平成3年-1991年の試験問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法=宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成3年(1991年)宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成3年(1991年)宅建試験問題と解説

平成3年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみ公開中です


【問35】甲県知事から宅地建物取引士登録(以下「登録」という。)を受けている者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.その者が破産者となった場合、本人が、その日から30日以内に、甲県知事にその旨を届け出なければならない。
2.その者が氏名を変更した場合、本人が、遅滞なく、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
3.その者が宅地建物取引士(以下、宅建士)であって、乙県知事から事務の禁止の処分を受けた場合、その者は、速やかに乙県知事に宅建士証を提出しなければならない。
4.その者が宅建士であって、甲県知事から事務の禁止の処分を受け、当該事務の禁止の期間中に登録の消除の申請をして消除された場合、その者は、当該事務の禁止の期間が満了すれば、再度登録を受けることができる。

⇒正解(3)
2:氏名または住所を変更した場合、宅建士証の書換えも必要な点に注意。
3:事務禁止処分を受けた場合、速やかに宅建士証を交付を受けた知事(甲県知事)に提出しなければなりません。



【問36】宅建士であるAに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Aは、甲県知事の登録及び宅建士証の交付を受けているものとする。

1.宅建士Aが甲県知事の免許を受けた宅建業者Bに専任の宅建士として就職した場合、Aは、甲県知事に変更の登録を申請する必要があるが、Bは、甲県知事に変更の届出をする必要はない。
2.宅建士Aが勤務している甲県知事の免許を受けた宅建業者Cが商号を変更した場合、Cが甲県知事に変更の届出をすれば、Aは、甲県知事に変更の登録を申請する必要はない。
3.宅建士Aが甲県から乙県に住所を変更し、丙県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Dに勤務先を変更した場合、Aは、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転を申請することができる。
4.宅建士Aが丁県知事の免許を受けた宅建業者Eから戊県知事の免許を受けた宅建業者Fへ勤務先を変更した場合、Aは、甲県知事に遅滞なく変更の登録を申請しなければならない。

⇒正解(4)
1:専任宅建士の氏名は宅建業者名簿の登載事項なので、Bも変更の届出が必要です。
2:勤務先宅建業者の商号は宅建士資格登録簿の登載事項なので、Aも変更の登録が必要です。
3:他県へ勤務先が変わった場合に登録の移転が可能で、本肢では丙県知事に登録の移転を申請することができます(任意)。旧知事を経由して新知事に登録の移転を申請する点は正しい記述となります。



【問37】宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものほどれか。

1.甲県知事の免許を受けている宅建業者Aが、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行おうとする場合、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
2.宅建業者である個人Bが宅建業を営む目的で株式会社Cを設立し、Bがその代表取締役となって業務を行う場合、株式会社Cは、宅建業の免許を受ける必要はない。
3.宅建業者である個人Dが死亡し、その相続人EがDの所有していた土地を20区画に区分し、宅地として分譲する場合、相続人Eは、宅建業の免許を受けなければならない。
4.宅建業者である法人Fと宅建業者でない法人Gが合併し、法人Fが消滅した場合において、法人Gが法人Fの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするときは、法人Gは、宅建業の免許を受けなければならない。

⇒正解(3)
1:事務所を設置せず業務を行うのに免許換えは不要です。
2:個人で取得した免許を法人で引き継ぐことはできません。
4:合併により法人が消滅した場合、その一般承継人は、消滅した宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては宅建業者とみなされます。



【問38】宅建業法上の届出に関する次の記述のうち、誤っているものほどれか。

1.国土交通大臣の免許を受けている宅建業者A社が新たに政令で定める使用人を設置した場合、A社は、その日から2週間以内に、本店の所在地を管轄する都道府県知事を経由してその旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
2.甲県知事の免許を受けている宅建業者B社が建設業の許可を取得して建設業を営むこととなった場合、B社は、その日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
3.乙県知事の登録を受けている宅建士Cが成年被後見人となった場合、その後見人Dは、その日から30日以内にその旨を乙県知事に届け出なければならない。
4.丙県知事の登録を受けている宅建士Eが死亡した場合、その相続人Fは、その事実を知った日から30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。

⇒正解(2)
2:「宅建業以外の事業を行なっているときは、その事業の種類」は宅建物業者名簿の登載事項ですが、例外として変更があっても届出は不要です。



【問39】次に掲げる会社のうち、宅建業の免許を受けることができるものは、いくつあるか。

ア A社―その政令で定める使用人Bが、2年前にC社が破産を理由に宅建業の免許を取り消された当時、C社の取締役であった。
イ D社―その代表取締役Eが、1年前に業務上過失致傷の罪により罰金10万円の刑に処せられた。
ウ F社―その取締役Gが、3年前に詐欺の罪により懲役1年の刑に処せられた。
エ H社―その取締役Iが、横領の罪により懲役1年、執行猶予2年の刑に処せられ、執行猶予期間が満了してから1年を経過した。

⇒正解(4)アイエが免許を受けることができます。
ア:破産により免許を取り消された法人業者の役員は、免許欠格要件に該当しません。
イ:業務上過失致傷罪での罰金刑は、免許欠格要件に該当しません。
ウ:禁錮以上の刑に処せられた場合、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しなければ免許を受けることができません。
エ:執行猶予期間が満了すれば、すぐに免許を受けることができます。



【問40】宅建士証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.都道府県知事は、事務の禁止の処分をした宅建士から宅建士証の提出を受けた場合において、当該事務の禁止の期間が満了したときは、直ちに当該宅建士証を当該宅建士に返還しなければならない。
2.宅建士は、宅建士証を亡失してその再交付を受けた場合において、亡失した宅建士証を発見したときは、速やかに、発見した宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。
3.宅建士は、登録の移転の申請とともに宅建士証の交付の申請をしたときは、速やかに、宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。
4.宅建士は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をしなければならないが、宅建士証の書換え交付を申請する必要はない。

⇒正解(2)
1:事務禁止期間が満了した場合、宅建士の請求があれば直ちに宅建士証を返還します。
2:古い方の宅建士証を返納する点に注意。
3:登録の移転をした場合、移転前の宅建士証と引換えに移転先の知事から新しい宅建士証の交付を受けます。
4:氏名または住所を変更した場合、宅建士証の書換えが必要です。



【問41】宅建業者Aが甲の依頼を受け、宅建業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものは、どれか。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とする。(消費税8%)

1.貸主甲の居住用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。)300万円、1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より25万9,200円、Bが乙より24万円受領した。
2.貸主甲の居住用建物を1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より17万2,800円、Bが乙より15万円受領した。
3.甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ4,000万円及び1,080万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より169万円、Bが乙より163万円受領した。
4.甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万800円、Bが乙より130万320円受領した。

⇒正解(4)出題時より計算式、消費税率が変わっていますので、算出方法のみ押さえておいてください。
1:居住用なのでみなし計算不可で、AB共に1ヶ月分の借賃の1/2ずつに消費税が上限。
2:1番と全く同じ。
3:本体価額5000万円を計算式に当てはめるだけ。
4:4000万円を計算式に当てはめるだけ。



【問42】宅建業者Aが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものは、どれか。

1.Bの所有地について、Aが、Bの代替地取得を停止条件としてBと売買契約を締結して、自ら売主となって宅建業者でないCと売買契約を締結した場合
2.Dの所有地について、Aが、Dと売買契約を締結し、その売買代金完済の前に、自ら売主となって宅建業者でないEと売買契約を締結した場合
3.Fの所有地について、Aが、Fと売買契約又は予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅建業者Gと売買契約を締結した場合
4.Hの所有地について、IがHと売買契約を締結したので、Iの売買代金完済の前に、Aが、Iとその宅地の売買の予約契約を締結し、自ら売主となって宅建業者でないJと売買契約を締結した場合

⇒正解(1)
1:自己の所有に属しない宅地建物について、停止条件付の売買契約を前提として売買契約を締結することはできません
2:売買契約を締結していれば、売買代金を完済しているか否かは関係ありません。
3:宅建業者間であれば他人物売買も宅建業法違反とはなりません
4:取得する予約をしていれば宅建業法違反とはなりません



【問43】Aは、平成3年1月8日に宅建業の免許を受け、同年2月8日にBに宅地を売却し、同年3月8日に営業保証金を供託した旨の届出をし、同年4月8日にCに宅地を売却し、同年5月8日に宅地建物取引業保証協会の社員となり、同年6月8日にDに宅地を売却し、同年7月8日に営業保証金供託済の届出前に事業を開始し、その情状が特に重いとして宅建業の免許を取り消された。この場合において、Aとの取引により生じた債権について、宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する者をすべて掲げているものは、次の記述のうちどれか。

1.B・C・D
2.C・D
3.D
4.なし

⇒正解(1)
1:Dは当然として、宅建業者が保証協会に加入する前に宅建業に関して取引したBCも弁済業務保証金から弁済を受けることができます



【問44】宅建業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.当該媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、AB間の合意により、BがA以外の宅建業者に媒介を依頼する際は必ずAに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
2.当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。
3.当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
4.当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。

⇒正解(1)
1:明示型の一般媒介契約も有効です。
2:専任媒介契約において3ヶ月を超える期間を定めた場合、有効期間は3ヶ月となります。
3:専任媒介契約における業務処理状況の報告は、2週間に1回以上であれば問題ありません。
4:指定流通機構への登録は義務で、これに反する特約は無効です。



【問45】次の事項のうち、宅建業法第35条の規定による重要事項の説明を義務付けられているものは、どれか。

1.当該取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、宅建業法第64条の3第2項の規定による保証の措置等を講ずるかどうか。
2.当該宅地又は建物の不適合を担保すべき責任についての定めがある場合において、その内容
3.移転登記の申請の時期
4.天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合において、その内容

⇒正解(1)
2:契約不適合責任を負わない旨の定めは、37条書面の売買と交換における任意的記載事項です。
3:移転登記の申請時期は、37条書面の売買と交換における必要的記載事項です。
4:天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、37条書面の任意的記載事項です。



【問46】宅建業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.売買契約が、売主である宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅建士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。
2.売買契約が、売主である宅建業者が行う一団の建物の分譲のためのモデルルームで締結された場合、当該モデルルームについて宅建業法第50条第2項の届出がされていないときでも、買主は、当該売買契約を解除することができない。
3.買受けの申込みが、売主である宅建業者が行う一団の宅地の分譲のためのテント張りの案内所で行われ、売買契約が、その2日後に当該宅建業者の事務所で締結された場合、買主は、当該申込みの撤回等をすることができない。
4.買受けの申込みが、売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた他の宅建業者の事務所で行われた場合、買主は、当該申込みの撤回をすることができない。

⇒正解(3)
1:たまたま専任宅建士が不在だったとしても関係ありません。
2:事務所等に該当すれば、届出をしていなかったとしても関係ありません。
3:契約締結が事務所等でも、契約の申込みが事務所等以外であればクーリング・オフ可能です。
4:売主である宅建業者から媒介依頼を受けた他の宅建業者の事務所は、事務所等に該当します。



【問47】宅建業者が宅地の売買の注文を受けたときの取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、その売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。
2.宅建業者は、他の宅建業者から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の明示をする必要はない。
3.宅建業者は、取引態様の明示がある広告を見た顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の問合せがなくても、取引態様の明示をする必要がある。
4.宅建業者は、顧客から宅地の購入の注文を受けた場合において、自己所有の物件を提供しようとするときは、取引態様の明示をする必要はない。

⇒正解(3)
1:売買契約成立後ではなく、注文を受けたときは遅滞なく取引態様の別を明示します。
2:取引態様の別の明示について、宅建業者間を理由とする例外はありません。
4:「自ら売主」と表示します。



【問48】宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
2.保証協会は、その社員が社員となる前に宅建業に関し取引をした者から、当該取引により生じた債権に関して弁済を受けることができる額について認証の申出があった場合において、当該弁済が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障があると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。
3.弁済業務保証金の還付がなされた場合において、保証協会からその通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に当該還付額の60/1,000に相当する額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
4.宅建業者は、保証協会の社員になったことにより営業保証金を供託することを要しなくなった場合において、当該営業保証金の取戻しをしようとするときは、6月を下らない一定の期間内に債権の申出をすべき旨の公告をしなければならない。

⇒正解(2)
1:保証協会の社員の地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。
3:保証協会から還付充当金納付の通知を受けた日から2週間以内に、通知額の還付充当金を保証協会に納付しなければなりません。
4:保証協会の社員となった場合主たる事務所の移転で最寄りの供託所が変わった場合10年経過により営業保証金を取り戻すのに公告は不要です。



【問49】宅建業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅建業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を1月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.宅建業者Aは、手付金の受領後1週間以内に、宅建業法に定める手付金等保全措置(以下この問において「手付金等保全措置」という。)を講じなければならない。
2.宅建業者Aが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。
3.Bは、宅建業者Aが手付金等保全措置を講じた後は、手付金を放棄して契約を解除することができない。
4.宅建業者Aは、残代金の受領については、手付金等保全措置を講ずる必要はない。

⇒正解(4)
1:保全措置は、手付金等を受領する前に講じなければなりません。
2:手付金に充当される申込証拠金も「手付金等」に該当し、2,030万円の保全措置が必要です。
3:手付金等の保全措置は宅建業者の義務であり履行の着手には該当せず、他に宅建業者が履行に着手していなければ契約解除が可能です。
4:所有権移転登記後に受領する残代金について保全措置は不要です。



【問50】甲県知事の登録を受けて、宅建業者Aの事務所aで専任の宅建士として従事しているBが違法行為をした場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.BがAに事務所a以外の事務所の専任の宅建士である旨の表示をすることを許し、Aがその旨の表示をしたときは、甲県知事は、Bに対し、2年間宅建士としてすべき事務を行うことを禁止することができる。
2.BがCにBの名義の使用を許し、CがBの名義を使用して宅建士である旨の表示をした場合において、その情状が特に重いときは、甲県知事は、Bの登録を消除しなければならない。
3.Bが甲県知事から事務の禁止の処分を受けたにもかかわらず、その期間内に宅建士として事務を行ったときは、甲県知事は、聴聞の手続きをとることなく、Bの登録を消除することができる。
4.Bが不正の手段により甲県知事の登録を受けたときは、宅建業法に違反し、罰金の刑に処せられることがある。

⇒正解(2)
1:事務禁止処分の最長期間は1年です。
3:登録消除処分に先立って聴聞が必要です。
4:不正手段による宅建士登録は登録消除事由に該当しますが、罰則の適用はありません。


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