宅建まちがい探し：今回は「８種規制（自ら売主制限）」のまちがい探しを見ていきます。宅建業者が「自ら売主」となり「宅建業者以外が買主」となる場合に適用される、「買主を保護」するための「強力な規制」ですね。圧倒的に宅建業者が不利となり、一般消費者を守ります！（←常にこれを頭に入れておいてください）
- 宅建まちがい探し！８種規制
・クーリング・オフ（問１～５）
・手付金等の保全措置（問６～９）
・手付額の制限（問10～11）
・契約不適合責任（問12～13）
・自己所有に属しない物件の契約締結の制限（問14）
・損害賠償額の予定等の制限（問15～16）
・割賦販売契約解除等の制限（問17）
・所有権留保等の禁止（問18）
以上の８種類です。高確率でクーリング・オフ１問、その他７つから２問前後出題されます。８種類ありますので量は多いですが、難しいところはありません。３点分と思って頑張りましょう！
【問１】宅建業者でないＡが、Ａ所有のマンションを宅建業者Ｂの媒介により宅建業者Ｃに売却する場合において、「契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」旨の特約は、宅建業法に違反する。
以下、宅建業者Ａが自ら売主となり、買主Ｂが宅建業者でないことを前提とする問題です。
【問２】ー
【問３】ー
【問４】宅建業者Ａが、Ｂとの間で建物の売買契約を締結した場合において、Ｂが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について書面で告げられた日から起算して８日間とされるが、特約で当該期間を７日間に短縮することもできる。
【問５】ー
【問６】宅建業者Ａが、Ｂに造成工事完了済みの宅地（4,000万円）を分譲する場合において、Ａは、手付金100万円を受領した後、中間金として600万円を受領するときは、中間金600万円についてのみ保全措置を講ずれば、宅建業法に違反しない。
【問７】宅建業者Ａが、Ｂにマンション（4,000万円）を分譲する場合において、Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金200万円を受領し、更に建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について保全措置を講ずれば、宅建業法に違反しない。
【問８】ー
【問９】宅建業者Ａは、Ｂに建築工事完了前の建物を代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領する場合、Ａは、手付金等の保全措置について、知り合いの宅建業者Ｃと保証委託契約を締結し、その連帯保証書をＢに交付することができる。
【問10】ー
【問11】ー
【問12】宅建業者Ａが、Ｂに建物を分譲する場合において、Ａは、売買契約を締結する前に、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてＡはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
【問13】宅建業者Ａが、Ｂに建物を分譲する場合において、当該物件が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。
【問14】宅建業者Ａは、Ｂの所有地について、ＣがＢと売買契約を締結したので、Ｃの売買代金完済の前に、Ｃとその宅地の売買の予約契約を締結し、自ら売主となって宅建業者でないＤと売買契約を締結した場合、当該売買契約は、宅建業法の規定に違反する。
【問15】ー
【問16】宅建業者Ａが、Ｂに宅地（3,000万円）を分譲する場合において、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたときは、違約金についてはすべて無効となる。
【問17】ー
【問18】ー
以下、解答（全て×）です。
ほぼ100％出題されるクーリング・オフは絶対に落とせません。出題されるか分からない他の７種も落とせません！
１：８種規制であるクーリング・オフが適用されるのは「売主が宅建業者」で「買主が宅建業者以外」である場合です。これ超基本ですので、さり気ないひっかけに注意してください。宅建業者間の取引であったり、売主が宅建業者以外である場合、売主買主のどちらも宅建業者ではなく宅建業者が媒介しているだけの場合にクーリング・オフは適用されず、クーリング・オフが適用される場合であれば違反となる特約も有効となります。間違いキーワードは「宅建業者でないＡが」となります。
２：ー
３：ー
４：クーリング・オフが可能な期間は「書面で告げられた日から起算して８日間」となり、これより買主に不利な特約は無効となります（買主に有利となる10日間に延長などの特約は有効）。口頭で告げられたに過ぎない場合はいつまでも解除可能（下記５番参照）となりますので注意。尚、クーリング・オフ可能期間が過ぎても、売主である宅建業者に債務不履行があった場合などは別問題で解除可能となる点にもご注意ください。更に買主が書面を発したときにクーリング・オフの効果が発生することも覚えておきましょう（書面で告げられた６日目に書面を発して９日目に宅建業者に到着しても有効）。キーワードは「７日間に短縮」となります。
５：ー
６：造成工事完了済みの宅地（＝完成物件）なので、手付金の額が代金の10％超または1,000万円超の場合に保全措置を講ずる必要があります（未完成物件の場合は５％超または1,000万円超）。保全措置の対象となる「手付金等」とは、「代金の全部または一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地または建物の引渡し前に支払われるもの」をいい、中間金も含まれます。手付金100万円に加え、中間金600万円を受領する時点で合計700万円となり、代金の10％（400万円）を超えるので、手付金・中間金の全額700万円について保全措置を講じなければなりません。キーワードは「中間金600万円についてのみ」となります。
７：上記６番の通り、未完成物件の場合は手付金の額が代金の５％超または1,000万円超で保全措置が必要となり、売買契約締結時は200万円（５％ちょうど）なので保全措置は不要ですね。そして中間金200万円受領時に最初の手付金と合わせて400万円全部の保全措置を講ずる必要がありますが、保全措置を講ずるのは「受領前」です。中間金を受領した後に保全措置を講じても遅すぎます。このドサクサひっかけもよく出題されるので注意です。キーワードは「中間金として受領した後」となります。
８：ー
９：保全措置の方法として、完成物件は「保証・保険・保管」の３種類、未完成物件は「保証・保険」の２種類が認められています。未完成物件で「指定保管機関による保管」というワードが出てきたら保全措置不可ですので注意してください。未完成物件に関する保全措置として、宅建業者は保証委託契約を締結する方法を取ることができますが、保証人は銀行や信用金庫等となります。キーワードは「知り合いの宅建業者Ｃ」となります。
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11：ー
12：契約不適合担保責任とは、「宅地または建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」をいいます。買主が不適合を知っていたのであれば「契約の内容に適合しない」状態とはなり得ません。よって本肢の特約は有効となります。キーワードは「当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し」となります。尚、８種規制の原則通り、「売主に帰責事由がなければ担保責任を負わない」「損害賠償のみ可能で解除は不可」など、買主に不利となる特約はもちろん無効となる点としっかり区別しておいてください。
13：契約不適合責任を追及するための通知期間の原則は、「不適合の事実を知ったときから１年以内」となります。この民法の原則よりも買主に不利な特約（引渡しから１年、契約締結から２年など）は無効ですが、不利かもしれないけど唯一有効となる特約が「引渡しから２年以上」となります。この例外は超頻出問題ですね。引渡しから２年は唯一許される例外であって原則ではありません。特約が無効となった場合は、原則となる「不適合を知ったときから１年」が通知期間となります。キーワードは「引渡しの日から２年」となります。
14：宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約も不可）を締結することができません。しかし例外として、宅建業者がその宅地建物を取得する契約（予約でも可）を締結しているときはこの限りではありません。取得する契約さえしておけば、物件の引渡しや代金の支払い、登記の有無は関係ありません。ただし例外の例外として、取得契約が停止条件付きである場合は転売不可となる点にも注意。キーワードは「予約契約を締結し」となります。
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16：損害賠償の予定額の上限＝代金の10分の２とは損害賠償だけでなく違約金等も含まれます。損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％を超えることは禁止されていますが、20％を超える部分だけが無効となり、違約金の全てや契約自体が無効となるわけではありません（＝本肢は損害賠償金と違約金の合計が600万円とする特約となります）。キーワードは「違約金についてはすべて無効」となります。
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