平成6年-1994年の試験問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法=宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成6年(1994年)宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成6年(1994年)宅建試験問題と解説

平成6年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみ公開中です


【問35】A社(主たる事務所を甲県に、従たる事務所を乙県に設けて、甲県及び乙県で宅建業を行うために、新設された会社である。)の宅建業の免許の申請に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.A社は、国土交通大臣の免許を受けなければならないが、その申請の際、登録免許税9万円を納めなければならない。
2.A社が免許の申請書を提出するにあたって、重要な事項について虚偽の記載をしたときは、A社は、免許を受けることができない。
3.A社の主たる事務所に従事する者が16名(営業14名、一般管理部門2名)、従たる事務所に従事する者が5名である場合、A社は、専任の宅地建物取引士(以下、宅建士)を、少なくとも、主たる事務所にあっては4名、従たる事務所にあっては1名置かなければ、免許を受けることができない。
4.A社の免許申請の直前に、A社の代表取締役が道路交通法に違反して罰金の刑に処せられた場合、A社は、免許を受けることができない。

⇒正解(4)
1:異なる県の双方で宅建業を行おうとしているため国土交通大臣の免許が必要で、登録免許税は9万円となります。
3:宅建業に従事する者5人に1人以上の割合で専任宅建士を置かなければならず、部署は無関係です。
4:罰金で免許欠格事由となるのは宅建業法違反や暴力系等で、道路交通法違反での罰金刑は免許欠格事由とはなりません



【問36】宅建士Aが死亡等一定の事由に該当するに至った場合の届出に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建士Aが死亡したときはその相続人が、破産したときはA自らが、届出をしなければならない。
2.宅建士Aが成年被後見人となったときはその保佐人が、被保佐人となったときはその後見人が、届出をしなければならない。
3.宅建士Aが公職選挙法に違反して禁錮刑に処せられた場合、Aは、届出をしなければならないが、刑法第247条の罪(背任罪)を犯して罰金刑に処せられた場合は、その必要はない。
4.宅建士Aが不正の手段により宅建業の免許を取得したとして、その免許を取り消されたときは、Aは、届出の必要はない。

⇒正解(1)
1:死亡した場合は相続人が死亡の事実を知った日から30日以内、破産した場合は本人がその日から30日以内に届け出る点に注意。
2:宅建士が成年被後見人や被保佐人となっただけでは登録欠格事由に該当せず、心身故障者となったときに本人・法定代理人・同居の親族が届け出ます。(R2法改正)
3:禁錮刑は理由を問わず欠格事由となり、背任罪による罰金刑も欠格事由に該当します。
4:免許を取消済みでも関係なく、不正手段による宅建免許の取得は欠格事由に該当します。



【問37】宅建士と宅建士証に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建士は、常時宅建士証を携帯して、取引の関係者から請求があったとき提示することを要し、これに違反したときは、10万円以下の過料に処せられることがある。
2.宅建士は、宅建士証を紛失した場合、その再交付がなされるまでの間であっても、宅建士証を提示することなく、重要事項説明を行ったときは、宅建士としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。
3.宅建士は、宅建士証を他人に貸与してはならず、これに違反したときは、事務の禁止の処分を受けることがあるが、情状が特に重くても、登録を消除されることはない。
4.宅建士は、勤務先を変更したとき、宅建士証の書換え交付の申請を行わなければならない。

⇒正解(2)
1:取引関係者からの請求で宅建士証を提示しなければなりませんが、この義務に違反しても罰則は規定されません重要事項の説明時に宅建士証を提示しなかった場合は10万円以下の過料と区別)。
3:名義貸しは事務禁止処分の対象となり、情状が特に重いときは登録消除処分を受けることもあり得ます。
4:勤務先の変更で変更の登録は必要ですが、宅建士証の書換えは必要ありません。宅建士証の書換えが必要なのは、宅建士の氏名または住所が変わった場合を覚えておいてください。



【問38】宅建業者Aが事務所の廃止、新設等を行う場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.甲県知事の免許を受けているA(事務所数1)が、甲県の事務所を廃止し、乙県に事務所を新設して、引き続き宅建業を営もうとする場合、Aは、甲県知事を経由して、乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。
2.甲県知事の免許を受けているA(事務所数1)が、事務所を廃止し、又は甲県内で増設した場合、Aは、甲県知事に、それぞれ、廃業の届出又は変更の届出をしなければならない。
3.国土交通大臣の免許を受けているA(事務所数2)が、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにした場合、Aは、乙県知事に、直接免許換えの申請をしなければならない。
4.国土交通大臣の免許を受けているA(事務所数2)が、甲県の主たる事務所を従たる事務所に、乙県の従たる事務所を主たる事務所に、変更した場合、Aは、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。

⇒正解(1)
1:免許換えの申請は、免許換え後の免許権者に直接行えば足り、元の免許権者を経由する必要はありません。
2:1つしかない事務所を廃止する場合は廃業の届出が必要です。事務所の新設=宅建業者名簿の登載事項である「事務所の名称及び所在地」の変更に当たり、変更の届出が必要となります。
3:全ての事務所が乙県所在となるので、国土交通大臣免許から乙県知事免許に免許換えを行う必要があります。
4:主たる事務所と従たる事務所を入れ替えても国土交通大臣免許のままなので免許換えは不要です。しかし「事務所の名称及び所在地」の変更に当たるため、変更の届出は必要となります(免許換えと異なり、変更の届出は主たる事務所の所在地となる乙県知事を経由して免許権者である国土交通大臣に届け出る点に注意)。



【問39】宅建業者A(甲県知事免許)は、乙県でも新たに宅地分譲と建築請負を行うこととして、宅地分譲については宅建業者B(乙県知事免許)と販売代理契約を締結した上、Bが分譲地(50区画)に案内所を設けて行うこととし、建築請負についてはAが乙県に出張所を設けて行うこととした。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1.宅建業者Aは、国土交通大臣に免許換えの申請をする必要はない。
2.宅建業者Bは、案内所の届出を、乙県知事にのみ行えばよい。
3.宅建業者Bは、案内所で宅地の売買契約の申込みを受けるときでも、契約の締結を事務所で行うこととすれば、案内所に専任の宅建士を設置する必要はない。
4.宅建業者Bは、案内所に標識を設置し、売主がAであることを明示しなければならない。

⇒正解(3)
1:建築請負業務しか行わない乙県の出張所は事務所に該当しません。
3:契約を締結し、または契約の申込みを受ける10区画以上の一団の宅地を分譲するための案内所には1人以上の専任宅建士が必要です。



【問40】宅建業者Aの行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aは、別荘地に住宅を建設して分譲する場合、契約の締結を建築確認後に行うこととすれば、広告については、建築確認前であっても、建築確認申請中である旨を表示して行うことができる。
2.宅建業者Aは、取引態様の別について、広告の際省略しても、顧客から注文を受けた際に明示すれば、さしつかえない。
3.宅建業者Aは、実在しない物件を広告し、又は虚偽の表示を行ってはならないが、物件が実在し、その表示に誤りがなければ、実際に取引する意思のない物件を、広告してもさしつかえない。
4.宅建業者Aは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた宅建業者が作成した広告を、そのまま掲載して、A名義のチラシを作成し、配布した場合でも、その広告内容によっては、責任を問われることがある。

⇒正解(4)
1:建築確認申請中である旨を明示したとしても、契約の締結が建築確認後だとしても、広告をすることはできません。
2:広告時及び取引の注文を受けた際に、その都度取引態様の別を明示します。
3:実在する宅地であっても、売る意思のない物件を広告することはおとり広告となります。



【問41】宅建業者がマンション(区分所有建物)の一室の賃貸借契約を媒介するに際し、重要事項の説明を行った。この場合、次の記述のうち、宅建業法第35条の規定に違反しないものはどれか。

1.マンションの所有者については、登記名義人を説明したが、マンションの抵当権については、借主に関係がないので、説明しなかった。
2.敷金の額については、説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった。
3.マンションの管理費のうち、所有者が負担しなければならない費用の額については、借主が負担するわけではないので、説明しなかった。
4.マンションの管理の委託を受けている者について、その氏名は説明したが、住所については、必要がないので、説明しなかった。

⇒正解(23)法改正により正解肢が2つあります。
1:「宅地または建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」 は重要説明事項で、借主に関係がないからといって説明を省略することはできません。
2:借賃以外の金銭の授受に関する定めがある場合、その額と目的は重要説明事項ですが、保管方法は重要説明事項ではありません。
3:建物所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額は、建物貸借における重要説明事項ではありません。
4:区分所有建物の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名と住所は重要説明事項となります。



【問42】宅建業者でない買主Aが宅建業者である売主Bと宅地の売買契約を締結した場合における、宅建業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.Aは、Aの申出により、Aの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
2.Aは、Bの営業マンの申出により、Aの勤務先で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
3.Aは、Bから媒介の依頼を受けた宅建業者Cの申出により、Cの事務所で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
4.Aは、Bの現地案内所(テント張り)で買受けの申込みをし、その翌日Bの申出によりAの自宅で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

⇒正解(3)
1:買主自ら申し出た場合に「事務所等」と扱われるのは、買主の自宅と勤務先のみです。
2:買主の自宅と勤務先が「事務所等」と扱われるのは、買主が申し出た場合のみです。
3:代理・媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所は、「事務所等」として扱われます。
4:テント張りの案内所=事務所等以外で契約の申込みが行われた場合、契約締結場所がどこであるかに関わらずクーリング・オフが適用されます。



【問43】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bとマンション(価額5,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.AB間の合意で、Aが契約不適合責任を負うための通知期間について、Bが不適合の事実を知ったときから1年間と定めても、Aは、当該物件の引渡し後2年間は契約不適合責任を負わなければならない。
2.AB間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Aは、1,000万円をこえる部分については、Bに対し請求することができない。
3.AB間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Bは手付の半額を放棄し、Aは手付の全額を償還して解除することができると定めても、Aは、手付の倍額を償還しなければ、解除することができない。
4.AB間の合意で、Bが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Aは手付の3倍額を償還して解除することができると定めた場合、Aは、手付の倍額の償還だけでは、解除することはできない。

⇒正解(1)
1:「不適合の事実を知ったときから1年(以内に通知)」は民法の原則と同じであり、買主に不利な特約ではないので有効となります。
2:代金の10分の2を超える部分について無効となります。
34:買主に有利な半額放棄の特約は有効ですが、売主は倍額償還が原則なので、売主が全額償還で解除できるとする買主に不利な特約は無効となります。買主に有利な「売主の3倍償還」特約は有効となります。



【問44】宅建業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約(価額5,000万円、手付金1,000万円)を平成6年10月1日締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。

1.宅建業者Aが当該宅地の所有権を所有者Cから停止条件付きで取得する契約を同年5月1日締結したが、同年10月1日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Bが宅建業者であるとき。
2.宅建業者Aが当該宅地の開発許可を同年9月1日取得し、同年9月10日その分譲のパンフレットをBに郵送した場合において、Bが宅建業者でないとき。
3.宅建業者Aが同年9月25日重要事項説明を行った際、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなかった場合において、Bが宅建業者であるとき。
4.宅建業者Aが同年10月1日手付金を受領する際、手付金等の保全措置を講じなかった場合において、Bが宅建業者であるとき。

⇒正解(3)
1:宅建業者間であれば、停止条件付の他人物売買も宅建業法違反とはなりません(宅建業者間でなければ宅建業法違反)。
2:開発許可後の広告なので宅建業法違反とはなりません。
3:重要事項の説明において宅建業者間であることを理由に例外が認められるのは、説明の省略のみです(交付は必要)。
4:手付金等の保全措置の規定は、宅建業者間では適用されません。



【問45】宅建業者Aが甲県知事の免許を受けて営業保証金を供託した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aは、営業保証金の供託を地方債証券によって行うことができるが、その際の当該証券の価額は、額面金額の 100分の80である。
2.宅建業者Aは、営業保証金を供託しても、その旨を甲県知事に届け出た後でなければ、事業を開始することができず、これに違反したときは、6月以下の懲役に処せられることがある。
3.宅建業者Aは、営業保証金の供託を現金と国債証券によって行った後、主たる事務所を移転して供託所が変更になったときは、営業保証金の保管替えを請求することができる。
4.宅建業者Aは、Aの営業保証金の還付がなされたときは、その不足額を供託しなければならないが、その供託は、還付がなされれば、その旨の通知がなくても、行わなければならない。

⇒正解(2)
1:地方債証券・政府保証債債券の評価額は、額面金額の90%です。
3:保管替えは、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときに可能です。
4:免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に供託します。通知がまだ来ていないのであれば供託する必要はありません。



【問46】本店と3ヶ所の支店を有する宅建業者A(甲県知事免許、平成5年12月1日営業開始)が、平成6年4月1日宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入し、弁済業務保証金分担金を納付したが、その後同年7月1日、Bから、同年3月1日のAとの不動産取引により債権が生じたとして、弁済業務保証金の還付請求があった。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.Bの取引はAが保証協会の社員となる前のものであるから、Bの還付請求は、Aがそのとき営業保証金を供託していた供託所に対して、しなければならない。
2.Aの納付した弁済業務保証金分担金は150万円であるが、Bが保証協会から弁済を受けることができる額は、最高2,500万円である。
3.Bが還付を受けるには、その額について、甲県知事の認証を受けなければならない。
4.Aは、Bが還付を受け、当該還付額相当額の還付充当金を納付すべきことを保証協会から通知されたときは、2週間以内にこれを納付することを要し、その納付をしないときは、Aの免許は、効力を失う。

⇒正解(2)
1:宅建業者が保証協会の社員となる前に宅建業に関して取引した者も、弁済業務保証金から弁済を受けることができます。
2:弁済業務保証金分担金が150万円=本店1支店3なので、営業保証金は1000万+500万×3=2,500万円。
3:保証協会の認証です。
4:期間内に納付しないときは、社員としての地位を失います。



【問47】宅建業者Aが宅建業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.宅建業者Aは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構(指定流通機構)に登録しなければならない。
2.宅建業者Aは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Bの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
3.宅建業者Aは、Bとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、2月とすることはできるが、 100日とすることはできない。
4.Bは、当該物件の媒介の依頼を宅建業者Cに重ねて依頼することはできないが、Bの親族Dと直接売買契約を締結することができる。

⇒正解(4)
1:一般媒介契約の場合は指定流通機構への登録は義務ではない(登録は可能)点に注意。
2:請求がなくても省略不可。書面による必要はない点に注意。
3:3ヶ月を超える期間を定めた場合、有効期間は3ヶ月となります。
4:専属専任媒介契約は、親族と言えども例外は認められません。



【問48】宅建業者Aが甲の依頼を受け、宅建業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者とする。(消費税8%)

1.貸主甲の業務用建物を1月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より100万円、Bが乙より108万円受領した。
2.借主甲の店舗用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。)500万円、1月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より21万円、Bが乙より20万6,000円受領した。
3.甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,160万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より156万円、Bが乙より170万円受領した。
4.甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万円、Bが乙より132万3,000円受領した。

⇒正解(2)出題時より計算式、税率が異なりますので、算出方法のみ押さえておいてください。
1:ABで、貸主と借主から合わせて1ヶ月分の家賃が上限となります。
2:居住用以外建物の貸借なので、みなし計算が可能となります。
3:本体価額5,000万円を計算式に当てはめるだけ。
4:本体価額4,000万円を計算式に当てはめるだけ。



【問49】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.宅建士Aが宅建士証の有効期間満了前に都道府県知事の指定する講習を受けることができなくて、宅建士証の有効期間を更新することができなかった場合、Aは、その受講できなかったことに特別の事情があるとしても、当該有効期間満了後は、宅建士の業務を行うことはできない。
2.宅建士Bが不正の手段により宅建士資格試験を受験したとして、その合格を取り消され、登録を消除されたときは、Bは、その翌日重要事項説明をする約束があっても、その業務を行うことはできない。
3.宅建業者Cの免許の有効期間が満了した場合、Cが当該有効期間満了前に所定の免許の更新の申請をしていても、その申請についての処分がなされるまでの間、Cは、宅建業の業務を行うことはできない。
4.宅建業者Dが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、Dがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅建業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。

⇒正解(3)4番は意外と盲点ですね。
3:免許更新申請を行い、従前の免許の有効期間の満了日までに申請について処分がなされない場合、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間、従前の免許は効力を有します
4:免許取消処分を受けた場合、それが不正手段による免許取得が原因であったとしても、宅建業者として締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされます



【問50】甲県知事の免許を受けた宅建業者Aの免許の取消しに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.宅建業者Aの役員の1人が宅建業法の規定に違反して罰金の刑に処せられたときは、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。
2.宅建業者Aが乙県内で業務に関し不正又は著しく不当な行為をしても、乙県知事は、Aの免許を取り消すことができない。
3.宅建業者Aが免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合において、Aに相当の理由があるときは、甲県知事は、Aの免許を取り消すことができない。
4.甲県知事は、宅建業者Aが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消したときは、その旨を甲県公報に公告しなければならない。

⇒正解(3)
1:役員が宅建業法違反で罰金刑に処せられることは、免許欠格事由に該当します。
2:指示処分や業務停止処分は業務地の知事も可能ですが、免許取消処分ができるのは免許権者のみです。
3:免許を受けてから一年以内に事業を開始しない、または引き続き一年以上事業を休止することは、必要的取消事由です。
4:指示処分や宅建士への監督処分は公告の必要がない点に注意。


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