宅建試験の民法解説：前ページまでで、契約の「成立要件」である意思表示についてお話してきました。しかし、契約が当事者同士の意思表示の合致により成立したとしても、そこから直ちに契約として拘束力を持つわけではありません。
- 契約の有効要件の宅建解説
■契約の成立
契約が有効に成立するには、法律の内容面から見て「適切・妥当」でなければなりません。また、意思表示をした者の意思自体に「瑕疵・欠陥」（瑕疵担保責任は「契約不適合責任」となりましたが、「瑕疵」という日本語自体がなくなったわけではないので適宜使用します）があってもいけません。これらに該当する場合、契約は「無効」、またはいったん成立しても「取消し」の対象となります。
例えば民法90条により、「公の秩序・善良の風俗に反する内容を含む契約は無効」とされています（略して、公序良俗違反は無効）。基本的に契約自由の原則が認められているといっても、社会的妥当性に欠ける契約を認めるわけにもいきません。
例を挙げます。
犯罪を行うことを前提とした契約（殺人依頼、麻薬売買など）
ギャンブルによる借金を担保するための抵当権設定契約
妾（愛人）契約
人身売買契約、奴隷契約
ねずみ講（射幸心をあおっている）
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このように、反社会性を帯びた契約は認められません。仮に成立してしまった場合でも無効なので、すぐに取消すことができます。
また、そもそも大前提として「実現することが不可能」なことを内容とする契約も、もちろん無効となります。この不可能には、法的表現で「原始的不能」と「後発的不能」と呼ばれるものに分かれます。ここで注意していただきたいのは、「後発的不能は無効ではない」ということです。後発的不能とは、契約時には有効に契約が成立したが、後から不能となることです。
例えば、売買契約締結後に家屋が焼失してしまった場合などです。この場合、契約は無効とはならず「債務不履行」や「危険負担」の問題となります。詳しくは今後解説していきます。
原始的不能は簡単です。初めから実現が不可能な場合です。存在していない物の売買契約、生身で空を飛んだら100万円あげるという条件契約・・こういった契約は当然に無効となります。原始的不能＝無効が通説ですが、改正民法により「原始的不能でも債務不履行による損害賠償を請求できる」という規定が新設されました。信頼利益や履行利益など突っ込むと難しくなりますので、「 」内だけ頭の片隅に入れておいてください。
更に出題可能性は低いですが、「条件」について改正民法による簡単な新設規定がありますので触れておきます。
条件が成就することで不利益を受ける当事者が、故意にその条件成就を妨げた場合、相手方は条件が成就したものとみなすことができます（従来からの規定）。そして逆に、条件が成就することで利益を受ける当事者が、不正にその条件を成就させた場合、相手方は条件が成就しなかったものとみなすことができます（新規定）。
■契約自由の原則
改正民法により明文化されました。
法令に特別の定めがある場合を除き、誰もが法令の制限内（＝上記の公序良俗違反等を除く）において、
１．契約締結の自由
２．契約内容決定の自由
３．相手方選択の自由
４．契約方式の自由
を有しています。文字通りなので特に説明不要でしょう。４番だけ補足しておきますと、書面を作成する必要がないなどの取り決めです。契約は、原則として「申込みと承諾の合致」により成立します。
■契約の申込み
・承諾期間の定めある申込み
承諾期間を定めてした申込みは、撤回することができません。ただし、申込者が撤回する可能性を示していた（＝撤回権の留保）ときは、撤回することができます。承諾期間を定めてした申込みに対して期間内に承諾の通知を受けなかった場合、その申込みは効力を失います。
・承諾期間の定めない申込み
承諾期間を定めずした申込みは、申込者が承諾通知を受けるのに相当な期間が経過するまでは撤回することができません。従来は隔地者に限定されていた規定ですが、通信手段が発達した今、改正民法により隔地者に限定されなくなりましたので注意。ただし、申込者が撤回権を留保していたときは、撤回することができます。
また、承諾期間を定めていなかったとしても、対話継続中はいつでも撤回することができます。そして対話が終了するまでに被申込者が承諾をしなかったときは、対話終了とともに申込みが失効します（申込者が対話終了後も申込みの効力を失わないと表示した場合は失効しない）。
■申込者の死亡等
申込者が申込みの通知を発したあとに、申込者が、死亡、意思能力喪失、制限行為能力者となった場合などは、承諾通知を発するまでにその事実が生じたことを被申込者が知ったときに限り、その申込みは効力を生じません。
■典型契約
典型契約とは民法が定めた13種類の契約サンプルです。契約自由の原則により様々な形の契約が締結されますが、この13種類以外の契約を非典型契約といい、非典型契約は典型契約を基準に解釈されることとなります。
重要なのはそれぞれの中身であり、宅建試験で出題可能性が高い箇所は今後個別に見ていきますので、とりあえず「典型契約13種類」の名称と中身を軽くチェックしておきましょう。①売買 売主が財産権を移転することを約し、買主が代金を支払うことを約する契約 ②贈与 贈与者が受贈者に無償で財産を与える契約 ③交換 ２者が互いに金銭所有権以外の財産権を移転する契約 ④消費貸借 金銭その他の代替物を借り、後に同種・同等・同量の物を返還する契約 ⑤使用貸借 貸主がある物を無償で貸して、借主が使用収益後に返還する契約 ⑥賃貸借 賃貸人がある物を使用収益させて、賃借人がそれに対して対価を支払う契約 ⑦雇用 一方が働くことを約し、一方がこれに報酬を与えることを約する契約 ⑧請負 請負人が仕事の完成を約し、注文者が仕事の結果に対して報酬を与える契約 ⑨委任 他者に法律行為を委託する契約 ⑩寄託 他者に頼まれて物を保管する契約 ⑪組合 数人が出資して共同事業を営むことを約する契約 ⑫終身定期金 ある者が亡くなるまで定期的に金銭その他の代替物を与える契約 ⑬和解 両者が譲り合い、争いごとを止めることを約する契約
では、次ページで意思表示をした者の意思自体に欠陥があった場合（心裡留保、虚偽表示、錯誤）のお話をします。少し細かい知識に入っていきますので、ここまでの基本的な民法の全体像を、しっかりと把握しておいてください！
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|---|---|
| 制限行為能力者 | 意思の不存在 |
| 【宅建試験問題 昭和57年ー問７】契約の成立に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １．承諾の期間の定めのある申込みは、原則として、申込者がその期間内に承諾の通知を受けないときは、効力を失う。 ２．承諾の期間を定めないで、隔地者に対してなした申込みは、いつでも取り消すことができる。 ３．隔地者間の契約は、承諾の通知を発した時に成立する。 ４．申込みに変更を加えた承諾は、申込みの拒絶とともに新たな申込みをしたものとみなされる。 |
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| １ 正：民法は原則として、申込の意思表示は到達主義をとっており、相手方に到達する前ならば申込みを取り消すことができる ２ 誤：承諾期間を定めないでした ３ 正：１番の解説の通り、民法の原則は到達主義ですが、「承諾」の意思表示は発したときに生じる ４ 正：申込みに変更を加えて承諾したときは、変更前の申込みを拒絶した上で新たな申込みをしたものとみなされる |