とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成16年（2004年）の通し問題を見ていきましょう。
- 平成16年（2004年）宅建試験問題と解説
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- 平成16年（2004年）宅建試験問題
- １．権利関係の問題 問１～15
２．宅建業法の問題 問30～45
３．法令制限の問題 問16～25
４．税その他の問題 問26～29
５．税その他の問題 問46～50
【問１】Ａ所有の土地につき、ＡとＢとの間で売買契約を締結し、Ｂが当該土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．Ａの売渡し申込みの意思は真意ではなく、ＢもＡの意思が真意ではないことを知っていた場合、ＡとＢとの意思は合致しているので、売買契約は有効である。
２．Ａが、強制執行を逃れるために、実際には売り渡す意思はないのにＢと通謀して売買契約の締結をしたかのように装った場合、売買契約は無効である。
３．Ａが、Ｃの詐欺によってＢとの間で売買契約を締結した場合、Ｃの詐欺をＢが知っているか否かにかかわらず、Ａは売買契約を取り消すことはできない。
４．Ａが、Ｃの強迫によってＢとの間で売買契約を締結した場合、Ｃの強迫をＢが知らなければ、Ａは売買契約を取り消すことができない。
⇒正解（２）
１：心裡留保による意思表示は原則として有効ですが、相手方が真意を知っていたか知り得た場合は無効となります。
３：相手方が、詐欺について悪意の場合のみ取り消すことができます。
４：相手方が、強迫について善意悪意に関わらず取り消すことができます。
【問２】Ｂ所有の土地をＡがＢの代理人として、Ｃとの間で売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．ＡとＢとが夫婦であり契約に関して何ら取り決めのない場合には、不動産売買はＡＢ夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲内にないとＣが考えていた場合も、本件売買契約は有効である。
２．Ａが無権代理人である場合、ＣはＢに対して相当の期間を定めて、その期間内に追認するか否かを催告することができ、Ｂが期間内に確答をしない場合には、追認とみなされ本件売買契約は有効となる。
３．Ａが無権代理人であっても、Ｂの死亡によりＡがＤとともにＢを共同相続した場合には、Ｄが追認を拒絶していても、Ａの相続分に相当する部分についての売買契約は、相続開始と同時に有効となる。
４．Ａが無権代理人であって、Ａの死亡によりＢが単独でＡを相続した場合には、Ｂは追認を拒絶できるが、ＣがＡの無権代理につき善意無過失であれば、ＣはＢに対して損害賠償を請求することができる。
⇒正解（４）
１：不動産売買は夫婦の日常家事とは言えず、代理関係は認められません（そもそも相手方Ｃも代理の範囲内にないと考えています）。
２：無権代理人の行為を追認するか本人に催告し、確答がないときは追認拒絶（＝契約無効）とみなされます。
３：共同相続人全員が共同して追認することにより、無権代理は有効となります。
４：本人が無権代理人を相続した場合、追認拒絶ができますが損害賠償責任も負います。
【問３】Ａは、自己所有の建物をＢに売却したが、Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
１．Ｃが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合、Ｂは、Ｃに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。
２．ＤがＡからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Ｂは、Ｄに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。
３．この建物がＡとＥとの持分１/２つの共有でありに、Ａが自己の持分をＢに売却した場合、Ｂは、Ｅに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
４．Ａはこの建物をＦから買い受け、ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、Ｂは、Ｆに対し、この建物の所有権を対抗できる。
⇒正解（２）
２：引渡しを受けた賃借人に対抗するには、所有権移転登記が必要です。
４：Ｆ→Ａ→Ｂと移転した所有権について、ＦとＢは対抗関係とはなりません。
【問４】共に宅地建物取引業者であるＡＢ間でＡ所有の土地について、平成１６年９月１日に売買代金３,０００万円（うち、手付金２００万円は同年９月１日に、残代金は同年１０月３１日に支払う｡）とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．本件売買契約に利害関係を有しないＣは、同年１０月３１日を経過すれば、Ｂの意思に反しても残代金をＡに対して支払うことができる。
２．同年１０月３１日までにＡが契約の履行に着手した場合には、手付が解約手付の性格を有していても、Ｂが履行に着手したかどうかにかかわらず、Ａは、売買契約を解除できなくなる。
３．Ｂの債務不履行によりＡが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Ａの損害が２００万円を超えていても、Ａは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。
４．Ａが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Ｂは同年１０月３１日には２、８００万円をＡに対して現実に提供しなければ、Ｂも履行遅滞の責任を負わなければならない。
⇒正解（３）
１：利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることはできません（意思に反しなければ弁済可。利害関係があれば意思に反しても弁済可）。
２：相手方が履行に着手していなければ、自らは履行に着手していても解除可能です。
３：損害賠償額の予定があるときは、実際の損害額に関係なく予定額で清算されます。
４：受領拒絶が明確な場合、口頭の提供を行えば現実の提供は必要ありません。債務者の履行拒絶意思が明確な場合、債権者は無催告で解除ができる点と比較。
【問５】Ａ所有の土地の占有者がＡからＢ、ＢからＣと移った場合のＣの取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．Ｂが平穏・公然・善意・無過失に所有の意思をもって８年間占有し、ＣがＢから土地の譲渡を受けて２年間占有した場合、当該土地の真の所有者はＢではなかったとＣが知っていたとしても、Ｃは１０年の取得時効を主張できる。
２．Ｂが所有の意思をもって５年間占有し、ＣがＢから土地の譲渡を受けて平穏・公然に５年間占有した場合、Ｃが占有の開始時に善意・無過失であれば、Ｂの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、Ｃは１０年の取得時効を主張できる。
３．Ａから土地を借りていたＢが死亡し、借地であることを知らない相続人Ｃがその土地を相続により取得したと考えて利用していたとしても、ＣはＢの借地人の地位を相続するだけなので、土地の所有権を時効で取得することはない。
４．Ｃが期間を定めずＢから土地を借りて利用していた場合、Ｃの占有が２０年を超えれば、Ｃは２０年の取得時効を主張することができる。
⇒正解（１）
１２：善意無過失かどうかは占有開始時で判断されますので、２番は20年の占有が必要です。
３：相続人が借地であることを知らなければ、所有の意思を持って占有を開始したと言えます。
４：借地人としての占有は、所有の意思に基づく占有とは言えません。
【問６】ＡとＢが１,０００万円の連帯債務をＣに対して負っている(負担部分は１/２ずつ）場合と、Ｄが主債務者として、Ｅに１,０００万円の債務を負い、ＦはＤから委託を受けてその債務の連帯保証人となっている場合の次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．１,０００万円の返済期限が到来した場合、ＣはＡ又はＢにそれぞれ５００万円までしか請求できないが、ＥはＤにもＦにも１,０００万円を請求することができる。
２．ＣがＢに対して債務の全額を免除しても、ＡはＣに対してなお５００万円の債務を負担しているが、ＥがＦに対して連帯保証債務の全額を免除すれば、Ｄも債務の全額を免れる。
３．Ａが１,０００万円を弁済した場合には、Ａは５００万円についてのみＢに対して求償することができ、Ｆが１,０００万円を弁済した場合にも、Ｆは５００万円についてのみＤに対して求償することができる。
４．Ａが債務を承認して時効の完成が猶予されてもＢの連帯債務の時効の進行には影響しないが、Ｄが債務を承認して時効の完成が猶予された場合にはＦの連帯保証債務に対しても時効の完成猶予の効力を生ずる。
⇒正解（４）
１：連帯債務者ＡＢにも、主たる債務者Ｄと連帯保証人Ｆにも、どちらも全額の請求をすることができます。
２：連帯保証人に負担部分はありませんので、主たる債務者の債務はそのままです。
３：連帯保証人は、全額を求償することができます。
４：債権者からの請求による時効の完成猶予・更新の効果は、他の連帯債務者に効力を生じない点にも注意。
【問７】次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１．土地の所有者は、隣地から雨水が自然に流れてくることを阻止するような工作物を設置することはできない。
２．土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用をもって、境界を表示すべき物を設置することができる。
３．土地の所有者は、隣地から木の枝が境界線を越えて伸びてきたときは、自らこれを切断できる。
４．土地の所有者は、隣地から木の根が境界線を越えて伸びてきたときは、自らこれを切断できる。
⇒正解（３）
３４：地面（根）への侵入は自ら切断できますが、空中（枝）は原則として勝手に切断してはいけません。木の所有者に枝を切断させることはできます。令和５年法改正により、竹木所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず竹木所有者が相当の期間内に切除しないとき、竹木所有者を知ることができずまたはその所在を知ることができないとき、急迫の事情があるときは、枝も自ら切除することができるようになりました。
【問８】Ａは、Ｂ所有の建物を賃借し、毎月末日までに翌月分の賃料５０万円を支払う約定をした。またＡは敷金３００万円をＢに預託し、敷金は賃貸借終了後明渡し完了後にＢがＡに支払うと約定された。ＡのＢに対するこの賃料債務に関する相殺についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．Ａは、Ｂが支払不能に陥った場合は、特段の合意がなくても、Ｂに対する敷金返還請求権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。
２．ＡがＢに対し悪意ある不法行為に基づく損害賠償請求権を有した場合、Ａは、このＢに対する損害賠償請求権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することはできない。
３．ＡがＢに対して商品の売買代金請求権を有しており、それが平成１６年９月１日をもって時効により消滅した場合、Ａは、同年９月２日に、このＢに対する代金請求権を自働債権として、同年８月３１日に弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することはできない。
４．ＡがＢに対してこの賃貸借契約締結以前から貸付金債権を有しており、その弁済期が平成１６年８月３１日に到来する場合、同年８月２０日にＢのＡに対するこの賃料債権に対する差押があったとしても、Ａは、同年８月３１日に、このＢに対する貸付金債権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。
⇒正解（４）
１：弁済期の到来していない債権を自働債権として相殺することはできません（受働債権なら弁済期前でも相殺可）。
２：悪意ある不法行為に基づく損害賠償債務を自働債権として相殺することはできません（＝加害者から相殺不可）が、当該不法行為による債権を受働債権として相殺することは許されます（＝被害者からは相殺可）。
３：時効消滅した債権でも、消滅以前に相殺適状にあったならば、これを自働債権として相殺することができます。
４：差押後に取得した債権でなければ相殺することができます。
【問９】ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。
２．Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。
３．ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。
４．ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合、Ａは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。
⇒正解（１）
３：抵当権をＡに対抗できないだけで、抵当権の設定自体は有効です。
【問10】宅建業者ではないＡＢ間の売買契約における売主Ａの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１．Ｂは住宅建設用に土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたＢは、Ａに対し土地売主の瑕疵担保責任を追及することができない。
２．Ａは、Ｃ所有の土地を自ら取得するとしてＢに売却したが、Ａの責に帰すべき事由によってＣから所有権を取得できず、Ｂに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたＢはＡに対して損害賠償を請求できない。
３．Ｂが購入した土地の一部を第三者Ｄが所有していた場合、Ｂがそのことを知っていたとしても、ＢはＡに対して代金減額請求をすることができる。
４．Ｂが敷地賃借権付建物をＡから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Ｂは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Ａに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。
⇒正解（２） 売主の担保責任は、改正民法により債務不履行責任として統一されました。
２：他人物売買について悪意の買主は損害賠償請求をすることができませんが、「Ａの責任」であるため債務不履行責任が発生します。よって、他人物について悪意の買主でも、債務不履行に基づいて損害賠償を請求することができます。
４：Ｂが購入したのは「建物」と「敷地の賃借権」ですので、敷地の不適合について契約不適合責任を追及することはできません。
【問11】ＡはＢと、それぞれ1,000万円ずつ出資して、共同で事業を営むことを目的として民法上の組合契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．ＡとＢは、出資の価額が均等なので、損益分配の割合も均等に定めなければならない。
２．組合への出資金で不動産を購入し組合財産とした場合、この組合財産は総組合員の共有に属する。
３．組合財産たる建物の賃借人は、組合に対する賃料支払債務と、組合員たるＡに対する債権とを相殺することができる。
４．組合に対し貸付金債権を取得した債権者は、組合財産につき権利行使できるが、組合員個人の財産に対しては権利行使できない。
⇒正解（２） ２番がいかにも正しそうですが、組合って…。特に覚える必要はないでしょう。
【問12】自己所有の建物に妻Ｂと同居していたＡが、遺言を残さないまま死亡した。Ａには先妻との間に子Ｃ及びＤがいる。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．Ａの死後、遺産分割前にＢがＡの遺産である建物に引き続き居住している場合、Ｃ及びＤは、Ｂに対して建物の明渡しを請求することができる。
２．Ａの死後、遺産分割前にＢがＡの遺産である建物に引き続き居住している場合、Ｃ及びＤは、それぞれＢに対して建物の質料相当額の１/４ずつの支払いを請求することができる。
３．Ａ死亡の時点でＢがＡの子Ｅを懐妊していた場合、Ｅは相続人とみなされ、法定相続分は、Ｂが１/２、Ｃ・Ｄ・Ｅは各１/６ずつとなる。
４．Ｃの子ＦがＡの遺言書を偽造した場合には、ＣはＡを相続することができない。
⇒正解（３） １番２番がやや細かめですが、正解肢は簡単ですね。
１２：共同相続人の一人が被相続人と同居していた場合、相続開始時を始期とし遺産分割時を終期とする使用貸借契約が成立していたものと推定されます。よって明渡しを請求することも賃料を請求することもできません。
４：相続人ではないＦが偽造しただけなので、Ｃは相続することができます。法の抜け穴ですね。真似しないように。
【問13】ＡはＢに対し甲建物を月２０万円で賃貸し、Ｂは、Ａの承諾を得た上で、甲建物の一部をＣに対し月１０万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１．転借人Ｃは、賃貸人Ａに対しても、月１０万円の範囲で、賃料支払義務を直接に負担する。
２．賃貸人Ａは、ＡＢ間の賃貸者契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Ｃに対しその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をＣに対し対抗することができない。
３．ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Ａは、転借人Ｃに対し明渡しを請求することはできない。
４．賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。
⇒正解（４） 頻出問題です。
２４：期間満了による賃貸借の終了は転借人に通知を要し、賃料不払いをによる賃貸借の終了は転借人に通知不要です。
【問14】貸主Ａ及び借主Ｂの建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第３２条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にＢから賃料減額請求を行うことはできない。
２．ＡＢ間の建物賃貸借契約が、Ｂが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当となっても、Ｂから賃料減額請求を行うことはできない。
３．Ｂが賃料減額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
４．Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、ＢはＡの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。
⇒正解（１）
１：賃貸借契約の効力発生前に賃料減額請求をすることはできません。
２：サブリースであっても賃料減額請求は可能です。
３：相手方に賃料増減の意思表示が到達したとき、相当額に増減されます。
４：協議が調わない場合、裁判が確定するまでは、貸主の請求額ではなく借主が相当と認める額を支払います。
【問15】不動産の仮登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１．仮登記の申請は、申請書に仮登記義務者の承諾書を添付して、仮登記権利者が単独ですることができる。
２．仮登記の申請は、申請書に仮処分命令の正本を添付して、仮登記権利者が単独ですることができる。
３．仮登記の抹消の申請は、申請書にその仮登記の登記済証を添付して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。
４．仮登記の抹消の申請は、申請書に仮登記名義人の承諾書を添付して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。
⇒正解（３）
１２：登記義務者の承諾がある場合、仮処分命令がある場合は、登記権利者が単独で仮登記申請をすることができます。
３４：仮登記名義人が申請する場合、利害関係人（仮登記義務者を含む）が仮登記名義人の承諾を得た場合は、単独で仮登記の抹消を申請することができます。
【問16】国士利用計画法第２３条の届出（以下この問において「事後届出」という。）及び同法第２７条の７の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．監視区域内の市街化調整区域に所在する面積６,０００平方メートルの一団の土地について、所有者Ａが当該土地を分割し、４,０００平方メートルをＢに、２,０００平方メートルをＣに売却する契約をＢ、Ｃと締結した場合、当該土地の売買契約についてＡ、Ｂ及びＣは事前届出をする必要はない。
２．事後届出においては、土地の所有権移転における土地利用目的について届け出ることとされているが、土地の売買価額については届け出る必要はない。
３．Ｄが所有する都市計画法第５条の２に規定する準都市計画区域内に所在する面積７,０００平方メートルの土地について、Ｅに売却する契約を締結した場合、Ｅは事後届出をする必要がある。
４．Ｆが所有する市街化区域内に所在する面積４、５００平方メートルの甲地とＧが所有する市街化調整区域内に所在する面積５、５００平方メートルの乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、Ｆ、Ｇともに事後届出をする必要がある。
⇒正解（４）
１：事後届出だったなら届出が必要となる取引では、事前届出でも届出が必要となります。
２：土地の利用目的や対価の額を届け出る必要があります（勧告対象は土地の利用目的のみ）。
３：都市計画区域外で届出が必要となるのは10,000㎡以上の取引です。
４：市街化区域2,000㎡以上、市街化調整区域5,000㎡以上の取引なので、両者とも事後届出が必要となります。
【問17】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１．都市計画の決定又は変更の提案は、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地の区域内の土地所有者の全員の同意を得て行うこととされている。
２．都市計画事業の認可等の告示があった場合においては、事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある建築物の建築等を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
３．土地区画整理事業等の市街地開発事業だけでなく、道路、公園等の都市計画施設の整備に関する事業についても、都市計画事業として施行することができる。
４．市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。
⇒正解（１）
１：全員の同意ではなく、区域内の土地所有者等の３分の２以上の同意で足ります。
【問18】都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
１．都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、申請があったとき日から２１日以内に、許可又は不許可の処分をしなければならない。
２．開発許可とは、主として建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、建築物以外の工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為には該当しない。
３．開発許可を受けた者は、開発許可に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
４．開発行為を行おうとする者は、開発許可を受けてから開発行為に着手するまでの間に、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
⇒正解（３）
１：開発許可の申請があった場合、都道府県知事は、遅滞なく許可または不許可の処分をしなければなりません。
２：建築物以外でも、特定工作物の建設目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為に該当します。
４：開発許可の申請前に、公共施設の管理者と協議し、同意を得る必要があります。
【問19】都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
１．市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合、当該賃貸住宅の敷地に４ｍ以上の幅員の道路が接していなければならない。
２．開発許可を受けた開発区域内の土地に用途地域が定められている場合には、開発行為が完了した旨の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を都道府県知事の許可を受けずに建築することができる。
３．市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、農業に従事する者の居住の用に供する建築物を新築する場合、都道府県知事の許可は不要である。
４．都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地に関する制限を定めることができる。
⇒正解（１）
１：何とひっかけたいのか不明な、近い規定が存在しない全くのデタラメ文章です。
２：知事が支障なしと判断した場合および用途地域に合う建築物は、工事完了公告後の予定建築物以外であっても建築することができます。
【問20】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１．建築物の敷地が第一種住居地域と近隣商業地域にわたる場合、当該敷地の過半が近隣商業地域であるときは、その用途について特定行政庁の許可を受けなくても、カラオケボックスを建築することができる。
２．建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合、当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは、北側斜線制限が適用されることはない。
３．建築物の敷地が、都市計画により定められた建築物の容積率の限度が異なる地域にまたがる場合、建築物が一方の地域内のみに建築される場合であっても、その容積率の限度は、それぞれの地域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算により算出された数値となる。
４．建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、建築物が防火地域外で防火壁により区画されているときは、その防火壁外の部分については、準防火地域の規制に適合させればよい。
⇒正解（２）
１：建築物の敷地が異なる用途地域にまたがる場合、敷地の過半が属する用途地域の制限を基準とします。
２：建築物が異なる地域や地区にまたがる場合、各部分ごとに斜線制限の有無を判断します。
３：敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合、各敷地の割合に応じて案按分計算した数値が容積率の限度となります。
４：建築物が防火地域外で防火壁により区画されている場合、防火壁外の部分については、準防火地域の規制に適合させればOKです。
【問21】建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．準防火地域内においては、延べ面積が１,２００平方メートルの建築物は耐火建築物等としなければならない。
２．木造３階建て、延べ面積５００平方メートル、高さ１５メートルの一戸建て住宅について大規模の修繕をする場合は、建築確認を受ける必要はない。
３．特定行政庁は、仮設店舗について安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合には、一定の場合を除き、１年以内の期間を定めてその建築を許可することができる。
４．居室を有する建築物は、住宅等の特定の用途に供する場合に限って、その居室内においてホルムアルデヒド及びクロルピリホスの発散による衛生上の支障がないよう、建築材料及び換気設備について一定の技術的基準に適合するものとしなければならない。
⇒正解（３）
１：準防火地域で耐火建築物等とする必要があるのは、延べ面積1500㎡超または地階を除く階数４以上の建築物です。
２：木造建築物で３階建て以上、延べ面積500㎡超、高さ13ｍ超、軒高９ｍ超のいずれかに当てはまる場合は建築確認が必要となります。
４：特定の用途に供する場合に限らず、技術的基準に適合している必要があります。
【問22】土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．土地区画整理事業の施行地区内においては、土地区画整理法第７６条の規定により、一定の建築行為等について、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を必要とする規制がなされるが、仮換地における当該建築行為等については、仮換地の換地予定地的な性格にかんがみ、当該規制の対象外となっている。
２．土地区画整理法による建築行為等の規制に違反して建築された建築物等については、施行者は、事業の施行のため必要となったときは、いつでも移転又は除却をすることができる。
３．仮換地指定の結果、使用し、又は収益する者のいなくなった従前の宅地についても、従前の宅地に関する権利は残るので、施行者は、土地区画整理事業の工事を行うためには、当該従前の宅地の所有者の同意を得なければならない。
４．組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員となるので、当該宅地について事業施行中に組合員から所有権を取得した者は、当該組合の組合員となる。
⇒正解（４）
１：仮換地における建築物も、土地区画整理事業の施行について障害となるか否かで許可の要否が判断されます。
２：必要な限度において、相当の期間を定めて移転または除却をすることができます。
３：仮換地指定の結果、使用または収益する者のいなくなった従前の宅地について、前所有者の同意は不要です。
【問23】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあっては、その長をいうものとする。
１．宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
２．都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事についての許可に、当該工事の施行に伴う災害の防止その他良好な都市環境の形成のために必要と認める場合にあっては、条件を付することができる。
３．宅地以外の土地を宅地にするための切土であって、当該切土を行う土地の面積が４００平方メートルであり、かつ、高さが１ｍのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
４．宅地以外の土地を宅地にするための盛土であって、当該盛土を行う土地の面積が１,０００平方メートルであり、かつ、高さが８０ｃｍのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当する。
⇒正解（２）
２：条件を付すことができるのは、工事の施行に伴う災害防止に必要な場合のみです。
３４：宅地造成とは、高さ２ｍ超の切土、高さ１ｍ超の盛土、高さ２ｍ超の切土＋盛土、500㎡超の土地での切土または盛土のいずれかの規模に該当する、宅地以外の土地を宅地にする土地の形質変更または宅地において行う土地の形質変更をいいます。
【問24】農地法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１．市街化区域内の農地に住宅を建設する目的で所有権を取得する場合には、必ず農業委員会の許可を受けなければならない。
２．市街化調整区域内の山林の所有者が、その土地を開墾し果樹園として利用した後に、その果樹園を山林に戻す目的で、杉の苗を植える場合には、農地法第４条の許可を受ける必要がある。
３．競売により市街化区域外の農地の買受人となり所有権を取得しようとす場合には、農地法第３条又は第５条の許可を受ける必要がある。
４．民事調停法による農事調停により農地の所有権を取得する場合には、農地法第３条の許可を受ける必要はない。
⇒正解（１）
１：市街化区域内での５条許可は、農業委員会への届出で足ります。
【問25】次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．道路法によれば、道路の区域が決定された後、道路の供用が開始されるまでの間であって、道路管理者が当該区域についての権原を取得する前であれば、当該区域内において工作物の新築を行おうとする者は、道路管理者の許可を受けなくてもよい。
２．土壌汚染対策法によれば、指定区域に指定された際、現に当該区域内で既に土地の形質の変更を行っている者は、その指定の日から起算して１４日以内に都道府県知事の許可を受けなければ土地の形質の変更を続けてはならない。
３．都市再開発法によれば、市街地再開発促進区域内において、鉄骨造２階建てで地階を有しない移転の容易な建築物の建築を行おうとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。
４．密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律によれば、防災街区整備事業に係る公告があった後においては、当該事業の施行地区内において防災街区整備事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、国土交通大臣の許可を受けなければならない。
⇒正解（３） ユルい３番が正解っぽいですが…知らない知識ばかりですね。
２：許可ではなく届出で足ります。
４：国土交通大臣ではなく都道府県知事の許可。
【問26】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産の所在する市町村において、当該不動産の取得者に課される。
２．宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成１５年１月１日から平成１７年１２月３１日までの間に行われた場合に限り、当該宅地の価格が１/３の額とされる。
３．不動産取得税の課税標準となるべき額が９万円である土地を取得した者が当該土地を取得した日から６ヵ月後に隣接する土地で、その課税標準となるべき額が５万円であるものを取得した場合においては、それぞれの土地の取得について不動産取得税を課されない。
４．床面積が２４０平方メートルで、床面積１平方メートル当たりの価格が２０万円である住宅を平成１６年５月１日に建築した場合、当該住宅の建築に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から１,２００万円が控除される。
⇒正解（４）
１：市町村ではなく都道府県が課します。
２：1/3ではなく1/2となります。
３：土地を取得した日から１年以内に隣接する土地を取得した場合は、一つの土地取得とみなされ、土地の免税点は10万円なので、不動産取得税が課されます。
【問27】住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例〔「６５歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」及び「住宅取得等資金の贈与に限り相続時精算課税の特別控除(２,５００万円)に加え、１,０００万円の住宅資金特別控除が認められる措置」〕に関する次の記述のうち、正しいものを選べ。
１．増改築のために金銭の贈与を受けた場合には、増築による床面積の増加が５０平方メートル以上であるか、その工事に要した費用の額が１,０００万円以上でなければこの特例の対象とはならない。
２．住宅取得等資金の贈与を受けた者が、その贈与を受けた日前５年以内に、その者又はその者の配偶者の所有する住宅用家屋に居住したことがある場合には、この特例の適用を受けることはできない。
３．住宅取得等資金の贈与を受けた者について、その贈与を受けた年の所得税法に定める合計所得金額が１,２００万円を超えている場合でも、この特例の適用を受けることができる。
４．この特例の対象となる既存住宅用家屋は、マンション等の耐火建築物である場合には築後３０年以内、耐火建築物以外の建物である場合には築後２５年以内のものに限られる。
⇒正解（３）
１：1000万円以上ではなく、工事費用100万円以上で適用されます。
２３：このような制限はありません。
４：マンション等の耐火建築物は25年、それ以外は20年以内。
【問28】印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．後日、本契約書を作成することを文書上で明らかにした、土地を１億円で譲渡することを証した仮契約書には、印紙税は課されない。
２．宅建業を営むＡ社が、「Ａ社は、売主Ｂの代理人として、土地代金５,０００万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書の納税義務者はＡ社である。
３．建物の賃貸借契約に際して貸主であるＣ社が作成した、「敷金として３０万円を受領した。当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を明らかにした敷金の領収書には、印紙税は課されない。
４．「甲土地を５,０００万円、乙土地を４,０００万、丙土地を３,０００万で譲渡する」旨を記載した契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は９,０００万である。
⇒正解（２）
１：仮契約書も契約書として印紙税が課されます。
３：建物の賃貸借契約書は非課税ですが、敷金の領収書には印紙税が課税されます。
４：1億2000万円ですね。意図が不明な問題。
【問29】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
１．不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
２．鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。
３．鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。
４．収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。
⇒正解（１）
２：価格形成要因のうち地域要因または個別的要因について、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことができます。
３：当該事例にかかる取引価格に影響していると認められるときは、特殊な事情の事例を補正して鑑定評価を実施することができます。
４：収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものに適用されます。
【問30】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．Ａが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅建業者Ｂに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Ａは免許を必要としない。
２．Ｃが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをＤに委託する場合、Ｃ及びＤは、免許を必要としない。
３．Ｅが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Ｅは、免許を必要としない。
４．Ｆが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合は、Ｆは、免許を必要としない。
⇒正解（２）
２：自ら賃貸も、管理させることも宅建業に該当しません。
４：国や地方公共団体が宅建業を営むのに免許は必要ありませんが、それらから代理を依頼された者まで免許が不要となるということはありません。
【問31】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．Ａ社の政令で定める使用人は、刑法第２４７条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから３年を経過しているので、Ａ社は免許を受けることができる。
２．Ｂ社の取締役が、刑法第２０４条(傷害)の罪で懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、猶予期間を満了したが、その満了の日から５年を経過していないので、Ｂ社は免許を受けることができない。
３．個人Ｃは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅建業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から５年を経過していないので、Ｃは免許を受けることができない。
４．個人Ｄは、かつて破産宣告を受け、現在は復権を得ているが、復権を得た日から５年を経過していないので、Ｄは免許を受けることができない。
⇒正解（３）
１：３年ではなく５年の経過を要します。
２：執行猶予が付いた場合は、執行猶予期間満了の翌日から免許を受けることができます。
４：復権を得た破産者は、直ちに免許を受けることができます。
【問32】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１．宅建業者個人Ａ (甲県知事免許) が死亡した場合、Ａの相続人は、Ａの死亡の日から３０日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
２．宅建業者Ｂ社 (乙県知事免許) の政令で定める使用人Ｃが本籍地を変更した場合、Ｂ社は、 その旨を乙県知事に届け出る必要はない。
３．宅建業の免許の有効期間は５年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の９０日前から３０日前までに行わなければならない。
４．宅建業社Ｄ社 (丙県知事免許) の監査役の氏名について変更があった場合、Ｄ社は、３０日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。
⇒正解（１）
１：死亡の日ではなく、死亡を知ったときから30日以内に届け出ます。
２４：宅建業者名簿に登載されるのは氏名のみで、本籍地が変わっても届け出る必要はありません。
【問33】宅建業者Ａ社 (甲県知事免許) の宅建士は、専任の宅建士であるＢのみである。次の記述のうち、宅建業法の規定によれば正しいものはどれか。
１．宅建業者Ａ社が有限会社から株式会社に組織変更を行った場合、Ａ社は甲県知事に対して宅建業者名簿の変更の届出が必要であるが、Ｂは宅建士資格登録簿の変更の登録を申請しなくてもよい。
２．宅建業者Ａ社が事務所を乙県に移転したため、乙県知事の免許を取得した場合、Ｂは宅建士資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。
３．宅建業者Ａ社の専任の宅建士がＢからＣに交代した場合、Ａ社は２週間以内に甲県知事に対して、宅建業者名簿の変更の届出を行わなければならない。
４．宅建業者Ａ社には専任の宅建士Ｂしかいないため、別の宅建業者Ｄ社が売主となる５０戸のマンション分譲の代理に係る業務を、Ａ社とＤ社が共同で設置する案内所で行うことはできない。
⇒正解（２）
１：商号が変わった宅建業者は変更の届出が必要となり、勤務先の商号が変わった宅建士は変更の登録が必要となります。
２：免許が換わったため、宅建士登録簿の登載事項である免許証番号について変更の登録が必要となります。
３：宅建士の補充は２週間以内ですが、変更の届出は30日以内に行います。
４：複数の宅建業者が共同で案内所を設置する場合、いずれかの宅建業者から１名の宅建士を置けば足ります。
【問34】宅建士資格試験及び宅建士証 に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．宅建士Ａ (甲県知事登録) が、宅建業者Ｂ社 (乙県知事免許) に従事した場合、Ａは乙県知事に対し、甲県知事を経由して登録の移転を申請しなければならない。
２．宅建士Ｃが、宅建業者Ｄ社を退職し、宅建業者Ｅ社に就職したが、ＣはＤ社及びＥ社においても専任の宅建士ではないので、宅建士資格登録簿の変更の登録は申請しなくてもよい。
３．宅建士Ｆは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により、登録が消除された。Ｆは、登録が消除された日から５年を経過せずに新たに登録を受けることができる。
４．宅建士Ｇは、宅建士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から２週間後に宅建士証の交付を受けた。その２週間の間にＧに重要事項説明を行わせた宅建業者Ｈ社は業務停止処分を受けることがある。
⇒正解（４）
１：勤務地が変わった場合の登録の移転は任意です。
２：専任に限らず、宅建士であれば宅建士資格登録簿の変更の登録を行います。
３：消除された日から５年を経過するまで登録を受けることはできません。
【問35】宅建業者Ａ (甲県知事免許) が本店と２つの支店を有する場合、Ａの営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．宅建業者Ａは新たに２つの支店を設置し、同時に１つの支店を廃止したときは、５００万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。
２．宅建業者Ａが２つの支店を廃止し、その旨の届出をしたときは、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので、その超過額１,０００万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。
３．宅建業者Ａが営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならず、所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求できる。
４．宅建業者Ａは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通を受け、その不足額を供託したときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
⇒正解（４）
１：営業保証金を供託した旨の届出をした後でなければ業務を開始することはできません。
２：支店廃止による営業保証金の取戻しには公告が必要です。
３：２週間以内ではなく、遅滞なく届け出ます。
【問36】宅建業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法によれば、誤っているものはどれか。
１．宅建業者Ａは、宅地の売買に係る広告において、当該宅地に関する都市計画法第２９条の許可を受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても、当該広告を行うことができる。
２．宅建業者Ａは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には取引態様の別が未定であるが、配布時には決定している場合、取引態様の別を明示しない広告を行うことができる。
３．宅建業者Ａは、土地付建物の売買価格について、建物売買に係る消費税額 (地方消費税額を含む。) を含む土地付建物売買価格のみを表示し、消費税額を明示しない広告を行うことができる。
４．宅建業者Ａは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、実在しない低家賃の物件の広告を出した。Ａは業務停止処分を受けることがある。
⇒正解（２）
１：開発許可を受けていれば、工事完了前でも広告をすることができます。
２：取引態様の別が未定のうちに広告をすることはできません。
３：消費税額を含む総額を表示していれば、消費税額を明示する必要はありません。
【問37】宅建業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。
２．売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要はない。
３．売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。
４．宅建業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。
⇒正解（３）
１：規約の内容および既に積み立てられた額について説明することを要します。
４：説明をしたからと２割を超えて受領できるということはありません。
【問38】宅建業者が、宅建業法第３５条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．自ら売主として、マンション (建築工事完了前) の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。
２．事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。
３．宅建業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が契約不適合責任を負わないことについては説明しなければならない。
４．自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、管理規約を添付して説明しなければならない。
⇒正解（２）
１：未完成建物については、形状や構造の他、内装および外装の形状や設備の構造等も重要説明事項となります。
３：損害賠償額の予定は重要説明事項ですが、契約不適合責任の特約の内容は重要説明事項ではありません（そもそも無効な特約ですが）。
４：管理組合の総会議決権に関する事項は、重要説明事項ではありません。
【問39】宅建業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．ＡがＢに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Ａは業務停止処分を受けることがある。
２．媒介契約の有効期間の満了に際し、ＢからＡに更新の申出があった場合、Ａは更新を拒むことはできない。
３．ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。
４．媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を５日に１回報告するという特約は無効である。
⇒正解（１）
１：標準媒介契約約款に基づくか否かの別は、媒介契約書面の記載事項です。
３：宅建業者が価額について意見を述べる場合、請求がなくても根拠を明らかにする必要があります。
４：２週間に１回以上の範囲内なので、何も問題ありません。
【問40】宅建業法に関する次の規定のうち、宅建業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅建業者Ｂに売却する場合に適用されるものはどれか。
１．宅建業法第３５条に基づく重要事項の説明
２．宅建業法第３８条に基づく損害賠償額の予定等の制限
３．宅建業法第３９条に基づく手付の額の制限
４．宅建業法第４１条に基づく手付金等の保全措置
⇒正解（ - ） 出題時は１番が正解肢でしたが、平成29年度法改正により、買主や借主が宅建業者の場合は重要事項の説明が不要（35条書面の交付は必要）となりました。
【問41】宅建業者Ａ（消費税課税事業者）が売主Ｂ（消費税課税事業者）からＢ所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Ｃとの間で売買契約を成立させた場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額（消費税額及び地方消費税額を含む。）は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,200万円（消費税額及び地方消費税額を合算した額200万円を含む。）とする。
１．1,560,000円
２．1,608,000円
３．1,716,000円
４．1,782,000円
⇒正解（３） 5000万円を計算式に当てはめるだけです。5,000万円×３％＋６万円＝156万円×1.1＝1,716,000円。
【問42】売主を宅建業者であるＡ、買主を宅建業者でないＢとの宅地の売買契約において、宅建業法第３７条の２の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．Ｂが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して８日いだとされるが、特約で当該期間を１０日間に延長したり、７日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。
２．ＡがＢに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Ｂは契約の解除が可能である。
３．Ｂが当該売買契約の解除を行う場合は、Ａに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。
４．Ａが他の宅建業者Ｃに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Ｃの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Ｂは当該契約の解除を行うことができる。
⇒正解（２）
１：買主に有利な10日は有効、不利な７日は無効。
２：書面で告げられてないため、クーリング・オフ可能期間は進行しません。
３：クーリング・オフは書面で行いますが、その書式まで指定されていません。
４：媒介業者の事務所は「事務所等」に該当します。
【問43】宅建業者Ａ (甲県知事免許) が甲県に建築した一棟１００戸建てのマンションを、宅建業者Ｂ (国土交通大臣免許) に販売代理を依頼し、Ｂが当該マンションの隣地 (甲県内) に案内所を設置して契約を締結する場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
１．Ａ及びＢは当該マンションの所在する場所について、宅建業法第５０条第１項に規定する標識をそれぞれ掲示しなければならない。
２．Ａ及びＢはその案内所について、それぞれの宅建業法第５０条第１項に規定する標識に専任の宅建士の氏名を記載しなければならない。
３．Ｂはその案内所に、業務に従事する者５人につき、専任の宅建士を１人置かなければならない。
４．Ｂは宅建業法第５０条第２項に定める届出を、その案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を経由して国土交通大臣に、業務を開始する１０日前までにしなければならない。
⇒正解（４）
１２：標識の設置義務があるのは、建物所在地で業務を行う宅建業者Ｂのみです。
３：案内所の宅建士は１名以上で構いません。
４：案内所を設置した宅建業者は、業務を開始する10日前までに免許権者および所在地を管轄する知事に届け出ることを要します（国土交通大臣への届出は、所在地管轄の知事を経由して行う）。
【問44】宅建業者Ａ社の行う業務について、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１．宅建業者Ａ社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の１/１０以下で、かつ、１,０００万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。
２．宅建業者Ａ社は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。
３．宅建業者Ａ社は、その事務所に従業者名簿を備えることとされているが、取引の関係者から請求があった場合、当該名簿をその者に閲覧させなければならない。
４．宅建業者Ａ社は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人たるＡ社の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、またＡ社に対しても罰金刑が科されることがある。
⇒正解（１）
１：宅建業者自らが売主となり未完成物件を販売する場合に、保全措置が不要となるのは、代金の5/100以下かつ1,000万円以下の手付金等を受領したときです。
２：過失の有無を問わず、断定的判断は禁止されています。
【問45】宅建業者Ａ社に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１．宅建業者Ａ社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。
２．宅建業者Ａ社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、Ａ社の従業者 a についても、a が専任の宅建士であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。
３．宅建業者Ａ社が自ら３,０００万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として９００万円を受領することができる。
４．宅建業者Ａ社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、宅建業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。
⇒正解（３）
１：登録番号、取引価格、契約成立年月日を通知します。
３：宅建業者自らが売主となり、宅建業者でない者が買主であるときに受領することができる手付金の額は、代金の2/10までです。
【問46】法改正により削除（住宅金融公庫法）
【問47】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡ ）の規定によれば、正しいものはどれか。
１．新聞で建売住宅の販売広告を行ったが、当該広告に関する一般消費者からの問合せが１件もなかった場合には、当該広告は、不当景品類及び不当表示防止法の規制対象となる「表示」には該当しない。
２．新聞で中古住宅の販売広告を行う場合、当該住宅から半径１ km 以内に所在する小・中学校及び市役所については、当該住宅からの道路距離の表示を省略して、「小・中学校、市役所近し」と表示することができる。
３．土地の有効な利用が著しく阻害される傾斜地を踏む宅地の販売広告を行う場合は、土地面積に占める傾斜地の割合にかかわらず、傾斜地を含む旨及びその面積を明瞭に表示しなければならない。
４．新築分譲マンションの完成予想図を販売広告に掲載するに当たり、実際には工場が所在する箇所に公園を記載するなど、周囲の状況について現況に反する表示を行う場合は、「周囲の状況はイメージであって、実際の状況とは異なる」旨を表示しなければならない。
⇒正解（３）
１：問い合わせの有無は無関係です。
２：公共・公益施設については、物件までの道路距離を明らかにする必要があります。
３：傾斜地の割合が土地面積のおおむね30％以上を占める場合（マンションや別荘地を除く）、傾斜地を含むことで当該土地の有効利用が著しく阻害される場合（マンションを除く）は、傾斜地を含む旨および傾斜地の割合や面積を明示する必要があります。
４：工場を公園として「イメージです」とは…！？
【問48】宅地建物の統計に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．平成１５年版土地白書（平成１５年７月公表）によれば、平成１３年の全国の土地取引の面積規模別件数の割合は、３００平方メートル未満が全体の約７割を占めている。
２．平成１４年度法人企業統計(財務省)によれば、平成１４年度の不動産業の売上高は、約３３．５兆円で、４年連続で減少している。
３．住宅着工統計（国土交通省）によれば、平成１５年の新設住宅の着工床面積は、前年比約０．７％増で、３年連続の増加となった。
４．平成１６年地価公示（平成１６年３月公表）によれば、東京都区部を中心として地価の下げ止まりの傾向がみられるものの、他の圏域に関しては、その傾向は全くみられない。
⇒正解（１） 統計は最新資料で確実に取っておきましょう。
【問49】鉄筋コンクリート造の建築物に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１．原則として、鉄筋の末端は、かぎ状に折り曲げて、コンクリートから抜け出ないように定着しなければならない。
２．構造耐力上主要な部分に係る型わく及び支柱は、コンクリートが自重及び工事の施行中の荷重によって著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けない強度になるまでは、取り外してはならない。
３．原則として、鉄筋コンクリート造の柱については、主筋は４本以上とし、主筋と帯筋は緊結しなければならない。
４．鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、耐力壁にあっては３cm以上としなければならないが、耐久性上必要な措置をした場合には、２ｃｍ以上とすることができる。
⇒正解（４） 誤りの正解肢が難解すぎますが、正しい３つの肢が割と納得できるので消去法で何とか…いや、この問題は無理でしょう。
【問50】土地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１．旧河道は軟弱で水はけの悪い土が堆積していることが多く、宅地として選定する場合は注意を要する。
２．切土斜面は、掘削後時間とともに安定化が進むので、切土掘削直後の斜面安定が確認できれば以後は安心である。
３．建物の基礎の支持力は、粘土地盤よりも砂礫地盤の方が発揮されやすい。
４．台地は、一般に水はけがよく地盤が安定しているので宅地に適する。
⇒正解（２） 建物と比べ、常識判断が容易なほっこりする問題ですね。
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