平成2年-1990年の試験問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法=宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成2年(1990年)宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成2年(1990年)宅建試験問題と解説

平成2年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみ公開中です


【問35】宅地建物取引士(以下、宅建士)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、他の宅建業者に勤務していた宅建士を採用したときは、その宅建士が登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
2.宅建業を営む株式会社にあっては、当該会社の監査役を専任の宅建士として置くことができる。
3.宅建業者は、20歳未満の者であっても、婚姻をした者については、その者を専任の宅建士として置くことができる。
4.宅建業者は、事務所以外で専任の宅建士を置かなければならないとされている場所においても業務に従事する者の数に対する割合が1/5となるように、専任の宅建士を置かなければならない。

⇒正解(3)
1:変更の登録を申請するのは宅建士です(宅建業者は変更の届出が必要です)。
2:法人業者の役員が宅建士である場合、その者が自ら主として業務に従事する事務所等においては成年者である専任宅建士とみなされますが、ここでいう役員に監査役は含まれません
4:事務所以外の場所に設置すべき専任宅建士は1人以上で足ります。



【問36】宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.新たに宅建業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所のもよりの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。
2.宅建業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更した場合において、金銭と有価証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
3.宅建業者との取引により生じた債権であっても、広告業者の広告代金債権については、当該広告業者は、宅建業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有しない。
4.宅建業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、10万円以下の罰金に処せられることがある。

⇒正解(3)
1:免許取得後、営業を開始する前に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金を供託します。
2:保管替えができるのは、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときに限られます。
3:広告業者の広告代金債権は、宅建業に関する取引から生じた債権に該当しません。
4:営業保証金の不足額を供託しない場合、監督処分の対象となりますが罰則の適用はありません。



【問37】宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.宅建士Aが、その事務に関し不正な行為をしたため、登録を受けている甲県知事から平成元年7月1日以後3ヵ月間宅建士としてすべき事務の禁止の処分を受け、同年8月1日以後乙県内の事務所勤務となった場合、Aは、同年10月に乙県知事に登録の移転を申請することができる。
2.宅建業者B社が、不正の手段により免許を受けたとして、平成元年7月1日甲県知事から免許の取消処分の聴聞の期日及び場所を公示され、聴聞の期日前に相当の理由なく合併により消滅した場合、同年6月1日まで同社の取締役であったCは、同年10月に登録を受けることができない。
3.宅建士Dが、その事務に関し不正な行為をしたため、甲県知事から平成元年7月1日以後6ヵ月間宅建士としてすべき事務の禁止の処分を受け、同年10月1日その処分に違反したとして登録を消除された場合、Dは、同年12月に登録を受けることはできない。
4.宅建士Eが、その事務に関し不正な行為をしたため、甲県知事から平成元年7月1日以後6ヵ月間宅建士としてすべき事務の禁止の処分を受け、同年8月1日Eの申請に基づく登録の消除が行われた場合、Eは、同年12月に登録を受けることができる。

⇒正解(4)
1:事務禁止期間中は登録の移転をすることができませんが、事務禁止期間が終了している本肢は登録の移転が可能です。
2:聴聞の公示の日前60日以内に法人役員であったので、廃業の届出から5年を経過しなければ宅建士登録は不可です。
3:事務禁止処分違反による登録消除から5年が経過しなければ宅建士登録は不可です。
4:事務禁止処分を受け、禁止期間中に本人の申請により登録が消除された場合、事務禁止期間が満了するまで宅建士登録は不可です(本肢は翌年1月になれば登録可)。



【問38】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、従業者名簿を、最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
2.宅建業者は、その業務に関する帳簿を、取引の終了後5年間保存しなければならない。
3.宅建業者は、従業者名簿に、その者が宅建士であるか否かの別を記載する必要はないが、主たる職務内容を記載しなければならない。
4.宅建業者は、その業務に関する帳簿を事務所ごとに備え付けておかなかったときは、5万円以下の過料に処せられることがある。

⇒正解(1)
2:各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間保存します(宅建業者が自ら売主となる新築住宅は10年間)。
3:宅建士であるか否かの別も従業者名簿の記載事項です。
4:帳簿の備え付け義務違反は、50万円以下の罰金の対象となります。



【問39】宅建士証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建士証の交付を受けようとする者は、国土交通大臣が指定する宅地又は建物の取引に関する実務についての講習で、交付の申請前6月以内に行われるものを、受講しなければならない。
2.宅建士は、宅建士としてすべき事務の禁止の処分を受けたときは、速やかに、宅建士証をその処分をした都道府県知事に提出しなければならない。
3.登録の移転を受けた者は、移転後の都道府県知事から宅建士証の交付を受けなければ、宅建士の業務を行うことができない。
4.登録の移転を受けた者は、移転後の都道府県知事から宅建士証の交付を受けたときは、2週間以内に、既に交付を受けていた宅建士証を移転後の都道府県知事に返納しなければならない。

⇒正解(3)
1:宅建士証の交付は、登録知事が指定する講習で、交付の申請前6ヶ月以内に行われるものを受講しなければなりません(国土交通大臣が指定する講習は登録実務講習)。
2:事務禁止処分を受けた場合、宅建士証を交付を受けた知事に速やかに提出します。
4:登録の移転を行った場合、移転前の宅建士証と引換えに新たな宅建士証の交付を受けます。



【問40】宅建業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅建業法に違反するものはどれか。

1.宅建業者Aは、宅建業者であるBと、契約不適合責任について、当該マンションの引渡しの日から1年とする特約を結んだ。
2.宅建業者Aは、宅建業者でないBに、宅建業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、宅建業法第35条に規定する重要事項として説明したが、宅建業法第37条に規定する書面には記載しなかった。
3.宅建業者Aは、宅建業者であるBと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Bが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
4.宅建業者Aは、宅建業者でないBから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をBに交付した。

⇒正解(4)
1:宅建業者間で契約不適合責任に関する特約の制限はありません。
2:手付金等の保全措置の概要は重要説明事項ですが、37条書面の記載事項ではありません。
3:宅建業者間で損害賠償額の予定に関する制限はなく、宅建業者間でなかったとしても損害賠償額の予定の定めもないので2/10を超えて受領することも可能です。ダブルで宅建業法違反とはなりません。
4:保全措置を講じたとしても、代金の2/10を超える手付金を受領することはできません



【問41】次の事項のうち、その事項について変更があった場合、法人である宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に変更の届出をしなければならないものは、どれか。

1.定款
2.資本金の額
3.宅建業以外に行っている事業の種類
4.非常勤役員の氏名

⇒正解(4)
12:そもそも宅建業者名簿の記載事項ではありません。
3:「宅建業以外の事業を行なっているときは、その事業の種類」は宅建物業者名簿の記載事項ですが、変更があっても、例外として変更の届出は不要となります。



【問42】宅建業者Aは、自ら売主となって、宅建業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。この場合、宅建業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.当該契約が宅地造成工事完了前に宅建業者Cの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる。
2.当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、指定保管機関Dと宅建業法第41条の2第1項第1号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付すれば、手付金を受領することができる。
3.当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、信用金庫Eとの間で、Aが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはEがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくEの連帯保証書をBに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。
4.当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。

⇒正解(3)
1:工事完了前の物件なので、代金の5%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となり、よって本肢では500万円を超える900万円の手付金受領時に保全措置が必要となります。
2:未完成物件は、指定保管機関による保管で保全措置を行うことはできません
3:工事完了後の物件なので、代金の10%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となり、よって本肢は手付金900万円の受領時には保全措置不要で、中間金4,100万円の受領時に手付金と合わせた5,000万円の保全措置が必要となります。
4:3番と被っていますが・・工事完了後の物件で代金の10%(1,000万円)も1,000万円も超えていない900万円の受領時に保全措置は不要です。



【問43】宅建業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.甲県知事の免許を受けている宅建業者Aが死亡した場合、Aの一般承継人は、Aが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅建業者とみなされる。
2.国土交通大臣の免許を受けている宅建業者B社と乙県知事の免許を受けている宅建業者C社が合併し、C社が消滅した場合、C社を代表する役員であった者は、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
3.国土交通大臣の免許を受けている宅建業者D法人が設立許可の取消により解散した場合、D法人の清算人は、当該解散の日から60日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
4.丙県知事の免許を受けている宅建業者Eが破産した場合、Eの免許は、当該破産手続開始の決定のときから、その効力を失う。

⇒正解(1)
2:合併により消滅した法人を代表する役員であった者が、その日から30日以内に免許権者(本肢では乙県知事)に届け出ます。
3:清算人が30日以内に届け出ます。
4:破産管財人が30日以内に届け出て、届出時点で免許は効力を失います。



【問44】次に掲げる宅建業者のうち、宅建業法に基づく監督処分の対象となることがないものは、いくつあるか。

ア その取締役甲が、団地造成の用地交渉で土地所有者に傷害を与え、刑法第204条の罪(傷害罪)を犯したとして、罰金の刑に処せられた、宅建業者A社
イ その取締役乙が、乙の所有地の売却に伴う譲渡所得について脱税し、所得税法に違反したとして、罰金の刑に処せられた、宅建業者B社
ウ 分譲マンションの建築確認を受けず、かつ、再三特定行政庁の工事施工停止命令に従わず、建築基準法に違反したとして、罰金の刑に処せられた宅建業者C
エ 団地造成の許認可の便宜を図ってもらうため、賄賂を供与し、刑法第198条の罪(贈賄罪)を犯したとして、罰金の刑に処せられた宅建業者D

⇒正解(2)監督処分の対象とならないのはイのみ。
ア:役員の傷害罪による罰金刑は免許欠格要件に該当し、免許取消処分の対象となります。
イ:所得税法違反での罰金刑は免許欠格要件に該当せず、自己の所有地なので宅建業とも無関係です。
ウエ:建築基準法違反での罰金刑、贈賄罪での罰金刑は免許欠格要件に該当しませんが、宅建業に関して違反行為をしているため指示処分・業務停止処分の対象となり、情状が特に重い場合は免許取消処分を受ける可能性もあります。



【問45】区分所有建物(建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。)についての宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.当該建物の管理が委託されているときは、その委託されている管理の内容を説明すれば足り、受託者の氏名及び住所を説明する必要はない。
2.通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。
3.共用部分に関する規約の定めについては、その定めがまだ案であるときは、その案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。
4.建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは、その規約の内容を説明すれば足り、使用者の氏名及び住所を説明する必要はない。

⇒正解(1)
1:委託を受けている者の氏名と住所も重要説明事項です。4番と比較。
2:修繕積立金は、規約の定めがあるときに限り説明を要します。
3:共用部分に関する規約は、案の段階でも説明する必要があります。
4:専用使用権に関する規約内容は重要説明事項ですが、内容とは使用者の範囲、使用料の有無等で、使用者の氏名や住所まで説明する必要はありません。



【問46】甲県知事の免許を受けている宅建業者Aが、乙県内において20区画の宅地の分譲をすることとし、その販売の代理を乙県知事の免許を受けている宅建業者Bに依頼して、Bが乙県内に案内所を設置して業務を行うこととした。この場合、宅建業法第50条第2項の規定による当該分譲に係る代理をする者の案内所の届出(以下この問において「案内所の届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.案内所の届出はAが甲県知事に、Bが乙県知事に、それぞれしなければならない。
2.案内所の届出はBが甲県知事及び乙県知事にしなければならない。
3.案内所の届出はA及びBが甲県知事及び乙県知事に、それぞれしなければならない。
4.案内所の届出はBが乙県知事にしなければならない。

⇒正解(4)
4:案内所設置者が、免許権者と設置場所の都道府県知事に届け出ます(本肢はどちらも乙県知事)。



【問47】宅建業者Aが自ら売主となって行う工事完了前の分譲住宅の販売に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aは、建築確認を受ける前においては、その旨を表示すれば、この分譲住宅の販売広告をすることができる。
2.Aがこの分譲住宅の販売広告をする場合、Aは、自己が売主である旨の表示を省略することができない。
3.Aが宅建業者Bにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Bは、Aに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。
4.Aは、宅建業者でない買主Cとこの分譲住宅の売買契約を締結する場合、その受領する手付金等の額を代金の5パーセント以下とするか、又は代金の5パーセントを超える部分についてその保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならない。

⇒正解(2)
1:工事完了前の建物売買において、建築確認を受けずに広告をすることはできません。
2:取引態様の別の明示として「自ら売主」と表示します。
3:一般媒介でも専任媒介でも宅建業者間でも、媒介契約書面の交付を省略できる例外はありません
4:保全措置が必要な場合は、手付金等の全額について講じる必要があります。



【問48】消費税の免税事業者である宅建業者Aは、消費税の課税事業者である法人甲から媒介の依頼を受け、また、消費税の課税事業者である宅建業者Bは、消費税の免税事業者である乙から媒介の依頼を受けて、AB共同して、甲乙間に、甲の所有する事業用の宅地及び建物の売買契約を成立させた。この場合、宅建業者が受領することのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。(消費税8%)

1.消費税込みの物件価額が宅地1,080万円、建物2,160万円の場合、Aの受領することのできる報酬の上限額は、101万5,488円である。
2.消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,160万円の場合、Aの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。
3.消費税込みの物件価額が宅地1,080万円、建物2,160万円の場合、Bの受領することのできる報酬の上限額は、111万4,560円である。
4.消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,160万円の場合、Bの受領することのできる報酬の上限額は、108万8,640円である。

⇒正解(1)出題時より計算式、消費税が変わっていますので、算出方法のみ押さえておいてください。
13:本体価格3,080万円を計算式に当てはめるだけ。
24:本体価格3,000万円を計算式に当てはめるだけ。



【問49】宅建業者が自ら売主として宅建業法第37条に規定する書面を交付する場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

1.売買の対象が工事完了前の物件で、完成の時期が未定であったので、引渡しの時期について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
2.天災その他不可抗力による損害の負担について、不確定な要素であったので、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
3.固定資産税について、負担額が不明であったので、日割計算によって負担割合を定めたが、買主の承諾を得て、その記載を省略した。
4.金銭の貸借のあっせんの定めをしたが、その履行が確実であったので、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。

⇒正解(2)
1:物件の引渡し時期は37条書面の必要的記載事項です。完成時期が未定でも買主の承諾があっても省略できません。
2:天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容は、37条書面の任意的記載事項です。
3:租税その他の公課の負担に関する定めがあるのであれば、買主の承諾があっても省略できません(任意的記載事項)。
4:金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置は37条書面の任意的記載事項です。履行確実でも買主の承諾があっても、定めがあるのならば省略できません。



【問50】宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)及び弁済業務保証金分担金(以下この問において「分担金」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.120万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者が、新たに一事務所を設置したときは、その日から2週間以内に、60万円の分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
2.390万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者との宅地建物の取引に関し債権を有する者は、5,500万円を限度として、当該保証協会が供託している弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
3.270万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者が、当該保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、4,500万円の営業保証金を供託しなければならない。
4.120万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者が、30万円の特別弁済業務保証金分担金を納付すべき通知を受けたときは、その通知を受けた日から3月以内に、30万円を当該保証協会に納付しなければならない。

⇒正解(3)
1:弁済業務保証金分担金の納付額は、主たる事務所60万円、その他の事務所30万円です。
2:社員でないとしたら供託すべき営業保証金に相当する額=限度額となるので、弁済業務保証金分担金390万円=本店+支店11=1,000万+500万×11=6,500万円が弁済限度額となります。
4:特別弁済業務保証金分担金を納付すべき通知を受けた場合、通知日から1ヶ月以内に納付しなければなりません。


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