宅建合格のために法令上の制限で絶対に１点を確保すべき第３位：「開発許可」の重要問題、ひっかけ問題を見ていきます。例によって前提知識は、「実はかんたん法令制限」開発許可制で押さえておいてください。

宅建ひっかけ問題！開発許可

許可が必要な開発行為とは？許可申請の手続き方法は？・・etc
覚えることは多いですが、複雑なひっかけ問題もなく覚えやすいと思います。

では、宅建試験における法令上の制限で絶対に落とせない第３位、開発許可の問題を見ていきましょう！


【問題１】医療用施設の建設目的で行う開発行為であれば、その規模に関わらず開発許可は不要となる。

【問題２】国が行う開発行為でも原則として開発許可は必要だが、都道府県知事との協議が成立すれば開発許可があったものとみさなれる。

【問３】ー

【問４】ー

【問題５】区域区分が定められていない都市計画区域において、仮設建築物を建築する目的で行う3,000㎡の土地の区画形質の変更は、開発許可が必要となる。

【問題６】市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う1,000㎡の開発行為は、開発許可が必要となる。

【問題７】市街化調整区域内において、墓苑の建設に供する目的で行う1,000㎡未満の開発行為は、開発許可が必要となる。

【問８】ー

【問９】ー

【問10】ー

【問題11】開発許可を申請しようとする者は、開発行為により設置される公共施設の管理者となる者と協議し、その同意を得たことを証する書面を申請書に添付しなければならない。

【問12】ー

【問13】ー

【問題14】自己の居住の用に供する住宅建築以外を目的に行う開発行為は、給水施設が当該開発区域で想定される需要に支障ない構造および能力で配置されるよう設計される。

【問題15】開発許可を受けた区域内おいて、開発許可に同意していない土地所有者は、工事完了公告前であっても建築物を建築することができる。

【問16】ー

【問題17】開発許可を受けた者から開発区域内の土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者は、一般承継人を除き、その旨を都道府県知事に届け出ることにより開発許可に基づく地位を承継することができる。

【問18】ー

【問19】ー


今回もなかなかのボリュームですね。絶対役立つ宅建業法よりも問題数が多めです。しかしそれは、基本的な重要問題も掲載しているためです。宅建業法のようなひっかけ問題を法令制限で作ろうとすると、ただ細かいだけの難問だらけとなってしまいます。

農地法、宅地造成等規制法もそうでしたが、絶対役立つ宅建業法よりも基本的知識が多めとなっており、重要知識を網羅できる情報量となっています。ここに記載した問題を押さえておけばほぼ確実に１点を確保できますので、ボリュームはありますが必ずマスターしておいてください。超重要な３点を確保し、今後はだんだんと問題数も減っていきますので、もう少し辛抱を！


【１…×】図書館、博物館、公民館、鉄道施設、変電所等の公益上必要な建築物を除き、原則として開発許可が必要となります。学校、医療施設、福祉施設等は、公益上必要な建築物には含まれません。開発許可が不要となる下記の例外数値（＝小規模開発）は必ず押さえておいてください。開発許可でややこしいのはここだけなので、面倒ですが頑張ってください！

市街化区域　　　：1,000㎡未満の開発行為は許可不要
市街化調整区域　：例外なしで許可必要
区域区分が定められていない都市計画区域：3,000㎡未満の開発行為は許可不要
準都市計画区域　：3,000㎡未満の開発行為は許可不要
都市計画区域外　：１ha（10,000㎡）未満の開発行為は許可不要
準都市計画区域外：１ha（10,000㎡）未満の開発行為は許可不要

【２…○】国や都道府県、指定都市等が行う開発行為についても原則として開発許可は必要ですが、それらと都道府県知事との協議が成立すれば開発許可があったものとみなされます。市町村は含まれない点に注意！

【３】ー

【４】ー

【５…×】解答１の解説の通り、区域区分が定められていない区域は3,000㎡未満の開発行為ならば許可不要ですね。本肢は3,000㎡ちょうどなので開発許可が必要に見えますが、ここでのポイントは「仮設建築物」です。仮設建築物の建築は「通常の管理行為」として、開発許可は不要となります。仮設建築物の他に開発許可が不要となるものとしては、車庫と物置を押さえておけば大丈夫でしょう。尚、非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為も常に許可が不要となります。

【６…○】「市街化区域以外」において農業を営む者の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う開発行為は、特例により規模に関わらず開発許可が不要（農業者の居住用の他、農産物の生産や集荷のための建築物は許可不要ですが、農産物の加工や貯蔵に必要な建築物は許可が必要となりますので注意）。市街化区域内はこの例外が適用されず、原則通り1,000㎡未満でなければ許可が必要となります。

【７…×】解答１の解説の通り、市街化調整区域は例外なしで許可が必要！・・とはなりません。解答１の小規模開発の例外は「建築物の建築」でのお話です。開発行為とは「建築物の建築」と「特定工作物の建設」を指します。特定工作物とは「ゴルフコース（面積不問）」「１ha以上の運動場、レジャー施設、墓苑」を覚えておいてください。本肢は１ha未満の墓苑なので、区域に関係なく許可は不要となります。問１～４の建築物、問５６の例外、問７の特定工作物を押さえれば、面倒な開発許可制は８割終わったも同然です。問８以下はすぐに覚えられると思います。

【８】ー

【９】ー

【10】ー

【11…×】開発許可の申請時点で既に公共施設が存在する場合は、当該公共施設の管理者と協議し、その同意書が必要となります。しかし、開発行為により新たに設置される公共施設の場合は、当該公共施設を管理することになる者と協議し、その協議の経過を示す書面を添付すれば足ります（同意不要）。

【12】ー

【13】ー

【14…○】自己居住の用に供する住宅建築「以外」を目的に行う開発行為は、水道等の給水施設が当該開発区域で想定される需要に支障を来たさないような構造および能力で配置されるよう設計が定められていることが要求されます。排水基準は自己居住用の開発行為についても適用される点には少し注意。

【15…○】開発許可を受けた区域内において、１．工事完了公告前は建築物の建築や特定工作物の建設はできず、２．工事完了公告後は予定建築物の新築や改築、予定特定工作物の建設や用途変更だけが可能となります。しかし例外があり、工事完了公告前でも、１．当該工事のための仮設建築物および特定工作物の建築や建設、２．開発行為に同意していない土地所有者等の建築や建設、３．都道府県知事が支障ないと認めた場合は、建築等を行うことができます。尚、工事完了公告後は用途地域に合った建築物、または都道府県知事が許可さえすれば建築等が可能となります。これら全ての場合において、「分譲」（＝売却）は何も制限されていない点にも注意です。ここはちょっと大変ですが、よく出題されますので原則と例外をしっかり覚えておいてください。

【16】ー

【17…×】所有権取得者が許可に基づく地位を承継するには、届出では足りず、都道府県知事の承認が必要です。許可を受けた者の相続人その他一般承継人は、承認不要で当然に地位を承継することができる点と区別を。

【18】ー

【19】ー


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