宅建まちがい探し：今回は「業務上の規制」のまちがい探しを見ていきます。宅建業者が宅建業を行うにあたり課せられる業務上の規制とは？勉強をするまでもなく常識的に当然な問題ばかりです。軽くマスターしておきましょう！

宅建まちがい探し！業務上の規制

【問１】宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため必要な教育を行わなければならず、宅建士は、宅地建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。

【問２】宅建業者は、宅建業を営まなくなった後においても、本人の承諾がある場合を除き、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

【問３】宅建業者が、自ら売主となる宅地の売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅建業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延に該当する。

【問４】ー

【問５】ー

【問６】宅建業者は、建物の売買の媒介において、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかったときは、宅建業法の規定に違反しない。

【問７】ー

【問８】宅建業者は、投資用マンションの販売に際して、急いで契約することを促し、判断に必要な時間を与えることを拒否した場合でも、当該マンションが実際に人気物件であったときは、宅建業法の規定に違反しない。

【問９】ー



以下、解答（全て×）です。
宅建業者として、いえ、人としてどうなのかを考えましょう。


１：宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため必要な教育を行うよう努めなければなりません。前段も努力義務で足ります。あまり面白い問題ではありませんね・・簡単すぎてこのような問題しか作れず申し訳ございません。以下、「業務上の規制」はこのレベルです。定番問題として「宅建士は、（業務中に限らず）宅建士の信用または品位を害するような行為をしてはならない」という問題の方が出題可能性は高いと言えます。（　）内に注意です。間違いキーワードは「必要な教育を行わなければならず」となります。

２：宅建業を営まなくなった後においても、業務上知り得た秘密を漏らしてはなりませんね。正しい記述であるここに飛びついてはいけません。ひっかけポイントは「本人の承諾がある場合を除き」となり、本人の承諾がある場合だけでなく、裁判所の命令や税務署職員からの質問など正当な理由があれば証言することが可能となります。よって、キーワードはもちろん「本人の承諾がある場合を除き」となります。

３：履行遅延となる対象は、宅地建物の「登記」または「引渡し」、取引に係る「対価の支払い」の３つのみです。媒介報酬の支払いは含まれません。応用問題として、宅建業者は締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては宅建業者とみなされますので、廃業の届出をした後でも不当な遅延行為は禁止されている点に注意してください。キーワードは「媒介を依頼した他の宅建業者へ報酬を支払うことを拒む行為」となります。

４：ー

５：ー

６：上記５番と同じく、勧誘を行うこと自体が宅建業法違反となります。手付について、貸付けなど信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為は禁止されています。貸付けは文字通り手付金を貸すことですが、分割払い、後払い、立て替え、支払期日の延期なども禁止されています。代金や報酬を分割払いとすることは違反ではありません。単に手付金を減額すること、銀行を紹介することなども違反ではありませんので注意してください。キーワードは「手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘した」となります。

７：ー

８：判断に必要な時間を与えることを拒否することは宅建業法違反となります。上記７番の断定的判断の提供、そして宅建業者の商号・勧誘を行う者の氏名・勧誘目的を告げずに行う勧誘、しつこい勧誘、深夜に電話、長時間の電話、突然の訪問・・常識的に考えて迷惑と思われる勧誘は全てアウトです。もちろん威迫行為なども論外です。キーワードは「当該マンションが実際に人気物件であったときは」となります。

９：ー


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