解説付き宅建過去問(平成15年)

 とても役立つ解説付きの年度別宅建過去問題です。宅地建物取引業法宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら2003年の通し問題を見ていきましょう。

宅建過去問題(平成15年 2003年)
2003年度 宅建試験過去問の目次
1.権利関係の過去問 問1~15
 2.宅建業法の過去問 問30~45
  3.法令制限の過去問 問16~25
 4.税その他の過去問 問26~29
5.税その他の過去問 問46~50


【問1】制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.意思能力を欠いている者が土地を売却する意思表示を行った場合、その親族が当該意思表示を取り消せば、取消しの時点から将来に向かって無効となる。
2.未成年者が土地を売却する意思表示を行った場合、その未成年者が婚姻をしていても、親権者が当該意思表示を取り消せば、意思表示の時点に遡って無効となる 。
3.成年被後見人が成年後見人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行った場合、成年後見人は、当該意思表示を取り消すことができる。
4.被保佐人が保佐人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行った場合、保佐人は、当該意思表示を取り消すことができる。

⇒正解(3)法改正で無能力者 → 意思無能力者、制限能力者 → 制限行為能力者となっています。
1:意思能力のない者がした意思表示は、取り消すまでもなく無効です。
2:成年擬制により成年となった者の意思表示を、親権者が取り消すことはできません。
3:成年後見人に同意権はありません。成年後見人の同意を得てした意思表示も取消しの対象となります。
4:土地の売却は保佐人の同意が必要な重要行為です。保佐人は同意をしているので取り消すことはできません。保佐人の同意が必要な契約=不動産売買5年超の土地賃貸借3年超の建物賃貸借の3つは押さえておいてください。



【問2】Aは、Bとの間で、B所有の不動産を購人する売買契約を締結した。ただし、AがA所有の不動産を平成15年12月末日までに売却でき、その代金全額を受領することを停止条件とした。手付金の授受はなく、その他特段の合意もない。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は、契約の効力が生じていないので、Aは、この売買契約を解約できる。
2.平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は、契約の効力が生じていないので、Bは、この売買契約を解約できる。
3.平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間に、Aが死亡して相続が開始された場合、契約の効力が生じていないので、Aの相続人は、この売買契約の買主たる地位を相続することができない。
4.Aが、A所有の不動産の売買代金の受領を拒否して、故意に停止条件の成就を妨げた場合、Bは、その停止条件が成就したものとみなすことができる。

⇒正解(4)
12:成就未定の停止条件付き契約は、停止条件により拘束されており、当事者の一方から解約することはできません。
3:相続人は、売買契約の買主たる地位を相続することができます。
4:条件成就により不利益を受ける当事者が故意に条件成就を妨げた場合、相手方は、条件が成就したものとみなすことができます



【問3】Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1.Cが、AB間の売買の事実を知らずにAから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。
2.Dが、Bを欺き著しく高く売りつける目的で、Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて、Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合、DはBに対して甲地の所有権を主張することができない。
3.Eが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても、その後Bが所有権移転登記を得てしまえば、以後、EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。
4.AとFが、通謀して甲地をAからFに仮装譲渡し、所有権移転登記を得た場合、Bは登記がなくとも、Fに対して甲地の所有権を主張することができる。

⇒正解(3)
2:背信的悪意者は、対抗関係にある第三者とはなりません。
3:抵当権と所有権の優劣は、登記の先後で決せられます。
4:通謀虚偽表示による契約は無効なので、登記なくして所有権を主張することができます。



【問4】A、B及びCが、建物を共有している場合(持分を各3分の1とする。 )に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に関するAの共有持分権を売却することはできない。
2.Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に物埋的損傷及び改変などの変更を加えることはできない。
3.Aが、その共有持分を放棄した場合、この建物は、BとCの共有となり、共有持分は各2分の1となる。
4.各共有者は何時でも共有物の分割を請求できるのが原則であるが、5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。

⇒正解(1)
1:共有物全体の売却は共有者全員の同意が必要ですが、自己の持分処分は単独ですることができます
2:共有物の変更行為は、共有者全員の同意が必要です。



【問5】Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Bは、その抵当権設定登記後に、この建物をCに賃貸した。Cは、この契約時に、賃料の6ヵ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.Bが、BのCに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し、対抗要件を備えた後は、Cが当該第三者に弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
2.Bの一般債権者であるDが、BのCに対する賃料債権を差し押さえ、その命令がCに送達された後は、Cが弁済する前であっても、Aは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
3.Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後は、Cは、Aの抵当権設定登記前からBに対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。
4.Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合、Aは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。

⇒正解(4)深追い禁物の難問題。
1:物上代位をするには、払渡しまたは引渡し前に差押えをする必要がありますが、債権譲渡は「払渡しまたは引渡し」に該当しません。よって、抵当権設定登記を先に備えたAは物上代位権を行使することができます。
2:一般債権者による差押えは、「払渡しまたは引渡し」に該当しません。
3:抵当権設定登記前から有している債権なので、差押え後でも相殺は可能です。何と引っかけているのかも分からなくていい高度な引っかけ問題。



【問6】普通抵当権と元本確定前の根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.普通抵当権でも、根抵当権でも、設定契約を締結するためには、被担保債権を特定することが必要である。
2.普通抵当権でも、根抵当権でも、現在は発生しておらず、将来発生する可能性がある債権を被担保債権とすることができる。
3.普通抵当権でも、根抵当権でも、被担保債権を譲り受けた者は、担保となっている普通抵当権又は根抵当権を被担保債権とともに取得する。
4.普通抵当権でも、根抵当権でも、遅延損害金については、最後の2年分を超えない利息の範囲内で担保される。

⇒正解(2)
14:根抵当権は、一定範囲に属する不特定の債権を極度額の限度内で担保するものです。
3:元本確定前の根抵当権は随伴性を有しません



【問7】Aは、Aの所有する土地をBに売却し、Bの売買代金の支払債務についてCがAとの間で保証契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1.Cの保証債務がBとの連帯保証債務である場合、AがCに対して保証債務の履行を請求してきても、CはAに対して、まずBに請求するよう主張できる。
2.Cの保証債務にBと連帯して債務を負担する特約がない場合、AがCに対して保証債務の履行を請求してきても、Cは、Bに弁済の資力があり、かつ、執行が容易であることを証明することによって、Aの請求を拒むことができる。
3.Cの保証債務がBとの連帯保証債務である場合、Cに対する履行の請求による時効の中断は、Bに対してもその効力を生ずる。
4.Cの保証債務にBと連帯して債務を負担する特約がない場合、Bに対する履行の請求その他時効の中断は、Cに対してもその効力を生ずる。

⇒正解(1)瞬殺しないといけないサービス問題
1:連帯保証人に催告の抗弁権は認められません
2:通常保証では検索の抗弁権が認められています連帯保証人は不可)。
3:通常保証人への履行の請求は、主たる債務者に影響しない点と比較。
4:主たる債務者への効果は、通常保証か連帯保証かに関わらず保証人に効力を生じます



【問8】Aは、Bに対して貸付金債権を有しており、Aはこの貸付金債権をCに対して譲渡した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1.貸付金債権に譲渡禁止特約が付いている場合で、Cが譲渡禁止特約の存在を過失なく知らないとき、BはCに対して債権譲渡が無効であると主張することができない。
2.Bが債権譲渡を承諾しない場合、CがBに対して債権譲渡を通知するだけでは、CはBに対して自分が債権者であることを主張することができない。
3.Aが貸付金債権をDに対しても譲渡し、Cへは確定日付のない証書、Dへは確定日付のある証書によってBに通知した場合で、いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき、Bへの通知の到達の先後にかかわらず、DがCに優先して権利を行使することができる。
4.Aが貸付金債権をEに対しても譲渡し、Cへは平成15年10月10日付、Eへは同月9日付のそれぞれ確定日付のある証書によってBに通知した場合で、いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき、Bへの通知の到達の先後にかかわらず、EがCに優先して権利を行使することができる。

⇒正解(4)正解肢は基本ですが、やや細かめの問題。落としても気にせず。
1:譲渡禁止特約が付いている場合の債権譲渡は原則として無効ですが、債権の譲受人が特約の存在を知らず、また知らないことに重過失がない場合、債務者は債権の譲受人に対して無効を主張することができません。
2:債権譲渡の通知は、債権の譲渡人が債務者に対して行う必要があります。
3:債権の譲受人が債務者以外の第三者に対抗するためには、確定日付のある証書による通知または承諾が必要となります。
4:複数の譲受人が確定日付のある証書による通知または承諾を有している場合、その優劣は通知の日付ではなく到達の先後によって決せられます。



【問9】同時履行の関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務とは、同時履行の関係に立つ。
2.目的物の引渡しを要する請負契約における目的物引渡債務と報酬支払債務とは、同時履行の関係に立つ。
3.貸金債務の弁済と当該債務の担保のために経由された抵当権設定登記の抹消登記手続とは、同時履行の関係に立つ。
4.売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。

⇒正解(3)
3:先に賃金債務の弁済をしてから、抵当権の抹消登記を要求することができます。



【問10】Aが、BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが、建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、瑕疵担保責任(以下この問において「担保責任」という。 )については、特約はない。

1.Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合、AはBの担保責任を追及して契約を解除することはできないが、この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵なのでBに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
2.Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、Bの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは、欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。
3.Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。
4.AB間の売買契約が、宅地建物取引業者Cの媒介により契約締結に至ったものである場合、Bに対して担保責任が追及できるのであれば、AはCに対しても担保責任を追及することができる。

⇒正解(2)
1:買主が瑕疵について悪意であれば、瑕疵担保責任は発生しません
2:契約解除ができるのは、瑕疵により契約した目的を達成できない場合に限られます。
3:契約締結から1年ではなく、買主が瑕疵の存在を知ったときから1年が責任追及期間となります。
4:瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して負う責任です。媒介業者は無関係です。



【問11】借主Aは、B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し、敷金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが、当該敷金についてBによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Aの建物明渡しはBから敷金の返還された後に行えばよい。
2.賃貸借契約期間中にBが建物をCに譲渡した場合で、Cが賃貸人の地位を承継したとき、敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。
3.賃貸借契約期間中にAがDに対して賃借権を譲渡した場合で、Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき、敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。
4.賃貸借契約が終了した後、Aが建物を明け渡す前に、Bが建物をEに譲渡した場合で、BE間でEに敷金を承継させる旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然にEに承継される。

⇒正解(2)
1:明渡しが先で、明渡すまで敷金返還請求権は発生しません。
2:賃貸借契約期間中に賃貸人の地位が移転した場合、敷金に関する権利義務は当然に新賃貸人に承継されます。
3:賃貸借契約期間中に賃借権の譲渡が生じた場合、賃貸人が賃借権の譲渡を承諾していても、敷金に関する権利義務は当然には新賃借人に承継されません。当然に承継される2番の「賃貸人の地位の移転」当然には承継されない3番の「賃借権の譲渡」はしっかりと区別を!
4:賃貸借契約終了後に賃貸人と第三者で合意をしたとしても、敷金に関する権利義務は第三者に承継されません。



【問12】Aが死亡し、それぞれ3分の1の相続分を持つAの子E、C及びD(他に相続人はいない。 )が、全員、単純承認し、これを共同相続した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.相続財産である土地につき、遺産分割協議前に、Bが、CとDの同意なくB名義への所有権移転登記をし、これを第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、CとDは、自己の持分を登記なくして、その第三者に対抗できる。
2.相続財産である土地につき、B、C及びDが持分各3分の1の共有相続登記をした後、遺産分割協議によりBが単独所有権を取得した場合、その後にCが登記上の持分3分の1を第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、Bは、単独所有権を登記なくして、その第三者に対抗できる。
3.相続財産である預金返還請求権などの金銭債権は、遺産分割協議が成立するまでは、相続人3人の共有に属し、3人全員の同意がなければ、その債務者に弁済請求できない。
4.Bが相続開始時に金銭を相続財産として保管している場合、CとDは、遺産分割協議の成立前でも、自己の相続分に相当する金銭を支払うよう請求できる。

⇒正解(1)相続なのに細かい!しかし正解肢は簡単なので正解したい問題。
2:Bの単独所有となった土地についてCが登記上の持分を第三者に譲渡した場合、当該部分の所有権について、Bとその第三者は対抗関係に立ちます。
3:可分債権なので、各相続人は相続分に応じて債務者に弁済請求をすることができます。
4:3番の金銭債権は可分債権ですが、金銭自体は可分債権ではなく動産として扱われます。よって、遺産分割協議の成立前に、自己の相続分に相当する金銭を支払うよう請求することはできません。



【問13】Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.Bが、乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は、甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたCに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
2.乙建物が滅失した場合でも、Bが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは、Bは、甲地に賃借権の登記をしていなくても、滅失のあった日から2年間は、甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたDに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
3.Bが、乙建物をEに譲渡しようとする湯合において、Eが甲地の賃借権を取得してもAに不利となるおそれがないにもかかわらず、Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Bは、裁判所にAの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
4.Bが、乙建物を1年以上自己使用しておらず、かつ、他人に譲渡しようとすることもない場合、Aは、裁判所に、相当の対価の提供を条件として、自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。

⇒正解(4)
1:土地上に借地権者が登記を行った建物を所有している場合、借地権の登記がなくても第三者に対抗できます。
2:土地上の見やすい場所に借地借家法に規定する事項を掲示しておけば、滅失した日から2年間は、借地権の登記がなくても第三者に対し賃借権を対抗できます。
4:謎の問題。このような規定も、これに近い規定もありません。



【問14】平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」という。 )に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることはできない。
2.定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。
3.定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
4.定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。

⇒正解(3)
1:定期建物賃貸借の目的建物に用途制限はありません。
2:書面による必要はありますが、公正証書である必要はありません。事業用借地権は公正証書による点と比較。
4:契約期間1年以上の定期建物賃貸借契約を締結した場合、賃貸人は、期間満了の1年前から6ヵ月前の間に、期間満了により契約が終了する旨を通知しなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。



【問15】不動産登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.不動産の登記申請において、申請書に必要な書面又は図面が添付されていない場合には、申請人が即日にこれを補正したときでも、登記官は、理由を付した決定をもって、当該申請を却下しなければならない。
2.抹消登記を申請する場合において、当該抹消される登記について登記上の利害関係を有する第三者があるときは、申請書には、当該第三者の承諾書又はこれに対抗することができる裁判の謄本を添付しなければならない。
3.法改正
4.登記原因を証する情報として執行力のある確定判決の判決書の正本が提供されている場合でも、法律の規定により第三者の許可がなければ権利変動の効力を生じないとされているときは、別に当該第三者の許可したことを証する情報を提供しなければならない。

⇒正解(2)
1:補正したのであれば却下する必要はありません。
2:承諾が得られなかったときは、登記手続をすべきことを命ずる確定判決を得て単独で登記申請をすることができます。
4:共同申請の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、他方が単独で申請することができます。



【問16】国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.Aが所有する都市計画区域に所在する面積6,000平方メートルの土地をBに売却する契約を、Aと、Bの売買契約の代理人であるCが締結した場合、CはC名義により、事後届出を行う必要がある。
2.Dが所有する市街化調整区域に所在する面積4,000平方メートルの農地をEに売却する契約を、農地法第5条の許可を停止条件としてDとEが締結した場合、Eは事後届出を行う必要がある。
3.Fが所有する市街化区域に所在する面積5,000平方メートルの一団の土地を分割して、1,500平方メートルをGに、3,500平方メートルをHに売却する契約をFがそれぞれG及びHと締結した場合、Gは事後届出を行う必要はないが、Hは事後届出を行う必要がある。
4.甲市が所有する市街化区域に所在する面積3,000平方メートルの土地を、I に売却する契約を、甲市と I が締結した場合、I は事後届出を行う必要がある。

⇒正解(3)
1:届出義務を負うのは、土地の権利を取得したBです。
2:市街化区域以外の都市計画区域における届出対象面積は5,000㎡以上です。
3:市街化区域における届出対象面積は2,000㎡以上となるので、本肢の通りとなります。
4:当事者の一方または双方が国、地方公共団体その他政令で定める法人である場合、事後届出制は適用されません。



【問17】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため定める地区である。
2.第一種住居地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域であり、第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域である。
3.高度利用地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。
4.地区計画は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その地区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める計画である。

⇒正解(1)
2:第一種住居地域は住居の環境を保護するため定める地域で、第二種住居地域は主として住居の環境を保護するため定める地域です。本肢は第一低層住専と第一中高層住専に関する記述となっています。
3:高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度および最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度ならびに壁面の位置の制限を定める地区です。本肢は高度地区に関する記述となっています。
4:地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発、保全するための計画です。本肢は特定街区に関する記述となっています。



【問18】開発許可に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500平方メートルの土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
2.市街化区域における市街地再開発事業の施行として行う3,000平方メートルの土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
3.都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域内における住宅団地の建設を日的とした6,000平方メートルの土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
4.準都市計画区域における公民館の建築を目的とした5,000平方メートルの土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。

⇒正解(1)
1:農産物の生産や集荷等のための建築物は開発許可不要ですが、加工のための建築物は開発許可が必要となります。
2:市街地再開発事業等の公共的な事業の施行として行う開発行為について、開発許可は不要となります。
3:都市計画区域および準都市計画区域外の区域では、1ヘクタール以上の開発行為について開発許可が必要となります。
4:公民館等の公益上必要な建築物の建築を目的とする開発行為について、開発許可は不要となります。



【問19】開発許可に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法の指定都市等にあっては、それぞれの指定都市等の長をいうものとする。

1.開発許可を受けた開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、開発許可を受けた者は、工事用の仮設建築物を建築するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき以外は、建築物を建築してはならない。
2.開発許可を受けた用途地域の定めのない開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、民間事業者は、都道府県知事が許可したときを除けば、予定建築物以外の建築物を新築してはならない。
3.市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において、民間事業者は、都道府県知事の許可を受けて、又は都市計画事業の施行としてでなければ、建築物を新築してはならない。
4.都市計画法の規定に違反する建築物を、それと知って譲り受けた者に対して、国土交通大臣又は都道府県知事は、都市計画上必要な限度において、建築物の除却など違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができる。

⇒正解(3)
1:工事完了公告前でも、開発行為用の仮設建築物知事が支障なしと許可した建築物開発行為に同意していない者が建築する建築物は建築可能です。
2:工事完了公告後の予定建築物等以外でも、知事が支障がないとして許可した場合用途地域にある建築物を建築する場合は建築可能です。
3:市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域においては、原則として、都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築等をしてはなりませんが、例外は本肢のケースだけに限られません。




【問20】防火地域内において, 地階を除く階数が5(高さ25メートル)、延べ面積が800平方メートルで共同住宅の用途に供する鉄筋コンクリート造の建築物で、その外壁が耐火構造であるものを建築しようとする場合に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.当該建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画しなければならない。
2.当該建築物について確認をする場合は、建築主事は、建築物の工事施工地又は所在地を管轄する消防長又は消防署長へ通知しなければならない。
3.当該建築物には、安全上支障がない場合を除き、非常用の昇降機を設けなければならない。
4.当該建築物は、外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

⇒正解(4)
1:防火壁によって区画しなければならないのは、延べ面積が1000㎡を超える建築物です。
2:通知ではなく、同意が必要です。
3:非常用昇降機の設置義務があるのは、高さが31mを超える建築物です。



【問21】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.市町村は地区計画の地区整備計画が定められている区域内において、条例で、建築基準法第48条の建築物の用途制限を強化又は緩和することができる。
2.建築協定においては、建築協定区域内における建築物の用途に関する基準を定めることができない。
3.都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内において、地方公共団体は、建築物の用途に関する制限を条例で定めることはできない。
4.第一種低層住居専用地域において建築することができる用途の建築物については、第二種低層住居専用地域においても建築することができる。

⇒正解(2)
1:緩和する場合は、国土交通大臣の承認が必要な点にも少し注意。
2:建築協定とは、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関する基準についての協定です。



【問22】土地区画整理事業の換地処分に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.換地処分は、施行者が換地計画において定められた関係事項を公告してするものとされている。
2.施行地区内の宅地について存する地役権は、行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分に係る公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。
3.換地処分に係る公告後、従前の宅地について存した抵当権は消滅するので、換地に移行することはない。
4.土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分に係る公告があった日の翌日において、すべて市町村の管理に属する。

⇒正解(2)
1:公告ではなく、施行者が関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知してするものとされています。
3:公告があった日の翌日から従前の宅地について存した抵当権等の目的である宅地とみなされます
4:換地処分に係る公告があった日の翌日において、その公共施設を管理すべき者に帰属し、市町村とは限りません。



【問23】農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.市町村が農地を農地以外のものにするため所有権を取得する場合、農地法第5条の許可を得る必要はない。
2.市街化調整区域内の農地を宅地に転用する目的で所有権を取得する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば農地法第5条の許可を得る必要はない。
3.農地の所有者がその農地のうち2アールを自らの養畜の事業のための畜舎の敷地に転用しようとする場合、農地法第4条の許可を得る必要はない。
4.遺産の分割により農地の所有権を取得する場合、農地法第3条の許可を得る必要はない。

⇒正解(4)
1:国や都道府県が転用目的で農地を取得する場合、都道府県知事等との協議により農地法5条の許可があったものとみなされますが、市町村にこの特例は適用されません。
2:あらかじめ農業委員会に届け出ることで農地法5条許可が不要となるのは、市街化区域内の農地に限られます。
3:2アール未満の農地を農業用施設に供する場合に農地法4条許可は不要ですが、2アールちょうどなので許可が必要となります。
4:相続による農地の取得は農地法3条許可が不要となり、遺産分割も含まれます



【問24】宅地造成等規制法に規定する宅地造成工事規制区域(以下この問において「規制区域」という。 )に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法の指定都市等にあっては、それぞれの指定都市等の長をいうものとする。

1.規制区域内で過去に宅地造成に関する工事が行われ、現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合、当該宅地の所有者は災害が生じないようその宅地を常時安全な状態に維持するよう努める必要はない。
2.規制区域内の宅地において行われる切土による土地の形質の変更に関する工事で、当該宅地に高さ1.5メートルのがけが生じ、かつ、その面積が600平方メートルのときには、造成主は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければならない。
3.新たに指定された規制区域内において、指定の前にすでに着手されていた宅地造成に関する工事については、その造成主はその指定があった日から21日以内に、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4.規制区域内の宅地造成に関する工事の検査済証が交付された後、宅地造成に伴う災害防止上の必要性が認められるときは、都道府県知事は宅地の所有者に対して、当該宅地の使用を禁止又は制限をすることができる。

⇒正解(2)
1:宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者、占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければなりません。
2:高さ2m超の崖が生じる切土、またはその面積が500㎡を超えている場合は、許可が必要となります。
3:許可ではなく、指定があった日から21日以内に都道府県知事に届け出なければなりません
4:宅地の使用を禁止または制限をすることができるのは、無許可で宅地造成が行われた場合、工事完了検査結果が規定に適合しない場合に限られます。検査済証の交付後にすることはできません



【問25】次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.地すべり等防止法によれば、ぼた山崩壊防止区域内において、土石の採取を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
2.港湾法によれば、港湾区域内において、港湾の開発に著しく支障を与えるおそれのある一定の行為をしようとする者は、原則として国土交通大臣の許可を受けなければならない。
3.文化財保護法によれば、史跡名勝天然記念物の保存に重大な影響を及ぼす行為をしようとする者は、原則として市町村長の許可を受けなければならない。
4.自然公園法によれば、環境大臣が締結した風景地保護協定は、当該協定の公告がなされた後に当該協定の区域内の土地の所有者となった者に対しては、その効力は及ばない。

⇒正解(1)
2:国土交通大臣ではなく、港湾管理者の許可です。
3:市町村長の許可ではなく、文化庁長官の許可です。
4:公告後に土地の所有者等となった者に対してもその効力が及びます。



【問26】居住用財産を譲渡した場合における所得税の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.譲渡した年の1月1日において所有期間が10年以下の居住用財産を譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
2.譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合において、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用するときには、居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
3.居住用財産を配偶者に譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
4.居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用については、居住用財産をその譲渡する時において自己の居住の用に供している場合に限り適用することができる。

⇒正解(3)
1:居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、所有期間を問わず適用されます
2:譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除と居住用財産を譲渡したときの軽減税率の特例の両方の適用を受けることができます。
3:譲渡の相手方が、配偶者、直系血族、生計を一にしている親族の場合には、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用することはできません。
4:譲渡する時において自己の居住の用に供している場合に限定されません。



【問27】住宅用家屋の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率の軽減措置の適用に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.この税率の軽減措置は、木造の住宅用家屋で建築後24年を経過したものを取得した場合において受ける所有権の移転の登記にも適用される。ただし、当該家屋は建築基準法施行令第3章及び第5章の4の規定又は国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準に適合するものではないものとする。
2.この税率の軽減措置は、個人が自己の経営する会社の従業員の社宅として取得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。
3.この税率の軽減措置は、贈与により取得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。
4.この税率の軽減措置は、以前にこの措置の適用を受けたことのある者が新たに取得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。

⇒正解(4)
1:木造の住宅用家屋については、建築後20年以内のものを取得した場合に軽減措置が適用されます。
2:個人が自らの居住の用に供するために取得した場合に軽減措置が適用されます。
3:売買または競落により取得した場合に適用され、贈与の場合には適用されません。
4:住宅用家屋の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率の軽減措置について、適用回数の制限はありません



【問28】固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は、売主と買主がそれぞれその所有していた日数に応じて納付しなければならない。
2.固定資産税における土地の価格は、地目の変換がない限り、必ず基準年度の価格を3年間据え置くこととされている。
3.固定資産税の納税義務者は、常に固定資産課税台帳に記載されている当該納税義務者の固定資産に係る事項の証明を求めることができる。
4.固定資産税の徴収方法は、申告納付によるので、納税義務者は、固定資産を登記した際に、その事実を市町村長に申告又は報告しなければならない。

⇒正解(3)
1:固定資産税の課税義務者は、1月1日現在において固定資産課税台帳に所有者として登録されている者です。
2:地目の変換の他にも、一定の事由が生じた場合には変更が可能です。
4:固定資産税の徴収方法は、普通徴収となります。



【問29】地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年1回、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、公示する。
2.土地鑑定委員が、標準地の選定のために他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は、必ず士地の占有者の承諾を得なければならない。
3.不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格のうちいずれか適切なものを規準としなければならない。
4.公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地に最も近い位置に存する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。

⇒正解(1)
2:立ち入ろうとする日の3日前までにその旨を土地占有者に通知しなければなりませんが、承諾までは必要ありません(すごく細かいですが、日没後に立ち入る場合など承諾が必要となるケースもあります)。
3:標準地の価格(=公示価格)を規準としなければなりません。
4:最も近い位置に存する標準値ではなく、当該対象土地と類似する利用価値を有する標準地との比較を行ないます。



【問30】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.建設会社Aが、所有宅地を10区画に分割し、宅建業者Bの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。
2.農業協同組合Cが所有宅地を10区画に分割し、倉庫の用に供する目的で不特定多数に継続して販売する場合、Cは免許を受ける必要はない。
3.甲県住宅供給公社Dが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Dは免許を受ける必要はない。
4.宅建士Eが、E名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Eが宅建業者Fに勤務していれば、Eは免許を受ける必要はない。

⇒正解(3)
1:宅地を分割して不特定多数に継続して販売するには免許が必要です。代理を依頼しても不要とはなりません
23:国や地方公共団体Dは宅建免許が不要ですが、それに農業協同組合Cは含まれません。
4:賃貸物件の媒介を反復継続して行うことは宅建業に該当します。宅建業者に勤務していても関係ありません。



【問31】宅建業法に規定する免許の基準に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.法人の役員のうちに刑法第159条(私文書偽造等)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、刑の執行後5年を経過すれば、免許を受けることができる。
2.法人の役員のうちに刑法第211条(業務上過失致死傷等)の罪により3年間の懲役の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、判決に執行猶予がついていれば、直ちに免許を受けることができる。
3.法人の役員のうちに宅建業法の規定に違反して、懲役の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、罰金の刑であれば、直ちに免許を受けることができる。
4.法人の役員のうちに刑法第204条(傷害)の罪を犯したことによる罰金の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、刑の執行後5年を経過すれば、免許を受けることができる。

⇒正解(4)
1:私文書偽造罪での罰金刑は、宅建免許の欠格事由に該当しません。
2:懲役刑なので過失〇〇罪でも欠格事由となり、執行猶予期間が満了するまで免許を受けることはできません
3:宅建業法違反での罰金刑は、免許欠格事由に該当します



【問32】甲県に本店、乙県にa支店を置き国士交通大臣の免許を受けている宅建業者A(個人)は、a支店の専任の宅建士Bが不在になり、宅建業法第15条の要件を欠くこととなった。この場合、Aの手続に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.本店のみで宅建業を行う場合、Aは、a支店が所在する乙県知事を経由して国土交通大臣にa支店の廃止の届出を行う必要がある。
2.a支店に専任の宅建士Cを置き、宅建業を行う場合、Aは、Cを置いた日から2週間以内に専任の宅建士の変更の届出を行う必要がある。
3.宅建業を廃止した場合、Aは、甲県知事を経由して国土交通大臣に30日以内に廃業の届出を行う必要がある。
4.Aは、Bが2ヵ月間の入院をしたため、この期間、宅建業は行わないこととした場合、Aは宅建業を休止する旨の届出を行う必要がある。

⇒正解(3)
1:国土交通大臣免許から甲県知事免許となるので、支店廃止の届出ではなく免許換えを行います
2:変更の届出は30日以内に行います。
3:宅建業を廃止するには届出が必要ですが、休止で届け出る必要はありません。



【問33】甲県知事の宅建士登録(以下この問において「登録」という。 )を受けている宅建士Aに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建士Aが破産者で復権を得ないものに該当することとなったときは、破産手続開始の決定があった日から30日以内にAの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なければならない。
2.宅建士Aは、乙県知事から事務の禁止処分を受けたが、乙県内に所在する宅建業者Bの事務所の業務に従事しているため、その禁止の期間が満了すれば、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。
3.宅建士Aが無免許営業等の禁止に関する宅建業法に違反して宅建業を営み、懲役1年執行猶予3年及び罰金10万円の刑に処せられ、登録を消除されたとき、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる。
4.宅建士Aが役員をしているC社が宅建業の免許を受けたにもかかわらず、営業保証金を供託せず免許が取り消された場合には、Aの登録は消除される。

⇒正解(2)
1:破産者となった日から30日以内に宅建士本人が届け出ます宅建業者が破産した場合は破産管財人が届け出る点と比較。
3:3年の執行猶予期間が満了しても、罰金から5年が経過していないので、まだ免許を受けることができません。
4:営業保証金の未供託を理由とする免許の取消しは、登録消除事由とはなりません。



【問34】宅建業者A(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。なお、本店と支店とは、もよりの供託所を異にする。

1.宅建業者Aは、1棟50戸のマンションの分譲を行う案内所を甲県内に設置し、その旨を甲県知事に届け出た後、営業保証金を追加して供託せずに当該案内所において分譲を開始した。
2.宅建業者Aは、甲県内に1つの支店を新設したので、1週間後に営業保証金として500万円を当該支店のもよりの供託所に供託した。
3.宅建業者Aは、甲県内に2つの支店を新設し、本店のもよりの供託所に1,000万円を供託し、営業を開始した後、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出た。
4.宅建業者Aは、支店を廃止したため、Aの営業保証金につき、Aとの宅建業に関する取引により生じた債権を有する者は3ヵ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが、申出がなかったので、営業保証金を取り戻した。

⇒正解(1)
1:案内所の設置に営業保証金の供託は不要です。
2:支店を追加した場合も、主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。
3:供託し、届け出て、宅建業務開始です。
4:3ヵ月以内ではなく、6ヵ月を下らない一定期間内に申し出るべき旨の公告をしなければなりません。



【問35】次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

1.信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅建業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅建業保証協会への加入をせず宅建業の業務を開始した。
2.宅建業者Bは、自ら売主として宅建業者でないCと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Cは代金債務を保証する保証人を立てたが、Bは、宅地の所有権の登記をB名義のままにしておいた。
3.一の宅建業保証協会の社員である宅建業者Dは、自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を確実に補填できるよう、他の宅建業保証協会に加入した。
4.宅建業者Eは、Fの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅建業者Gとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

⇒正解(4)2番は細かいのであまり気にせず。
1:信託会社について届出により適用されなくなるのは「免許」に関する規定のみで、他は通常通りに適用されます。
2:残代金の支払について抵当権の登記を申請した場合や、保証人を立てる見込みがないときなどを除き、宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30%を超える金銭を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければなりません。
3:一つの保証協会の社員である宅建業者は、重ねて他の保証協会に加入することはできません
4:他人物売買等の8種制限は、宅建業者間であれば宅建業法違反とはなりません



【問36】宅建業者Aが、宅建業法第35条の規定に基づき重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合、Aは、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。
2.売買契約の対象となる宅地が、建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合、Aは、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。
3.賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、Aは、その旨を説明しなければならない。
4.売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、Aは、当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。

⇒正解(1)
1:共用部分に関する規約が未だ案であったとしても、その内容を説明しなければなりません貸借を除く)。



【問37】宅建業法(以下この問において「法」という。 )第35条に規定する重要事項の説明又は法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建士が、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は、自ら署名をすれば押印は省略できる。
2.建物の賃貸借契約において、宅建業者(管理業務受託)が貸主代理として借主と契約締結した場合、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面は、借主にのみ交付すれば足りる。
3.宅地の売買について、売主A、Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅建業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。
4.宅建業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は、法第35条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。

⇒正解(3)
1:37条書面には、宅建士の記名押印が必要です。
2:37条書面は貸主と借主の双方に交付する必要があり、管理業務を受託していても交付を省略することはできません。
4:説明事項を告げられなかったとしても、重要事項の説明義務が免除されることはありません。



【問38】宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

1.宅建業者Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約前に当該宅地の周辺の価格が値上がりしているので、2年後には、当該宅地の価格が上昇し、Bが転売によって利益を得ることが確実である旨の説明を行った。
2.宅建業者Aは、Bとの間で建築工事が完了した1億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅建業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。
3.宅建業者Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、残りの手付金をAが貸し付け、契約の締結を誘引した。
4.宅建業者Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Bの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。

⇒正解(2)
1:宅建業者は、断定的判断を提供する行為をしてはなりません
2:工事完了後の物件は、代金額の1/10を超える手付金等について手付金等の保全措置を講じたうえで受領することが可能であり、宅建業者が自ら売主となる売買契約で代金額の2/10も超えていないため、宅建業法には違反しません。
3:宅建業者は、手付金の貸与により契約締結を誘引してはなりません
4:債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定および違約金の定めについて、合計額が代金額の2/10を超えてはならず、1,000万円を請求している本肢は宅建業法違反となります。



【問39】宅建業者Aが、自ら売主となり、宅建業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅建業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除(以下この問において「クーリング・オフ」という。 ) をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.買主Bは、20区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けを申し込み、契約を締結して、手付金を支払った。Bは、Aからクーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
2.買主Cは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。
3.買主Dは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Dから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
4.買主Eは、自ら指定したレストランで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に代金の全部を支払った。その6日後、Eは宅地の引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付したが、Aは、代金の全部が支払われていることを埋由に契約の解除を拒むことができる。

⇒正解(1)
2:クーリング・オフができる期間は、契約締結日から起算して8日が経過するまでではなく、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日を経過したときまでとなります。
3:宅建業者は、クーリング・オフによる解除が行われた場合に損害賠償・違約金の請求をすることはできず、受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません。相殺云々以前に誤りです。
4:クーリング・オフができなくなるのは、書面で告げられた日から8日経過したとき、または物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったときです。代金全額を支払っても、物件の引渡しを受けていなければクーリング・オフ可能です。



【問40】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば正しいものはどれか。

1.宅建業者は、その業務に関して、国土交通省令に定める事項を記載した帳簿を一括して主たる事務所に備え付ければよい。
2.宅建業者の従業者である宅建士は、取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて宅建士証を提示すればよい。
3.宅建業者は、国土交通省令に定める事項を記載した従業者名簿を、最終の記載をした日から5年間保存すればよい。
4.宅建業者は、その主たる事務所に宅建業者免許証を掲げなくとも、国土交通省令に定める標識を掲げればよい。

⇒正解(4)
1:帳簿は、各事務所ごとに備え付けなければなりません。
2:従業者証明書の提示を宅建士証に替えることはできません
3:従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存しなければなりません。
4:事務所ごとに標識を掲げ、免許証の掲示義務はありません。



【問41】宅建業者Aが、自ら売主となり、宅建業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
2.債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。
3.Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅建業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
4.Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

⇒正解(1)
1:買主に有利な特約なので有効となります。
2:損害賠償額の定めがない場合、実際に発生した損害額を賠償請求することができます。
3:受領後直ちにではなく、受領前に保全措置を講じなければなりません。
4:瑕疵担保責任期間の特約が無効の場合、民法の原則通り瑕疵の事実を知ったときより1年となります。



【問42】宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。 )に加入している宅建業者Aに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aは、自己所有の宅地を宅建業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明を行わなければならない。(改題)
2.Aと宅建業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受けるとともに、必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。
3.Aが、支店を廃止し、Aの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることとなった場合で、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還するときは、弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。
4.Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。

⇒正解(3)
1:供託所等の説明、保証協会の説明は、相手方が宅建業者の場合は不要です。
2:保証協会の認証を受けた後に、弁済業務保証金が供託されている供託所に対して還付請求を行います。
3:弁済業務保証金分担金の返還で公告が必要なのは、保証協会の社員が社員の地位を失ったときのみです。
4:保証協会の社員の地位を失った場合、1週間以内に営業保証金を本店の最寄りの供託所に供託しなければなりません。



【問43】宅建業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約 (以下この問において「媒介契約」という。 ) を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aは、媒介により、売買契約を成立させたが、Bから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
2.Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、宅建業者Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
3.宅建業者Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日(休業日を含む。 ) 以内に指定流通機構に登録する必要がある。
4.媒介契約の有効期間の満了に際して、Bから宅建業者Aに更新の申出があった場合 (その後の更新についても同様) 、3月を限度として更新することができる。

⇒正解(4)
1:媒介により売買契約を成立させた場合、報酬の受領に関係なく、遅滞なく指定流通機構に通知しなくてはなりません。
2:買主の承諾を得ていても、指定流通機構への登録義務は免除されません。
3:宅建業者の休業日は含まず7日です。
4:更新は依頼者からの申出により行うという点に注意。



【問44】宅建業者Aが、単独で又は宅建業者Bと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。

1.宅建業者Aが、単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され契約を成立させた場合、双方から受けることができる報酬額の合計は借賃の1ヵ月分以内である。
2.宅建業者Aが、単独で貸主と借主双万から媒介を依頼され1ヵ月当たり借賃50万円、権利金1,000万円 (権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの) の契約を成立させた場合、双方から受けることのできる報酬額の合計は50万円以内である。
3.宅建業者Aが貸主から代理を依頼され、宅建業者Bが借主から媒介を依頼され、共同して契約を成立させた場合、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1ヵ月分の報酬額を受けることができる。
4.宅建業者Aが貸主から、宅建業者Bが借主からそれぞれ媒介を依頼され、共同して契約を成立させた場合、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1ヵ月分の報酬額を受けることができる。

⇒正解(1)
2:居住用建物ではないので、 権利金を売買代金とみなして報酬計算ができます。1,000万円×3%+6万円=36万円、双方から媒介依頼を受けているので、36万円×2=72万円が報酬限度額となります。
34:複数の宅建業者が共同して賃貸借契約を成立させた場合でも、報酬額は合計して借賃の1ヵ月分以内となります。



【問45】宅建業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅建業法(以下この問において「法」という。 )の規定に違反しないものはどれか。

1.宅建業者Aは、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ぺット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
2.宅建業者Aは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Bが当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Bに対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
3.宅建業者Aは、オフイスビルの所有者Cから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってCの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Cに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。
4.宅建業者Aは、売主Dと買主Eとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をDが滞納していたが、Eに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。

⇒正解(3)
1:区分所有建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他利用制限に関する規約の定めは重要説明事項となります。
2:買主が事実を知っていても、重要事項の説明義務は免れません。
3:媒介契約書面の交付義務が発生するのは、売買または交換の場合のみです(貸借は不要)。
4:計画修繕積立金等に関する管理規約の内容と積立の状況は重要説明事項で、修繕積立金等の滞納額も説明する必要があります。



【問46】法改正により削除



【問47】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。 )の規定によれば、正しいものはどれか。

1.未完成建売住宅を販売する場合、建築確認を受けていなくても、現に確認を申請中であれば、「建築条件付き宅地分譲」と表示して広告することができる。
2.各種施設までの徒歩による所要時間を表示する場合は、直線距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示し、また、1分未満の端数が生じたときは1分間として計算して表示しなければならない。
3.中古住宅を販売する場合、当該住宅が建築後1年未満のものであれば、実際に販売する価格よりも高い新築時の販売価格を、実際に販売する価格に併記して表示することができる。
4.広告においてLDK(リビング・ダイニング・キッチン)という文言を用いる場合は、その部屋が居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋をいい、住宅の居室(寝室)数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有しているという意味で用いなければならない。

⇒正解(4)正解肢が奇問ですが、消去法で正解できますね。難問を見て「こんなの知らない!」と焦らないように。
1:工事完了前物件の販売において、開発許可や建築確認後でなければ広告その他の表示をしてはなりません。
2:直線距離ではなく、道路距離で80メートルにつき1分間を要するものとして算出します。
3:実売価格と比較対照価格の2通りの価格を表示することは、二重価格表示に該当します。



【問48】統計問題



【問49】土地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.地形図の上では斜面の等高線の間隔が不ぞろいで大きく乱れているような場所では、過去に崩壊が発生した可能性があることから、注意が必要である。
2.断層は、ある面を境にして地層が上下又は水平方向にくい違っているものであるが、その周辺では地盤の強度が安定しているため、断層に沿った崩壊、地すべりが発生する危険性は低い。
3.がけ崩れは、梅雨の時期や台風時の豪雨によって発生することが多く、がけに近接する住宅では日頃から降雨に対する注意が必要である。
4.地形図で見ると、急傾斜地では等高線の間隔は密になり、傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎になっている。

⇒正解(2)
2:断層地形やその周辺は、地盤が安定しておらず地層強度は非常に低くなっています。



【問50】建築物の材料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.集成材は、単板等を積層したもので、伸縮 ・ 変形 ・ 割れなどが生じにくくなるため、大規模な木造建築物の骨組みにも使用される。
2.木材の強度は、含水率が大きい状態の方が大きくなるため、建築物に使用する際には、その含水率を確認することが好ましい。
3.鉄筋コンクリート造に使用される骨材、水及び混和材料は、鉄筋をさびさせ、又はコンクリートの凝結及び硬化を妨げるような酸、塩、有機物又は泥土を含んではならない。
4.鉄は、炭素含有量が多いほど、引張強さ及び硬さが増大し、伸びが減少するため、鉄骨造には、一般に炭素含有量が少ない鋼が用いられる。

⇒正解(2)
2:木材の強度は、乾燥している方が大きくなり、水分を含むと小さくなります
4:参考までに、炭素含有量2%までの鉄を「鋼」、2〜7%の鉄を「鋳鉄」といいます。


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