報酬に関する規制 Part.2 重要度 ★★★★★


前ページでは売買・交換・貸借の媒介・代理について、
宅建業者が1人の場合の報酬計算についてお話いたしました。

複数の宅建業者が関与する場合、報酬計算のベースとなる本体価額の出し方など、
ここでは報酬に関する規制の続きをお送りいたします。

また、計算問題は慣れが必要ですので、実際に問題も解いてみたいと思います。


では、見ていきましょう!



複数の宅建業者が関与する場合

宅建業者Aが売主から媒介を依頼され、宅建業者Bが買主から媒介を依頼された場合などです。

この場合、宅建業者が受領できる報酬額には次の2つの制限があります。

1.宅建業者全員の受領する報酬総額は、
1人の宅建業者に依頼した場合の報酬限度内
  でなければならない

2.各宅建業者が受領できる報酬限度額は、
各宅建業者が依頼者の一方から受領できる
  
報酬限度内である


では、例題を挙げて練習してみましょう(課税事業者の場合)。


宅建業者Aと宅建業者Bが媒介により2,000万円の土地の売買契約を成立させた⇒

宅建業者が1人の場合:(2,000万円×3%+6万円)×1.08=71万2,800円
売主と買主の双方から媒介を依頼されていれば
142万5,600円まで受領することができる。

それぞれの宅建業者が受領できる報酬額は、宅建業者が1人であるときと同じなので
A・B
それぞれ71万2,800円まで受領することができる。


宅建業者Aと宅建業者Bが代理により2,000万円の土地の売買契約を成立させた⇒

宅建業者が1人の場合:(2,000万円×3%+6万円)×1.08×2=142万5,600円
Aは依頼者の一方から142万5,600円まで受領することができる(Bも同様)。

すなわち、A・B両者の
合計が142万5,600円の範囲内で、
A・B
それぞれ142万5,600円まで受領することができる。



本体価額

売買代金や賃料、権利金等を報酬計算の基礎とする場合、消費税分を抜いた価額(=本体
価額)を報酬計算の基礎とします。

宅建試験本番で、消費税課税物件の代金等が消費税込みで表示されていた場合は、
消費税分を抜いて報酬計算をする必要があります。


消費税の課税対象となるものは以下の通りです。

売買・交換:
建物の売買代金および交換代金
賃貸借:
居住用建物以外の建物の賃料および権利金


よって、代金2,160万円(消費税込み)の建物の売買を媒介した場合に…と出題された場合、
2,160万円を1.08で割り、2,000万円を本体価額として報酬計算をします。

土地の売買代金や居住用建物の賃料等は非課税ですのでそのまま計算してください。



練習問題(平成10年 宅建本試験問題)

A、B及びCが、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の三つの記述の
うち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、A、B及びCは、
いずれも宅地建物取引業者である。

ア 消費税の課税業者であるAが、甲及び乙から依頼を受け、甲所有の価額2,400万円の
宅地と乙所有の価額 2,000万円の宅地を交換する契約を媒介して成立させ、甲及び乙から
それぞれ80万円の報酬を受領した。

イ 消費税の免税業者であるBが、消費税の免税業者である丙から依頼を受け、借賃月額
10万円、権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの)200万円で
丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ、丙から12万円の報酬を受領した。

ウ 消費税の免税業者であるCが、消費税の課税業者である丁から依頼を受け、丁所有の
価額2,000万円の宅地と価額1,728万円(消費税・地方消費税込み)の建物の売買契約を
媒介して成立させ、丁から117万円の報酬を受領した。(改題)

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし



ア 違反しない⇒
交換の媒介では
高い方の不動産価格である2,400万円を基準としますね。
そしてAは課税業者なので、(2,400万円×3%+6万円)×1.08=84万2,400円
この84万2,400円が、Aが甲・乙それぞれから受領できる報酬限度額となります。

イ 違反する⇒
貸借の媒介では
1ヶ月分の借賃の限度で報酬額を受領できます。
そしてBは免税業者なので、10万円×1.032=10万3,200円
また、店舗用建物で権利金の授受があるため、
権利金を基準として報酬を受領すること
もできます。(200万円×5%)×1.032=10万3,200円
どちらを基準としても12万円未満ですので、宅建業法違反となります。

ウ 違反しない⇒
建物については消費税分を除いた
1,600万円(1,728万円÷1.08)が基準となるという点
にご注意ください。そしてCは免税業者なので、
{(2,000万円+1,600万円)×3%+6万円 }×1.032=117万6,480円
Cは117万円の報酬を受領しても問題ありませんね。


よって宅建業法に違反しないものはアとウの2つで、正解は2番となります。


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