区分所有法とは?

宅建試験の権利関係解説:マンション管理士試験の登場で、宅建試験での「区分所有法」の出題数が平成13年より1問となりました(それまでは2問)。出題数は1問、しかも覚えることが多くて大変です。マンション管理士試験ができた今、宅建試験でそれほど難しい問題は出題されませんので、あまり難しい問題に固執せずに何度も出題されている重要問題だけを解けるようにしておいてください。近年はシンプルな基礎問題が多く、むしろ得点源となっています。過去問の中にはすごく難しい問題も含まれていますので、単純に過去問を繰り返すという勉強をする必要はないと思います。

区分所有法の宅建解説

区分所有法は、通称「マンション法」とも呼ばれています。この、区分所有法が適用される「マンション」とは「分譲マンション」のことで、賃貸マンションは借地借家法が適用されますのでご注意ください。

以下、区分所有法の基本事項と要点です。深入り禁物ですが、これだけは最低限覚えておいてください。


区分所有建物(マンション)とは

マンションには、専有部分共用部分があります。居住用や事務所として利用される部屋を専有部分といい、共用部分は、法定共用部分規約共用部分とに分けられます。

法定共用部分とは、廊下や階段、エレベーターなど、みんなで共用されるものをいい、規約共用部分とは、集会所や管理人室など、一見すると専有部分に見えますが、規約によってみんなで共用すると決めたものをいいます。規約共用部分は登記が必要だということは覚えておいてください。

規約とは、その区分所有建物に関して区分所有者たちが定める独自のルールです。

規約の保管:管理者(管理者がいないときは、規約または集会で定める者
規約の保管場所:建物内の見やすい場所に掲示
規約の閲覧:利害関係人の請求があった場合、正当理由あるときを除き閲覧を拒めない

また、最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により以下の規約を設定することができます → 規約供用部分、規約敷地、敷地利用権の分離処分敷地利用権の持分割合

そして、マンションにはいろいろな共用部分がありますので、区分所有建物について物事を決める(管理)には、みんなで集会を開いて決める必要があります。この管理は、管理組合によってなされます。管理組合は、集会の決議で、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を得て、主たる事務所において登記をすれば法人となることができるということも覚えておいてください。

管理者 ⇒
法人化されている場合:管理組合の理事
法人化されていない場合:区分所有者が直接管理(例外として管理者を設置することも可)

では、超重要な決議要件を見ていきます。


区分所有者および議決権の 各5分の4 以上の賛成が必要

・建替え決議:規約で別段の定め(定員の増減)不可
建替えに賛成の区分所有者は、反対の区分所有者に対して、区分所有権の売渡請求をすることができます(反対者からの買取請求は不可)。


区分所有者および議決権の 各4分の3 以上の賛成が必要

・共用部分の重大変更:規約により区分所有者の定数を過半数まで減らすこと可能
議決権の定数を減らすことはできないという点に注意してください。

・規約の設定・変更・廃止:別段の定め不可
一部の区分所有者に影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要です。

・管理組合の法人化:別段の定め不可

・専有部分の使用禁止請求:別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・専有部分等の競売請求:別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・占有者に対する引渡請求:別段の定め不可
必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・大規模滅失の復旧決議:別段の定め不可
大規模滅失とは、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合をいいます(決議に賛成していない区分所有者からの買取請求が可能 ← 建替え決議と比較)。


区分所有者および議決権の 各過半数 の賛成が必要

・共用部分の軽微変更:別段の定め可能

・行為の停止請求:別段の定め可能
騒音や悪臭などの迷惑行為の停止請求は、区分所有者の1人または数人、もしくは全員、管理組合法人などが自由にすることができますが、訴訟を提起するには過半数の賛成が必要です。

・小規模滅失の復旧決議:別段の定め可能
小規模滅失とは、建物の価格の2分の1以下の部分が滅失した場合をいいます。


区分所有者および議決権の 各5分の1 以上の賛成が必要

・集会の召集:規約により、区分所有者の定数も議決権の定数も減じること可能
専有部分を借りている者(占有者)は議決権を持たないので決議に参加することはできませんが、集会に出席して意見を述べることはできます。そして、決議の効力は占有者に対しても及びます。これは覚えておいてください。


単独で可能

・共用部分の保存行為:別段の定め可能

・小規模滅失の復旧:別段の定め可能
1人で直して、その費用を他の区分所有者に請求することができます。決議により復旧させる場合は過半数の賛成が必要だということと区別しておいてください。

・行為の停止請求(裁判外):別段の定め不可

以上、近年易化傾向の区分所有法はこれだけでも覚えておいてください。


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【宅建試験問題 平成2年ー問14】建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「区分所有法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.区分所有法第3条に規定する団体(管理組合)は、区分所有者が2人以上であるとき、所定の手続きを経て法人となることができるが、その際監事を置かなければならない。
2.規約は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議でのみ設定することができ、最初に建物の専有部分の全部を所有する分譲業者は、規約を設定することはできない。
3.区分所有法は、建物の区分所有者相互間の関係について規定しており、区分所有者から専有部分を賃借している者等の占有者の権利及び義務については、規定していない。
4.共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決められるが、この区分所有者の定数は、規約の定めによっても減じることはできない。
1 正:管理組合は、区分所有者が2人以上であるとき、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会決議などを経て管理組合法人となることができ、理事と監事を置かなければならない
2 誤:最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により建物の共用部分を定める規約を設定することができる
3 誤:占有者は、建物や敷地等の使用方法につき、区分所有者が規約や集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う
4 誤:共用部分の重大変更は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議が必要だが、「区分所有者の定数」については規約で過半数まで減ずることができる
【宅建試験問題 平成5年ー問14】区分所有者から専有部分を賃借している者Aに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.Aは、建物の使用方法について、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
2.Aは、集会の会議の目的である事項について利害関係を有するときは、集会に出席することができるが、議決権を行使することはできない。
3.Aは、その専有部分を保存するため必要な範囲内であっても、他の区分所有者の専有部分の使用を請求することはできない。
4.Aが区分所有者の共同の利益に反する行為を行った場合において、区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去することが困難であるときは、管理組合法人は、集会の決議をもって、その賃貸借契約を解除することができる。
1 正:占有者は、建物や敷地等の使用方法につき、区分所有者が規約や集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う
2 正:会議の目的たる事項につき利害関係を有する者は、集会に出席して意見を述べることができるが、議決権を行使することはできない
3 正:「区分所有者」は、その専有部分または共用部分を保存・改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分または自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができるが、占有者にこの権利は認められない
4 誤:集会の決議に基づき「訴えをもって」、専有部分の使用または収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる
【宅建試験問題 平成6年ー問14】区分所有法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.共有部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。
2.敷地利用権が数人で有する所有権の場合、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して、処分することができる。
3.建物の管理に要する経費の負担については、規約で定めることができ、規約の設定は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によってなされる。
4.区分所有法第62条の建替えの決議が集会においてなされた場合、当該決議に賛成しなかった区分所有者も、建替えに参加しなければならない。
1 誤:規約共用部分は登記をしなければ第三者に対抗することができないが、法定共用部分は登記がなくても第三者に対抗することができる
2 誤:専有部分は原則として敷地利用権と分離して処分することができないが、規約で定めることにより、敷地利用権と分離して処分することができる
3 正:建物・敷地・附属施設の管理・使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることができる
4 誤:参加しないことも可能