平成元年-1989年の宅建業法問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法=宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成元年(1989年)宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成元年(1989年)宅建試験問題と解説

平成元年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみ公開中です


【問35】宅建業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.建設業の許可を受けているAが、建築請負契約に付帯して、土地のあっせんを反覆継続して行う場合、Aは、宅建業の免許を必要としない。
2.農家Bが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を50区画に造成した後、宅建業者Cに販売代理を依頼して、分譲する場合、Bは、宅建業の免許を必要としない。
3.地主Dが、用途地域内の所有地を駐車場用地として、反覆継続して売却する場合、Dは、宅建業の免許を必要としない。
4.地主Eが、その所有地にオフィスビル10棟を建築して、自ら新聞広告で入居者を募集したうえ、それぞれ入居希望者に賃貸し、そのビルの管理をFに委託する場合、E及びFは、ともに宅建業の免許を必要としない。

⇒正解(4)
1:建設業の許可や建築請負契約の付帯に関係なく、免許が必要となります。
2:農地であっても宅建業者に販売代理を依頼しても関係なく、免許が必要となります。
3:用途地域内の駐車場用地は宅建引業法上の宅地に該当し、免許が必要となります。
4:自ら貸借は宅建業に該当せず、ビルの管理も宅建業に該当しません。



【問36】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.A県知事から免許を受けている宅建業者が、A県内における事務所を廃止し、B県内に新たに事務所を設置して、引き続き宅建業を営もうとする場合には、A県知事経由でB県知事に免許申請書を提出して、その免許を受けなければならない。
2.A県知事から免許を受けている宅建業者が、新たにB県内にも事務所を有することとなった場合には、当該事務所において事業を開始してから2週間以内に、A県知事を経由して、国土交通大臣に免許申請書を提出しなければならない。
3.国土交通大臣の免許を受けている宅建業者が、宅建業法第50条第2項の規定により宅建業法第31条の3第1項の国土交通省令で定める場所について届出をする場合には、国土交通大臣及び当該場所の所在地を管轄する都道府県知事に対して行わなければならない。
4.国土交通大臣の免許を受けている法人である宅建業者が合併により消滅した場合には、その法人を代表する役員であった者は、国土交通大臣及び事務所の所在地を管轄するすべての都道府県知事に、その旨を届け出なければならない。

⇒正解(3)
1:他の都道府県知事免許への免許換えは、免許換え後の新たに免許権者となる知事に直接申請すれば足ります。
2:国土交通大臣免許への免許換えは、主たる事務所を管轄する知事を経由して申請します。そして事業を開始できるのは、免許換え後に営業保証金を供託してその旨を届け出た後です。
3:国交大臣免許の宅建業者が業務を行う場所の届出を行う場合、国交大臣と業務場所を管轄する知事の両方への届出が必要です(国交大臣に対する届出は、業務場所を管轄する知事を経由して行う)。
4:合併により消滅した法人を代表する役員であった者が、30日以内に免許権者に届け出ます。



【問37】宅地建物取引士資格登録(以下「登録」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.登録を受けている者がその本籍(その者が日本の国籍を有しない場合にあっては、その国籍)を変更した場合、本人が、遅滞なく、当該登録をしている都道府県知事に、変更の登録を申請しなければならない。
2.登録を受けている者が刑法第208条の罪(暴行罪)を犯し、科料に処せられた場合、当該登録をしている都道府県知事は、当該登録を消除しなければならない。
3.登録を受けている者が禁錮刑に処せられた場合、本人が、その刑に処せられた日から30日以内に、当該登録をしている都道府県知事に、その旨を届け出なければならない。
4.登録を受けている者が死亡した場合、当該登録をしている都道府県知事は、相続人からの届出がなくても、その事実が判明したとき、当該登録を消除しなければならない。

⇒正解(2)
1:宅建士の本籍は宅建士資格登録簿の登載事項なので、本人が遅滞なく変更の届出を行う必要があります。
2:暴行罪での科料は登録欠格事由に該当しません(罰金以上で該当)。
3:禁錮と懲役は、罪状に関係なく登録欠格事由に該当します。



【問38】宅建業法第37条の2に規定する宅地又は建物の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.買受けの申込みをした者が、申込みの撤回を行うことができる旨及びその申込みの撤回を行う場合の方法について、所定の事項を記載した書面を交付して告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したときは、申込みの撤回を行うことができない。
2.買受けの申込みの撤回は、申込みをした者が当該申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に、その効力を生ずる。
3.宅建業者の媒介により成立した宅建業者でない者の間の宅地の売買契約には、宅建業法第37条の2の規定の適用はないが、宅建業者でない者が売主で宅建業者が買主である売買契約には、同条の規定の適用がある。
4.買受けの申込みの撤回が行われた場合、宅建業者は、申込みを行った者に対し、速やかに、申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。

⇒正解(3)
3:クーリング・オフが適用されるのは、売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合のみです。
4:損害賠償や違約金の請求はできない点に注意。



【問39】次の者のうち、宅建業の免許を受けることができるものはどれか。

1.未成年者A ― 営業に関し、成年者と同一の能力がなく、かつ、その法定代理人Bが、刑法第247条の罪(背任罪)を犯し、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過していない。
2.宅建業者であったC ― 宅建業者であったとき、業務停止処分事由に該当するとして、甲県知事から業務停止処分についての聴聞の期日及び場所を公示されたが、その公示後聴聞が行われる前に相当の理由なく宅建業の廃止の届出をし、その届出の日から5年を経過していない。
3.取締役Dが有罪となったE社 ― Dが刑法第198条の罪(贈賄罪)を犯し、懲役1年、執行猶予3年の刑に処せられ、その執行猶予期間が満了していない。
4.F社の取締役を退任したG ― かつて勤務していたF社が、不正の手段により宅建業の免許を取得したとして、乙県知事から免許を取り消されたが、その聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に同社の取締役を退任し、同社の免許の取消しの日から5年を経過していない。

⇒正解(2)
1:法定代理人が基準となり、背任罪での罰金刑は免許欠格事由に該当します。
2:免許取消処分ではなく、業務停止処分の聴聞前に偶然廃業をしただけですね。
3:法人役員の懲役は免許欠格事由に該当し、執行猶予期間が満了しなければ免許を受けることはできません
4:不正手段による免許取得で免許を取り消された場合、取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内に当該法人の役員であった者は、取消しの日から5年を経過しなければ免許を受けることはできません。



【問40】宅地建物取引士(以下、宅建士)証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建士は、登録が消除されたときは、速やかに、宅建士証を廃棄しなければならない。
2.宅建士は、取引の関係者から従業者証明書の提示の請求があったときは、宅建士証の提示をもってこれに代えることができる。
3.宅建士が、宅建士証の交付を受けた後、6月以内に行われる国土交通省令で定める講習を受けなければ、当該交付を受けた宅建士証は、その効力を失う。
4.宅建士が登録の移転をしたとき、当該登録移転前に交付を受けていた宅建士証は、その効力を失う。

⇒正解(4)
1:登録が消除された場合、速やかに宅建士証を返納します。
2:宅建士証を提示することで従業者証明書の提示に代えることはできません。
3:宅建士証の交付は、登録知事が指定する交付申請前6ヶ月以内に行われる講習を受講する必要があります(宅建試験合格後1年以内なら免除)。
4:登録の移転により従前の宅建士証と引換えに新しい宅建士証が交付され、新しい宅建士証の有効期間は従前の宅建士証の有効期間となります。



【問41】宅地建物取引士資格登録(以下、登録という)に関する次の記述のうち、正しいものほどれか。

1.破産者は、復権後5年を経過しないと、登録を受けることができない。
2.執行猶予つきの懲役の刑に処せられた者は、執行猶予期間満了の日から5年を経過しないと、登録を受けることができない。
3.未成年者は、成人に達しないと、登録を受けることができない。
4.不正の手段により宅建業の免許を取得したとして、その免許を取り消された者は、当該免許取消しの日から5年を経過しないと、登録を受けることができない。

⇒正解(4)
1:復権を得れば直ちに登録を受けることができます。
2:執行猶予期間が満了すれば直ちに登録を受けることができます。
3:営業の許可を受けるか婚姻による成年擬制によって登録を受けることができます。



【問42】宅建業者Aは、自ら売主となって、買主Bと1億2,000万円のマンション(以下この問において「物件」という。)の売買契約(手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円)を締結した。この場合、宅建業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.Bが宅建業者でない場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Aは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
2.Bが宅建業者でない場合、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Aは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
3.Bが宅建業者でない場合、宅建業者Cの媒介により、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Cは、Aが中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
4.Bが宅建業者である場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Aは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。

⇒正解(2)
1:工事完了前物件なので、代金の5%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となり、本肢では手付金1,500万円の受領前に保全措置が必要となります。
2:工事完了後物件なので、代金の10%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となり、本肢では手付金1,500万円の受領前に保全措置が必要となります。
3:保全措置を講じるのは自ら売主となる宅建業者で、媒介業者に保全措置を講ずる義務はありません。
4:手付金等の保全措置は、宅建業者間取引には適用されません。



【問43】宅建業者Aは、主たる事務所aとその他の事務所b及びcの3事務所を設けて、B県知事から、平成元年4月1日宅建業の免許を受けた。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

1.宅建業者Aは、先ず1,500万円を供託して届け出た後、a及びbで業務を開始し、その後500万円を供託して届け出た後、cでも業務を開始した。
2.宅建業者Aは、2,000万円を供託して届け出た後、a、b及びcで業務を開始し、更にその後新事務所dを設置して業務を開始した後、500万円を供託した。
3.宅建業者Aは、2,000万円を供託して届け出た後、a、b及びcで業務を開始したところ、Aと宅建業に関し取引をしたCが、その取引により生じた1,000万円の債権に関し、Aの供託した営業保証金から弁済を受けたので、Aは、営業保証金の不足額を供託する代わりに、b及びcの業務を停止した。
4.宅建業者Aは、2,000万円を供託して届け出た後、a、b及びcで業務を開始したが、その後宅地建物取引業保証協会の社員となったので、直ちに、営業保証金として供託していた2,000万円を取り戻した。

⇒正解(4)
1:全事務所分2,000万円の営業保証金を供託して届出をしなければ、いずれの事務所でも業務を開始することはできません
2:営業保証金500万円を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、供託した旨を免許権者に届け出ることで業務を開始することができます。
3:免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を供託しなければならず、事務所の廃止により供託の代わりとすることはできません。
4:保証協会の社員となった場合主たる事務所の最寄りの供託所が変わった場合取戻事由発生から10年経過により営業保証金を取戻すのに、公告は不要です。



【問44】宅建業者相互間の宅地の売買に関する次の記述のうち、宅建業法に違反しないものはどれか。

1.売主は、売買契約において、瑕疵担保責任は一切負わないとの特約をした。
2.売主は、宅建業法第37条第1項に規定する契約成立時に交付すべき書面の記載事項のうち、移転登記の申請の時期を省略した。
3.売主は、買主に対して、宅建業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。
4.売主は、宅地の売買に関する注文を受けたとき、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなかった。

⇒正解(1)
1:契約不適合責任に関する特約の制限は、宅建業者間取引には適用されません。
3:近年の法改正で、宅建業者間であれば説明は不要となった点に注意。



【問45】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.宅地建物取引業保証協会に加入しようとする宅建業者が同保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円の割合による金額の合計額である。
2.宅地建物取引業保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が宅地建物取引業保証協会に弁済業務保証金分担金として納付している額の範囲内で還付を受ける権利を有する。
3.宅地建物取引業保証協会より還付充当金を納付すべき通知を受けた社員又は社員であった者は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
4.宅建業者は、宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

⇒正解(2)
2:社員でないとしたなら供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内において弁済を受けることができます。



【問46】宅建業者Aは、BからB所有の土地の売却を依頼され、これを承諾した。AB間の媒介契約が、Bが他の宅建業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずるものであった場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.この媒介契約がBの申し出により更新される場合、AB間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
2.Aは、売買価額について、Bの希望価額とAの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Bに対し意見を述べることができる。
3.この媒介契約の有効期間は、契約の締結時にAB間の合意があれば、契約の有効期間が終了したときにBの申し出がなくても、更新される。
4.Aの媒介行為によりBを売主とする売買契約が締結された場合、Aは、遅滞なくBに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。

⇒正解(2)
1:専任媒介契約は2週間に1回以上の報告が必要(専属専任媒介契約は1週間に1回以上)で、これより頻度が少なくなる特約は無効です。
2:書面による必要はない点に注意。
3:一般媒介(=自動更新も可)を除き、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限り更新されます。
4:媒介契約締結後に遅滞なく売買契約締結前に、媒介契約書を作成して交付しなければなりません。



【問47】宅建業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する場合、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。
2.当該マンションの完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。
3.融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。
4.損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。

⇒正解(1)1番をズバリ正解しないと、細かい肢が混ざっています。
1:措置の概要には「保証委託契約か保険保証契約によるのかの別」が含まれ、つまり保証委託契約によるのであれば保証保険契約についての説明は不要となります。
2:工事完了前の建物においては、形状、構造、主要構造部・内装・外装の構造・仕上げ、設備の設置・構造について説明することを要します。
3:あっせんの内容、あっせんが成立しないときの措置のどちらも重要説明事項です。
4:損害賠償の予定額または違約金に関する事項は、重要説明事項です。



【問48】宅建業者Aは、自ら売主となって、宅地を買主Bに代金6,000万円で売却する契約を締結した。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.宅建業者である買主Bが手付金1,200万円を持ち合わせていなかったので、Aが貸与して契約の締結を誘引したとしても、宅建業法違反とはならない。
2.宅建業者である買主Bが本件物件を掘出し物と考えて、契約の拘束力を高めるため、自ら手付金を3,000万円とする申し出を行った場合、Aがこの手付金を受領しても、宅建業法違反とはならない。
3.Aが宅建業者でない買主Bと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。
4.その宅地が第三者Cの所有するものである場合、AがCと売買予約を結んでいるときでも、Aは、常に宅建業者でない買主Bと売買契約を締結してはならない。

⇒正解(2)
1:手付貸与による契約の誘引は、宅建業者間であっても宅建業法違反となります。
2:宅建業者間であれば、代金の2/10を超える手付を受領しても宅建業法違反とはなりません。
3:代金の2/10を超える部分についてのみ無効となります。
4:宅地について自ら売主となる宅建業者が売買契約を締結(予約含む)していれば、当該宅地の転売も可能となります。



【問49】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.宅建試験の受験者は、不正の手段によって宅建試験を受け、合格の決定を取り消された場合、3年間宅建試験の受験を禁止されることがある。
2.宅建士は、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して宅建士である旨の表示をした場合、1年間宅建士としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。
3.宅建業者は、宅建業法第35条に規定する重要事項の説明を怠った場合、1年間の業務の停止を命ぜられることがある。
4.宅建業者の使用人は、正当な理由なくして、宅建業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らした場合、5万円以下の過料に処せられることがある。

⇒正解(4)
123:受験禁止の最長期間は3年です。事務禁止処分や業務停止処分は最長1年であることと区別。
4:守秘義務違反の罰則は、50万円以下の罰金です。



【問50】宅建業法第36条に規定する契約締結等の時期の制限に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.宅建業者は、都市計画法第58条第1項の規定に基づく風致地区内における建築等の規制についての条例の規定による処分がある前に、売買契約を締結することはできない。
2.宅建業者は、都市計画法第65条第1項に基づく都市計画事業地内における建築等の制限についての許可がある前に、売買契約を締結することはできない。
3.宅建業者は、建築基準法第73条第1項に基づく建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準についての協定の認可がある前に、売買契約を締結することはできない。
4.宅建業者は、宅地造成等規制法第8条第1項に基づく宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事についての許可がある前に、売買契約を締結することはできない。

⇒正解(3)
1234:宅建業者は、工事完了前の物件について開発許可、建築確認、許可等の処分で政令で定めるものを受けた後でなければ売買契約を締結することができませんが、この制限に建築協定は含まれません


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平成2年 解説付き