平成7年-1995年の試験問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成7年(1995年)宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成7年(1995年)宅建試験問題と解説

平成7年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみ公開中です


【問35】宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.AがB所有の宅地を賃借してマンション(区分所有建物)を建築し、定期借地権付きマンションとして不特定多数の相手方に分譲しようとする場合、Bは宅建業の免許を受ける必要はない。
2.都市再生機構が行う宅地分譲については宅建業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするCは宅建業の免許を受ける必要はない。
3.Dが反復継続して、自己所有の宅地を売却する場合で、売却の相手方が国その他宅建業法の適用がない者に限られているときは、Dは、宅建業の免許を受ける必要はない。
4.E(甲県知事免許)が親会社F(国土交通大臣免許)に吸収合併された場合において、Eの事務所をそのままFの事務所として使用するときは、Fが事務所新設の変更の届出をすれば、Eは、甲県知事に廃業の届出をする必要はない。

⇒正解(1)
1:自ら賃貸は宅建業に該当しません(Aは免許必要)。
2:都市再生機構が宅地分譲を行う場合に宅建業法は適用されませんが、委託を受けて代理する者は免許が必要です。
3:国や地方公共団体に宅建業法は適用されませんが、それらを買主として売却する売主には何も関係ない話です。
4:合併により消滅した法人(E)を代表する役員であった者が、その日から30日以内に届け出る必要があり、使用を継続するからといって廃業の届出が免除されることはありません。



【問36】宅建業者Aは、甲県に本店aと支店bを設けて、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を供託して営業している。この場合、宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、本店aと支店bとは、もよりの供託所を異にするものとする。

1.宅建業者Aは、額面金額1,000万円の国債証券を取り戻すため、額面金額が同額である地方債証券及び100万円の金銭を新たに供託したときは、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。
2.宅建業者Aは、bを本店とし、aを支店としたときは、aのもよりの供託所に費用を予納して、bのもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
3.宅建業者Aは、営業保証金が還付されたため甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けたときは、その日から14日以内に不足額を供託しなければならない。
4.宅建業者Aは、宅建業保証協会の社員となったときは、還付請求権者に対する公告をせず、直ちに営業保証金を取り戻すことができる。

⇒正解(2)
1:国債証券は額面通り、地方債証券は額面の90%で評価されるため残り100万円が必要ですね。営業保証金の変換を行った場合、遅滞なく免許権者に届け出る必要があります。
2:保管替えができるのは金銭のみで営業保証金を供託しているときです。本肢は取り戻して再供託をする必要があります。
3:不足した日から14日ではなく、不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から14日である点に注意。
4:主たる事務所の移転(二重供託)保証協会の社員10年経過は公告不要です。



【問37】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、自己の名義をもって、他の宅建業者に、宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。
2.宅建業の免許を受けようとして免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅建業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。
3.宅建業者は、宅建業を営まなくなった後においても、本人の承諾のある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
4.宅建業者が宅建業以外の事業を併せて営もうとする場合は、その事業の種類について免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出た後でなければ、当該事業を開始してはならない。

⇒正解(1)
2:免許申請中に宅建業を営むことはできません。
3:正当な理由がある場合でなければ秘密を漏らすことはできず、この制限は廃業後も継続されますが、正当理由は本人の承諾だけとは限りません(裁判の証人など)。
4:「宅建業以外の事業を行なっているときはその事業の種類」は宅建業者名簿の記載事項ですが、必ず変更の届出が必要な事項には含まれていません。



【問38】宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)又は宅建士に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.甲県知事の登録を受けて、甲県に所在する本店に従事する者が、乙県に所在する支店に従事することとなったときは、2週間以内に甲県知事を経由して、乙県知事に対し、登録の移転の申請をしなければならない。
2.宅地建物取引士(以下、宅建士)資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務の経験を有しないものは、合格した日から5年を経過する日までに国土交通大臣が指定する実務の講習を修了しなければ、登録を受けることができない。
3.宅建士が、宅建士として行う事務に関し不正又は著しく不当な行為をした場合で、情状が特に重いときは、その登録を消除されるとともに、消除処分があった旨の公告がなされる。
4.登録を受けている者で、宅建士証の交付を受けていないものが宅建業法第35条に規定する重要事項説明を行い、書面に記名押印した場合で、情状が特に重いときは、登録を消徐される。

⇒正解(4)
1:登録の移転は任意です。
2:「宅建試験合格」は一生有効で、登録実務講習は5年以内に受講しなければならないという制限もありません。
3:宅建士に対する監督処分や宅建業者に対する指示処分で公告が行われることはありません



【問39】個人である宅建業者Aは、甲県に従業者(一時的な事務補助者を除く。以下同じ。)14人の本店、乙県に従業者7人の支店を有するが、支店を廃止してその従業者全員を、本店で従事させようとしている。この場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.免許換えにより甲県知事の免許を受けようとするときは、甲県の事務所に成年者である専任の宅建士を5人以上置く必要がある。
2.甲県知事への免許換え申請をした場合で、国土交通大臣免許の有効期間の満了後に甲県知事の免許がなされたときは、甲県知事の免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算される。
3.甲県知事から免許換えにより免許を受けた後において、乙県の区域内に15区画の一団の宅地分譲の申込みを受けるため案内所を設置しようとするときは、一定の事項を乙県知事及び甲県知事に直接届け出る必要がある。
4.甲県の事務所に移転する宅建士で、乙県知事に宅建士登録をしているものは、事務所移転に伴い自己の住所を甲県に移転したときには、遅滞なく、乙県知事に変更の登録申請をする必要がある。

⇒正解(2)
1:事務所には、宅建業に従事する人数に対し1/5以上の専任宅建士を設置しなければならず、従業者が21人となるのであれば専任宅建士は5人必要ですね。
2:有効期間の満了後に免許がなされているので、新規の免許と同じ扱いになります(有効期間は新免許の交付から5年)。
3:契約行為等を行う案内所を設置する場合、免許権者と案内所所在地の知事に届出を行う必要があります。
4:住所変更なので、宅建士証の書換えも申請する必要がある点に注意。



【問40】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。
2.宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結するときは、依頼者に対し、当該宅地又は建物に関する都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限の概要を記載した書面を交付しなければならない。
3.宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関する広告をするときは、当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介を依頼することの許否を明示しなければならない。
4.宅建業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、売買又は交換の媒介の依頼の目的である宅地又は建物を、国土交通大臣が指定する者に当該契約の締結の日から7日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。

⇒正解(1)
12:媒介契約書面の記載事項:宅地建物の特定に必要な表示、売買価額、専任媒介か一般媒介かの別、指定流通機構への登録に関する事項報酬額標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別・・など。
3:広告に専任媒介か一般媒介かの別を明示する必要はありません。
4:専属専任媒介契約は、休業日数を除き5日以内(専任媒介契約は7日以内)に登録しなければなりません。



【問41】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
2.宅建業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の宅建士を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅建業法第37条の2の規定により撤回されることがある。
3.宅建業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
4.法人である宅建業者の代表者が宅地または建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであってもその代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。

⇒正解(4)
1:宅地の引渡しまでに抹消予定でも、重要事項の説明義務が免除されることはありません。
2:専任宅建士を置く案内所は「事務所等」に該当し、クーリング・オフをすることはできません。
3:建築確認を必要とする建築工事の完了前は、建築確認後でなければ売買契約を締結することができず、停止条件を付けても例外とはなりません。



【問42】宅建業者Aは、造成工事完了前の宅地を自ら売主として売却するため、他の宅建業者B(消費税免税業者)にその代理を依頼し、宅建業者Cに1億円で売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aは、宅建士をして、Cに対し宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をさせる義務はなく、Bがその義務を負う。
2.BがCから契約の締結に関し300万円の報酬を受け取ったときでも、Bは、Aから600万円の代理の報酬を受け取ることができる。
3.Cは、宅建業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、同条の規定により契約を解除できる。
4.Aは、Cから手付金3,000万円を受け取るときは、宅建業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。

⇒正解(4)
1:Aは売主として、Bは売主の代理業者として、それぞれ重要事項の説明義務を負います。
2:受領できる報酬限度額は、両宅建業者を合わせて媒介の場合の2倍以内です。
3:契約締結場所に関係なく、宅建業者間の取引においてクーリング・オフは適用されません
4:宅建業者間の取引において手付額の制限は適用されません(そもそも保全措置も不要です)



【問43】宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBに対し宅地(造成工事完了済み)を分譲しようとする場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、当該宅地の分譲価格は5,000万円とする。

1.「Aが瑕疵担保責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から2年間とする」旨の特約をしたときでも、Aは、Bが瑕疵を発見した時から1年間は瑕疵担保責任を負わなければならない。
2.Aは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。
3.「Bは、Aが契約の履行に着手するまでは、手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる」旨の特約をしても、Bは全額を放棄しなければ解除できない。
4.「宅建業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする」旨の特約があれば、Aは、その額の手付金を受領できる。

⇒正解(2)
1:買主に不利な特約は無効ですが、例外として「引渡しの日から2年間」とする特約だけは有効となります。
2:損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることはできません。
3:原則の全額放棄より買主に有利な特約なので有効です。
4:手付金等の保全措置を講じたとしても、上限(代金の20%)を超える手付金を受領することはできません。



【問44】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.甲県知事の免許を受けている宅建業者Aが、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合、Aは、国土交通大臣の免許を申請しなければならない。
2.甲県知事の免許を受けている宅建業者Bが、区分所有建物一棟(20戸)を分譲するために、案内のみを行う現地案内所を開設した場合、Bは、当該案内所に宅建業者の標識を掲げる必要はない。
3.宅建業者Cが本店及び支店の全ての従業者に従業者証明書を携帯させている場合、Cは、本店以外の事務所に従業者名簿を備え、取引の関係者に閲覧させる必要はない。
4.甲県に本店、乙県に支店を有して宅建業を営むDが、甲県の本店のみで宅建業を営むこととなった場合、Dは、甲県知事に直接、免許換えの申請をする必要があるが、乙県知事に廃業の届出をする必要はない。

⇒正解(4)
1:自ら賃貸は宅建業に該当しないため、甲県知事免許のままで問題ありません。
2:契約の締結や申込みを行わない案内所であっても標識は必要です。
3:事務所ごとに従業者名簿を備え、取引関係者から請求があったときは従業者名簿を閲覧に供しなければなりません。
4:免許換えは新しい免許権者(甲県知事)に直接申請し、事務所を1つ廃止しただけで廃業したわけではないので廃業の届出は不要です。



【問45】宅建業者Aは、宅地の分譲を行っているテント張りの現地案内所において、宅建業者でないBから宅地の購入の申込みを受け、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする売買契約を締結した。この場合に関する次の特約のうち、宅建業法の規定によれば、有効なものはどれか。

1.「AがBに引き渡した宅地に隠れた瑕疵があったときは、Bが瑕疵を発見した時から1年半後まで、Aが担保責任を負担する」旨を特約した。
2.「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは支払い済みの手付金及び中間金を放棄して、Aはその倍額を償還して、契約を解除することができる」旨を特約した。
3.「Aから契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から8日以内に、Bが契約の解除を申し入れても、既にAが宅地造成の工事を完了しているときは、手付金を返還しない」旨を特約した。
4.「Bが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Bは、Aに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。

⇒正解(1)
1:買主が不適合の事実を知った時から1年以内(に通知)という民法の原則よりも買主に有利なため有効。
2:中間金も放棄=宅建業法の原則よりも買主に不利な特約となります。
3:宅地造成の工事を完了しているとき=宅地の引渡しを受け代金の全部を支払っている場合という宅建業法の原則よりも買主に不利な特約となります。
4:損害賠償の予定額が代金の10分の2を超える部分について無効となります(契約自体が無効ではない点に注意)。



【問46】次のア~ウの事例について、宅建業者Aが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。

ア 消費税課税業者Aは、Bの代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。
イ 消費税免税業者Aは、Cの媒介依頼を受けて、Cが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,240万円(消費税込み)で売却する契約を成立させ、Cから報酬を受領した。
ウ 消費税免税業者Aは、D及びE双方の媒介依頼を受けて、Dが所有する宅地を代金5,400万円でDE間で売買契約を成立させ、D及びEから報酬を受領した。

⇒正解(ー)出題時より計算式、税率が変わっていますので、算出方法だけ押さえておいてください。
ア:5,000万円を計算式に当てはめ、代理なので2倍
イ:7,000万円+建物の本体価額3,000万円=1億円を計算式に当てはめるだけ。
ウ:5,400万円を計算式に当てはめ、双方から媒介依頼を受けているため2倍



【問47】宅建業者Aは土地区画整理組合Bの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地(造成工事完了済み)についてCに売買又は売買の媒介をすることとした。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、B及びCは、宅建業者ではないものとする。

1.宅建業者Aが仮換地指定後の宅地の売買の媒介を行う場合でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、Aは、宅建業法第35条に規定する重要事項説明において、Cに土地区画整理法第117条の2の規定に基づく住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。
2.宅建業者Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地(以下この問において「保留地予定地」という。)をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。
3.宅建業者Aが、施行地区内の土地を一時借り受け設置したテント張りの案内所において、BC間の保留地予定地の売買契約の締結を媒介した場合、Cは、当該売買契約を宅建業法第37条の2の規定により解除することができる。
4.宅建業者Aが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅建業法第41条の2の規定により手付金等の保全措置を講じて、Cから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。

⇒正解(3)
2:契約(予約を含む)の他、未完成物件であれば手付金等の保全措置を講じることでも契約可能な点に注意。
3:クーリング・オフが適用されるのは、宅建業者が自ら売主となる場合に限られます(本肢の宅建業者は単なる媒介業者)。
4:完成物件(土地)について代金の1/10を超えるか、または1,000万円を超える手付金を受領するには手付金等の保全措置を講じる必要があり、保全措置を講じた上で代金の2/10(=上限)を受領している本肢は宅建業法違反となりません。



【問48】宅建業者Aがマンションの貸借の媒介を行った場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。

1.宅建業者Aは、貸主から媒介の依頼を受けて承諾したが、媒介契約書を作成せず、貸主に交付しなかった。
2.宅建業者Aは、貸主が借賃の支払方法を定めていなかったので、宅建業法第37条の規定に基づく書面において借賃の支払方法を記載しなかった。
3.貸主から媒介の依頼を受けた宅建業者Aは、借主を見つけるために広告を行ったとき、媒介の表示はしたが、貸主の名称を表示しなかった。
4.宅建業者Aは、貸主が権利金の授受について定めていなかったので、宅建業法第37条の規定に基づく書面において権利金に関する事項を記載しなかった。

⇒正解(2)
1:媒介契約書面の作成・交付が必要なのは、売買または交換の場合のみです。
2:借賃の額並びにその支払いの時期及び方法は、37条書面の必要的記載事項です。
3:広告時に明示が必要な取引態様の別に貸主の名称は含まれません。
4:借賃以外に授受される金銭の額と授受の目的は、37条書面の任意的記載事項です。



【問49】甲県知事の免許を受けている宅建業者Aが、宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員となった場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aは、社員となった日から2週間以内に、保証協会に対して弁済業務保証金分担金を納付しなければならず、この期間内に納付しないときは社員としての地位を失う。
2.宅建業者Aと宅建業に関し取引をした者は、Aが保証協会の社員になる前に取引をした者を除き、その取引により生じた債権について保証協会に対し弁済業務保証金の還付を請求することができる。
3.宅建業者Aが保証協会の社員としての地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならず、この期間内に供託しないときは甲県知事から業務停止処分を受けることがある。
4.宅建業者Aが保証協会の社員としての地位を失ったため営業保証金を供託したときは、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対する公告を行うことなくAに対し弁済業務保証金分担金を返還することができる。

⇒正解(3)
1:弁済業務保証金分担金は、保証協会に加入しようとする日までに納付しなければなりません。
2:加入前に宅建業に関して取引した者も、弁済業務保証金から弁済を受けることができます。
4:公告不要で弁済業務保証金分担金の返還を受けることができるのは、事務所の一部廃止のみです。



【問50】甲県に本店(従業者13人)、乙県に支店(従業者5人)を有する個人である宅建業者Aに対する監督処分に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aは、本店の専任の宅建士が2人となったときは直ちに宅建業法違反となり、甲県知事は、Aに対して業務停止処分をすることができる。
2.宅建業者Aが引き続いて1年以上宅建業に係る事業を休止したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。
3.宅建業者Aが支店において宅地の売買契約を締結する際、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をさせなかったときは、乙県知事は、A及び支店の専任の宅建士に対して、必要な指示をすることはできない。
4.宅建業者Aが支店において宅地の売買契約を締結した場合で、宅建業法第37条の規定に基づく書面を交付しなかったときは、乙県知事は、1年以内の期間を定めて、支店だけでなく、本店における業務の停止を命ずることができる。

⇒正解(4)
1:専任宅建士が法定数に不足した場合、2週間以内に必要な措置を取らなかった宅建業者は業務停止処分の対象となります。
2:免許を取り消すことができるのは、免許権者だけです(本肢は国土交通大臣)。
3:業務地の知事も指示処分をすることができる点は正しいですが、宅建業者が宅建士に重要事項の説明を行わせなかったことで、宅建士が処罰対象とはなりません。
4:業務地の知事も業務停止処分をすることができ、支店での違反でも業務の全部(=本店も)を停止することができます


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