平成4年-1992年の試験問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法=宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成4年(1992年)宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成4年(1992年)宅建試験問題と解説

平成4年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみ公開中です


【問35】宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.Aがその所有地にマンションを建築して、一括してBに売却し、Bが新聞広告により各戸の入居者を募集して賃貸する場合、A及びBは、ともに宅建業の免許を必要とする。
2.Cがその所有地をDに請け負わせて一団の宅地に造成して、宅建業者Eに販売代理を依頼して分譲する場合、Cは、宅建業の免許を必要とするが、Dは、宅建業の免許を必要としない。
3.Fが一団の土地付住宅を分譲する場合、Fは、宅建業の免許を必要とするが、その分譲が公益法人のみを対象として行うものであるときは、相手方が多数の公益法人であっても、Fは、宅建業の免許を必要としない。
4.学校法人Gがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Gは、宅建業の免許を必要とするが、宗教法人Hがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Hは、宅建業の免許を必要としない。

⇒正解(2)
1:一括売却のA、自ら貸借のBともに免許不要です。
3:相手方が公益法人というだけでは特定の者に該当しません。
4:宗教法人だからと免許が不要となる例外はありません。



【問36】次の者のうち、宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という。)を受けることができないものはどれか。

1.A―宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人甲が3年前に建設業法違反で過料に処せられている。
2.B―3年前に乙社が不正の手段により宅建業の免許を受けたとしてその免許を取り消されたとき、乙社の政令で定める使用人であった。
3.C―6月前に丙社が宅建業法に違反したとして1年間の業務停止処分を受けたが、その丙社の取締役であった。
4.D―3年前に丁社が引き続き1年以上宅建業を休止したとしてその免許を取り消されたとき、その聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に、丁社の取締役を退任した。

⇒正解(1)
1:宅建業の営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、法定代理人に関係なく宅建士登録を受けることはできません(宅建業の免許は法定代理人が欠格要件に該当していなければ受けられることと区別)。
2:不正手段により免許を受けたとして法人業者が免許を取り消された場合、取消しに係る聴聞の公示日前60日以内にその法人の役員であった者は、免許取消しから5年を経過しないと宅建士登録を受けることができませんが、ここでいう法人に政令で定める使用人は含まれません
34:業務停止処分や業務休止による免許取消しが宅建士登録の欠格事由となることはありません



【問37】宅建業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、平成3年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、平成4年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。この場合において、次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.宅建業者Aが、宅建業者Bの強い希望に基づき、開発許可が下りた後の平成3年11月1日、建築確認の取得を条件として土地付住宅の売買契約をBと締結した場合、宅建業法に違反する。
2.宅建業者Aが、平成4年1月1日、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た宅建業者でないCと、建築確認後の同年3月1日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
3.宅建業者Aが、平成4年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅建業者でないDと締結した場合、宅建業法に違反する。
4.その土地がEの所有地であったので、宅建業者Aが、Eと平成3年9月1日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま平成4年3月1日土地付住宅の売買契約を宅建業者Fと締結した場合、宅建業法に違反しない。

⇒正解(2)
1:建物については、建築確認を受けた2月1日以降でなければ売買契約を締結することはできません。
2:建築確認を受ける前にした1月1日の広告は、宅建業法に違反します。
3:重要事項の説明は、契約が成立する3月1日以前に行わなくてはなりません。
4:宅建業者間であれば停止条件付の他人物売買も有効です。



【問38】宅地建物取引士(以下、宅建士)証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建士の業務を行うため、宅建士証の交付の申請をしようとする者は、その交付の申請前に宅地建物の取引に関する実務経験が2年以上あれば、都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。
2.宅建士が転勤して、登録の移転の申請をした場合、その移転後の宅建士証の有効期間は、登録の移転の申請の日から5年となる。
3.宅建士が宅建業者である場合において、宅建業を廃止したときは、宅建士は、速やかに、その登録をしている都道府県知事に宅建士証を返納しなければならない。
4.宅建士が氏名を変更して、変更の登録の申請をする場合、宅建士は、常にその申請とあわせて宅建士証の書換え交付の申請をしなければならない。

⇒正解(4)
1:2年以上の実務経験があれば免除されるのは、登録実務講習です。宅建試験合格から1年以内に宅建士証の交付を受けようとする場合を除き、申請前6ヶ月以内に行われる都道府県知事が指定する法定講習を受講する必要があります。
2:登録の移転に伴い新しい宅建士証が交付される場合、新しい宅建士証の有効期間は従前の宅建士証の残存期間となります。
3:宅建士登録が消除された場合は宅建士証を返納しますが、宅建業の廃止で宅建士証の返納は不要です。
4:宅建士が氏名または住所を変更して変更の登録をする場合、あわせて宅建士証の書換え交付の申請も必要となります。



【問39】宅建業者AがBの所有する宅地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Bに交付しなければならないが、この書面には、宅建士Cの記名押印が必要である。
2.BがAに支払う報酬については、売買契約が成立しないと確定しないから、媒介契約を締結する際には、報酬に関する事項を定めなくてもよい。
3.この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は3月を超えることができないが、有効期間が満了して、Bの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
4.この媒介契約が専属専任媒介契約であるときは、Aは、契約の相手方の探索については、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録することにより、行わなければならない。

⇒正解(4)
1:媒介契約書の作成、記名押印、交付のどれも宅建士である必要はありません
2:報酬に関する事項は、媒介契約書面の記載事項です。
3:依頼者からの申出によってのみ、更新することができます。
4:専属専任媒介契約は休業日を除き5日以内専任媒介契約は7日以内)に登録します。



【問40】宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものは、どれか。

1.取引物件が工事完了前の土地付建物であったので、完了時の形状・構造については説明したが、当該物件に接する道路の幅員については説明しなかった。
2.水道、電気及び都市ガスは完備、下水道は未整備と説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
3.取引物件が区分所有建物(建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。)であったので、その建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約が定められていることは説明したが、その内容は説明しなかった。
4.取引物件の登記簿の表題部に記載されている所有者の氏名については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

⇒正解(4)
1:宅地造成完了前の宅地において、完了時における形状・構造、宅地に接する道路の構造・幅員は重要説明事項となります。
2:飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていない場合において、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項は重要説明事項となります。
3:区分所有建物において、専用使用権に関する規約があるときにその内容は重要説明事項となります。
4:移転登記の申請時期は、37条書面の必要的記載事項です。



【問41】宅建業者Aが自ら売主となって宅建業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはがどれか。

1.宅建業者Aは、Bから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をBに交付したが、手付金については、何らの保全措置を講じていない。
2.宅建業者Aは、Bから手付金600万円を受領するに当たって、半額については銀行と保証委託契約を締結し、また、残りの半額については友人を連帯保証人として、それぞれの契約を証する書面をBに交付した。
3.宅建業者Aは、Bから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。
4.宅建業者Aは、Bから手付金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというCが現れたので、2,000万円をBに支払って、Bとの売買契約を解除した。

⇒正解(3)
1:工事完了済物件なので代金の10%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となり、本肢では手付金の受領時には保全措置は不要ですが、中間金の受領時に必要となります。そして保全措置が必要となる場合は、手付金等の全額について講じる必要があります。
2:保全措置とは、銀行等の連帯保証保険事業者の保険保証指定保管機関による保管(未完成物件は不可)のいずれかとなります。
3:所有権移転登記後は保全措置不要です。
4:保全措置を講じても、手付金の限度額(代金の20%)を超過して受領することはできません



【問42】宅地及び建物の売買の媒介における、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面(以下この問において「35条書面」という。)及び第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面(以下この問において「37条書面」という。)の交付に関する次の記述のうち、正しいものほどれか。

1.買主が宅建業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。
2.35条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して行わなければならない。
3.35条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を宅建士をして説明させなければならない。
4.買主が宅建業者でない場合、35条書面の交付及び37条書面の交付は、ともに、事務所以外の場所で行ってもよいが、当事者の承諾があっても省略することはできない。

⇒正解(4)
1:宅建業者間で省略できるのは重要事項の説明のみで、交付はどちらも必要です。
2:売買契約における35条書面の交付は買主に対してのみで足ります。
3:37条書面の内容について説明は不要です。



【問43】宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、主たる事務所と従たる事務所を設けて営業を行うことについて免許を受けた場合、主たる事務所について営業保証金を供託し、その旨を届け出ても、従たる事務所の営業保証金を供託し、その旨を届け出ない限り、主たる事務所で営業を開始してはならない。
2.宅建業者は、一団の宅地を分譲するため、専任の宅建士を設置すべき案内所を設けた場合、その業務を開始するまでに、その案内所に係る営業保証金を供託し、その旨を届け出なければならない。
3.宅建業者は、宅建業に関し不正な行為をしたため、免許を取り消されたときは、その営業保証金を取り戻すことができない。
4.宅建業者が免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしない場合において、その情状が重いときは、その免許をした国土交通大臣又は都道府県知事は、届出をすべき旨の催告をすることなく、その免許を取り消すことができる。

⇒正解(1)
2:案内所の設置で営業保証金の追加供託は不要です。
3:免許取消処分を受けた場合でも、営業保証金を取り戻すことは可能です。
4:宅建業者が免許をした日から3ヶ月以内に供託完了の届出をしないときは、届出をすべき旨の催告をしなければならず(必ず)催告が到達した日から1ヶ月以内に届出をしないときは、免許を取り消すことができます(任意)。情状により無催告となる例外はありません。



【問44】宅建業者Aが自ら売主としてマンション(価格1億7,000万円)の売買契約を宅建業者でない買主Bと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものは、どれか。

1.手付は、1,500万円としたが、Bが一括しては払えないというので、500万円ずつ3回に分割して支払うこととした。
2.手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Bの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができないこととした。
3.手付は、解約手付として3,000万円とし、Aが契約の履行を完了するまでは、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。
4.AB双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。

⇒正解(3)
1:手付金の分割払いは信用の供与にあたり、宅建業法違反となります。
2:買主に不利な特約なので無効です。
3:買主に有利な特約なので有効です。
4:損害賠償額の予定と違約金を合算した額が代金の額の20%を超える部分について無効となります。



【問45】宅建業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅建業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.宅建業者Aが宅建業者でないBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
2.宅建業者Aが宅建業者でないBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
3.宅建業者Aが宅建業者でないBと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Aが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Bは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。
4.宅建業者Aが宅建業者Bを現地に案内したところ、Bが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Bの意思が変わっても、Bは、当該契約を解除することができない。

⇒正解(3)
1:買主に不利な特約は無効なので、契約を解除することができます。
2:クーリング・オフの効果は、書面を発信したときに発生します。
3:クーリング・オフは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合にできなくなります。よって一部未済の本肢は解除可能です。
4:宅建業者間でクーリング・オフの適用はありません



【問46】Aがクレジットカードを使い過ぎて破産した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aは、破産の復権を得ない限り、宅建士資格試験を受けることができない。
2.Aが甲県知事の登録を受けた宅建士である場合、Aは、破産の日から30日以内にその旨を、また、復権したときは速やかにその旨を、甲県知事に届け出なければならない。
3.Aが乙県知事の登録を受けた宅建士である場合において、Aが破産の届出をしないときは、乙県知事は、Aの破産の事実を知ったとき、聴聞をするまでもなく、Aの登録を消除しなければならない。
4.Aが破産の復権を得ない限り、Aは、宅建業の免許を受けることができず、また、Aが他の宅建業者B社の役員になったときは、B社は、免許を取り消される。

⇒正解(4)
1:受験禁止処分を受けていない限り、宅建試験の受験資格に特に制限はありません。
2:復権した旨を届け出る必要はありません。
3:監督処分を行うには必ず聴聞を行う必要があります。正当理由なく聴聞期日に出頭しない場合、聴聞を行わないで処分が可能な点にも注意。
4:破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者=免許欠格要件となり、役員が免許欠格事由に該当する法人業者も免許欠格要件となります。



【問47】甲は、平成4年2月1日に本店及び2箇所の支店を設置して宅建業の免許を取得し、営業保証金を供託のうえ業務を行っていたが、同年3月1日に宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員となって弁済業務保証金分担金を納付し、さらに同年4月1日に2箇所の事務所を増設し、弁済業務保証金分担金を追加納付した。その後、甲から同年2月15日に宅地の購入をしたAが、当該宅地の取引について3,500万円の損害賠償債権が発生した(債権発生の日は5月31日)として、6月1日に保証協会に認証を申し出てきた。この場合、Aの認証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.甲が保証協会の社員となる前の取引であるから、認証額は0円である。
2.甲が納付した弁済業務保証金分担金相当額180万円を限度として、認証を受けられる。
3.甲が保証協会の社員でないとしたならば供託すべき営業保証金相当額3,000万円を限度として、認証を受けられる。
4.甲が保証協会の社員であるので、Aの損害賠償債権相当額3,500万円の認証を受けられる。

⇒正解(3)
3:社員でないとしたならば供託すべき営業保証金額に相当する範囲内において弁済を受ける権利を有するため、1000万+500万×4=3,000万円となります。



【問48】宅建業法に規定する名簿及び証明書に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.国土交通大臣及び都道府県知事は、宅建業者名簿をその閲覧所に備え、請求があったときは、一般の閲覧に供しなければならないが、この名簿には、宅建業者の業務停止処分の内容も記載される。
2.宅建士は、重要事項の説明をするときは、相手方の請求がなくても宅建士証を提示しなければならないが、この宅建士証の表面には、宅建士の勤務先も記載される。
3.宅建業者は、その事務所に従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、その閲覧に供しなければならないが、この名簿には、宅建士の事務禁止処分の内容も記載される。
4.宅建業者の従業者は、宅建業者の発行する従業者証明書をその業務中携帯し、取引の関係者から請求がなくても、提示しなければならないが、この証明書には、従業者証明書番号も記載される。

⇒正解(1)
1:宅建業者名簿には、宅建業者の指示処分・業務停止処分の年月日と内容が記載されています。
2:宅建士証の記載事項は、宅建士の氏名・生年月日・住所登録番号・登録年月日、交付年月日、有効期間満了日です。
3:従業者名簿には、宅建士の監督処分内容は記載されません。
4:従業者証明書の記載内容は細かすぎるため覚える必要はありません。取引関係者から請求があれば提示しなければならないという問題です。



【問49】監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.宅建業者は、国土利用計画法の規定に違反して刑罰に処せられた場合、これに伴い、宅建業法の罰則の適用を受けることはないが、業務停止処分を受けることはある。
2.宅建業者は、事務所に置かなければならない専任の宅建士が退職して欠員を生じた場合、2週間以内に是正措置を講じないと、業務停止処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。
3.宅建業者は、自己の名義をもって、他人に宅建業を営ませた場合、その他人が宅建業の免許を受けた者であっても、罰則の適用を受けることがある。
4.宅建業者でない者は、宅建業の免許を受けないで宅建業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。

⇒正解(2)
2:専任宅建士の設置義務違反は、指示処分や業務停止処分の対象となり、100万円以下の罰金を科せられることもあります。
4:無免許営業は3年以下の懲役・300万円の罰金、宅建業を営む旨の表示は100万円以下の罰金の対象となります。



【問50】宅建業者Aが単独で又は宅建業者Bと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法に違反しないものは、どれか。ただし、A・Bともに、消費税の免税業者(消費税率3.2%)であるものとする。

1.甲所有の宅地(3,000万円)の売買について、甲から代理の依頼を受けたAと、買主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、売買契約を成立させ、Aが甲から192万円、Bが乙から96万円を受領した。
2.甲所有の宅地(1,800万円)と乙所有の宅地(2,000万円)の交換について、甲から媒介の依頼を受けたAと、乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、交換契約を成立させ、Aが甲から66万円、Bが乙から66万円を受領した。
3.甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。)を成立させ、甲から51万円を受領した。
4.甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAと、借主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円)を成立させ、Aが甲から10万円、Bが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。

⇒正解(2)出題時より計算式や消費税率が異なっていますので、算出方法のみ押さえておいてください。
1:代理のAは3000万円を計算式に当てはめた額の2倍、媒介のBは3000万円を計算式に当てはめた額を上限として、AB合わせて3000万円を計算式に当てはめた額の2倍以内。
2:AB合わせて高い方の2000万円を計算式に当てはめた額の2倍以内。
3:本肢の保証金は退去時に借主に返還されるためみなし計算ができず、1ヶ月分の借賃に消費税。
4:居住用建物なので、依頼者の承諾がない限り借賃の0.5ヶ月分ずつに消費税が上限。


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