とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成23年（2011年）の通し問題を見ていきましょう。
- 平成23年（2011年）宅建試験問題と解説
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- 平成23年（2011年）宅建試験問題
- １．権利関係の問題 問１～14
２．宅建業法の問題 問26～45
３．法令制限の問題 問15～22
４．税その他の問題 問23～25
５．税その他の問題 問46～50
【問 1】 Ａ所有の甲土地につき、ＡとＢとの間で売買契約が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ｂは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したところ、実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買契約を取り消すことができる。
（２）Ｂは、第三者であるＣから甲土地がリゾート開発される地域内になるとだまされて売買契約を締結した場合、ＡがＣによる詐欺の事実を知っていたとしても、Ｂは本件売買契約を詐欺を理由に取り消すことはできない。
（３）ＡがＢにだまされたとして詐欺を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した後、Ｂが甲土地をＡに返還せずにＤに転売してＤが所有権移転登記を備えても、ＡはＤから甲土地を取り戻すことができる。
（４）ＢがＥに甲土地を転売した後に、ＡがＢの強迫を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した場合には、ＥがＢによる強迫につき知らなかったときであっても、ＡはＥから甲土地を取り戻すことができる。
⇒正解（４）
１：動機の錯誤は、明示または黙示的でも表示した場合に法律行為の要素（重要部分）となります。
２：第三者の詐欺については、相手方が詐欺の事実を知り、または知ることができた場合に取り消すことができます。
３：詐欺取消を対抗できない第三者の要件が、改正民法により善意＋無過失まで要求されるようになった点にも注意。
４：強迫による意思表示は、取消し前の第三者に対して善意悪意を問わず対抗することができます。
【問 2】 Ａは、自己所有の甲不動産を３か月以内に、1,500万円以上で第三者に売却でき、その代金全額を受領することを停止条件として、Ｂとの間でＢ所有の乙不動産を2,000万円で購入する売買契約を締結した。条件成就に関する特段の定めはしなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）乙不動産が値上がりしたために、Ａに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったＢが、甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Ａは停止条件が成就したものとみなしてＢにＡＢ間の売買契約の履行を求めることができる。
（２）停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時から効力が生ずるだけで、停止条件の成否が未定である間は、相続することはできない。
（３）停止条件の成否が未定である間に、Ｂが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Ａに対する売主としての債務を履行不能とした場合でも、停止条件が成就する前の時点の行為であれば、ＢはＡに対し損害賠償責任を負わない。
（４）停止条件が成就しなかった場合で、かつ、そのことにつきＡの責に帰すべき事由がないときでも、ＡはＢに対し売買契約に基づき買主としての債務不履行責任を負う。
⇒正解（１）
１：条件成就を故意に妨げたときは、相手方は条件が成就したものとみなすことができます。
２：条件成否が未定の間も、処分や相続が可能です。
３：期待権の侵害も不法行為の対象となります。
４：停止条件が成就しなかった場合に債務不履行責任を負うのは、債務者に故意または過失による帰責事由がある場合に限られます。
【問 3】 共有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるが、５年を超えない期間内てあれば、分割をしない旨の契約をすることができる。
（２）共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は共有物の競売を命じることができる。
（３）各共有者は、共有物の不法占拠者に対し、妨害排除の請求を単独で行うことができる。
（４）他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて１人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。
⇒正解（４）
４：共有者の１人が共有物の全部を占有していたとしても、他の共有者が単独で共有物の明渡しを請求することはできません。
【問 4】 根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の２年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。
（２）元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することはできない。
（３）根抵当権設定者は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがないときは、一定期間が経過した後であっても、担保すべき元本の確定を請求することはできない。
（４）根抵当権設定者は、元本の確定後であっても、その根抵当権の極度額を、減額することを請求することはできない。
⇒正解（２）
１：極度額の範囲内ならば元本も利息も全額担保されます。
３：根抵当権設定から３年を経過すれば、根抵当権設定者は元本の確定を請求することができます（請求から２週間で確定）。
４：現に存する債務額＋以後２年間に生ずる利息その他の定期金および債務不履行による損害賠償額を加えた額に減額するよう請求することができます。
【問 5】 ＡがＢに対して1,000万円の代金債権を有しており、Ａがこの代金債権をＣに譲渡した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＡＢ間の代金債権には譲渡禁止特約があり、Ｃがその特約の存在を知らないことにつき重大な過失がある場合には、Ｃはこの代金債権を取得することはできない。
（２）ＡがＢに対して債権譲渡の通知をすれば、その譲渡通知が確定日付によるものでなくても、ＣはＢに対して自らに弁済するように主張することができる。
（３）ＢがＡに対して期限が到来した1,000万円の貸金債権を有していても、ＡがＢに対して確定日付のある譲渡通知をした場合には、ＢはＣに譲渡された代金債権の請求に対して貸金債権による相殺を主張することができない。
（４）ＡがＢに対する代金債権をＤに対しても譲渡し、Ｃに対する債権譲渡もＤに対する債権譲渡も確定日付のある証書でＢに通知した場合には、ＣとＤの優劣は、確定日付の先後ではなく、確定日付のある通知がＢに到着した日時の先後で決まる。
⇒正解（１３）
１：出題時は正しい肢でしたが、改正民法により譲渡禁止特約の存在を知らないことにつき重大な過失がある場合であっても、債権の譲渡は有効となりました（Ｂは履行拒絶が可能）。
３：債権譲渡通知時に弁済期の到来した反対債権を有している債務者は、相殺を主張することができます。
【問 6】 Ａは自己所有の甲建物をＢに賃貸し賃料債権を有している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａの債権者Ｃが、ＡのＢに対する賃料債権を差し押さえた場合、Ｂは、その差し押さえ前に取得していたＡに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、その弁済期の先後にかかわらず、相殺適状になった段階で相殺し、Ｃに対抗することができる。
（２）甲建物の抵当権者Ｄが、物上代位権を行使してＡのＢに対する賃料債権を差し押さえた場合、Ｂは、Ｄの抵当権設定登記の後に取得したＡに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、相殺適状になった段階で相殺し、Ｄに対抗することができる。
（３）甲建物の抵当権者Ｅが、物上代位権を行使してＡのＢに対する賃料債権を差し押さえた場合、その後に賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとしても、Ｂは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Ｅに対抗することはできない。
（４）ＡがＢに対する賃料債権をＦに適法に譲渡し、その旨をＢに通知したときは、通知時点以前にＢがＡに対する債権を有しており相殺適状になっていたとしても、Ｂは、通知後はその債権と譲渡にかかる賃料債務とを相殺することはできない。
⇒正解（１） 正解肢は易しめですが難問の部類に入るでしょう。深入り禁物。
１：債権が差し押さえられたときに既に反対債権を有していたのなら相殺は可能です。相殺適状にあったなら弁済期は関係ありません。
２：抵当権者の抵当権設定登記と賃借人の自働債権取得の先後によって決します。
３：抵当権者が賃料債権を差し押さえたとしても、残存している範囲の敷金に限り権利を行使できます。
４：譲受人が対抗要件を備えるまでに譲渡人に対する債権を取得していれば、債権者は相殺をもって譲受人に対抗することができます。
【問 7】 Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂ対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。
（２）Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、Ｂが建物に備え付けた動産、及びＢのＣに対する賃料債権について先取特権を有する。
（３）Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
（４）Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。
⇒正解（４）
４：転貸人の債務不履行によって賃貸借契約が終了する場合、転借人に通知をして賃料を代払いする機会を与える必要はありません。
【問 8】 ＡがＢに対して金銭の支払いを求める場合における次の記述のうち、ＡのＢに対する債権が契約に基づいて発生するものはどれか。
（１）青信号で横断歩道を歩いていたＡが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。運転者はＢに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。Ａが治療費として病院に支払った50万円の支払いをＢに対して求める場合。
（２）Ａは、Ｂ所有の甲不動産の売却について、売買契約が締結されるに至った場合には売買代金の２％の報酬の支払いを受けるとして、Ｂから買主のあっせんの依頼を受けた。Ａがあっせんした買主Ｃとの間で1,000万円の売買契約が成立したのでＡがＢに対して報酬として20万円の支払いを求める場合。
（３）Ｂは、Ｂ所有の乙不動産をＡに売却し、代金1,000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Ｂは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにＡに求めた。これに対し、ＡがＢに対して、1,000万円(代金相当額)の返還を求める場合。
（４）ＢはＤに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたＡが、Ｂから頼まれたわけではないが、Ｂに代わってＤに対して借金の返済を行った。Ｂの意思に反する弁済ではないとして、ＡがＤに支払った200万円につき、ＡがＢに対して支払いを求める場合。
⇒正解（２）
１：不法行為。
３：不当利得。
４：事務管理。
【問 9】 次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。
(判決文)
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。
（１）売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
（２）売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。
（３）売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。
（４）売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。
⇒正解（３） よく読めば知識がなくても正解できます。
３：買主の居住利益が損害額から控除される、という最後の一文は判例の主旨と矛盾していますね。
【問 10】 ＡがＢから事業のために1,000万円を借り入れている場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）ＡとＢが婚姻した場合、ＡのＢに対する借入金債務は混同により消滅する。
（２）ＡがＣと養子縁組をした場合、ＣはＡのＢに対する借入金債務についてＡと連帯してその責任を負う。
（３）Ａが死亡し、相続人であるＤとＥにおいて、Ａの唯一の資産である不動産をＤが相続する旨の遺産分割協議が成立した場合、相続債務につき特に定めがなくても、Ｂに対する借入金返済債務のすべてをＤが相続することになる。
（４）Ａが死亡し、唯一の相続人であるＦが相続の単純承認をすると、ＦがＢに対する借入金債務の存在を知らなかったとしても、Ｆは当該借入金債務を相続する。
⇒正解（４）
１：婚姻により混同は発生しません。
２：養子になったからといって、無条件に連帯債務者となるわけではありません。
３：プラス財産を１人で相続したからといって、無条件にマイナス財産も１人で相続するわけではありません。
４：単純承認をしたときは、債務の存在を知らなくても承継します。
【問 11】 借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）建物の用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することがてきる。
（２）賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
（３）借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
（４）第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
⇒正解（３）
３：土地賃借権譲渡の許可を申し立てることができるのは借地権者です。全ての肢が難易度高め。
【問 12】 Ａが所有する甲建物をＢに対して賃貸する場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ｂの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。
（２）ＡＢ間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を２年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめＢに説明すれば、期間満了前にＡがＢに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
（３）法令によって甲建物を２年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面（電子交付可）によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる２年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
（４）ＡＢ間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を定めた場合には、Ｂが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Ｂは賃貸借契約を中途解約することはできない。
⇒正解（２） 正解肢は簡単ですが、これまた難易度高め。
２：定期建物賃貸借契約が１年以上の場合、建物賃貸人は期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に建物賃借人に対して賃貸借終了の通知をしなければ、賃貸借終了を建物賃借人に対抗することはできない、という原則よりも賃借人に不利な特約は無効となります。
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。
（２）規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。
（３）一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。
（４）法又は規約により集会において決議すべきとされた事項であっても、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。
⇒正解（３）
３：供用すべき区分所有者の規約、区分所有者全員の規約で定めることができます。
【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記は、することができない。
（２）権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
（３）受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。
（４）仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
⇒正解（４）
１：接続していない土地、表題部所有者や所有権登記名義人が異なる土地、所有権の登記がある土地とない土地などは合筆の登記をすることはできません。
４：仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請できます。他に、仮登記上の利害関係人が仮登記名義人の承諾を得た場合も単独申請が可能です。
【問 15】 国土利用計画法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「事後届出」とは、法第23条に規定する都道府県知事への届出をいう。
（１）都道府県知事は、法第24条第1項の規定による勧告に基づき当該土地の利用目的が変更された場合において、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講じなければならない。
（２）都道府県知事が、監視区域の指定について土地利用審査会の確認を受けられなかったときは、その旨を公告しなければならない。なお、監視区域の指定は、当該公告があったときは、その指定の時にさかのぼって、その効力を失う。
（３）Ａが、市街化区域において、2,500㎡の工場建設用地を確保するため、そのうち、1,500㎡をＢ社から購入し、残りの1,000㎡はＣ社から贈与で取得した。この場合、Ａは、事後届出を行う必要はない。
（４）Ｄが所有する市街化調整区域内の土地5,000㎡とＥが所有する都市計画区域外の土地12,000㎡を交換した場合、Ｄ及びＥは事後届出を行う必要はない。
⇒正解（３）
１：措置を講じなければならないという義務ではなく、努力すれば足ります。
２：土地利用審査会や関係市町村長の意見を聴くのであって、確認は必要ありません。
３：贈与で取得した分は対象外として1,500㎡を基準に考え、2,000㎡未満であるため届出は不要となります。
４：交換も届出必要面積を満たせば事後届出が必要です。
【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）都市計画区域は、市又は人口、就業者数その他の要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他の現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を当該市町村の区域の区域内に限り指定するものとされている。
（２）準都市計画区域については、都市計画に、高度地区を定めることはできるが、高度利用地区を定めることはできないものとされている。
（３）都市計画区域については、区域内のすべての区域において、都市計画に、用途地域を定めるとともに、その他の地域地区で必要なものを定めるものとされている。
（４）都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に必ず市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。
⇒正解（２）
１：一つの市町村、当該市町村の区域外、複数の都道府県に渡ってでも都市計画区域を指定することができます。
３：市街化区域では少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域では原則として用途地域を定めません。
４：必ずではなく任意。必ず区域区分を定める必要があるのは、三大都市圏と政令指令都市を含む都市計画の場合だけです。
【問 17】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。
（１）開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為と関係がある公共施設の管理者と協議しなければならないが、常にその同意を得ることを求められるものではない。
（２）市街化調整区域内において生産される農産物の貯蔵に必要な建築物の建築を目的とする当該市街化調整区域内における土地の区画形質変更は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
（３）都市計画法第33条に規定する開発許可の基準のうち、排水施設の構造及び能力についての基準は、主として自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為に対しては適用されない。
（４）非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、当該開発行為が市街化調整区域内において行われるものであっても都道府県知事の許可を受けなくてよい。
⇒正解（４）
１：協議＋同意が必要です（公共施設の設置は協議のみでOK）。
２：農産物の貯蔵に必要な建築物は、開発許可が不要となる例外の「農林漁業の用に供する政令で定める建築物（温室や農機具収納施設など）」に該当しません。
３：排水施設の構造および能力の基準は、どの区分の開発行為についても適用されます。
【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、原則として、当該建築物の全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
（２）防火地域内においては、３階建て、延べ面積が200㎡の住宅は耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。
（３）防火地域内において建築物の屋上に看板を設ける場合には、その主要な部分を難燃材料で造り、又はおおわなければならない。
（４）防火地域にある建築物は、外壁が耐火構造であっても、その外壁を隣地境界線に接して設けることはできない。
⇒正解（１）
２：防火地域内において、階数が３以上または延べ面積が100㎡を超える建築物は、原則として耐火建築物としなければなりません（＋法改正により延焼防止建築物でも可）。
３：防火地域内で看板や広告塔等を屋上に設ける場合または高さ３ｍを超えるもの設ける場合は、その主要部分を不燃材料で造るか覆う必要があります。
４：防火地域または準防火地域内にある建築物で外壁が耐火構造のものは、外壁を隣地境界線に接して設けることができます。
【問 19】 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、他の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可については考慮しないものとする。
（１）第二種住居地域内において、工場に併設した倉庫であれば倉庫業を営む倉庫の用途に供してもよい。
（２）法が施行された時点で現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路となる。
（３）容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるが、建築物の前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。)の幅員が12ｍ未満である場合には、当該前面道路の幅員のメートルの数値に法第52条第2項各号に定められた数値を乗じたもの以下でなければならない。
（４）建蔽率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については建蔽率の限度が10分の9に緩和される。
⇒正解（３）
１：工場に併設した倉庫であっても、第二種住居地域内において倉庫業を営む倉庫を建築したり、その用途に供することはできません。
２：現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で特定行政庁の指定があれば道路です。
４：建蔽率の限度が8/10とされている地域内で、防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率制限が適用されません（＝10/10）。
【問 20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
（１）都道府県知事は、造成宅地防災区域について、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため必要な措置を講ずることにより当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、その指定を解除するものとする。
（２）都道府県知事は、偽りによって宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者に対して、その許可を取り消すことができる。
（３）宅地造成工事規制区域内で過去に宅地造成に関する工事が行われ、現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合において、当該宅地の所有者は宅地造成に伴う災害が生じないようその宅地を常時安全な状態に維持するよう努めなければならない。
（４）宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事に着手する前に都道府県知事に届け出ればよい。
⇒正解（４）
４：宅地造成工事規制区域外における宅地造成工事に宅地造成等規制法は適用されませんので、許可はもちろん届出も不要です。
【問 21】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、当該土地区画整理組合の許可を受けなければならない。
（２）公共施設の用に供している宅地に対しては、換地計画において、その位置、地積等に特別の考慮を払い、換地を定めることができる。
（３）区画整理会社が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができる。
（４）個人施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。
⇒正解（１）
１：都道府県知事の許可が必要です。他の肢が細かいので１番を見た段階で誤りと見極めたいところ。
【問 22】 農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）相続により農地を取得する場合は、法第３条第１項の許可を要しないが、遺産の分割により農地を取得する場合は、同項の許可を受ける必要がある。
（２）競売により市街化調整区域内にある農地を取得する場合は、法第３条第１項又は第５条第1項の許可を受ける必要はない。
（３）農業者が、自らの養畜の事業のための畜舎を建設する目的で、市街化調整区域内にある150㎡の農地を購入する場合は、第５条第１項の許可を受ける必要がある。
（４）市街化区域内にある農地を取得して住宅を建設する場合は、工事完了後遅滞なく農業委員会に届け出れば、法第５条第１項の許可を受ける必要はない。
⇒正解（３）
１：遺産分割も相続に含まれ３条許可は不要です。
２：競売の例外などなく、３条許可も５条許可も必要です。
３：養畜畜舎は農地に該当しませんので、５条許可が必要です。
４：工事完了後遅滞なくではなく、あらかじめ農業委員会に届け出ておく必要があります。
【問 23】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）当初作成した土地の賃貸借契約書において記載がされていなかった「契約期間」を補充するために「契約期間は10年とする」旨が記載された覚書を作成したが、当該覚書にも印紙税が課される。
（２）本契約書を後日作成することを文書上で明らかにした、土地を8,000万円で譲渡することを証した仮契約書には、印紙税は課されない。
（３）「甲土地を6,000万円、乙建物を3,500万円、丙建物を1,500万円で譲渡する」旨を記載した契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、6,000万円である。
（４）「Ａの所有する土地(価額7,000万円)とＢの所有する土地(価額１億円)とを交換し、ＡはＢに差額3,000万円支払う」旨を記載した土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、3,000万円である。
⇒正解（１）
１：契約期間を補充した覚書も印紙税の課税対象です。
２：仮契約書も印紙税の課税対象です。
３：全て同じ譲渡なので合算して1億1,000万円が記載金額となります（譲渡と請負など、異なる契約であれば大きい方の金額が記載金額）。
４：交換は高い方の金額が記載金額となります（差額の記載しかない場合は交換差金が記載金額）。
【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）固定資産税の納税者は、減免申請に対する不許可処分の不服申立てに対して固定資産評価審査委員会が行った却下決定に不服があるときは、その取消しの訴えを提起することができる。
（２）市町村長は、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補に当該市町村所在の固定資産の状況を毎年少なくとも一回実地に調査させなければならない。
（３）家屋について賃借権を有する者は、固定資産課税台帳のうち当該権利の目的である家屋の敷地である土地について記載された部分を閲覧することができる。
（４）市町村は、独立行政法人に対しては、固定資産税を課することができない。
⇒正解（３） 単純ですが、全体的に細かい知識を問う問題ですね。
１：訴えを提起できるのは価格に不服があるときだけです。
２：不動産鑑定士や不動産鑑定士補ではなく、固定資産評価員または固定資産評価補助員が調査を行います。
４：国や地方公共団体とは違い、独立行政法人は固定資産税の課税対象となります。
【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）公示区域とは、土地鑑定委員会が都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域内において定める区域である。
（２）土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
（３）土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行わなければならない。
（４）土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、当該価格については官報で公示する必要があるが、標準地及びその周辺の土地の利用の現況については官報で公示しなくてもよい。
⇒正解（２）
１：土地鑑定委員会が定めるのは標準地で、公示区域を定めるのは国土交通大臣です。また、公示区域は都市計画区域外に定めることも可能です。
３：行わなければならないではなく、努力すれば足ります。
４：標準地およびその周辺の土地利用の現況も公示事項です。
【問 26】 宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅建業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
（２）Ａが、Ｂ社が甲県に所有する１棟のマンション(20戸)を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ａは甲県知事の免許を受けなければならない。
（３）Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知事の免許を受けなければならない。
（４）宅建業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは５年、都道府県知事から免許を受けたときは３年である。
⇒正解（３）
１：複数の事務所でも、同一県内なら当該県知事免許で足ります。
２：自ら賃貸（転貸）は宅建業に該当しませんので、免許は不要です。
３：事務所があるのは乙県だけなので、乙県知事免許を受けます。
４：免許の種類を問わず、宅建業の免許の有効期間は５年です。
【問 27】 宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａ社の役員Ｂは、宅建業者Ｃ社の役員として在籍していたが、その当時、Ｃ社の役員Ｄがかつて禁鋼以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していないとしてＣ社は免許を取り消されている。この場合、Ａ社は、Ｃ社が免許を取り消されてから５年を経過していなくても、免許を受けることができる。
（２）Ｅ社の役員のうちに、刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者がいる場合、Ｅ社は免許を受けることができない。
（３）Ｆ社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、Ｆ社は免許を受けることができない。
（４）宅建業者Ｇ社は、引き続いて１年以上事業を休止したときは、免許の取消しの対象となる。
⇒正解（２）
２：詐欺罪は、罰金で免許欠格事由となる刑法の傷害・暴行・脅迫・背任などに含まれていません。
【問 28】 宅建業法に規定する宅建士及び宅建士証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅建業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の宅建士を置く必要はない。
（２）未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは宅建士の登録を受けることができない。
（３）宅建士は、宅建業法第35条の規定による重要事項説明を行うにあたり、相手方から請求があった場合にのみ、宅建士証を提示すればよい。
（４）宅建士資格試験に合格した日から１年以内に宅建士証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。
⇒正解（４）
１：契約の締結を行わなくても、申込みを受ける案内所に宅建士の設置は必要です。
２：未成年者でも、営業の許可を受けた場合、婚姻した場合は成年者と同一の行為能力が認められます。
３：重要事項の説明を行うときは、相手方からの請求がなくても宅建士証を提示する必要があります。
４：宅建試験合格後１年以内に宅建士証の交付を受ける場合は、都道府県知事が指定する講習の受講は不要です。
【問 29】 宅建士の登録に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）不正の手段により免許を受けたとしてその免許の取消しを受けた法人において役員ではない従業者であった者は、当該免許取消しの日から５年を経過しなければ、登録を受けることができない。
（２）宅建士が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合は、当該登録が消除された日から５年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。
（３）宅建業者(甲県知事免許)に勤務する宅建士(甲県知事登録)が、乙県に住所を変更するとともに宅建業者(乙県知事免許)に勤務先を変更した場合は、乙県知事に登録の移転の申請をしなければならない。
（４）宅建業者(甲県知事免許)に勤務する宅建士(甲県知事登録)が、乙県知事に登録の移転の申請をするとともに宅建士証の交付の申請をした場合は、乙県知事は、登録後、移転申請前の宅建士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅建士証を交付しなければならない。
⇒正解（４）
１：次の登録まで５年経過を要するのは役員で、従業者は影響を受けません。
２：登録を消除された日から５年ではなく、刑の執行を終わり、または刑の執行を受けなくなった日から５年です。
３：登録を受けている都道府県以外の都道府県で従事する場合は登録の移転ができるのであって、義務ではなく任意です。
４：登録の移転における新しい宅建士証の有効期間は、従前の宅建士証の有効期間の残存期間です。
【問 30】 宅建業者Ａ社(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａ社は、甲県の区域内に新たに支店を設置し宅建業を営もうとする場合、甲県知事にその旨の届出を行うことにより事業を開始することができるが、当該支店を設置してから３月以内に、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出なければならない。
（２）甲県知事は、宅建業者Ａ社が宅建業の免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その催告が到達した日から１月以内にＡ社が届出をしないときは、Ａ社の免許を取り消すことができる。
（３）宅建業者Ａ社は、宅建業の廃業により営業保証金を取り戻すときは、営業保証金の還付を請求する権利を有する者(以下この問において「還付請求権者」という。)に対して公告しなければならないが、支店の廃止により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対して公告する必要はない。
（４）宅建業者Ａ社は、宅建業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。
⇒正解（２）
１：支店でも事業を開始する前に供託と届出が必要です。
３：宅建業の廃業でも支店の廃止でも公告が必要です。公告不要で営業保証金を取り戻すことができるのは、保管替え、保証協会に加入したとき、取戻事由発生から10年が経過の３つだけです。
４：廃業をしても取引範囲内ではまだ宅建業者とみなされるので、廃業だけでは取戻事由発生から10年が経過したとは言えません。
【問 31】 宅建業者Ａ社が、Ｂから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
（２）宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、Ｂからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。
（３）宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。
（４）宅建業者Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。
⇒正解（３）
１：一般媒介契約であれば、指定流通機構への登録は任意です。
２：依頼者からの申出であっても、指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることはできません。
３：指定流通機構に登録した宅建業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡します（電子交付も可）。
４：売買契約が成立したときは、指定流通機構に登録番号、取引価格、契約成立日を通知します。
【問 32】 宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。
（２）昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。
（３）建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないが、当該建物の貸借の媒介を行う場合においては、説明する必要はない。
（４）自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅建業者でないときは、当該建物の引渡時期を説明する必要がある。
⇒正解（２）
１：借賃以外に授受される金銭の額＋授受の目的を説明する必要があります。
２：昭和56年５月31日以前に新築された建物で耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明する必要があります。
３：「当該宅地または建物が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあるときはその旨」は、全取引における重要説明事項です。
４：建物の引渡時期は37条書面記載事項ですが、重要事項として説明する必要はありません。頻出問題。
【問 33】 宅建業者Ａ社は、自ら売主として宅建業者である買主Ｂ社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、Ａ社の唯一の宅建士である甲が交通事故に遭い、５日間入院することとなった。この場合におけるＡ社の行為に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）Ａ社の代表者である乙は、宅建士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してＢ社の代表者丙に対し、甲の宅建士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅建業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
（２）Ａ社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅建士証を持っていたため、丁がその宅建士証を提示した上、Ｂ社の代表者丙に重要事項説明を行った。
（３）事情を知ったＢ社の代表者丙から、「自分も宅建業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
（４）事情を知ったＢ社と合意の上、Ａ社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
⇒正解（４）
１：宅建士でなければ、契約締結権限をもつ代表者でも重要事項の説明はできません。
２：有効期間が満了している宅建士証を使用してはいけません。
３：買主の申出があっても契約締結後に重要事項の説明を行ってはいけません。
４：契約締結前に重要事項の説明を行っているので違反しません。
【問 34】 宅建業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「35条書面」とは、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、宅建業法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。
（１）宅建業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合であっても、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
（２）宅建業者は、37条書面の作成を宅建士でない従業者に行わせることができる。
（３）宅建業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
（４）37条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と必ずしも同じ者である必要はない。
⇒正解（１）
１：登記された権利の種類や内容は35条書面記載事項ですが、37条書面には記載する必要はありません。
４：宅建士であれば、専任である必要も、重要事項の説明をした宅建士と同一である必要もありません。
【問 35】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、Ｂが宅建業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
ア 宅建業者Ａ社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合、クーリング・オフによる契約の解除が行われたときであっても、違約金の支払を請求することができる。
イ 宅建業者Ａ社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額をＢに償還しなければならない。
ウ Ｂは、投資用マンションに関する説明を受ける旨を申し出た上で、喫茶店で買受けの申込みをした場合、その５日後、宅建業者Ａ社の事務所で売買契約を締結したときであっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
⇒正解（１）誤っているものはアイ
ア：クーリング・オフに伴い、違約金や損害賠償を請求をすることはできません。
イ：手付解除ではないのでそのまま返還すればよく、倍額を償還する必要はありません。
【問 36】 宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
（２）宅建業者が、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。
（３）宅建業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
（４）宅建業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。
⇒正解（１） １番を見た瞬間に正解が分からなければならない問題。
２：広告のつど、取引態様の別を明示します。
３：宅建業者が報酬と別に受領できるのは、依頼者からの依頼で行う特別の広告料金と遠方への現地調査費用のみです。
４：免許取消前に契約を締結していた場合は、その取引内で宅建業者とみなされますが、広告だけでは宅建業者とみなされません。
【問 37】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）当該契約の締結に際し、ＢがＡ社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Ｂは、Ａ社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
（２）当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅建業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
（３）当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
（４）当該契約において、Ｂが契約不適合責任に基づく請求をすることができる期間として、Ｂが不適合を発見した時から２年以内に通知することとする旨の特約を定めることができる。
⇒正解（１）
１：Ｂの相手方（Ａ社）は履行に着手していないので、Ｂから解除を行うことはできます。
３：損害賠償の予定額と違約金を合算して2/10を超えていないので有効です。
４：原則である「知ったときから１年（以内に通知）」より買主に有利なので有効です。
【問 38】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結し、Ｂから手付金200万円を受領した。この場合において、宅建業法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅建業者Ａ社が銀行との間で保証委託契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくともＡ社が受領した手付金の返還債務の全部を保証するものでなければならない。
（２）宅建業者Ａ社が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。
（３）Ｂが売買契約締結前に申込証拠金５万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、宅建業者Ａ社は、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。
（４）宅建業者Ａ社は、売責契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてＢから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
⇒正解（２）
２：保険事業者が保証するのは物件の引渡しまでの期間です。少し細かい問題。
【問 39】 宅建業者Ａ社が、自ら売主として行う宅地(代金3,000万円)の売買に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。
（１）宅建業者Ａ社は、宅建業者である買主Ｂ社との間で売買契約を締結したが、Ｂ社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。Ａ社は、Ｂ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｂ社から1,000万円の違約金を受け取った。
（２）宅建業者Ａ社は、宅建業者でない買主Ｃとの間で、割賦販売の契約を締結したが、Ｃか賦払金の支払を遅延した。Ａ社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Ｃがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。
（３）宅建業者Ａ社は、宅建業者でない買主Ｄとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Ｄは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をＡ社名義のままにしておいた。
（４）宅建業者Ａ社は、宅建業者である買主Ｅ社との間で、売買契約を締結したが、契約不適合責任について、「契約不適合による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から１年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。
⇒正解（２）
１：宅建業者間では損害賠償額の予定に関する規定は適用されず、600万円（3000万の2/10）を超える特約も有効です。
２：宅建業者は、30日以上の相当期間を定めて支払いを書面で催告し、その期間内に支払いがない場合でないと契約解除等の措置を行うことができず、この規定より買主に不利となる特約は無効です。
３：代金の3/10を超える支払いを受けるまでは所有権を留保することができます。
４：宅建業者間では契約不適合責任の特約は制限されず、原則より買主（宅建業者）に不利な特約も有効となります。
【問 40】 宅建業者Ａ社(消費税課税事業者)は貸主Ｂから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅建業者Ｃ社(消費税課税事業者)は借主Ｄから媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば誤っているものはどれか。なお１か月分の借賃は10万円である。
（１）建物を住居として貸借する場合、Ｃ社は、Ｄから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をＤから受領することはできない。
（２）建物を店舗として貸借する場合、Ａ社がＢから110,000円の報酬を受領するときは、Ｃ社はＤから報酬を受領することはできない。
（３）建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、Ａ社及びＣ社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。
（４）Ｃ社は、Ｄから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、宅建業法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。
⇒正解（４）
１：居住用建物の賃貸借において依頼者の承諾がないときは、借賃１ヶ月分の半分＋消費税が報酬上限。
２：居住用以外の建物賃貸借において一方が報酬上限額を受け取った場合、他方は報酬を受領することができません。
３：居住用以外の建物賃貸借において権利金の授受がある場合、権利金を基準として報酬計算をすることができます。300万×４％＋２万＝14万円＋消費税で154,000円がＣ社の上限となり、代理のＡは倍の308,000円。ＡＣ合わせても308,000円が上限となります。
４：報酬と別に必要経費を請求することはできません。
【問 41】 宅建業者Ａ社が行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａ社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。
イ 宅建業者Ａ社は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。
ウ 宅建業者Ａ社は、建物の販売に際して、売買契約の締結後、買主から手付放棄による契約解除の申出を受けたが、正当な理由なく、これを拒んだ。
エ 宅建業者Ａ社は、建物の売買の媒介に際して、売買契約の締結後、買主に対して不当に高額の報酬を要求したが、買主がこれを拒んだため、その要求を取り下げた。
⇒正解（４） 全て宅建業法に違反しますが、４つとも違反！？と不安になることもないイージー問題。
ア：手付金について信用を供与することにより契約締結を誘引する行為は禁止されています。
イ：私生活または業務の平穏を害するような方法により困惑させる行為は禁止されています。
ウ：手付放棄による契約解除を正当理由なく拒み、または妨げることは禁止されています。
エ：不当に高額の報酬を要求する行為自体が禁止されています。
【問 42】 宅建業者Ａ社(甲県知事免許)がマンション(100戸)を分譲する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａ社が宅建業者Ｂ社にマンションの販売代理を一括して依頼する場合、Ｂ社が設置する案内所について、Ａ社は宅建業法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。
イ 宅建業者Ａ社は、売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所を設置する場合、宅建業法第50条第1項に規定する標識を掲示する必要はない。
ウ 宅建業者Ａ社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の10日前までに、乙県知事に宅建業法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。
⇒正解（１） 正しいのはウだけ。ちょっと細かい問題。
ア：Ｂ社の届出だけでOK。
イ：契約締結や申込みを行わない案内所に宅建士や届出は不要ですが、標識は掲示する必要があります。
【問 43】 宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者が保証協会に加入しようとするときは、当該保証協会に弁済業務保証金分担金を金銭又は有価証券で納付することができるが、保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、金銭でしなければならない。
（２）保証協会は、宅建業の業務に従事し、又は、従事しようとする者に対する研修を行わなければならないが、宅建士については、宅建業法第22条の2の規定に基づき都道府県知事が指定する講習をもって代えることができる。
（３）保証協会に加入している宅建業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置する場合、その日までに当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。
（４）保証協会は、弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金、及び、弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金は、いずれも弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。
⇒正解（４） 細かい肢も混ざっていますが、正解肢が条文通りのシンプルな解答。
１：宅建業者が納付する弁済業務保証金分担金は金銭のみ、そしてそれを保証協会が弁済業務保証金として供託するには金銭の他に有価証券でも可能です。
２：知事の講習を保証協会の研修に代えることはできません。
３：設置から２週間以内に納付しなければ社員の地位を失います。
【問 44】 宅建業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）国土交通大臣は、すべての宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
（２）国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者に対し、業務の停止を命じ、又は必要な指示をしようとするときは聴聞を行わなければならない。
（３）宅建業者は、宅建業法に違反した場合に限り、監督処分の対象となる。
（４）宅建業者は、宅建業法第15条に規定する専任の宅建士の設置要件を欠くこととなった場合、２週間以内に当該要件を満たす措置を執らなければ監督処分の対象となる。
⇒正解（３）
３：他の法令に違反して宅建業者として不適当と認められれば監督処分の対象になります。
【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（令和２年の法改正により「瑕疵」→「不適合」となりましたが、当規定では瑕疵の定義を明記することで瑕疵という文言が存置されています）
（１）宅建業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。
（２）自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
（３）自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
（４）住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
⇒正解（３）
１：買主も宅建業者であれば資力確保措置は不要ですが、この例外に建設業者は該当しません。
２：基準日以後ではなく、基準日の翌日から50日を経過した日以後において売買契約を締結することができなくなります。
４：新築住宅の買主ではなく、宅建業者が保険料を支払います。
【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）機構は、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅において、優良住宅取得支援制度を設けている。
（２）機構は、証券化支援事業(保証型)において、高齢者が自ら居住する住宅に対してバリアフリー工事又は耐震改修工事を行う場合に、債務者本人の死亡時に一括して借入金の元金を返済する制度を設けている。
（３）機構は、証券化支援事業(買取型)において、民間金融機関が貸し付ける長期・固定金利の住宅ローン債権を買取りの対象としている。
（４）機構は、経済情勢の著しい変動に伴い、住宅ローンの元利金の支払いが著しく困難となった場合に、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行っている。
⇒正解（２）
２：支援事業とは良好な居住性能や環境のための改良に限り、高齢者のバリアフリー工事や耐震改修工事に関して一括して借入金の元金を返済する制度は含まれません（機構による直接融資で可能）。
【問 47】 宅建業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）分譲宅地(50区画)の販売広告を新聞折込チラシに掲載する場合、広告スペースの関係ですべての区画の価格を表示することが困難なときは、１区画当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する販売区画数を表示すれば足りる。
（２）新築分譲マンションの販売において、モデルルームは、不当景品類及び不当表示防止法の規制対象となる「表示」には当たらないため、実際の居室には付属しない豪華な設備や家具等を設置した場合であっても、当該家具等は実際の居室には付属しない旨を明示する必要はない。
（３）建売住宅の販売広告において、実際に当該物件から最寄駅まで歩いたときの所要時間が15分であれば、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と表示することができる。
（４）分譲住宅の販売広告において、当該物件周辺の地元住民が鉄道会社に駅の新設を要請している事実が報道されていれば、広告中に地元住民が要請している新設予定時期を明示して、新駅として表示することができる。
⇒正解（１）
１：販売区画数が10未満であるときは、最多価格帯の表示を省略することができるということも覚えておいてください。
２：モデルルームも表示対象です。
３：実際に歩いた所要時間ではなく、80ｍにつき１分。
４：地元住民が要請している時期ではなく、運行主体が公表したものに限り新設予定時期として明示することができます。
【問 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）平成23年地価公示(平成23年3月公表)によれば、平成22年の1年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス2.7％、商業地がマイナス3.8％となっており、住宅地は下落率が縮小したものの、商業地は引き続き下落率が拡大している。
（２）平成23年版土地白書(平成23年6月公表)によれば、平成22年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で115.4万件となっており、対前年度比2.2％減とここ数年減少が続いている。
（３）住宅着工統計(国土交通省、平成23年1月公表)によれば、平成22年の新設住宅着工戸数は、対前年比では3.1％増で、そのうち、持家、貸家、分譲住宅とも前年に比べ増加した。
（４）平成21年度法人企業統計年報(財務省、平成22年9月公表)によれば、平成21年度における不動産業の経常利益は約3兆1,000億円となっており、対前年度比5.8％減となった。
⇒正解（２） ２番の記述に誤りがあり、全員正解の問題となっています。
【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
（１）住宅地としての立地条件として最も基本的な条件は、地形、地盤に関することである。
（２）山麓部の利用に当たっては、背後の地形、地質、地盤について十分吟味する必要がある。
（３）低地は一般に津波や地震などに対して弱く、防災的見地からは住宅地として好ましくない。
（４）埋立地は一般に海面に対して数ｍの比高を持ち、干拓地より災害に対して危険である。
⇒正解（４）
４：埋立地は海面よりも高いため干拓地より安全です。
【問 50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
（１）ラーメン構造は、柱とはりを組み合わせた直方体で構成する骨組である。
（２）トラス式構造は、細長い部材を三角形に組み合わせた構成の構造である。
（３）アーチ式構造は、スポーツ施設のような大空間を構成するには適していない構造である。
（４）壁式構造は、柱とはりではなく、壁板により構成する構造である。
⇒正解（３）
３：アーチ式構造は大スパンの建築物に適しています。イメージ的に分かりそうですが…難しいですね。
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