えておいていただきたいのは、以下の8点です。

インプリっぽいですね(笑)


○帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後5年間保存する!

○取引関係者の請求があった場合、従業者証明書を提示する!

○取引関係者の請求があった場合、従業者名簿を閲覧させる!

○従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存する!

○事務所については、5名に1名以上の割合で専任取引士を置く!

○取引士設置義務のある案内所等については、少なくとも1名の専任取引士を置く!

○専任取引士が不足した場合、2週間以内に補充する!

○未成年者であっても、その者自身が宅建業者である場合、または業者が法人でその役
  員である場合は、未成年者でも専任の取引士となることができる!




[ 平成9年 問30 ]
 宅地建物取引業者の従業者名簿に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1.従業者名簿に、従業者の氏名、住所、生年月日及び主たる職務内容を記載したが、宅地建物取引士(以下「取引士」という。)であるか否かの別は記載しなかった。

2.従業者名簿を、最終の記載をした日から5年間保存し、その後直ちに廃棄した。

3.従業者名簿を、それぞれの事務所ごとに作成して備え付け、主たる事務所に一括して備え付けることはしなかった。

4.取引の関係者から従業者名簿の閲覧を求められたが、宅地建物取引業法第45条に規定する秘密を守る義務を理由に、この申出を断った。



1 違反する
:取引士であるか否かは、従業者名簿記載事項(※)
2 違反する:最終の記載から10年間保存する
3 違反しない:従業者名簿はそれぞれの事務所ごとに作成して備え付ければよい
4 違反する:守秘義務を理由に閲覧の申出を断ることはできない

※従業者名簿記載事項

従業者の氏名、住所、生年月日、主たる職務内容、取引主任者であるか否かの別など



[ 平成12年 問42 ]
 次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1.宅地建物取引業者は,その業務に関する各事務所の帳簿を一括して主たる事務所に,従業者名簿を各事務所ごとに備えなければならない。

2.宅地建物取引業者は,その業務に関する帳簿を,各事業年度の末日をもって閉鎖し,閉鎖後5年間当該帳簿を保存しなければならない。

3.宅地建物取引業者は,その業務に従事する者であっても,アルバイトとして一時的に事務の補助をする者については,従業者名簿に記載する必要はない。

4.宅地建物取引業者は,宅地建物取引業法第49条の規定に違反して業務に関する帳簿を備え付けなかったときでも,罰金の刑に処せられることはない。



1 誤
:帳簿も事務所ごとに備え付ければよい
2 正
3 誤:アルバイトも従業者にあたる
4 誤:50万円以下の罰金(業務停止処分もあり得る)



では次ページで事務所以外の場所についてお話しますので、
まずはこの「事務所」についての決まりをしっかりマスターしておいてください。


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